第四代商业综合体各业态设计规范12.14修正
万达第四代城市综合体给排水关键要求
7.３ 各单体店的给排水设计要求ﻫ7.3．１超市ﻫ1 参考资料ﻫ(１)《职责清单》（沃尔玛）、《工程划分表》、《工程建设责任和标准》(家乐福)、《全配工程配套要点》、《工程范围清单》(乐购)。ﻫ(2）功能分区布置图(各超市）。
7．2.3 排水总体要求
１ 请塔楼和裙房之间建议设局部的设备转换层，便于管线的转换及安装,转换层高度建议2．2m。ﻫ2 尽量重力自流，如不可行,可排入地下室设置的污水处理间内的集水池，然后压力排出。
3 各餐饮单位的隔油池需单独设置,化粪池可合用,无法自流排放的厨房污水应排入地下二层隔油池内，隔油池设在污水处理间内。ﻫ4 有ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ水管的部位尽量设置管井。
7.2 室内给排水总体要求
7．2.１ 消防设计的总体要求ﻫ1 地下车库暂按常规喷淋设计,如当地消防部门审图后有明确要求上泡沫系统时再考虑设置。ﻫ2 建材和超市的喷淋设计要求：百安居建材的货架超过3．5m，如层高不超过8m，按照严重危险Ⅰ级设计，如超过8m,按《自动喷水灭火系统设计规范》５.0.1A条考虑。超市的货架是否超过3.5米待超市确认后再提供,现暂按中危险Ⅱ级设计。
万达第四代城市综合体给排水关键要求
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〖万达研发〗万达第四代城市综合体给排水关键要求
201４－04-１2万达内部资料〉房地产经理人联盟
万达广场给排水设计专业重点要求
商业综合体设计规范标准【综合体标杆】
大悦城商业综合体设计标准【综合体标杆】1.建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
根据城市综合体总体定位及策划报告布局大悦城购物中心、大悦城公寓、办公楼（大悦广场）、大悦城酒店式公寓及住宅（大悦悦府）。
要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性。
1.总平面功能分区大悦城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。
各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。
第四代城市综合体简介
第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
、城市综合体的发展过程个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。
在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式:第一代供销社商业模式。
就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见, 但在小城镇还有一些。
第二代百货商业模式。
所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心。
也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL大型购物中心），百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。
是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。
其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将体验式消费”方式无限延扩。
三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shop ing MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。
第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shop ing MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。
第四代商业模式
安宁世贸广场最新动态：“街铺混业”逆袭昆明第四代商业模式野蛮生长“我想逛街的时候，有各种名牌可以选择，不用开车到处跑，逛累了就去做个SPA，顺便来杯冰咖啡，听听音乐。
就算带着孩子来，她也可以在楼下的儿童游乐场，在专人的看护下尽情的玩，等对面写字楼工作的老公下班了，一家人去吃粤菜。
”刚和老公一起公职调到昆明的莫女士来自广州，这就是她要的完美生活。
娱乐即是消费，消费即是娱乐的时代，在莫女士们这种新的商业需求群体之上，传统单纯购物型商业模式已成明日黄花，建立在体验消费时代的街铺混业——全球第四代商业模式正在昆明发轫。
第四代商业风靡全球安宁世贸广场率先接轨世界“美国纽约洛克菲勒中心、法国巴黎拉德芳斯、日本东京的六本木、香港的太古广场，这些项目都以城市综合体规划所建造的全新聚落形态出现，它们集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，居住、工作、娱乐和交通，这些功能互相依存，创造出一个复杂的、多样化的‘城中之城’。
”在商业地产领域有着10余年经验的策划师吕先生跟记者分享了自己出国考察的经历。
“大昆明发展背景之下，昆明多中心发展趋势已成定局。
