20101015-专题-房产新政解读
2010房地产新政策
1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。
3、明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。
4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率5、严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》6、国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。
7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折8、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款2010房地产新政策,2010年房产新政策,2010年二手房新政策,2010年房贷新政策-营业税，都恢复原来。
银行贷款一点一点的调整。
一、契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止，日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。
如下：1、90平方以下普通住房：契税2％2、90平方－144平方普通住房：契税3％3、144平方以上高档住房：契税：5.5％二、出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。
1、未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55%个税：差额的30% 或全额的2%2、满五年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%一、关于二套房的认定标准（一）关于二套房的认定标准，目前监管部门尚未出台相关实施细则，省分行将在接到实施细则后第一时间进行布置。
2010年房产新政一览
2010年房产新政一览2010年房产新政一览2010年1月1日起，房地产政策有了很多新的变化。
我们将其整理了一下，供广大购房者参考。
■ 普通商品住宅从2010年1月1日开始，厦门的普通商品住宅为“住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上、单套建筑面积在144平方米（含）以下、实际成交价格低于 12600元/平方米（含）”的房子。
而在2009年，普通商品住宅的价格为低于13824元/平方米（含）的房子，高于此价格的房子不能享受在税收、信贷等方面的优惠。
点评：普通商品住房可以享受减少购房契税1.5%、免征土地增值税0.5%，还可能减免营业税及附加5.55%。
从2009年9月份开始，岛内思明、湖里两区的住宅均价就已经超过了12600元/平方米，这也就意味着，当前大部分岛内的房子都属于非普通住宅。
而随着厦门房价的不断上涨，越来越多的房子加入到“非普通商品房”大军。
■ 首次购房标准从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。
相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。
此前2008年公布的首次购房标准是以申请人个人为信息查询单位。
点评：首套房标准决定了购房者可享受的契税优惠、贷款政策：普通住宅首次购房者的税负减少至少2/3以上，90平方米以下的普通住宅首次购房者的税负为 0；在贷款方面，首套房最低可享受首付2成、利率按照5年期以上基准利率7折等优惠。
此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，业内人士指出，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。
■ 税收个人所得税方面，恢复按国家统一的税收政策执行，最高将按收入全额征收1.5%。
营业税个人购房征免时限为五年。
此前，自用两年的个人所得税全免；自2009年1月1日开始，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税5.55%；超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，差额征收；超过2年（含2 年）的普通住房免征营业税。
2010年房产新政解析
2010年房产新政解析一、2007年政策回顾2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。
为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。
2007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。
虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。
二、2010年房产政策三、解读2010年房产新政以及市场1、新政解读之客户反应1）采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。
目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。
1）严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
3）限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。
4）新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这一部分需求客户。
对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。
现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。
2、新政解读之价格反应1）从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。
此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。
总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。
2）目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。
3）根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。
2010年10月房地产最新政策
2010年10月新政一、暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。
二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
2010年10月1日最新房产新政策及解读国家多个部委再次对楼市调控发力。
昨日，更为严厉的调控政策出台：贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。
而在此之前，首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。
全国告别三套房贷与“国十条”相比，多项调控政策扩至全国范畴。
文件称，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
而在“国十条”中，上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。
同时，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，文件要求严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
