莫干山裸心谷项目分析
裸心谷案例分析
裸心谷
总体规划
低密度开发（0.05）、非污染内部交通系统、建筑朝向（东南、西南）
低碳建造及技术
居住体验
会议设施 | conference facilities
09:30 多功能茶室会议
12:30会所自助午餐
行团队会议，演讲和茶歇
11:30 总结
13:30 减压竹林漫步
09:00 多功能茶室开会
11:00 总结
14:00 在大草坪在户外活动，
12:00 爬山
12:00 办理离店手续
13:50 在裸心之家午餐
10:30 茶歇
12:30 裸心之家享用午餐
17:00入住房间
13:30 Decompression Walk - short hike in Day 2
12:30 Lunch at naked Home
12:30 Buffet lunch at the Clubhouse
08:00 Western or local style breakfast at 12:00 Check out
Conference facilities naked Stables Private Reserve is an ideal venue for companies to host corporate meetings, incentives and teambuilding events set amid the rustic Zhejiang countryside. It is perfect for school trips, product launches, concerts and cultural events, weddings, wellness events, sporting events, company annual parties and more. 800 sqm high-tech Indaba Conference Centre 200 sqm multi-function space Accompanying outdoor event space Multiple room setups available Overhead projector AV/TV equipment Wireless internet Flip charts In-Villa meeting setup also available upon request Tea House and Terrace
莫干山裸心谷度假村
项目地址浙江省德清县筏头乡项目面积基地面积:154.007m；当前建筑面积；9.714m主要材料度假屋：SIP板结构、金属屋面、仿木外饰面，酒店度假小屋夯土墙、草装饰屋面：会所夯土墙、绿化屋面；餐厅；钢结构填充墙、金属屋面及绿化露台，宴会中心；混凝土框架结构、重竹外墙饰面：马厩夯士墙、木屋面：裸心小馆竹结构泥饰面、草屋面：裸叶水疗中心竹结构泥饰面、草屋面裸心谷位于莫干山区。
莫干山是一个建于上世纪初的具有欧式风格的别墅建筑群，山顶高出华东平原700多米。
上世纪初，这里曾是沪上精英阶层避暑度假的首选之地。
现如今，这里已是上海、杭州和苏州乃至大中华区繁忙工作、生活之余的绝佳去处，尤其在酷热的夏季，更是如此。
该度假村坐落于一个田园诗般的松林中，周围有竹林和茶园环抱，沿途都会发现其间有趣的景物，有古雅别致、年久失修的古老别墅，景美如画，抑或引人探寻的林荫小径，山腰间众多的石板人行道和石阶纵横交错，是人们回归自然、缓解城市生活压力、周末度假的理想乐土。
“‘裸心’意味着回归本质，过简单的生活。
它象征着全面的身心健康，从城市的繁重压力中解脱出来，重新回到自然的怀抱。
”主设计师叶凯欣解释。
从裸心谷的孕育之初，其目的就是“回归自然”。
也正是出于这个原因，维护该度假胜地周围的自然环境是最优先考虑的问题，甚至在整个建设过程中仍然是一个中心课题。
所有建筑的设计都尽量减少对环境的影响，顺应自然环境。
在叶凯欣的带领下，一支由可持续发展设计和绿色建筑技术方面的设计师和工程师及开拓者组成的国际团队，从总体规划、水和能源利用效率到选材和室内环境质量等，在各个层面上开发了全面而综合的可持续发展设计方案。
它不仅是国内第个强调可持续发展理念的度假区，也是休闲养生及马术体验的最佳场所。
度假村占地约242,800平方米，其中包括：分布于树项别墅及夯土小屋中的121间客房；三个餐厅和酒吧，其融合非洲和亚洲风格的Kkaboni餐厅：面积800平方米的Indaba会议中心。
