尔湾生态产业新城案例研究共22页文档
产业新城案例——以日本幕张、美国尔湾、加拿大温哥华为例
日本东京海滨幕张新都心
案例研究 案例分析
城市发展历程
——30年的发展历程，通过基础设施建设、教育、会展、商务功能的引入，形成了综合新城
1973-1982 前期准备
1983-1990 起步阶段
1991-1997 发展阶段
阶段特征
日本东京海滨幕张新都心
1998至今 成熟阶段
主要表现
案例研究 案例分析
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析 城市发展历程
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析
总体布局
• 尔湾发展空间布局以尊重土地资源条件为前提，合理分布功能和开发强度。 • 由于尔湾占地规模较大，所以尔湾在规划初期依据地形地质和原有基础设施状况将地块分
成了沿海部分、峡谷部分以及山区三大部分进行规划。
由于洛杉矶的发展空间越来越有限，区域重心逐渐想歪转移。尔湾凭借良好的区位、交通与自然环境， 成为吸引人口和产业聚集的重要地区。 位置和规模：位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5 万，就业岗位16.8万。 主要特点：城市均衡发展、多元化的产业结构、便捷的交通、市场化的运作机制。
• 居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主 • 文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以
及4所高中 • 公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主
战略储备区
道路, 135.8, 27%
储备保留, 7.3, 1% 公共设施, 27.7, 5%
公园以及开放空 间, 107.5, 21%
• 相关产业的发展：高科技产业的发展成功带动了相关产业的发展，形成总 部经济委特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响的产业特征， 吸引了大量高素质人口进入。
幕张、尔湾案例
• 多个大型企业总部以及研发机构在幕张陆续设立办公机构，大量 产业人口进入幕张
• 依托快捷交通设施的高标准的幕张会展中心以及相关配套吸引大 型会展会议活动，推动了区域经济的快速发展
• 区域商业与大型特色休闲设施，构建了体验式购物环境，成为东 京都市圈周边著名的商业购物中心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISRICT
案例研究
案例分析
日本东京海滨幕张新都心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISTRICT
案例研究 案例概况
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案例分析
日本东京海滨幕张新都心
发展背景：幕张以分散东京办公职能、推动产业升级为目的，形成
城市新都心
保留一些工业元素遗迹，形成浓厚的历史氛围，使人更容易体验到原有历史文 脉的延续。
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISTRICT
案例研究
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Granville Island
规划理念总结
规划 交通 注重规划的合理性，合理利用土地以及其他资源 新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要干道的合理性 与便捷性 产业结构非单一性，二三产业都应齐备
市镇中心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISRICT
案例研究
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1、主题商厦的设计和运营模式 2、建设为集科研、办公、商业为一体的综合楼的新型业态。探寻成熟的 建筑和运营模式因。 3、“ 店中店“ 需要的弹性空间，在水平和垂直两个方向二次设计
万达广场
财经大学
百联又一城 中环线和下沉广场
复旦大学
外国语大学
同济大学
3—交通组织&地下空间
地下空间规划（市政院）
四层交通分流—环岛中心将立体地组织来自五个方向的交通高架
公共配套
居住配套
科学园区
3—现状布局
为加强西斯塔地区发展，2001年斯德哥尔摩政府、当地 企业、斯德哥尔摩大学等组成西斯塔科学城，除为地区 产业发展服务外，更强调商业服务与社区的发展。
田治园安工、业市城政（等OR配田套园设产施业。新城）
12万
田园工业城（OR田园产业新城）
—规— 模中小比企较业的孵化园与创业基地
60万
探寻成熟的建筑和运营模式因。
5万
2充总园、分面区建利 积 共设用3享为 3下设5集平沉施科方步（拉研公行除德 左、里广实方 岸办，场训斯公最图外、大作）商的为占业私联总为人系用一开商地用 （ 体发圈面地 公 的新11各积63面 顷 综镇00要的合积 ） 。素2楼0的%（ 的纽建 万 新带筑 平 型42这05面 方 业20将积 米 态极） 。大强开化22发..圈50强型度商业中心的集聚效应,符8万合人们的购物习惯。