顺城、南亚风情第壹城、北辰财富中心等成熟的商业综合体，以王府井百货、金格百货、美食广场、奢侈品等杂糅在一起的商业体验中心，吃喝玩乐占了更大的比重。
”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远分析。
正在朝着国际化迈进的大昆明，与世界接轨的同时，也在比肩世界潮流。
以体验式消费为核心的第四代商业，正一点点改写着大昆明新的商业版图。
顺城、南亚风情第一城，这两个极具代表性的城市综合体在体验式消费方面已经走在了前面。
但是，偌大一个昆明，真正做到“街铺混业”这种全球领先的商业模式还没有。
作为大昆明最具潜力的新城，在千亿产业落户的预期下，安宁却走在了主城的最面。
随着安宁老城区CBD目前唯一城市综合体——世贸广场的诞生，以体验式消费为核心，街铺混业为特征的第四代商业模式在昆明生根发芽。
商业综合体商店建筑设计规范
商业综合体商店建筑设计规范第一章：总则第1.0.1 条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。
第1.0.2 条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。
第1.0.3 条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。
第1.0.4 条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。
商店建筑的规模表1.0.4第1.0.5 条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定。
第二章基地和总平面第一节选址和布置第2.1.1 条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。
大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。
小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。
第2.1.2 条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。
第2.1.3 条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4 的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。
第2.1.4 条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m 的运输道路。
基地内消防车道也可与运输道路结合设置。
第2.1.5 条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。
第2.1.6 条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。
第二节步行商业街第2.2.1 条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。
第2.2.2 条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。
万达第四代城市综合体给排水关键要求
〖万达研发〗万达第四代城市综合体给排水关键要求2014-04-12 万达内部资料〉房地产经理人联盟万达广场给排水设计专业重点要求7.1 室外给排水总体要求：7.1.1 室外给水1 本项目应有两路供水，如只有一路供水，则消防水池需考虑室外消防用水量，室外消防管网在红线内单独成环。
并按规范要求设置室外消火栓。
2 生活给水设置要求：根据业态的分布要求设置给水系统，一般为：超市系统、百货系统、建材系统、公寓系统、办公楼系统、住宅系统、其余商业合用系统，各系统单独向自来水公司交费。
未单独立户的主力店的用水均由商业合用系统供给，其水费交给商业物业公司。
公寓和住宅的用户水费交给物业公司（由自来水公司单独收取的除外）。
3 室外设置绿化及冲洗地面用水，每隔70～80m的距离设置一个DN25给水栓（目前暂按此要求设置，以后景观设计如有其他需求，再作调整），原则是给水栓应设置在室外行人难以接触的部位，室外给水需设水表计量。
7.1.2 室外排水1 污水雨水分流。
2 化粪池的设置应考虑室外排水的综合要求，根据市政提供的接入点合理地设置，隔油池各业态单独设置，自己管理。
室外的人员密集区不宜设置隔油池。
3 地下车库入口和各卸货区门口设通长的雨水沟。
7.2 室内给排水总体要求7.2.1 消防设计的总体要求1 地下车库暂按常规喷淋设计，如当地消防部门审图后有明确要求上泡沫系统时再考虑设置。
2 建材和超市的喷淋设计要求：百安居建材的货架超过3.5m，如层高不超过8m，按照严重危险Ⅰ级设计，如超过8m，按《自动喷水灭火系统设计规范》5.0.1A条考虑。
超市的货架是否超过3.5米待超市确认后再提供，现暂按中危险Ⅱ级设计。
3 发电机房设置无管网气体灭火系统（不采用水喷雾系统）。
4 报警阀间：报警阀间设在地下车库，利用停车位的空隙设置。
塔楼的报警阀间可设在设备层或最上层的裙房位置。
5 消防泵房和消防水池：整个购物中心采用一套消防系统。
消防泵房和消防水池的位置应适中。
最新版万达第四代综合体建造技术标准(后天即删)
2016年最新版万达第四代综合体建造技术标准（后天即删）《万达住宅2015版建造标准》即将启用，新标准是在《2013版标准》基础上、依据集团成本优化、三年清盘成果和轻资产模式新产品定位，结合设计标准化、模块化、产业化原则修编完成的。