深度解读中国野奢度假头牌项目——裸心谷
深度解读中国野奢度假头牌项目——裸心谷在观光旅游时代，很多人认为度假酒店只是旅游目的地的一个配套；现如今时过境迁，随着购买力的增长，进入到休闲旅游阶段，如今的度假酒店本身就是旅游目的地。
一般来看，度假酒店有几大类，一类是知名国际品牌的度假酒店，他们往往拥有绝美的海滩、幽静的山谷，他们装修奢华，度假设施完善，但略显生硬。
还一类是精品度假酒店，如安缦、悦榕庄等大牌将设计艺术与自然景观完美嫁接，勾起人们对度假的向往，但价格不菲；再有一类是民宿，他们有情怀，接地气，但仍不够精致、优雅。
市场上经历了一批这样的酒店度假热潮，产品标准化的同时也意味着逐步走向成熟，但这些似乎都不是能代表最新一代旅游度假市场的产品方向。
本着这样的思路，我们投资团队最近沿着江浙沪一带几乎跑遍了这里著名的酒店项目。
最终看下来，莫干山的裸心谷的确是其中最为出众的一家。
其实很早就听说了裸心谷。
听到这家酒店的大名不是在圈子内，而是通过一位在外企工作的朋友那里知道的。
裸心谷的大名，可能最早就来自于上海外企的圈子里。
如今，裸心谷越来越成熟，关于这个成功的案例还是值得好好研究一番。
下面我们就针对裸心谷的市场定位、产品特色、运营模式等多个方面进行系统的解剖，看看这个著名的野奢度假品牌是如何炼成的。
一、九年时间磨砺，低调的品牌逐渐丰满直到现在我们才知道，裸心其实已经发展快九年了。
他们的第一个项目是在莫干山地区开发的民宿，叫做裸心乡，占地150亩，于2007年开业。
好产品自己会说话，裸心乡自开始营业起，八栋农舍改建而成的度假屋客人即络绎不绝。
公司创始人在裸心乡运营的时候，就特别留意着每个客人的预订，从这些客户的消费习惯里，寻找到他们的需求，从而再进行下一步的产品升级。
因此，作为裸心谷的DEMO版，裸心乡的运营为裸心谷的孕育提供了很好的经验。
直到2011年，裸心的第二个项目——裸心谷开业，就很快就以其独特的定位和高品质的产品爆得大名，这才算是引爆了整个莫干山地区的休闲度假市场，成为整个德清莫干山地区的头牌产品。
裸心谷案例分析
会议设施 裸心｜谷是在这浙江一带为企业举办企业会议，奖励旅游 和团队建设活动的理想之地。活动包括：学校考察，产品 推介会，音乐会，文化活动，婚礼，健康活动，体育赛 事，年会等。 800平方米Indaba会议中心 200平方米多功能空间 室外活动空间 多功能厅 投影仪 音像和视频设备 无线网络 会议书写板 也可按照要求在别墅进行会议摆台 茶艺馆和茶艺馆露台
裸心谷
总体规划
低密度开发（0.05）、非污染内部交通系统、建筑朝向（东南、西南）
低碳建造及技术
居住体验
会议设施 | conference facilities
团队建设活动 |team building activities
采茶比赛
这个活动是裸心酒店特有的活动，需要 一系列的技巧来完成。首先我们当地的 采茶大师——裸心酒店的阿姨——教小 组成员如何采摘合适的茶叶，在剩下的 有限时间内每个小组要比赛看哪个小组 采摘到最最好的茶叶。季节性供应。
裸心谷：用“纯净”满足挑剔的你
裸心谷：用“纯净”满足挑剔的你作者：力优来源：《时尚育儿》2015年第03期你能想象，当整整一座山谷都让你有“私人”之感，会是一种什么样的体验？裸心谷，它有的不仅仅是山景野趣、华床美食，还是一个你愿意放下一切、“赤身裸体”躲进去的纯净之地。
当然，我们这次出行的主题是“亲子度假”，大人放松心灵，吃好睡好；孩子玩得尽兴，不喊无聊，就是我们此行的最终目的。
初见之感初入裸心谷，第一感觉，就是它真的很“私人”。
开车到达大门口，保安会在入口核对你的预定信息，确定没问题后才被允许进入。
说是酒店大堂，其实它更像一个大客厅，温暖而亲切。
管家样的服务生会立刻为刚坐下的你递上湿毛巾和柠檬水，在等待check in的时候，一台iPad还会交到你手上，并且一直让你用到check out的那一天。
iPad里有每天的活动时间表、各项服务的介绍、费用及餐厅的菜单等酒店信息。
裸心谷的房型分为三种，夯土小屋、山顶夯土小屋和树顶别墅。
随着地势依山走高，价格也逐级而上。
树顶别墅分双卧和三卧，适合大家庭或者几户人家集体出游。
山顶夯土小屋是普通夯土小屋的“登高版”，房型差不多，但视线好，风景赞。
我们这次住的，就是山顶夯土小屋。
不论是何种价格的房型，每幢小屋，都有单独的入口、小道和阶梯，房与房之间的距离足够远，客人的私密空间也足够大。