城市快速道, 一般道路层、下沉广场步行通道、机动车隧道相结合, 立 体地分离车流、人流, 既保证文通顺畅又强化了商圈空间的整体性图。
充分利用下沉步行广场图作为联系商圈各要素的纽带这将极大强化圈 型商业中心的集聚效应,符合人们的购物习惯。
五角场环岛地区现有空间结构
“产学研”国内外优秀案例分析
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公共服务设施
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经验三：毗邻众多大学及研究所，区内外科技资源与产业相互配合，加上政府支
持辅助使城区发展迅速。
优越的科研条件 ·园区内的公共资源包括：台湾清华 大学、台湾交通大学、工业技术研 究院、“国科会”紧密仪器发展中 心等重点高校和研究机构。其中工 业技术研究院提供近6000名研究人 员，并有40家以上的公司为工研院 的衍生公司。
内部交通 ·对内社区交通体系限制车速，鼓励居民步行出行。 ·修建长达158英里的自行车道。
其他措施 ·中心布置综合交通站点枢纽，将轨道、对外交通 主干道、内部公共交通体系相连，方便居民换乘。 ·建立Spectrumotion组织，免费为在尔湾工作的人 提高交通建议，协助组织打车。
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居住的类型
多样化的住宅产品，齐备的生活配套。奉行土地自然资源匹配原 则和居住区集约化发展原则。
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由于洛杉矶的发展空间有限，区域重心逐渐向外转移。尔湾凭借良好的区位、交通与自然环境， 成为吸引人口和产业集聚的重要地区。
发展契机
·交通便捷：尔湾位于橙县中心，洲际5高 速公路快速连接着尔湾与洛杉矶。 ·依托洛杉矶市的有力支持：大洛杉矶的国 际经济影响力、发达的高速公路和港口等 基础设施、多元文化优势、丰富又廉价的 移民资源，给尔湾产业发展、人口聚集和 城市建设带来持续动力。
·交通 区域公路、高等级公路和洲际公路均通达，5座跨海大桥连接旧 金山海湾，距离较近的国际机场有旧金山、圣何塞、奥克兰等。
入驻企业 集中近7000多家高新技术公司，是美国微电子业的摇篮和创新 基地，因大量半导体公司而得名硅谷。
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成功因素分析
因素一：品牌的集聚效应、政府对创新性技术的支持及金融资助，为硅谷的快速发展
国内外产业园典型的案例分析研讨共29页PPT资料共31页文档
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
【借鉴】国际经验依规划而建的第五代城市——美国尔湾城
【借鉴】国际经验依规划而建的第五代城市——美国尔湾城导读在美国加利福尼亚南部的橘县，有一个小城被誉为“南加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司和高等学府的加入，这个小城叫做尔湾——美国最大的规划城市社区之一。
尔湾（Irvine）位于洛杉矶东南的橙县，面积172平方公里，距洛杉矶市中心64公里、洛杉矶国际机场72公里、洛杉矶港56公里，由著名建筑师William Pereira规划设计，于1971年12月28日建市。
尔湾区位图来源：网络尔湾所在地原本是由尔湾公司掌管的农场。
尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立，之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区，经过40年的不断发展，成为加州重要的经济城市、洛杉矶大都市区的重要组成部分、开发区产城融合发展的典型案例。
1“运行最好、最宜居、最安全”的城市名片在过去40年里，尔湾市一直保持着美国最安全、规划完善、适于开展商业活动的最佳社区的口碑，近10年一直是在美国最宜居的“热门城市”排行榜中名列前十，且多次位列榜首。
作为美国近几十年来新兴城市的代表，尔湾得到国内外的广泛认可，如今，“运行最好、最宜居、最安全”已经成为尔湾的城市名片。
2尔湾：美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市，是指倡导生态环境、人类生活与经济增长的和谐与共赢，为科技产业、生活、工作创造适宜的城市环境。
美国尔湾是被公认的第五代城市，因其生机勃勃的商业环境而著称。
1）人口增长与人口规模根据2014年公布的统计数据，按人口，尔湾是橙县第3大城市，加州第16大城市，并且建市至今一直呈现人口持续稳定增长态势。
尔湾1971-2015 人口变化趋势图表1：尔湾1971-2015 人口统计尔湾人口特点：人口素质高：根据2014年统计数据，25岁以上（含25岁）人口中拥有高中以上学历的占96.3%，拥有本科以上学历的占64.9%。
根据2000年人口统计数据，在人口至少达到10万的城市中，尔湾25岁以上拥有博士学位居民的比例排在全美第七。
产城融合发展：美国尔湾市的最佳实践