另外，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
之前有报道称，在有些高房价地区，商业银行打出“擦边球”，部分银行利用消费贷款曲线进入楼市。
分析认为，昨日发布的新政将有力地堵住消费贷款买房的“灰色通道”。
文件规定，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。
昨晚财政部称，10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
中国2010年的房产新政策是什么？
中国2010年的房产新政策是什么？政策一：国十一条出台时间：2010年1月10日部门：国务院办公厅1月10日，国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理,首付不得低于40%%，加大房地产贷款窗口指导。
紧接着1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。
2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。
两会期间房价再成关键词3月9日，温家宝总理所作的《政府工作报告》中强调,促进房地产市场平稳健康发展,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。
其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。
完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。
加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。
该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%%、囤地开发商将被冻结等19条内容。
政策二：新国四条出台时间：2010年4月14日部门：国务院4月14日，国务院常务会议上针对房地产市场的“新国四条”出台，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。
国务院常务会议指出并要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%%。
政策三：新国十条出台时间：2010年4月17日部门：国务院仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。
通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年房地产调控政策
2010年上半年我国房地产调控政策一览及解读2010年1月“国十一条”出台2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2010年1月《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。
《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
2010年3月全国开展对房地产用地突出问题专项检查2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
2010年3月各地暂停出让住房用地2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。
2010年3月国资委要求78户央企退市2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。
2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。
2010房产三大新政解读1321424004
2010房地产“砖家们”七嘴八舌话新政新政频出的一年接近尾声，2011年的钟声日益临近，新政下的楼市，喧华与骚动，迷茫与困惑，有序与混杂，冷静与疯狂，口水与理性，且看2010房地产“砖家们”如何七嘴八舌话新政！新国十条政策评论2010年4月17日国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
吴翔华（南京工业大学房地产系副主任）：国务院很有章法的一记“组合拳”吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”，面面俱到。
二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市场上的“需求”已经缩减，说明楼市的需求大部分是炒房者，他们作出的最快反应就是撤离。
中央也理解了炒房人的运作规律，此次点中了投机炒房族的“命门”。
比如信贷的极度收缩后，下一步就是“对住房消费和房地产收益的调节作用”，可以说调控的手法更加精准了。
吴翔华说，这次“国十条”还有一个重要的亮点，就是《通知》提到“建立考核问责机制”，这意味着什么？之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。
“乱市”就得用重典！陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）：呼吁“不都收，分等级”的原则陈云峰表示，这一次直接强制性叫停了多套房贷款和异地炒房，实际上也是直接掐断了目前房地产市场上最受人诟病的投机性需求。
这也和我一直以来呼吁的房地产调控需要有针对性相吻合。
为了呼应国务院新政，银监会已经于上周发文落实国务院房贷新政。
“新国十条”中再一次提到了发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，并要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
陈云峰表示，接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台响应“新国十条”，其中最受关注的就是对征收房产税的推敲。
2010房地产政策分析
客户观望, 客户观望,成交量下降 开始出现楼盘促销
政策分析结论: 政策分析结论:
政策出台的背景: 政策出台的背景: ★调控的重点是一线城市,对二三线城市影响不大 调控的重点是一线城市, ★政策调控的目的是抑制房价的过快增长,不是一定要房价大跌 政策调控的目的是抑制房价的过快增长, ★政策针对的是投资者,投资机者,对刚性需求仍然处于保护状态 政策针对的是投资者,投资机者, ★政策也是在进一步规范房地产运做程序,防止开发商捂盘,抬高房价 政策也是在进一步规范房地产运做程序,防止开发商捂盘, ★开发企业资金雄厚,今非昔比 开发企业资金雄厚, ★政策执行需要一定的周期,还需要完善一定制度和系统(民政,房管,银行等部门的协作) 政策执行需要一定的周期,还需要完善一定制度和系统(民政,房管,银行等部门的协作) 很多银行仍然还没有完全执行"认房不认贷" 主要还是看有没有贷款记录, 很多银行仍然还没有完全执行"认房不认贷",主要还是看有没有贷款记录,因此执行起来还 需要一个过程 值得注意: 值得注意: 07年9.27政策出现了观望,而且今年的政策力度更大 07年9.27政策出现了观望, 政策出现了观望 温总理:本届政府有能力有信心
国土资源部
各地方政府…….. 各地方政府
在北京,最火热的时候是2007年 北京一天能卖五百套房子,到了2010年的3月份, 在北京,最火热的时候是2007年,北京一天能卖五百套房子,到了2010年的3月份,北 2007 2010年的 京一天能卖两千套房子,而且在销售量增长的同时,价格在大幅攀升.比如比较典型的 京一天能卖两千套房子,而且在销售量增长的同时,价格在大幅攀升. 就是北京通州, 2009年12月底 还是一万块钱, 月底, 就是北京通州,在2009年12月底,还是一万块钱,而且这一万块钱用了十几年才涨 到了一万,而进入了2010 2010年 一到三月份就涨成了两万, 月份还不到20 20天就接近了三 到了一万,而进入了2010年,一到三月份就涨成了两万,4月份还不到20天就接近了三 万.