其中，轻资产产品建造技术标准是新增的特色，希望大家学习第一部分：2016版综合体新标准总说明一、建造标准说明建造标准的核心文件。
规定了各业态、各版中重要的单项成本指标及面积计算依据。
各项目在目标成本制定、设计、招标、施工、验收等环节必须严格遵照执行，不得突破。
二、重要说明1、各部门在执行《2015版建造标准》时，必须严格遵守《2014版安全管理技术标准汇编》的规定。
2、消防设备、材料按照集团发布的《2015年消防安全材料设备品牌库》执行。
3、其它工程、设计、设备材料按照集团发布的《商业地产公司2015年合格供方品牌库》及《集团2015年合格供方品牌库》执行。
第二部分：万达广场2016版层高标准（一）标准层高/净高：分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C版：（二）其它层高/净高：第三部分：万达广场2016版外墙标准外墙（含保温）根据项目不同划分A、B、C版、轻资产版、轻资产3C 版：严寒地区在步行街入口、百货主入口等主入口部位的围护性玻璃幕墙（后侧无实体墙），应采用三层玻璃幕墙（双层中空、外层LOW-E）。
橱窗与与店铺间实体隔墙应在橱窗侧做内墙保温。
广告位照明灯具设置背板，预留电源，独立配电和加装计量电表。
光源选用高级LED光源或节能日光灯；广告布封边具有铰接装置；具有广告布涨紧装置。
室外LED屏1.室外LED屏每个广场户外只设置一块2.室外LED屏的大小需控制在100-120平米3.室外LED屏的宽高比为4：3或16：9均可，点间距为P144.室外LED屏正面到安装背衬面的距离不得小于1米第四部分：万达广场2016版电梯标准【品牌】进口品牌的合资产品（集团供方品牌库）。
最牛商业地产发布【第四代综合体广告位规划标准】业内首次标准化
最牛商业地产发布【第四代综合体广告位规划标准】业内首次标准化第一部分万达广场户外广告位规划万达广场广告位规划原则1 、万达广场广告位设置的作用与目的（1）营造园区整体商业氛围，以区别与其它地产项目（2）对外立面进行装饰包装与项目文化的建筑相得益彰（3）服务于优质品牌，是商业地产重要的一种赢利方式万达广场2、广告位设置的总体原则（1）必须紧密围绕项目产品设计，塑造时尚、个性、工业化的商业氛围（2）紧密结合园区人流动线，建筑外形特征，视觉传达特点，规划出高品质的稀缺性广告资源（3）广告位租赁施行有偿竞拍制，原则上仅针对园区场内商户发布刊登广告，为配合前期招商可为重点商户适当预留广告位3、万达广场广告位的建设原则（1）先建后租——先行建设，营造整体商业氛围及形象，为商户成功经营的景象树立投资信心。
租凭期限：一年（2）先租后建——选址、规划、租金都确定了，开工之前先签协议，再投入建设。
为将来广告所需自留区域，以资源与利益结合作为产生的基础，同时利益最大化又保证了风险最小化。
租凭期限：一年（3 ）他租他建——承包经营管理，期限一般为 1 至3 年4、参考资料（1）一、二线城市相关的实例（2）户外广告规划与政府方面的相关管理实施文件户外广告位常见类型1、广告下端距地面净高不得低于3 米，并且不得超出骑楼或悬挑架空部分底沿，上端不得高于建筑物檐口*底面或女儿墙*。
左右不得突出墙面的外轮廊线；2、不得在建筑物的层与层之间的窗间墙上设置；3、不得在建筑物室外台阶、踏步上设置；平行墙体广告位的设置规范平行正面墙体广告位的设置规范1. 建筑同一立面组成广告设置须规格、形式一致，集中布置2、依附于建筑物主立面的广告总面积不得大于该墙面面积1/3 ；单块广告面积不得超过100 平方米平行正面墙体广告位的设置规范1、广告牌面突出墙面距离不得超过0.3 米，且不得妨碍行人安全；2、立体浮雕型广告突出部分突出墙面距离不得超过1.5 米，突出部分下沿距地面垂直距离不得低于4.5 米。
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特色类餐饮（例：吴地人家、漓江又一轩等）
商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施配套要求 开店方式 租赁期限 停车场
成熟繁华商圈、大型商场附近
500-5000平米；单层500平米左右； 以首层为主，2-5层均可； 层高：3米以上； 楼板载荷：≥350kg/平米； 卸货区：60-100平米； 店内设有垂直交通通道； 电量：1000平米不少于300千瓦 给排水、燃气：接驳到位； 排污：设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施；
3-5年
麦当劳
商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施配套、商住区、写字楼、交通枢纽； 临街、场地开阔、出入方便
400平米左右，-1F+1F/1F+2F 尽量方正或整齐，临街设有大窗； 层高：不低于3.5米； 柱距：6米以上； 楼板载荷：部分区域500kg/㎡，大部区域350kg/㎡； 提供或有位置可建设排水/排油/排污道； 配电负荷：250KVA； 提供室外安装空调和排烟机位置 专用最佳，公用亦可
吉野家
首选物业 经营面积及楼层 建筑要求
基础设施配套要求 开店方式 租赁期限
商业综合体、购物中心、商业街、写字楼及配套商业
180-300，1F/2F 层高：净高至少5米； 柱距：6米以上； 楼板载荷：300kg/平米，局部350kg/平米 提供或有位置可建设排水/排油/排污/烟道； 配电负荷：190KVA； 提供室外安装空调和排烟机位置 直营或代理