．9产城融合发展:美国尔湾市的最佳实践㊀邓智团摘㊀要:尔湾市是位于美国加州的新兴的极具吸引力的中型城市,建市于1971年,前身是由尔湾公司掌管的农场㊂尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立,之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区,经过40年的不断发展,成为了全美热门的中型城市,也成为开发区产城融合发展的典型案例㊂关键词:尔湾市㊀产城融合㊀产业多元化㊀宜居生活环境尔湾位于加利福尼亚州西南部,占地88平方公里,现有人口21万人,属于橘郡管辖范围,是美国最大的规划城市社区之一㊂1971年12月正式成立尔湾市,从建市到目前虽仅40年,但它已经成为加州重要的经济城市,洛杉矶大都市区的重要组成部分㊂在过去40年里,尔湾市一直保持着美国最安全㊁规划完善㊁适于开展商业活动的最佳社区的口碑㊂近10年里,美国尔湾市一直是在美国最宜居的 热门城市 排行榜中名列前10,且多次位列榜首,吸引了大量的居民和商业机构,成为开发区向城市转变的典型案例㊂本文将重点研究尔湾市从最初的开发区成长为如今最具吸引力的中型城市的阶段过程与成功经验,对我国开发区的建设有重要的启示意义㊂一 尔湾:美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市,是指倡导生态环境㊁人类生活与经济增长㊁和谐与共590赢,为科技产业㊁生活㊁工作创造适宜环境的城市㊂美国尔湾就是被公认的第五代城市,是坐落于南加州 技术海岸 的中心,因其生机勃勃的商业环境而著称㊂尔湾南面濒临太平洋,拥有著名的拉古那海滨(Laguna)㊁长滩海滨(Long Beach),阳光充沛(以 加州的阳光 闻名世界),气候温和㊂由于是新开发的社区,尔湾的规划设计非常先进,逐渐成为加州的高尚住宅区之一㊂2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第5位㊂另外,尔湾市在2010年的美国FBI年度犯罪率报告中,成为全美10万人以上城市犯罪率最低的城市㊂尔湾的人口受教育程度都很高,97%的人受过高中教育,超过64%的人受过高等教育(见表9-1)㊂表9-1㊀尔湾市基本情况(2011年)成立时间1971年12月成立面积65平方英里人口数(2011年)217686(人)白天人口(2011年)305600(人)年龄中位数33．3(岁)年家庭收入中位数94903(美元)高中毕业比重97%大学毕业比重64%社区公园数18(个)邻里公园数35(个)自行车道里程44．5(英里)公共空间与绿带1．5(万英亩)㊀㊀资料来源:尔湾市官方网站㊂表9-2㊀美国尔湾市20万就业岗位的行业结构(2007年)单位:人,%690㊀㊀以人为本的城市环境㊁优异的人力资源,吸引了高科技行业落户尔湾,不少著名跨国公司看上了这里的商业环境,也纷纷将总部迁至尔湾,当年起步时的 西尔湾工业区 也早已演变为商业中心,有第二硅谷的美名㊂与硅谷不同,尔湾的高科技产业涵盖了生物医学㊁制药㊁无线通信㊁电脑㊁软件等多个领域,形成许多技术产业集群,如医疗设备制造商㊁生物医疗公司㊁电脑软件和硬件生产商㊁汽车设计公司等(见表9-2)㊂二㊀从开发区到产城融合的城市发展历程1769年西班牙探险家和殖民者开始在这里先后建起了牧场㊁铁路㊁居民区和小镇㊂尔湾的建市历程与其他城市很不一样,从牧场到经过规划迅速建成城市大概花了50年,被誉为 先有大学㊁后有社区 ㊂1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司 尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地㊂加州大学聘请的建筑师派雷拉(William Pereira)和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区的周围规划了一个5万人城市蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市㊂纵观尔湾市的发展历程可以将其划分为以下几个阶段㊂1．公司经营阶段(1860~1959年)19世纪六七十年代,詹姆斯㊃尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地,整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃㊁鳄梨㊁利马豆和绵羊等物产㊂1894年成立 尔湾公司 ,将牧场逐渐转换为农田㊁橄榄园及橙橘等果园㊂1947年麦佛得(Myford Irvine)接掌公司,并开始将牧场的部分土地出售㊂麦佛得在1959年去世,而后 尔湾公司 由董事会选出董事长,负责公司的运作㊂2． 大学社区 时期(1960~1970年)到20世纪50年代,洛杉矶开始向南部发展,加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向,这为尔湾创造了一个最重要的发展契机㊂1959年尔湾公司捐出4．05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区,加州政府也捐出了2．025平方公里的土地,尔湾的开发开始加速㊂加州大学聘请著名建筑师威廉㊃佩德拉对尔湾校区进行规划,一致认为:仅有功能单一的大790学区是不够的,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市,这个新城市必须拥有工业区㊁商业区㊁休闲区及绿地等㊂1960年威廉㊃佩德拉设计出围绕尔湾加州大学分校规划的新社区,能容纳10万居民,沿海岸覆盖121．