香港apm、朗豪坊、太古广场、ifc考察报告-商业地产案例
调研报告_香港购物中心商业地产市场
目录第一部分、香港各大型商业项目调研分析第二部分、香港商业总结第一部分、香港各大型商业项目调研分析一、九龙片区主要项目介绍：圆方广场位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场(Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。
香港首个横向式大型购物中心圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。
商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味。
“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。
每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。
这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。
水区;木区：商户外立面尽量采用木材火区：咖啡色为主色，白色，红色贯穿金区：墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。
圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。
场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。
加附几张近景。
商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。
新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。
圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。
多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店，可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega V eneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。
香港、深圳购物中心调研分析报告
2011年8月26日
调研项目
香港
太古广场 囿方 海港城
深圳
万象城 京基百纳空间（KKMALL） 星河国际 卓越世纨中心 喜荟城
PART1
香港太古广场
• 香港太古广场坐落亍港岛癿心脏地带癿金钟，面积约150万平方米，是全球最大癿 市区贩物中心之一。位亍金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，交通便利。
• 太古广场搜罗了逾130多个丐界知名品牌，由时尚服装、珠宝名表、传统古董、家 居摆设、影音器材，到各国特色美食，名店林立，尽显尊贵气派。
太古广场
囿方
海港城
万象城
KK MALL
星河国际
卓越中心
喜荟城
地处香港繁华商圀，是香港最优越的贩物场所
之一，也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点
位置：位亍香港中环东侧； 简介：太古广场座落亍香港商业中枢癿金钟，面积超逾一百亐十 万平方米，是香港最优越癿贩物商场之一。商场采用全天候式设 计，楼高亐层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙不连 卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌与门店； 主要品牌：二楼Agnèsb、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、MiuMiu等；三楼LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马 仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等； 营业时间： 10:00 - 21:00 ；停车场：逾650个车位癿停车场 开发商：香港英资地产商太古地产
香港囿方
• 囿方是香港一座大型贩物中心，於2007年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，面 积达30多万平方米。
• 囿方分为亐大区域，分别以中国亐行癿金、木、水、火、圁为主题，商户组合包括 丐界名牌商店、服饯店、美容店、食肆及娱乐设施，50%为时装、30%为食肆、 10%为娱乐、10%为其他零售商店。
香港购物中心考察报告(圆方、太古购物中心)
业态分布
圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题（但其 位置却与五行无关，纯属任意），商户组合包括世界名牌商店、服饰店、 美容店、餐饮及娱乐设施，还包括 8间1楼及 2 楼相通的复式零售店铺及 8 间 复式餐饮。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照 耀商场中庭。
亮点
2、全港最豪华公共卫生间 与以往MALL里看到的公共卫生间明显不同的是，圆方商场的卫生间堪 称星级卫生间。除了卫生间内的设施高档外，等候区的摆设与标准，具有高 星级酒店的标准，沙发、饮水机、书刊。
亮点
3、购物与休闲相结合 圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园
亮点
4、交通便利 圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选 乘东涌线、机场快线的地铁。此外商 场下方有巴士总站，有多条大巴线路 、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返 尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、 红磡、何文田及九龙塘等区。
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermè s、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
业态分布
商场业态特点及布局：
•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
• • • •
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。
香港APM、朗豪坊、太古广场、IFC
新加坡、香港考察报告一、APM ........................................ 错误!未定义书签。
二、朗豪坊...................................... 错误!未定义书签。
三、太古广场 ................................. 错误!未定义书签。
四、IFC........................................... 错误!未定义书签。
7月份商业公司对香港APM、IFC、LANG HAM PLACE及太古城进行了考察，着重考察商场与写字楼塔楼大堂的融合，如何利用写字楼或住宅及酒店的人流。
商场基本情况对比APM一、简介APM（创纪之城5期），总面积逾600, 000 平方尺，位于香港观塘，是香港首个以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场（故大部份店铺的营业时间直至凌晨, 甚至通宵营业），令APM 的顾客彷如走进一本立体的时尚杂志般，时刻紧贴最新的娱乐饮食和潮流信息，以年轻人为主要销售对象。
商场一年要办700多个小时的大小活动，包括所有节日和周六、周日等，藉以趋旺各租户生意。
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
二、商场各层业态分布卡啦OK电影院大型酒楼、影音数码人气美食通运动休闲无印良品、生活品位美食广场、时尚服饰品牌服装化妆品、品牌服饰交通楼层吉之岛三、运营情况此购物中心的运营分为营运部、市场策划推广部、及写字楼物业管理，营运部负责商场内商铺的日常营运管理及客服管理，而所有的促销活动、广告宣传等均属市场推广部负责，至于写字楼也有单独的部门负责。
香港商业地产开发模式揭示 (碧桂园)
a. 商业向空中发展
➢ 香港购物中心均为都市型购物中心。
➢ 购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的1特8层点比较明显 。
5-9层
最高
3层Leabharlann 普遍绝大多数一、香港商业地产总括介绍
1.2.2 香港购物中心的建筑及商业规划
b. 复合型人流推动结构 香港购物中心通过设计复合型人流推动结构，使地铁入口直接与较高
1.2.1 香港购物中心的发展策略
b. 合理控制商业规模和运营风险
香港的购物中 心的开发策略
采取分阶段开发的策略 分散经营分险，不建设巨型购物中心
小于20万平方米!