2010新政一览(整理稿)
银监会：二套房标准认家不认人认房不认贷
4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，二套住房以家庭为单位认定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套数认定不以是否贷款为标准，即使首套住房没贷款，再次购房同样会被认定为二套住房。
4月23日
中国银行：拟率先上调存量房贷款利率
4月23日，中国银行公布的房地产信贷管理措施显示，将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
住建部要求房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，要限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。4月13日，住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。《通知》还明确，其他商品房的市场监管参照《通知》执行。
4月14日
国家统计局：一季度房价猛涨
4月14日，国家统计局发布1—3月份全国房地产运行情况，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0%。其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。
2010年05月10日新政解读及市场放映
3 对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。 解读：据中原和半求工作室估计，深圳住房外销比例不到7%，限外令实际影响较小。
市场表现1：新政后，新房成交量持续萎缩，5月3日更降 至1套的冰点，客户观望气氛浓厚，购房信心明显不足。
4月14日新政后，新房成交量迅速萎缩，周成交量由新政前1100套下跌至最近的 268套，较新政前日均成交量还低，预计未来缩量情况仍将持续较长时间，最终
或许是深圳政府认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位，而一直以
来深圳房地产市场都存在巨大的需求，如果调控过度极有可能导致后期供给的压 缩或房价的报复性反弹，难免有些“投鼠忌器”。
新国十条 关键字 问责制 信贷政策 提高首套90m2以上及二套房信贷；限 制限制三套及以上住房贷款和异 地购房；1个家庭只能购买1套 北京 深圳 成立住房与房地产发展领导小组 限制三套及以上住房贷款和异地购 房；严格境外购房政策
会导致价格调整。
深圳新房成交套数统计
1200 1000 800 600 400 364 200 0 3月第1周 第2周 第3周 第4周 4月第1周 4月第2周 4月第3周 4月第4周 5月第1周 268 386
两会观望期
1116 963 627
1060
1061
4.14新政
417
市场表现2：近期开盘项目总体销售情况一般，虽开盘价 较前期预期均由不小降幅，但大部分销售率不足30%，后 期销售周期拉长，价格调整风险增大。
卖点：
到场客户数量
开盘当天10:00-12:00 ，现场车辆约80辆，客户200人约100批 ， 龙华新城中心位置、国际级 共分20组，每组5批，采用抽签选房。抽至第八组时累计进入 选房区20批左右，后贴号客户可自由进入。进入选房区客户最 社区规划、“绿洲城”园林 设计、超光感节能外立面 多不超过40批，售楼处内签约区客户5~6人，其他区域基本无 客户，无销控板。
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上海细则基本是国五条的延续和进一步细化，但其中也不乏一些创新的执行措施需 要被关注
公积金贷款收紧、允许动迁房满三年上市交易，提高土地增值税预征率，领取建设规划施工预售许可证一 律不得低于3万方等措施同样也细化了929新政中关于差别化信贷和加大供应的实际效果
11
股市天天向上，房地产股受冷落
新政后房产股明显弱于大盘
地方政府积极性不高 保障房建设缺乏拉动地方经济的优异政绩，迫于政治任务压力，地方政府短期内加 快保障房建设，后续投资未知几何。
18
929政策与417政策比较
着重提出市场监管方向和手段
市场监管之一 经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为
