成本法,基准地价法
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
成本法的基本计算公式
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%
2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价
国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右
3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率
三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或：经济性贬值=
Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
㈤市场法：评估值= （交易实例i×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n
进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）
三、规模经济效益指数法
x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法
当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
人工费调整数=工日时×价差额/工时； 价差额/工
易实例同等环境成熟程度所需要的年度
四．残余估价法B=a-Lr1/(r2+d)=a2/(r2+d)
a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益
4）消费税的计税基数：关税完税价+关税
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）
成本法的基本计算公式
易实例同等环境成熟程度所需要的年度
四．残余估价法B=a—Lr1/（r2+d）=a2/(r2+d）
a--—建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格;r1——-土地的还原利率;r2———建筑物的还原利率
B——-建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2-建筑物的纯收益
2. 进口设备从属费用
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%—8％,近洋一般取3%—4%
2)国外运输保险费的取费基数:货价+海运价
国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4％左右
3)关税的取费基数为设备到岸价： 关税=到岸价×关税税率
三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或:经济性贬值=
Ri————第i年的建筑物年收益净损失额;r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
㈤市场法：评估值= (交易实例i×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数)/n
(6)。车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格（CIF)+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中：进口关税=车辆价格(CIF）×进口关税
消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）
进口增值税=【车辆价格(CIF)+进口关税+消费税】×增值税率
估价方法公式
估价方法公式房地产估价的常用方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。
1、比较法比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：P=n c b a X i i i i ni /)(1∑=其中：P —估价对象房地产价格n--选取的可比实例个数Xi--第i 个可比实例的价格ai 、bi 、ci--第i 个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
V=∑i=1n ×[A i /（1+R ）n ]其中：V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值Ai--表示未来第i年的净收益R--表示报酬率n--表示房地产的收益年限3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧加土地使用权价格得到估价对象价值或价格的方法。
建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。
公式：估价值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧+土地使用权价格=重置成本×成新率4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]其中，P--待估在建工程的价格n—后续开发经营期Y--折现率P完成--开发完成后价值C后续--后续开发的必要支出5、基准地价修正法，是在政府确定公布基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建(构)筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
其基本公式为：P i＝P×(1±K)×Y×T×D±L其中：P i—估价对象修正后地价(出让取得方式)；P—估价对象所在区域基准地价；L—土地开发程度修正值；K—全部影响估价对象地价因素的总修正值；Y—使用年期修正系数；T—价值时点修正系数；D—容积率修正系数。
成本法的基本计算公式
1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）
(2).外购单台需安装的国内设备重置成本：
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
Ri---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。
n----收益年期r-----折现率
2.资产未来收益无限期情况：
（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率
年等值收益额：评估值=
2.未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法：
间接成本=直接成本
x间接成本占直接成本百分率
2.物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估
时物价指数/资产购建时物价指数
或：资产重置成本=资产历史成本
x（1+物价变动指数）
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