一、香港商业地产总括介绍
1.2.1 香港购物中心的发展策略
c. 大力发展社区型购物中心
各地区购物中心平均面积（万米） 5
香港社区购物中心所占比率
1.11
1.48
美国
日本
香港
一、香港商业地产总括介绍
1.2.1 香港购物中心的发展策略
d. 选址在甲级写字楼及银行最集中的地方
➢ 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。
➢ 在此区域集中了全满港最高收入的人群。如置地广场、太古广场、IFC e. M重A视L建L 设前的调研等软性投资 ➢ 项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。 ➢ 项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能 力。
一、香港商业地产总括介绍
1.1 香港商业地产主要特点
1.1.1 地铁和商业 ➢ 建设在地铁站半径范围500 米以内的商场；
➢ 位于人流量大、商铺密集的成熟商圈内；
➢ 地面交通便捷，与景点搭配，吸引大量外地游客。
香港朗豪坊、K11、THEONE考察报告
艺术推广
融合艺术、人文、自然三大核心元素
• K11虽然是个购物场所，但它却 被成功地包装为了世界上第一座 “艺术商城”，其内部点缀着艺 术家们的各种作品。 商场共设有六层，从以欧陆庭园 式广场设计的 The Piazza 开始， 商场内外数百棵植物，配合玻璃 天幕透射的阳光及柔和的大自然 音乐，先道出商场重视自然的理 念。 场内除了摆放有郑志刚多年来亲 自挑选的 13 组雕塑及装置作 “ K11 艺术典藏”外，还特别开 拓十八个遍布于店铺间的“艺 廊”，让公众可与艺术家作沟通， 以达至一边购物一边欣赏艺术的 “ HIKING ARTE 艺游”体验， 构思相当独特。
The One
The One
The ONE為華人置業集團全新重點發展項目， 位於彌敦道100號，座落尖沙咀最優越的核 心地段，商場以銀座式大型綜合商場的概念， 連結廣東道及尖中一帶的購物區，為顧客提
供獨一無二的消閒新體驗，凝聚前所未有的
消費力量。 The ONE 全幢29層均為零售樓層，為全港最高的純零售商場，總面積超過40萬平方呎。超過200多個 多元化及優質商戶進駐The ONE，由珠寶鐘錶、時尚服飾、化妝及護膚品、精品超市、潮流 玩物、家居生活精品、娛樂及至環球食府等等應有盡有，共冶一爐。
香港考察报告
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
商用管理中心 二〇一三年四月
目
录
一、朗豪坊
二、The One
三、K11
1
朗豪坊LangHam Place
简介 设计亮点
品牌及业态分布
简介
• 位于香港旺角亚皆老街（地铁旺角站）， 于2004年落成，是该区的著名地标建筑。 朗豪坊属于三合一大型发展项目，分别由 朗豪坊购物商场、朗豪酒店以及朗豪坊办
【房地产】世联：综合体四种模式案例
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
香港主要商业项目及住宅案例分析
简介
香港IFC MALL是超大型复合商业地产项 目，集香港最高写字楼、顶级五星的四季酒 店、IFC MALL购物中心于一体，同时又有机 场快线香港站、地铁东涌线香港站、地铁港 岛线中环站、地铁荃湾线中环站、巴士站、 过海渡轮码头等交通站点。 在这种意义上来看，IFC MALL倒不像 一个商业地产项目，而像一个市政交通枢纽， 公共功能的比重强于商业功能。
分布广泛
太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 气分散到各个楼层：
magabox——10-13层设置大娱乐、餐饮店、溜冰场
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人 气分散到各个楼层：
朗豪坊——中庭两旁设置咖啡、面包店
巧妙融入
休闲、娱乐、餐饮的 设施灵活融入商业 MALL之中
超高挑高中庭，巨大的模型建筑，天幕电影， 对年轻客户有极强的吸引力
又一城
特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
围绕圣诞为主题的大型模型，既增添了购物的气氛， 还汇集了人流
青衣城
特色化的中庭是香港 商业mall一大特色， 也是吸引客户驻留的 商场的一大吸引点：
整体设计
通过围合式的商业，将酒店、写字楼完美连接，形成大型的综合体， 还形成了围ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ中庭广场
完美的功能转换接驳
写字楼入口
写字楼专属扶梯
完美的功能转换接驳
酒店入口
建筑立面
大气、现代、时尚
简洁、大气、时尚的内部设计
天窗设计，增加商场 内部采光
大气、时尚的大堂
简洁、大气、时尚的内部设计
质感极强的内部设计
商场简介