广州商业圈布局分析研究
广州天河商业圈
建设城市广场
城市广场是城市空间的重要组成部分， 城市广场是城市空间的重要组成部分，是市民社会生活 的中心场所，同时也是城市中最具公共性、 的中心场所，同时也是城市中最具公共性、最富艺术魅 也是最能反映现代都市文明的开放空间。 力、也是最能反映现代都市文明的开放空间。鉴于天河 在今后广州城市发展中的作用及影响力， 在今后广州城市发展中的作用及影响力，很有必要及早 规划与建设真正为公众服务的城市广场。 规划与建设真正为公众服务的城市广场。
环境管理有待改善
虽然天河各大型、高级的商场、写字楼集聚， 虽然天河各大型、高级的商场、写字楼集聚， 但巨额回报的吸引与高门槛的可进入性， 但巨额回报的吸引与高门槛的可进入性，是天 河商圈内小型、流动的商业活动也不少， 河商圈内小型、流动的商业活动也不少，这些 商家旺旺由于规模和资金的限制， 商家旺旺由于规模和资金的限制，缺乏做好有 效的环境清洁与管理的自觉性， 效的环境清洁与管理的自觉性，随处可见派发 或张贴DM宣传的人员 宣传的人员， 或张贴DM宣传的人员，地下摊贩也不乏其数 ，严重影响了天河商圈的购物的安全感和舒适 感
天河再添2000地下停车位 价格低于周边停车场 地下停车位 天河再添
加上将在明年年中建成的宏城广场400个停车位。也就是说，明年天河路一带将有 个停车位。也就是说， 加上将在明年年中建成的宏城广场 个停车位 太古汇800个、万菱汇 ：太古汇 个 万菱汇660个、正佳广场 个 正佳广场1600个、天河城 个 天河城800个、广百中怡店 个 300多个。另外有：体育中心地下停车场一期和二期共 多个。 多个 另外有：体育中心地下停车场一期和二期共3000个。再加上周边电脑商 个 城如百脑汇、壬丰大厦等电脑市场的车位，及周边商厦的车位， 城如百脑汇、壬丰大厦等电脑市场的车位，及周边商厦的车位，整个天河商圈地下将 形成拥有近万个停车位的巨大停车场。 形成拥有近万个停车位的巨大停车场。
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
广州商业圈布局分析研究
将内圈层发展成为凸显当代消费、当代服 务、高级商务及综合会展功能旳关键商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”旳作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大旳商圈。
外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，主动发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市旳辐射力。
➢ 天河商圈
主要构成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇 、东圃购物中心、高德置地。。。。）
➢ 河南商圈
主要构成：（江南新地、广百新一城）
➢ 荔湾商圈
主要构成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要构成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
广州市城乡居民可支配收入
单 位： 元
过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中23年广州市居民可支配收入增长幅度高 达13.2%，城市人口消费力度水平高，具有较高消费力。 城乡居民收入水平不断提升。据城乡居民家庭抽样调查，整年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增 长11.0%，扣除价格原因，实际增长7.6%。
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） 百货企业 例如：广百百货、友谊商店、新大新企业 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 个体户
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要构成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、 新大新、动漫、五月花。。。。）
2016年广州城市商圈布局研究分析报告_存在问题及解决期望
广州主要商圈情况
越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。。。。）
天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。。。。）
海珠商圈
主要组成：（乐峰广场、江南新地、广百新一城、海珠新都荟）
---- 荔湾广场购物中心
---- 琶洲购物中心
---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心
---- 南沙购物中心
---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
广州生产总值&人均可支配收入及消费支出
单位：亿元
到2015年，全市生产总值达1.8万亿元左右，年均增长11%左右；“十二五”期间，城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年 均增长10%以上。
广州市区构成
将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服 务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型 零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发 展厚实、辐射功能强大的商圈。 外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展 物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外 圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、永旺梦乐城）
白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、凯德广场、百信广场）