5平方公里的土地㊂1964年,橘郡政府批准这一规划,1965年,尔湾加州大学校园正式启用,1970年, 西尔湾工业区 对外开放,目前叫做 尔湾商业区 (Irvine Business Complex)㊂3．尔湾市成立与大社区规划阶段(1970~1977年)1971年12月28日,尔湾社区居民投票通过成立一个范围远比前述 佩德拉开发计划书 还要大的城市,即尔湾市,以便控制该市的未来发展及保护税收㊂1977年,尔湾公司又邀请美国费城著名的华莱士㊁麦克哈戈㊁罗伯特和托蒂四家规划设计事务所进行了城市设计研究㊂这次规划的特点是运用园林开发理念为各地块和地区赋予了不同的尺度特征及露天场地的保护㊂从1970年开始,尔湾地区对外开放,龟岩㊁大学公园㊁牧场㊁核桃及克尔佛多(Culverdale)等住宅区陆续在校区周围建成㊂图9-1㊀尔湾市产城融合的发展阶段4．城市边缘区阶段(1977~2000年)1977年尔湾公司由一家财团收购,这一交易导致了尔湾地区开发规模的缩小,而且尔湾的规划和设计功能也从公司里分离出来㊂20世纪80年代晚期,尔湾的开发接受环保主义的理念,保存了超过农场一半以上的开放空间,大约178．2平方公里的农场土地被规划为自然栖息保护地,24．3平方公里的土地用于公园和开放空间㊂城市发展主要围绕这些自然栖息保护地㊁公园及开放空间进行布局㊂8905．极具吸引力的城市建设阶段(2001年至今)进入21世纪后,尔湾市不断提升城市的发展竞争力,不断完善和提升安全的生活环境㊁方便快捷的运输系统㊁良性竞争的商业氛围㊁正规完善的教育机构与和睦相处的生活方式,使人们不约而同地选择了尔湾㊂经过10年的发展,尔湾从一个刚刚起步的小城发展成为公众向往的 共同目的地 ,被誉为 加州的科技海岸 ,吸引了众多高科技公司的加入,包括医学设备制造公司㊁生物医学公司㊁电脑软件和硬件公司和汽车设计公司㊂尔湾的产业结构丰富,除了高科技产业之外,制造业㊁第三产业也一样生机勃勃㊂三㊀尔湾推进产城融合发展的主要经验与启示尔湾市从一个开发区到全美极具吸引力的中型城市,成立时作了完整的城市规划,环境优美㊁街道宽广㊁市容整齐㊁社区内绿树成荫,是由建筑师精心规划出来的梦想城市㊂其成功之处在于完美地实现了产城融合发展,主要成功经验包括:政府政策支持与市场化的运作机制;均衡发展使城市发展和环境㊁居住舒适度等各个方面保有良好的均衡关系;以高科技为主导㊁多元化的产业结构;营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口㊂1．政府的支持与市场化的运作机制,保持了城市以市场为导向的发展原则尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市㊂没有政府指令,没有行政干预,一切由市场来检验,人们遵守法律,维护市场规则㊂尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场㊂市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展,尔湾完全靠优美的自然环境㊁便捷的交通㊁安全的居住氛围㊁良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者㊂以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂朝着利益最大化㊁可持续发展的方向发展,公司酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢㊂尔湾市的成功一定程度上得益于政府的支持与市场化的运作机制,得益于990多元的产业结构,得益于环境友好的城市配套建设,这对我国城市开发区或新城建设具有一定的启示意义(见表9-3)㊂表9-3㊀尔湾市产城融合发展的经验发展要点尔湾市筑波科学城政府作用作为筑波的姐妹城市,却与筑波相反,尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场政府在城市发展的初期发挥了积极作用,但是政府导向的弊端在城市发展后期日趋明显㊂整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能,最终导致筑波远离了规划中的美好景象产业结构形成了以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂制造㊁服务㊁物流和服装等诸多产业均有发展支柱产业为高科技,产业结构单一㊂抗风险能力较差,宏观经济波动时对城市经济造成致命打击城市配套投资主体是私人公司,以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢城市建设发展的主体是政府,政府的最初想法是将筑波建设成一个高科技产业新城,所以投资重点在高科技产业,城市配套投入相对不足,降低了城市对居住人口的吸引力㊀㊀资料来源:CAMERON,D．, An Overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph), 1979㊂2．