统计分析法：K=R’/R
K---资产重置成本与历史
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中：进口关税=车辆价格（CIF）×进口关税
消费税=【车辆价格（CIF）+进口关税】×消费税率（1-消费税率）
房屋价值评估的主要方法
房屋价值评估的主要方法
以下是 6 条关于房屋价值评估主要方法的内容及例子：
1. 市场比较法呀，这就好比给房子找同类小伙伴比拼呢！你看，找出和咱这房子类似的，在差不多地段、差不多条件的那些房子，看看它们卖多少钱，不就能大致知道咱的房子值多少啦！比如旁边小区刚卖了一套和咱房子差不多户型面积的，成交价是多少，咱心里不就有底啦？
2. 成本法呢，就像攒积木一样算成本呀！把盖房子花的钱，什么土地成本啦、建安成本啦等等都加起来，再考虑折旧之类的，可不就能得出个大概价值嘛！想象一下盖房子时花的那些真金白银，这成本法能不准确嘛！比如房子当初买地花了多少钱，盖房又用了多少钱，算一算就懂啦。
3. 收益法哇，就如同算一棵摇钱树能带来多少收益一样呢！如果房子能出租带来收益，根据这收益推算房子的价值，多有意思呀！比如说这房子每个月能租多少钱，根据这个来算它的价值，是不是很神奇？
4. 假设开发法呢，就像是给房子规划一个美好的未来！看看如果把房子拆了重新开发能赚多少钱，那这房子现在的价值不就清楚啦！好比说这片地如果重新开发能盖多好的楼，赚多大的钱，那现在这房子可不就值那个数咯！
5. 基准地价修正法呀，就跟参考标准答案似的！利用政府公布的基准地价，再根据房子的具体情况修正，这价值不就出来啦！像政府公布的这块地的基准地价，然后咱再结合房子的位置特殊呀之类的，不就能定个准价嘛！
6. 路线价法呢，就像沿着一条繁华街道给房子定价！在有路线价的区域，沿着街道的房子价值都有个参照，多方便啊！比如说这条热闹的街上房子都什么价格，那咱这在边上的房子不也能跟着评估嘛！
我的观点结论是：这些房屋价值评估的主要方法都各有特点和适用情况，综合运用能更准确地评估房屋价值哟！咱可得好好了解了解，别让房子的价值被低估啦！。
基准地价评估
基准地价评估
基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地的使用、交易和利用具有一定的指导意义。
基准地价评估的目的是为了确定一个合理的、科学的、公正的土地价格，为土地交易提供参考依据，促进土地资源的合理配置和有效利用。
基准地价评估一般是由政府、土地部门或专业评估机构进行，评估的主要内容包括土地的位置、面积、用途、周边环境、交通条件、规划要求、市场需求等因素，通过对这些因素进行综合分析和研究，确定一个合理的基准地价。
基准地价评估的方法可以有多种，常见的方法有比较法、收益法和成本法。
比较法主要是通过对周边相似或类似土地交易价格的比较，确定土地的市场价格。
收益法主要是根据土地的用途和开发潜力来估算未来的收益，并以此为基础确定土地的价格。
成本法主要是通过对土地开发的成本进行估算，再按照合理的利润率来确定土地价格。
在评估基准地价时，还需要考虑各种因素的权重，比如土地的用途对价格的影响、交通条件对价格的影响等。
同时还需要考虑到市场需求和政府规划的要求，以及法律法规的限制。
基准地价评估的结果一般会公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定对土地市场的健康发展和土地资源的合理利用具有重要意义，它能够为土地的交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的平稳运行。
综上所述，基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地资源的合理配置和有效利用具有重要意义。
基准地价评估通过对土地的位置、用途、需求等因素进行综合分析和研究，确定土地的合理价格，并公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定能够为土地交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的健康发展。
成本法、收益法、市场比较法计算流程
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
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（三）成本逼近法[在采用成本逼近法时，要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益1、土地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边土地利用主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。
（1）土地取得费土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等。
A、土地补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则土地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）土地补偿费合（）元／平方米B、安置补助费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数按照被征用的农地数量除以征用前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为被征用前三年平均年产值的四至六倍计算”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，补偿倍数为（）倍，调查该地区需要安置的农业人口数为每亩（）人，则安置补助费=（）x（）x（）＝（）（元／亩）安置补助费合（）元／平方米C、青苗补偿费根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月 1日起施行）中“第四十七条规定征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县土地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容），（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩；青苗补偿费按（稻田或其他）单季产值补偿，当地（蔬菜地、耕地或其他）的作物通常是一年（）季，则青苗补偿费=（）x（）=（）（元／亩）青苗补偿费合（）元／平方米小计：土地取得费=A＋B＋C=（）元／平方米[如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。
一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容），结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型，通过现场查勘、调查，确定土地征地费，示范如下：①调查xx矿区1996年初－1997年7月31日的土地征用情况，均为协议包干征地，征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。