天河商圈
商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加 临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且 追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。 随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商 圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向 外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、 万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。
广东省珠三角商圈分布及分析
广东省珠三角商圈分布及分析广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。
目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。
而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。
从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。
但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。
坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。
天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。
东方宝泰购物广场广州首家“非MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。
由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。
该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。
而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。
作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。
与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。
都市型商圈的聚集与扩散分析_以广州天河路商圈为例
一、引言
随着工业化、城市化的快速进程，都市型商圈在城市 中的地位越来越重要。城市化的进程促进了商圈的发展， 为商圈提供了必备条件；而商圈随着能量的聚集和扩散， 又为城市的发展增强了动力，促进城市化的进程。可以 说，都市型商圈既是城市化进程的产物，又是推动城市发 展的重要力量。都市型商圈主要功能表现为商圈的聚集 与扩散，而它的竞争力优势也主要反映在这种功能的强 弱上。所以，把握好商圈聚集与扩散的因素与机制，对都 市型商圈的发展尤为重要。
-2-
一定程度上产生聚集效用，比如消费带动效用等，反过来 又带动商圈的聚集。
经过商圈一段时间的聚集，到了商圈高速发展时期， 此时人口和经济因素最为关键。商圈的扩散开始变的剧 烈起来，商圈聚集了大量的能量向外释放，产生扩散效 用，比如品牌区位效应等，又反过来促进商圈的聚集。在 商圈高速成长阶段，四个关键因素又同时通过路径 2 对 其作用。此时商圈大量的扩散需要更加便利的交通条件 与之匹配，对商家的经营策略和经营定位要求更加严格。 如果交通、经济等条件不能满足扩散的需要，商圈的扩散 就会受阻，商圈的聚集就会产生不经济现象，最终影响到 商圈的发展。到了商圈发展的成熟期与衰退期，商圈的聚 集已基本完成。商圈主要表现在对外的扩散，此时商圈商 家是影响商圈发展的主要因素。
天河路商圈作为广州最繁华的商圈，其辐射范围已 超出珠三角区域，成为“华南第一商圈”。天河路商圈的发 展推动了广州的城市化进程，繁荣了广州的经济，在商业 方面占据着举足轻重的地位。如今，天河路商圈正处于高 速发展时期，面临着许多的机遇与挑战。为使天河路商圈 继续促进广州的经济发展，本文试图分阶段分析商圈聚 集和扩散的过程和机制，对天河路商圈的发展并加以引 导和控制，使之发挥更大经济效用。
购物、娱乐、餐 天南百货、吉之
广州天河城-传统购物中心综合分析
消费理念：
消费结构
1.消费者中以女性为主，年龄段在25岁左右。 2.该区域管理阶层人事较多，消费者收入水平高。 3.女士消费者多数是无预定目的地闲逛式消费。 而男士消费者一般目的性的消费。
业态亮点：现代百货零售品位的购物天堂
的大型百货公司－天河城百货，世界五百强之一的大型超市－吉之岛（JUSCO）， 五星级电影院－飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。 天河城百货位天河城于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、 七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、 食品等名优新特商品超过8万余种。
沿街立面
建筑组合方式由方盒子+塔楼
沿街立面
沿街立面
区位：天河城位于广州心中轴线上
中信大厦 火车东站
天河城 体育中心
广州塔
天河城是代表和核心。
交通：交通中心枢纽--得天独厚的“商务港口”
地铁三号线 地铁一号线
天河城所处广州
地铁1号线和3号线的
交接点、且有60多条 公交线路在此设站， 交通极为便利。
天 河 城
总平面图
本商业中心北边临近天河路，南边为天河南一路，西 边为宽44米，双向6车道的城市道路-体育西路。
天河路
体育西路
天河南一路
首层平面图
平面看是方方正正的造型， 天河城共有四个出入口， 设在东南西北方向，人们 可以从四个方向进入，分 别有不同的流线，分散了 人流。 中心位置设有中庭，起着 人流汇集的作用。
配套支撑：购物中心+写字楼+酒店
甲级写字楼粤海天河城大厦 大型购物中心 粤海喜来登酒店
三大物业各自独立大堂、交通路线、电梯系统，互不干扰，闹中取静，功能互 补，资源共享。粤海天河城大厦作为国际标准的顶级写字楼物业，为了确保统一的 物业形象和高品质的物业管理，采取“只租不售，单一业权”的模式。