规划保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系人口的增加要求城市准备更多的物质条件㊂尔湾市每年都需要根据设施的使用及需要,在遵循规划的基础上对规划不断地调整,保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系㊂同2000年前相比,2005年尔湾的街道总长度增长了29%,公园总面积增长了36%,街道绿化总面积增长了43%㊂根据发展规划,从2005年到2010年尔湾在三个关键领域保持了持续增长:人口计划增长16%,逾21万居民;公园和公共空间面积则计划增长56%;道路绿化和街道总长度都计划增长18%㊂尔湾市80%以上的社区规划良好,大多数拥有网球场㊁游泳池㊁小公园等,有的有木桥区,甚至有人工湖,让居民在湖上泛舟和进行其他水上活动㊂尔湾市有超过100个公园和公共游泳池,拥有最美丽的高尔夫球场㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂现在这个系统已有32英里长的㊁独立的自行车专用道和126英里长的㊁001同汽车道 并肩 设置的自行车道㊂有 加州阳光 之称的海滩 拉克那海滨和长滩海滨㊂3．以高科技为主导㊁实施多元化的产业结构战略,并提供有足够竞争力的就业机会尔湾现有公司17000家,以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂一些著名的公司总部在尔湾,如福特汽车集团㊁爱德华生命科学等,其中仅汽车类企业总部就有7家㊂此外,还有在国际上盛名的批发销售公司㊁制造业㊁服务业㊁物流㊁服装业等大规模的公司进驻㊂以高科技为主导㊁多元化的产业结构抗风险性大,在市场经济的风浪中更加稳定㊂在20世纪90年代末高科技产业破灭时,硅谷受到了极大的冲击,而尔湾的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定,没有受到太大的影响㊂同时,橘郡与得克萨斯的奥斯汀㊁加州的圣鹫斯㊁新泽西的瑞雷 多翰墨相比较,各个行业的总体工资水平都处于上等㊂而尔湾是橘郡重要的经济城市,其收入水平在橘郡处于上等,工资水平相对而言较具竞争力㊂尔湾现有就业岗位数20余万个,其中2/3的岗位是由当地居民消化,其余1/3的岗位吸引了很多外来人口㊂4．营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口入驻(1)大力提升治安水平㊂2011年商业周刊杂志将尔湾市列为美国最佳城市排行榜第5位㊂尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市,比国家平均犯罪率低83．48%,比加州的平均犯罪率低84．97%㊂城市治安能达到如此令人满意的状况,是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督的强化建设的结果㊂尔湾市1亿美元的城市预算中,有1/3花在公共安全方面,这不仅包括了160多名警员,还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划㊂城市环境设计也起到了重要的作用㊂具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设,必须通过警察局的审查,以确保达到基本的安全标准㊂同时,尔湾的警察在工作中根据社区的居民情况使用6种语言,包括汉语㊁朝语㊁西班牙语㊁波斯语等,这就消除了沟通障碍,在防止和降低犯罪率方面效果显著㊂101(2)齐备的商业和教育等公共配套㊂尔湾全市任何一个角落只用十几分钟车程便能抵达一个商业中心㊂商业中心一般配有大型超市㊁餐饮㊁洗衣店㊁服装百货等商店,生活非常便利㊂尔湾的统一学区(IUSD)一贯被评为美国最佳教育系统之一,学区拥有22个小学㊁5个初中㊁4个全面高中和1个继续教育高中,学生总计超过24000人㊂学区有全国闻名的学校,学生在学术㊁艺术和体育等学科的成绩远超过州和国家的平均水平㊂(3)政府对低收入首次置业者㊁残疾人和老年人都有不同程度的扶持政策㊂尔湾现有人口17．5万人,房屋数量6．45万套,包括商品房㊁廉租房㊁临时住房等,基本可以满足各个阶层居民的居住需求㊂实行 租金补助 政策,橘郡住宅委员会(OCHA)可每月提供租金补助㊂委员会执行部分 授权 和 居住优惠 计划的职责,对符合条件的居民按月补贴按照市场租金租赁的住宅㊂ 临时住房 , 前进家庭 (Families Forward)是一家本地非营利中介代理,它们提供临时和过渡住房服务,并且为没有住房的家庭提供帮助㊂对低收入首次置业者实施部分扶持政策㊂该政策包含三个独立的子计划:一是,预付定金资助计划㊂预付定金资助计划提供低利息贷款,使低收入和超低收入的首次购房者能够买房㊂二是,抵押贷款证明计划㊂三是,分期购买计划㊂橘郡地区的住宅和金融代理处(OCHFA)帮助中等收入的个人和家庭利用分期购买计划得到属于自己的住宅㊂(4)便捷的交通支撑尔湾的健康发展㊂距离尔湾很近的约翰韦恩机场是地区性的商业机场,提供通向22个美国城市的直达航班㊂此外,很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂参考文献Ann Forsyth, Who Built Irvine?Private Planning and the Federal Government, Urban201Studis39(2002).Cameron,D．,An overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph),1979.City of Irvine,City website,2012,http://www．cityo．rvine．org/about/demographics．