让孩子惊喜的是，裸心谷所有的房间都是用动物的名字命名，比如长颈鹿、猴子、河马、熊猫……每次坐着高尔夫车穿梭在山谷间，只听得对讲机里此起彼伏；“这边的客人到喜鹊，等下野猪的客人共4位”。
真的是好欢乐！裸心谷的建筑设计很有特色，为了不破坏植被，无论是别墅还是夯土小屋，基本都是架在半空中建造的。
茅草屋顶、藤椅、石质的洗脸盆、陶罐做的床头灯、竹制的毛巾架，看似不经意的就地取材，处处都能让人感觉到酒店推崇的理念：切均为返璞归真。
在房间放下行李之后，私人管家带着我们坐着高尔夫车粗略地游览了一遍酒店。
一圈转下来，发现“纯净”二字体现在裸心谷的方方面面。
浙江莫干山裸心谷全新分析
客房设计——裸心|谷 • 平和、静谧及家居情怀是裸心的设计追求 • 裸心|谷——亚／非风格的室内装潢，以宽广阳台、户外按摩浴缸、顶级寝具、 SPA沐浴和全天然卫浴用品等打造奢华生态度假屋
树顶别墅
夯土小屋
裸心|谷－树顶别墅 • 宽广阳台，无敌景观 • 户外按摩浴缸 • 户外烧烤炉架 • 餐厅及户外用餐区 • 设备完善的厨房，附高级厨具、电器 • 顶极寝具－ spa 淋浴间，全自然沐浴用品 • 高速无线上网 • 36 寸电视，有线及无线收视 • 光碟及影碟机 • 可自行调节的中央空调系统 • 亚／非风格的室内装潢 • 24 小时的贴心管家，及固定每日清洁服务 • 大沙发床 • 两房别墅，总面积 188 平方米 • 三房别墅，总面积 268 平方米 • 四房别墅，总面积 353 平方米
度假村内有占地750平方米的裸叶养生水疗 中心，其16间理疗室置身竹林内的高脚屋 之中，在竹影婆娑下更显宁静安谧。 裸叶Spa（类似Chivasom）在专业的理疗 师详细的咨询后，会整理出一套适合个人 的完整疗程：饮食，运动，及理疗（排毒， 整体净化养生，到TCM，到按摩）
服务特色——裸心
裸心|乡——农家乐家庭化阿姨式服务 裸心|谷——致力打造全方位服务 • 标榜以客为尊 • 提供个人化、客制化服务 • 全程24小时专任贴心管家服务 • 预定活动场地、筹备烧烤大餐、补充酒吧的饮 料、联系幼儿看护或厨子等 • 安排机场、火车站接送 • 礼宾服务：为您提供生活、旅游方面的资讯
最具代表性的顾客评价——裸心
落地窗边放着一个白色的浴缸，泡着澡，欣赏着窗外秀美的山景和 刚刚萌动的春意，整个人松了下来。 景色非常好，老外非常多，深邃的竹林，清澈的水库，淳朴的农家 民宿，亲近的大自然。白天带了狗一起在竹林间徒步感觉非常好， 晚上阿姨的烧烤也很美味，一天下来居然9点不到就累困了，一觉睡 到天亮。远离城市的感觉非常好。 整个度假村的材质除了木头就是石头，不加一点矫饰，和谐地溶入 周围无边无际的绿意中。有一些小细节，很能看出设计师的匠心。 比如卧室浴缸边的墙上伸出一支树杈，那是用来挂浴巾的，可是突 然就好像外面的绿意被带进了屋内，方便又可爱。床头灯是一只陶 罐，沐浴用品装在石瓶里。盥洗室的卷纸用一根细细的皮带穿着钉 在墙上，让人想起刚才在草场上见到的那匹栗色的小马。客厅的茶 几下铺着一大张马皮，孩子们正好坐在上面看书画画，柔软而温暖。 餐厅里，木条长桌上摆着洁白的餐巾，旁边是一只石碗，黑色中透 出金属的颜色，很有质感。最绝的是一旁的那双筷子，形状就像路 边捡到的两根竹枝，手握的地方用同色的细麻绳绑着，看似稚拙天 然，其实很衬手好用。这些小小的细节处处让人心生欢喜，那些俗 事繁务也自然慢慢从心头远离了。
裸心谷案例借鉴及温泉农业与旅游
54-64平米的房间
露台+浴缸
宁静、浪漫
产品介绍-餐饮设施
裸心味-梯田酒店 BBQ + party(结合无边际泳池) 休闲时尚，异国风味餐厅
有3种不同形式的餐饮，各 具特色，有的依池而建， 立于梯田之间，有的濒临 宽阔的草坪，有的藏于密 林深处。
产品介绍-配套设施
紧扣自然主题，以目标客群需求为出发点，多元化娱乐体验，强调参与性
不输于正常生长的野生甲鱼，并且成活率高。普通甲鱼一般一年中有半年要处于冬眠状态，而实际增肉期只有4个月，让水温保持在30度，就可以使甲鱼全程生长，并且天然 温泉水本身富含的养分也能够促进甲鱼的发育。
国内温泉养殖：不断探索阶段
2014年，山东聊城冠县 温泉水养殖革胡子鲶鱼年赚千万
冠县定远寨乡南杨庄村村民何万顺巧打市场牌，采取股份制的方式，筹资2000万元，建起占地18亩、具有46个温水池的聊城市最大温水养鱼场，依靠600米深处地温水养殖 革胡子鲶鱼。他养出的鲶鱼无杂病、生长快、肉质肥嫩、口感好，深受客户好评，远销北京、天津、山西、河北等地，年产量800万公斤，年效益1200万元