直营或加盟
租赁/15年或以上/免租期商议
①供电：
1.3休闲餐饮
由甲方无偿提供供电量250 KW至该房产供乙方使用，电缆选用YJV4*185+1*95,一路入户，接至乙方租赁区域内乙方
指定位置（租赁区域的一层规划厨房区）；主进开关整定值 400A;乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表，
配电箱内总闸以后的线路由乙方维修，总闸以前的线路由甲方维修。
直营
10年； 不超过100元/平米/月 3000平米需要80-100个车位
商务海鲜酒楼（例：丹桂轩、海港海鲜酒楼等）
商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施配套要求 开店方式 租赁期限及租金承受范围 停车场
商业中心区或美食街
2000-5000平米；单层1000平米； 1-5层； 层高：4米以上； 楼板载荷：≥350kg/平米； 卸货区：60平米左右； 垂直交通：升降梯两部，观光梯一部； 电量：按照工业用电标准； 给排水、燃气：接驳到位； 排污：设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施；
小于DN150MM。
⑤隔油池及厨房废水排放：
甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房，甲方污水泵泵出后接入市政管道，
②供水：
供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于
DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表，总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由甲方维
修。
③结构：
甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2；如不
直营
10-15年； 不超过80元/平米/月 100个停车位以上，要有地面停车位
1.2连锁快餐店
商圈选择 客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别 繁华的社区型街市。 立店障碍 离污染源10米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障 碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店。 面积要求 200~500平方米 建筑要求 框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有 油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。 租金承受及租期 大众化快餐店：2~4元（平方米·天）；消费型快餐店：6~30元（平方米·天） 租期一般不少于5年
直营
8-10年
店前，尽可能多
概念类餐饮（例：毛家饭店、王子厨房等）
商圈选择 经营面积及楼层
建筑要求
基础设施配套要求 开店方式 租赁期限及租金承受范围 停车场
一二线城市，成熟繁华商圈、大型商场附近
3000平米；单层1000平米； 经营楼层：1-3层； 层高：3米以上； 楼板载荷：≥350kg/平米； 卸货区：无要求； 店内设有垂直交通通道； 电量：150KW； 给排水、燃气：接驳到位； 排污：设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施；
能达到此要求，甲方同意乙方对原结构进行加固；甲方同意乙方按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构
改造；乙方在屋面安放设备时，如该屋面不能满足设备承载要求，甲方同意乙方对屋面进行加固。所有结构改造、加固
等施工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。
④卫生间及其污水排放：
在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域下方并保证管线畅通，管径不
第四代商业综合体各业态设店要求
1、各类餐饮业设店要求 2、各类专业卖场设店要求 3、零售卖场设店要求 4、经济型酒店设店要求
1.1普通餐厅
商圈选择：商务型、大中型 商务型餐厅：商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市； 大众餐厅：以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 立店障碍 餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。 面积要求 大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。 建筑要求 因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外。 餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道。 租金承受及租期 低层为1.50元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。 一般不少于3年。