广州商业布局分析
商业布局存在的问题和关于特色商业购物的规划的论述——以广州为例摘要;广州是最早对外开发的城市之一，它的商品经济是全国名列前茅的城市，但是，如此众多的商业节点它的布局在没有认为干预的情况下，分布是否合理。
还有关于如何建设具有广州特色的商业和购物中心，我们该怎样做好规划？是我们将要研究的话题。
关键词:商业、购物、经济、特色作为中国北上广三大城市之一的广州，被号称“千年商埠”，历史上一直是中国最重要的的商业中心之一，商业网点多、行业齐全、辐射面广、信息灵、流通渠道通顺。
广州拥有商业网点10万多个，为中国十大城市之冠。
大型购物商场、大型货仓式批发零售自选商场、灯光夜市、集贸市场等构成了多元化的市场网络。
广州的商业形式发展大致可以分为五个阶段，每个阶段都有各自的特点，从2013年至今，由于住宅区的集中布置，开发商开始注重大型购物中心和主题商场的开发，加上之前的商业街和各种小型的零售店铺的蓬勃发展，形成了广州的商业网点布局系统，但这样的商业布局是否合理，它又存在着那些问题呢?这就是我们这次探讨的问题。
在广州新一轮的商业网点十年规划中，已经明确确定拓展东西南北四条商业带，其中，整个广州来说，将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。
然后外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能园区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
虽说在大的方向上，广州的商业布局相对合理，但是从细的来看，它仍存在着许许多多的问题。
众所周知，我们国家每五年就有一个五年规划，城市也相对一样，不过由于城市扩张和变迁的速度过快，我们所做的规划根本来不及实施，这也就造成了今天广州市商业布局的杂乱无章，并且商业网点的扩张跟不上新城区或社区的扩张，造成供不应求，因此，广州城市商业网点布局同样存在着系列问题，进而在一定程度上影响了居民和旅客消费潜能的激发。
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104.1 101.2
105.7 104.1 101.3 104.6 119.9 102.8 106.6 99.8 97.6 103.2 99.9 100.3 104.0
广州市社会消费零售总额
➢ 在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经 济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市 民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。
50元
50%
广州市时尚商业城有限公司
消费档次 中高档 地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
租赁情况
负一： 时尚精品、服饰、餐 饮 负二：时尚精品、服 饰、餐饮 负三：停车场
免租7个月，诚意金 1万元，餐饮约1200 元、百货服饰14001600元、小铺2000 元
目前招商 中
广州天河体育中心地下
项目将开业时间一再推后，暂时没有品牌进驻，主要以小面积的品牌店为主
大型零售商业网点发展规划
➢ 重点提升的大型零售网点 ---- 广州百货大厦 ---- 新大新百货公司 ---- 广州友谊商店 ---- 时代广场 ---- 中华广场购物中心 ---- 荔湾广场购物中心
➢ 重点新建的大型零售网点 ---- 天河正佳购物中心 ---- 海珠城购物中心 ---- 长隆购物中心 ---- 花花世界购物中心 ---- 琶洲购物中心 ---- 白云新城购物中心 ---- 广州新城购物中心 ---- 南沙购物中心 ---- 名盛广场 ---- 雄峰商城
➢ 城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%， 扣除价格因素，实际增长7.6%。
广州市消费物价
类别及名称
城市居民消费价格总指数（%）
消费品价格指数服务项目价格指数按类别分：食品
其中：粮食
肉禽及其制品
水产品
菜
烟酒及用品
衣着
➢ 消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费 品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。
2层：700元-900元/平方米 3层：400-600元/平方米
70%
4层：200-250元/平方米
5层：100-200元/平方米
万菱实业(广东)有限公司
地址
天河路与体育东路交界处
苏宁电器、楼上保健品店Emodues、YZC、ochirly欧时力、LOCK N`LOCK、海马、CATALO、佰特咖啡、 DOUBLE STAR CADE、东方红、ECOH、楼上、美芝婷
广州商业圈市场布局
——By 焦伟阳 09123759
工业设计优胜组
目录
一、课题背景—商圈布局规划 二、主要商圈布局研究分析 三、存在问题及解决期望
一、课题背景—商圈布局规划
广州市商业形式发展
第一阶段
➢ 1999-2000初 年中期，商 铺市场萌芽 期。
第二阶段
➢ 2001-2005中 期，专业批 发零售市场 发展时期。
➢ 荔湾商圈
主要组成：（恒宝广场、荔湾广场、赛博广场）
➢ 番禺商圈
主要组成：市桥商圈+迎宾路商圈（万博、新大新、奥园广场、易发）
➢ 白云商圈
主要组成：（万达广场、五号停机坪、百信广场）
广州主要商圈地理表现
地理 老城区
新城区
分区 越秀区 海珠区 荔湾区 白云区
天河区
番禺区
板块 淘金板块 北京路板块 中华广场板块 河南板块 西关板块 白云新城板块 天河城板块 珠江新城板块 东圃板块 岗顶板块 市桥板块 迎宾路板块
广州主要商圈情况
➢ 越秀商圈
主要组成：主要由北京路商圈+中华商圈+淘金商圈（友谊、北京路、广百、名盛、光明、新大新、动漫、五月 花。。。。）
➢ 天河商圈
主要组成：天河商圈+珠江新城商圈+东圃商圈+岗顶商圈（天娱、天河城、正佳、太古汇、东圃购物中心、高德置 地。。。。）
➢ 河南商圈
主要组成：（江南新地、广百新一城）
番禺商圈
商圈组成
➢ 商业街 组成单位：MALL（购物中心）、百货公司、超市、品牌专卖店、个体户 ➢ MALL（购物中心） 组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、
娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心） ➢ 百货公司 例如：广百百货、友谊商店、新大新公司 ➢ 超市 例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛 ➢ 品牌专卖店 例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。。。。 ➢ 个体户
临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且 追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。
随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商 圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向 外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、 万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。 尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带 来的是商业的更加繁荣。
• 广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜 欢货比三家。
• 因为靠近港澳地区，居民消费习惯收到两地的影响大，随着收入 水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。
• 广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占 居民总支出比例较大。
• 随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行 为，并且习惯刷卡购物消费这方式。
189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。
广州市城镇居民可支配收入
单 位： 元
➢ 过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%， 城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。
50%
高端
3F：时尚服饰、西餐厅、百货公司 4F：IT商品、运动用品、音像产品、 玩具、餐饮
5F：文具、家庭用品、溜冰场、餐饮
3F：800-1200 4F：500-800 5F：500-600 6F：300-400
6F：西餐厅、家具
7F：100-200
7F：电影院、健身中心、游乐场、餐 M层：500-800
6F：娱乐、餐饮 7F：餐饮、百货
1F：2000-
2300
2F: 2500-2800 3F：1800-
1900 4F：800-900 5F：600-650 6F：200-300 7F：100-200
天河区天河路208号
经营 情况
100%
品牌
品牌：吉之岛、天河城百货、飞扬影院；品牌店：星巴克、ROLEX、ZARA、东方表行、百丽等
➢ 在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等 六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。
广州市消费人群特征
• 广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的 大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消 费模式逐渐成为广州商业市场的主流。
档次 高级、顶级 中低、中档、高级 中档、高级 中低、中级
中低 中档、高级 高级、顶级
高级 中低、中档
中档 中低、中级 中档、高级
租赁情况 优 良 优 一般 一般 一般 优 一般 良 良 一般 良
人流 一般 优 优 优 优 一般 优 一般 良 良 良 良
天河商圈
➢ 商圈现状: 商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加
个案分析—正佳广场
开业 时间
2005年1 月
开发商 品牌
经营 规模
管理费 使用率
消费 档次
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
-1F：西餐厅、快餐、时尚玩意
1F：知名品牌店，珠宝首饰、餐饮2F: 1F：1500-2000
男女服饰、化妆品、西餐厅、皮具
2F: 800-1500
建筑面 积：42 万㎡
65元/ ㎡
个案分析—国际金融中心
开业 时间
2010年 11月18
日
开发商 品牌
经营 规模
管理费 使用率
总建筑面 积45万平 租金包 方米，商 含管理 50% 场3.5万平 费
方米
广州城市建设开发集团
消费 档次
高档
地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
经营 状况
1F：国际名牌服饰，化妆品，精品，名
➢ 随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消 费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国 内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。
家庭设备用品及维修服务 其中：耐用消费品
医疗保健和个人用品 交通和通信 娱乐教育文化用品及服务 居住
以上年价格为100
时尚天河
天河体 育中心
天河城
正佳广场
太古汇 万菱汇
天娱广场
花城汇
高德置地
国际金融中 心
珠江太阳城
东圃购物中 心
个案分析—天河城广场
开业 时间
1996年
开发商
经营 规模
管理 费
使用率
10万㎡
60元/ ㎡
50%
广东天贸股份有限公司
消费 档次
中高档
地址
经营业态
平均月租金 （元/㎡）
-1F：吉之岛 1F：服饰、珠宝钟表、鞋类、皮具 2F:天河城百货、服装、精品 3F：天河城百货 4F：天河城百货、家电数码、娱乐 5F：天河城百货、娱乐、玩具、文 化