广州商业圈布局分析研究

将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服 务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大的商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
广州商业圈市场布局
——By 焦伟阳 09123759
工业设计优胜组
目录
一、课题背景—商圈布局规划 二、主要商圈布局研究分析 三、存在问题及解决期望
一、课题背景—商圈布局规划
广州市商业形式发展
第一阶段
➢ 1999-2000初 年中期，商 铺市场萌芽 期。
第二阶段
➢ 2001-2005中 期，专业批 发零售市场 发展时期。
饮
广州正佳企业有限公司 地址
天河路与体育东路交汇处
主力店：飞扬电影城、欢歌KTV、肯德基、冰河湾真冰溜冰场、百佳 品牌店：力美健、友谊、唐盛KTV夜总会、蒙地卡罗
经营 情况
90%
个案分析—时尚天河
开业 时间
预计 2011年 10月开
业
开发商
品牌
经营规模 管理费 使用率
占地： 12万㎡ 建筑： 22万㎡
➢ 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%， 扣除价格因素，实际增长7.6%。
广州市消费物价
类别及名称
城市居民消费价格总指数（%）
消费品价格指数
服务项目价格指数
按类别分：
食品
其中：粮食
肉禽及其制品
水产品
菜
烟酒及用品
衣着
➢ 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费 品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。
6F：娱乐、餐饮 7F：餐饮、百货
1F：2000-
2300
2F: 2500-2800 3F：1800-
1900 4F：800-900 5F：600-650 6F：200-300 7F：100-200
天河区天河路208号
经营 情况
100%
品牌
品牌：吉之岛、天河城百货、飞扬影院；品牌店：星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等
临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且 追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。
随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商 圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向 外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、 万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。 尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带 来的是商业的更加繁荣。
个案分析—正佳广场
开业 时间
2005年1 月
开发商 品牌
经营 规模
管理费 使用率
消费 档次
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
-1F：西餐厅、快餐、时尚玩意
1F：知名品牌店，珠宝首饰、餐饮2F: 1F：1500-2000
男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具
2F: 800-1500
建筑面 积：42 万㎡
65元/ ㎡
2层：700元-900元/平方米 3层：400-600元/平方米
70%
4层：200-250元/平方米
5层：100-200元/平方米
万菱实业(广东)有限公司
地址
天河路与体育东路交界处
苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCK N`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、 DOUBLE STAR CADE、东方红、ECOH、楼上、美芝婷
➢ 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消 费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国 内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。
家庭设备用品及维修服务 其中：耐用消费品
医疗保健和个人用品 交通和通信 娱乐教育文化用品及服务 居住
以上年价格为100
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。。。。）
➢ 天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。。。。）
➢ 河南商圈
主要组成：（江南新地、广百新一城）
番禺商圈
商圈组成
➢ 商业街 组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 ➢ MALL（购物中心） 组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） ➢ 百货公司 例如：广百百货、友谊商店、新大新公司 ➢ 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 ➢ 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 ➢ 个体户
大型零售商业网点发展规划
➢ 重点提升的大型零售网点 ---- 广州百货大厦 ---- 新大新百货公司 ---- 广州友谊商店 ---- 时代广场 ---- 中华广场购物中心 ---- 荔湾广场购物中心
➢ 重点新建的大型零售网点 ---- 天河正佳购物中心 ---- 海珠城购物中心 ---- 长隆购物中心 ---- 花花世界购物中心 ---- 琶洲购物中心 ---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心 ---- 南沙购物中心 ---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
103.2
104.1 101.2
105.7 104.1 101.3 104.6 119.9 102.8 106.6 99.8 97.6 103.2 99.9 100.3 104.0
广州市社会消费零售总额
➢ 在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经 济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市 民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。
个案分析—万菱汇
开业 时间
2010.11 月
开发商
经营规模
管理费 使用率
消费 档次
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
经营 情况
建筑 23万㎡ 商业 5.8万㎡
70元
M层：现代生活
1层：国际品牌
51%
中高档
2层：时装世界 3层：时尚品味
4层：美食天地