市场监管之二
开发商拖延开竣工时间、捂盘惜售、土地闲置、改变土地用途和性质
17
929政策与417政策比较
问责制强化了保障房计划的可实施性
保障房计划
中央政府重压
计划—— 保障性住 房300万套、 棚户区改 造住房280 万套
部分城市 南宁 武汉 今年在建2万套 3年内4.13万套
保障房计划
青岛
昆明 海口 广州 深圳
8000套
3年内16万套，其中农村保障性住房10万套 今年1.6万套 4万套 5万套 计划1200万平方米，约合13万套；今年可达预售标准 约330万平方米，约合3.7万套
地方政府“被”加强执行
上海
供应占比小 深圳保障房用地仅占今年商品住宅供地计划份额9％，上海的保障房计划虽达到330万方，但 与去年住宅成交面积（包括配套商品房）相比，仅占到11.35％。 形成供应所需时间长 打得是一个拖字牌。 武汉昆明等二线城市大多计划在三年内完成保障房任务，而对今年完成目标回避，
亿
250 200 150
2
成交量对比
％
5 4 3
涨跌幅对比
100
1
50 0 2010-09-29 2010-09-30 2010-10-08 2010-10-11 2010-10-12 房地产业指数 2010-10-13
0 2010-09-29 -1 -2 上证综合指数 深证成份指数 房地产业指数 2010-09-30 2010-10-08 2010-10-11 2010-10-12
上证综合指数
深证成份指数
从成交量看，房地产业并未因为股市大涨而成交量显著上升，投资者并没有认可关注房地产业的前景 从涨跌幅来看，房地产业也不是上涨的领头羊，仅仅是一波短期反弹，之后走势又开始弱于大盘
12
Ⅱ 政策内容评析
全国政策研读分析 上海细则研读分析
13
929政策与417政策比较
四个商业信贷一刀切 切断资金支持
中 国 的 房 地 产 调 控 措 施
前七年政策以及国十条 由于政策宏观宽泛、 土地财政和地方利益 等原因 调控政策重言轻行、 政策务虚、出台随意
10
“史上最严”后更严格的政策
政策出现明显的“落地”趋势
929新政基本是国十条强化和细化，主要强调了差别化信贷及其禁止范围
首套3成，二套5成1.1倍利率，三套停贷，异地无纳税或社保证明停贷，契税和所得税优惠取消是具有可 操作性的政策
以价值200万、盈利50万的房产计 评价政策效果
契税政策部分更改，缩小了拥有唯一90平米以下普通住宅家庭的范围，提高了改善性需求的门槛。 所得税政策更改用意是提高短期（一年内）住宅投机交易的成本，对于中长期改善行为，政策效果中性。
契税减少优惠范围，改善性需求需求被压抑。所得税优惠取消减少短期交易行为，投机需求被压抑。
14
929政策与417政策比较
全面打击而非精准打击
上海市场不同面积住宅段成交回暖比较
成交面积 90平方米以下 91～143平方米 144平方米以上
上海市场不同总价住宅成交回暖比较
成交面积 0～200万 201～499 500万以上
8.1～9.30
590100
612816
566785
8.1～9.30
8
Ⅱ 政策内容评析
全国政策研读分析
上海细则研读分析
9
“史上最严”后更严格的政策
新政走向严格监管和执行的轨迹
执行严格房地产制度 缺乏严格监管 美国出现房地产泡沫 最终导致次贷危机
德国创造了房价10年 保持不变的奇迹
监管与执 行
929新政和上海细则
逐渐重视政策细节落 实和执行
例如规定第三套房停 贷异地停贷等措施
90平米以下首 套首付提升一 成 ——强制切断 不合理的首套 自住需求
开始对二、三 线实施异地限 购 ——收缩了资 本跨区流动范 围
全国统一 …………… 抑制需求
二套严令首付五 成，利率1.1倍 以上 ——强制切断不 合理的改善性需 求
三套房停贷 ——强制切断投 资需求的信贷杠 杆
地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化 需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩
上 海 :商 品 住 宅 成 交 均 价 北 京 :商 品 住 宅 成 交 均 价
广 州 :商 品 住 宅 成 交 均 价
在8月份中国经济回暖的态势下，房地产市场也表现不俗，呈现出回暖的迹象。尤其是北上广等一线城市，住 宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖。