如xx矿区邮电局征用临xxxxx村6.61亩土地（耕地3.16亩，非耕地3亩），征地费按3万元/亩包干；矿区煤汽公司征用临xxxxx村耕地，包干征地，征地费用总额42.3552万元，平均每亩征地费用为3.84万元；xx矿区五矿征用xx镇中xx村耕地5亩，征地包干费用为3万元/亩。
调查分析收集的征地案例，临水镇用地的费用多在3－4万元/亩，由于待估宗地位于xx镇，xx镇的区位条件与xx镇、xx镇相比稍差一些，征地费用略低于xx镇、xx，故征地费用取xx镇征地费用的低限值，即3万元/亩。
②土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用。
根据《＊＊县征地暂行办法》（＊政发（ 99＊）＊＊号文）＊＊县实行统一征地。
土地取得费主要包括统一征地费（含土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费用及地上物补偿费）。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，待估宗地位于＊＊县＊＊街，调查待估宗地周边土地利用情况，主要用地类型是耕地，可按照当地大田标准取值；平均征地费为（）元／亩，合（）元评方米。
]（2）有关税费A、土地管理费根据（＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）规定“土地管理费按征地费总额的（）％征收”，则：土地管理费=（）×（）％=（）（元／平方米）B、耕地占用税（注意：只有耕地才有此税）根据（＊＊＊文件、文件名称、文件号、主要内容）＊＊省耕地占用税税额表规定，＊＊市＊＊＊或县区（）耕地占用税按（）元／平方米计收。
C、造地费（或复垦费、新菜地开发基金）（注意：菜地收取新菜地开发基金则不收造地费或复垦费）D、（E、F、…）其他税费（要求有文件发布单位、文件名称、文件号、主要内容、取费标准、不符合国家清理收费政策的收费尽量不取）2、土地开发费根据（要求有文件发布单位、文件名称、文件号．主要内容、取费标准）或＊＊市或县土地管理局对＊＊市或县（）路工业区和部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，＊＊市或县（）路工业区位于市区（），公共基础设施配套程度已基本达到宗地红线外“（）通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气）和红线内场地平整，其开发费用如下：道路建设投资为（）元／平方米；供水设施建设费用为（）元／平方米，排水设施建设费用为（）元／平方米，电力设施建设费用为（）元／平方米。
通讯设施建设费用为（）／平方米，供暖设施建设费用为（）／平方米。
通气设施建设费用为（）／平方米；土地平整费用为（）／平方米，土地开发成本一般在（）--（）元／平方米之间。
根据＊*市或县土地管理局及委托方提供的资料和评估人员实地勘查，确定此次评估宗地红线外＊通和红线内＊平开发费用为（）元／平方米。
3、投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息＝(土地取得费＋有关税费)×开发周期×5.31％＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31％4、投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，参考中国网通集团及其下属行业近几年的统计数据，净资产收益率大多在*％左右，本次评估取土地开发的年投资利润率为*％，则投资利润为：投资利润＝(土地取得费＋有关税费＋土地开发费)×开发周期×*％5、土地增值收益根据XX市（县）土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的X％计，考虑到待估宗地所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中土地增值收益率按Y％计。
根据土地增值收益公式：土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋投资利息＋投资利润）×Y%6、无限年期土地使用权价格依据成本逼近法计算公式：无限年期土地价格＝1＋2＋3＋4＋57、有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：V N = V n×[1-1/(1+r)N]式中：V N------ 待估宗地N年期土地使用权价格(元/平方米)V n------ 无限年期土地使用权价格(元/平方米)r------土地还原率（按照评估基准日中国人民银行公布的短期贷款利率5.31％，考虑一定的风险因素及通货膨胀率,土地还原利率取6％。
）根据上述公式计算V N的值为**，则各待估宗地有限年期土地使用权价格详见表9。
综上，采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见表9。
表9、成本逼近法评估土地价格过程及评估结果一览表(四) 、基准地价系数修正法（注：如采用基准地价系数修正法评估土地价格，其格式可参照下面的评估案例进行评估测算，但一定要依据当地的基准地价相关文件进行调整）1、基准地价成果介绍及内涵**市于**年**月完成城区的土地定级估价工作，土地定级采用全域覆盖式评价，为适应微机处理的需要，定级单元的划分采用网格法。
将整个定级范围按100米×100米划分为3342个评价网格，每一个网点就是一个定级单元。
每个定级因素对土地影响的作用分值都通过信息系统的运行赋予各个网格点。
因素分值计算是通过对影响城区土地级别的繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境状况等四项因素分别进行具体分析，得到城区土地按不同用地性质（商业、住宅、工业用地）三个等级的基准地价及相应的地价修正体系，该项成果在1996年初通过山东省国土局验收。
并于1998年底根据城市规划、土地利用变化情况对城区基准地价及其修正体系、土地级别进行调整，建立了较为完善、实用的基准地价体系。
本次评估使用的是1998年底调整后的基准地价，**市商业用地基准地价的内涵介绍如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成。
（2）基准地价评估基准日（基准地价报告中有基准日的以报告中的基准日为准，报告中没有基准日的以报告的验收或政府发文为准）。
（3）土地使用年期：商业用地法定最高出让年期40年。
（4）土地开发程度：**市的基准地价设定的开发程度是指现状基础设施状况。
调查分析基准地价一级商业用地现状基础设施状况为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地平整）。
（5）容积率：**市商业用地基准地价是指容积率为1.2-1.0的级别平均地价。
（6）1998年调整后的**市城区级别基准地价见表10。
表10 **市城区级别基准地价表根据《城镇土地估价规程》与《**市城区土地定级报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）──期日修正系数式中： K1──土地使用年限修正系数K2∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。