asp.Forsyth,A．, Columbia,Irvine,and The Woodlands:Planning Lessons from Three US New Towns of the1960s and1970s, Journal of the American Planning Association68(2002).The Irvine Company,Irvine General Plan．Irvine,OH:The Irvine Company,1970.Orange County Planning Department,Staff Recommendations on the Land Use,Circulation and Housing Elements of the Central Section Irvine Ranch General Plan and the Proposed City of Irvine General Plan．For submission to the Orange County Planning Commission,December 17．UC Irvine Orange County Collection,1970.The Integration of Urbanism and Industry:The Experience of Irvine,USAAbstract:Irvine City was established in1971,before this time,it was a farm in charge of the Irvine Company.Irvine s rapid development was due to the establishment of the University of California,Irvine.Based on the detailed and careful planning,the residential community around the university has become an attractive medium-sized cities and a typical case of the integration of urbanism and industry after40years of continuous development.Key Words:City of Irvine;Integration of urbanism and industry;Industrial diversification;Livable living environment301。
中国滨海新城和旅游度假区案例的分析
中国滨海新城和旅游度假区案例分析前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢,2011年下半年2６00亩建设用地的启动版块动工。
项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。
福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司,并于20１０年１１月7日—８日,福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。
由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言,只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。
我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。
第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介一、福宁湾项目简介2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。
２0０８年,办理开工令。
2０１1年5月,计划海堤工程堵口合拢。
并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。
福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2０10年重点在建项目。
由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成,总投资约10亿元。
福宁湾围垦面向东海，距城关1．5km,海堤全长5434m,围垦面积３41０0亩(2２.６平方公里，相当于澳门主岛面积),其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地164００亩、养殖用地746０亩。
项目初期分为三个版块:城市版块——含2６00亩建设用地与240０亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共600０亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。
二、福宁湾项目的性质与特色福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有１640０亩的农业种植和7４60亩的海水养殖用地。