5层：美食、娱乐
-1F：1000元/平方米
1层：1000-1500元/平方米
189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。
广州市城镇居民可支配收入
单 位： 元
➢ 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%， 城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。
档次 高级、顶级 中低、中档、高级 中档、高级 中低、中级
中低 中档、高级 高级、顶级
高级 中低、中档
中档 中低、中级 中档、高级
租赁情况 优 良 优 一般 一般 一般 优 一般 良 良 一般 良
人流 一般 优 优 优 优 一般 优 一般 良 良 良 良
天河商圈
➢ 商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加
二、主要商圈布局研究分析
A. 天河商圈 B. 越秀商圈 C. 荔湾商圈 D. 白云商圈 E. 海珠商圈 F. 番禺商圈
广州主要商圈白云商圈
荔湾商圈
越秀商圈
海珠商圈
天河商圈
素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善 以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体 育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。
时尚天河
天河体 育中心
天河城
正佳广场
太古汇 万菱汇
天娱广场
花城汇
高德置地
国际金融中 心
珠江太阳城
东圃购物中 心
个案分析—天河城广场
开业 时间
1996年
开发商
经营 规模
管理 费
使用率
10万㎡
60元/ ㎡
50%
广东天贸股份有限公司
消费 档次
中高档
地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
-1F：吉之岛 1F：服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具 2F:天河城百货、服装、精品 3F：天河城百货 4F：天河城百货、家电数码、娱乐 5F：天河城百货、娱乐、玩具、文 化
个案分析—国际金融中心
开业 时间
2010年 11月18
日
开发商 品牌
经营 规模
管理费 使用率
总建筑面 积45万平 租金包 方米，商 含管理 50% 场3.5万平 费
方米
广州城市建设开发集团
消费 档次
高档
地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
经营 状况
1F：国际名牌服饰，化妆品，精品，名
第三阶段
➢ 2007年中后 期，大型购 物中心发育 时期。
第四阶段
➢ 2008-2010， 社区商业发 展时期。
第五阶段
➢ 2013年至今， 大型购物中 心和主题商 场的出现。
广州市商业网点十年规划
拓展东西南北四条商业带
———东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发 区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具 有较强辐射力的东部商业带。 ———西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲 旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。 ———南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州 新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新 城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。 ———北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大 产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学 规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。
• 广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜 欢货比三家。
• 因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入 水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。
• 广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占 居民总支出比例较大。
• 随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行 为，并且习惯刷卡购物消费这方式。
50%
高端
3F：时尚服饰、西餐厅、百货公司 4F：IT商品、运动用品、音像产品、 玩具、餐饮
5F：文具、家庭用品、溜冰场、餐饮
3F：800-1200 4F：500-800 5F：500-600 6F：300-400
6F：西餐厅、家具
7F：100-200
7F：电影院、健身中心、游乐场、餐 M层：500-800
➢ 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等 六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
广州市消费人群特征
• 广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的 大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消 费模式逐渐成为广州商业市场的主流。
➢ 荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
➢ 白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）
广州主要商圈地理表现
地理 老城区
新城区
分区 越秀区 海珠区 荔湾区 白云区
天河区
番禺区
板块 淘金板块 北京路板块 中华广场板块 河南板块 西关板块 白云新城板块 天河城板块 珠江新城板块 东圃板块 岗顶板块 市桥板块 迎宾路板块
来自百度文库
广州地区生产总值
单位：亿元
以服务经济为 主体，不断加 快产业转型升 级步伐。
广州整体产业 结构偏重第三 产业 对商业 发展有强大的 促进作用.
➢ 全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。 ➢ 2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值
50元
50%
广州市时尚商业城有限公司
消费档次 中高档 地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
租赁情况
负一： 时尚精品、服饰、餐 饮 负二：时尚精品、服 饰、餐饮 负三：停车场
免租7个月，诚意金 1万元，餐饮约1200 元、百货服饰14001600元、小铺2000 元
目前招商 中
广州天河体育中心地下
项目将开业时间一再推后，暂时没有品牌进驻，主要以小面积的品牌店为主