总体来看，需求短期内必然大幅减少，但是二三线城市由于地方政府仍有政策操作自由度，压力小于一线城 市的压力。
16
929政策与417政策比较
契税和所得税政策 政策压制需求显著
契税 政策更改内容 所得税 自10月1日起，对个人购买普通住房，且 该住房属于家庭唯一住房的，减半征收 出售自有住房并在１年内重新购 契税。90平方米及以下唯一普通住房， 房的纳税人不再减免个人所得税。 减按1%税率征收契税。 新政前，家庭中某一成员满足唯一90平 米以下普通住房条件即可享受优惠 新政后，家庭中所有成员必须全部满足 唯一90平米普通住房条件方可享受优惠 0 房产交易盈利部分的20%或者总 房款的1%，所得税为10万或2万 （按计税方式不同）
从严厉到严格的变迁
——9.29新政和上海细则解读
2010年10月
上海同策房产咨询股份有限公司 Tospur · Consulting
Ⅰ 政策出台背景 Ⅱ 政策内容评析 Ⅲ 后续调控手段及其影响猜测 Ⅳ 政策后房地产行业走势预判
2
Ⅰ 政策出台背景
3
世界经济复苏势头明朗
IMF不断调高对经济增长的预期
契税和所得税政策总体压制改善和投机需求 限购措施采用行政手段限制需求爆发 保障房政策重压，各地项目纷纷上马 实施市场监管，打击违法违规行为
51.70%
34.40% 18.40% 24.80% 9.30% 5452
经济回落势头放缓 出口放缓，内需走强
货币退出速度放缓
再来看中国经济的表现，8月份宏观经济数据总体上好于预期，在7月份对经济下滑的预测逐渐浓烈的态势下， 8月份的数据无疑给各方振奋了信心，增速小幅回升，内需逐渐走强，货币政策依然保持宽松的态势，说明 中国经济极有可能出现软着陆的局面。 并且9月PMI达到53.8% ，持续出现回升。
7
20
10
背景总结
政策出台底气十足
综上所述，此番政策出台看似突然，毫无征兆，却也在情理之中。 国际经济复苏势头明朗，中国经济探底风险减弱，以及8月，9月以来 各地房地产市场的回暖态势，房企资金链也在紧张中逐渐保持了稳定 顺畅，再加上即将迎接的国庆长假可能会在很大程度上带动成交的放 量，政府遏止房价上涨的政策实施效果面临挑战，都使得此番调控政 策的出台既实属必然，又底气十足。
10-08
6
房企资金链趋于稳定
大型房企流动性减弱，但整体好于08年
四大房企 经营活动现金流净额/流动负债 趋势图
1
0.4 0.3 0.2 0.1 0
报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报
四大房企速动比率趋势图
0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3
报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 报 中 年 中 年 中 年 报 中 报
5
房地产市场回暖
8月份北上广住宅量价齐升
160 140 120 100 80 60 40 20 0
10,000 5,000 0 15,000
8月份北上广住宅成交量大幅回升
25,000 20,000
8月份北上广住宅成交均价上扬
10-01
10-02
10-02
10-03
10-03
10-04
10-04
10-05
956699
603714
292320
4.18～7.31
438751
438244
519742
4.18～7.31
771195
416773
274338
增幅
35.58％
39.84％
9.04％
增幅
34.36％
44.84％
6.93％
需求的释放是短期爆发的和全方位的 随着国十条政策消退，8月和9月的成交量相比国十条后的3个半月成交 均大幅上升。其中上升幅度从大到小依次是改善性中等套型、刚性低总价小户型和高总价豪宅。准刚性需求经 过半年的积累，达到释放条件；豪宅成交占总面积比例虽然较小，但因为较高的总价和单价高，具备了拉高全 市均价的能力，最终能够产生极强的房价上升预期。 需求释放的全方位性和强爆发力决定了需求管理的全面性，而非过往保障自住，压制投机的精确打击。
IMF近期经济增长率预测
11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4.60% 4% 4.20% 4月 份 预 测 世界经济增长率 7月 份 预 测 亚洲经济增长率 10月 份 预 测 中国经济增长率 4.80%