商业(圈)业态体量测算办法
怎样确定项目的商业体量
这只是最基本的一个参考数据按所在城市人均商业面积推算——可以从以下几方面综合考虑：、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）12、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积级商圈级还是CB、项目所处商圈在城市中所处的地位5——A级、、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点67、城市现有商业饱和程度、城市在建、在售商业体量8、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势9、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等10在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
住宅配套商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
－1.5一般按照小区人口数的的话，.1.2倍计算。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）(5%~11%):外向型需要外部较大规模依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，商业体量较大，需要周边环境能够提供足够这对周边商业环境的要求很高，消费群来支撑商业的正常经营，的人流和良好的商业氛围这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上(2%~5%):中间型不能追求巨大化，否则市场难以消化。
以下)(2%中间型商业规模的大社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》”“一站式购物随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的近年来，商业地作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流，、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨产行业迅速崛起，SHOPPING MALL展到几十万平方米，从单栋建筑形态发后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
大体量商业具体业态体量计算
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量（㎡） 25272
1体0量万（方㎡）
20514
体量（㎡） 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量，预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌，酒店客房数总体偏小，主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间，平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法：根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律，回归分析写字楼投用量与指标线性关系， 结合2035年预测值，扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得本项目可开发体量约7.58万㎡；
② 商务需求预测法：预测2035年写字楼主要需求行业从业人员，结合人均办公面积15㎡预估，得出写字楼 需求量，扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比，得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
商业圈业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业圈业态体量测算办法
Business circle business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业(圈)业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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Fonshion Design Co., Ltd
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怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
城市商圈及商业体量、人流量计算模型
所在地区商业设施每平方米平均零售额
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法：
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
了解研究城市商圈的大致轮廓
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
Y j ：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越 丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； λ：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用 回归分析方法得到其经验值来确定。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％客源）、次级商圈（15－25％客源）及边
B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定（顾客光顾频率）
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
相关目标商业体的月度商业营业收入 每平米商业的市场营业额=
相关目标商业体的面积
根据各地区范围内各行业一般性营业额水平，在保证在营 商业和即将进驻商业都保持合理利润的前提下（平均利润率）， 判断片区内是否能新增目标商业体量和新增规模。
超级实用的商业体量预测方法
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）
通过三大计算口径，科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率，投资客户需 求量，计算本项目可销售最大体量，从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况，预测本项目区域 商业需求体量，根据周边未来商业供应情 况，计算市场空间需求，确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷，估算本项目周边区域消费能力，通 过消费力渗透法计算，本项目消费额支撑力度，通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求，计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求，获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平， 框定本项目商业体量大致区间为：
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求，消费力支撑，消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量（依据）——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算，通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
商业、商务、休闲、酒店规模测算
比例
商业规模测算
√ 深圳海岸城 深圳海岸城位亍南山商业文化中心区，由东 座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物 中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规 模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今 为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中 心。
业态 比例 主力庖 33% 零售 39% 餐饮 18% 休闲娱乐 10%
√ 英国伦敦牛津街 伦敦街位亍英国伦敦中心城区西部，东西走 向，全长2.4公里。街道上聚集了众多世界 知名品牌，百货庖、专卖庖、餐饮、休闲娱 乐等设施。其业态配比如下：
业态 比例 其他专卖庖 48% 百货 3% 服饰专卖庖 29% 餐饮 10% 休闲娱乐 10%
由亍本项目商业设施服务面积约为50万平方米，由此可得文化娱乐设施服务面积约为4—5万平方米。
商业规模测算
2.4 2 1.8 0.51
464 370 350 100 44 24 32
广州东部重要的“中 央服务区 （CSD）”
IT行业生产、研发、 经营
国内城市副中心核心区用地规模一般在1-2.5平方公里，平均容积率一般在1.5到2.0左右。
02 专题研究
新二七商圈城市副中心用地规模
国外城市副中心设施用地规模 国内城市副中心设施用地规模
1.0-2.0平方公里之间，建设量控制在210—280万平方米。
02 专题研究
分类设施规模研究——零售饱和理论计算
商业设施 商务办公
文化娱乐 酒庖
零售饱和理论公式：IRS＝C×RE／RF 式中： IRS——商圈的零售饱和指数； C——商圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商庖的营业面积。
由亍本项目商务办公服务面积约为120万平方米，由此可得酒庖面积为24万平方米左右。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
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商业(圈)业态体量测算办法
商业（圈）业态体量测算办法
商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4
商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。
5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。
它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。
商圈综合聚合系数（NK）。
这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。
例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。
在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。
但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。
例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。
业态规模“红线”。
当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。
人流与消费时间分布对业态规划的测算。
人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。
比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。
还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。
这些在人口调查中做好甄别非常关键。
感谢您的阅读！。