温泉种植在日本、澳洲和台湾已发展成为了庞大的绿色产业，打上“温泉”灌溉标记的食品价格高出同类产品30%至50%，经 济效益十分显著；温泉养殖在日本也发展成熟，可大大提升经济收益
温泉农业案例-温泉种植
台湾礁溪温泉 : 主要温泉产品包括温泉空心菜、温泉米粉、温泉米等
温泉空心菜 清脆爽口—
当地的碳酸泉灌溉种植而成的空心菜，是礁溪乡独有的农特产，长度比一般空心菜长，不但生长快速， 茎粗叶大，即使经过热炒，颜色也不会变黑，成为礁溪的地道名菜，清脆爽口
--资料来源：央视《生财有道》栏目
2016年，河北省唐山市丰南区 温泉水加大棚养罗非鱼， 100天出鱼，每年亩效益过万元
酒店案例分析(URBN、裸心谷和深圳蓝汐酒店)
一、酒店发展趋势
2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷
马场：学习亲手照料动物，尝试在马背上获得更多与自然的沟通。 针对丌同年龄开办骑乘课程，跳跃训练，同旪也准备让孩子们参不清理马厩、为 马儿梳洗的日常工作。在早上和下午都将提供骑马课程以及由向寻引领，在山里 漫步的项目，让住客享受在马背上寺幽探秘的乐趣。
一、酒店发展趋势
2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷
在裸心谷，还有很多值得体验的 事，游泳、钓鱼、炒茶……小朊 友们也有自己的乐趌天地。
一、酒店发展趋势
1、设计商务型度假酒店——深圳蓝汐精品酒店
作为华侨城集团公司打造的首家精品设计型酒店，蓝汐精品酒店作为华侨城会 所的重要组成部分，沉淀了华侨城在酒店行业十多年来的创想基因，面向高端细分 市场，包括富有旅行经验、眼光独到的休闲和商旅客人，融合了中国传统文化元素 和国际化的现代艺术手法。 酒店聘请世界级酒店管理集团全面运营管理，为华侨城引入最前沿的国际化管 理理念与高品质生活方式。
约用水、丌必每天更换床单等等），到鼓励住客购买“碳积分”减少对环境的损害（上海 URBN酒店），到酒店发表声明，飠厅丌再提供鱼翅食品（香格里拉），和全球潮流渐趋 合拍。
3、越来越强调文化的价值。喜欢在文化名胜边选址的安缦，在中国首开两家，不颐
和园和灵隐寺为邻。设计风格既尊重场所，也考虑了作为奢华度假村必须有的要素，分寸
绿色、环保慢慢形成了气候——上海URBN酒店 酒店荣誉
URBN酒店的设计和其可持续经营模式已经得到国际社会的认可。所获奖项包括： 被《condé nast traveler》杂志评为2008年和2009年世界前75家热门酒店之一， 被CNBC国际地产奖（亚太地区）授予2009年最佳精品酒店，以及被《that’s Shanghai》杂志评为2009年和2010年上海最佳酒店。
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度假村管理团队
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卢家宝 - naked 度假村常务董事，澳门人
拥有超过15年的高端活动和公共关系管理经验，naked今天的成就与卢家宝 分不开。作为该团队的创始成员之一，卢家宝已经带领naked成为中国最有 名的生态旅游目的地之一，吸引了来自世界各地的客人。卢家宝来自澳门， 拥有丰富的多元文化和多国居住和工作经验，曾在大中华地区，英国和意大 利有多年研究经历。
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林纲洋 集团首席营运官 13年的企业财务及地产开发经验。在此 之前，作为中国金光的地产开发部的总 监，负责 上海第一家W酒店的开发。在 金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚 墨尔本普华永道会计师事务所的经理， 他专注于商业价值和战略咨询。
房产开发团队
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叶凯欣女士， Ben Wood 设计工作室总 监，哈佛大学建筑学硕士。 来上海之前，她在香港、纽 约和波士顿工作。来上海后， 她代表Wood和Zapata负责 新天地项目的监督工作。 2005年秋季，叶凯欣女士成 为Ben Wood 设计工作室合 伙人。 有着不同文化游历经验的叶 凯欣女士，担任了许多高端 项目的监督，包括;杭州西湖 天地、朱家角东方花园、上 海外滩源、北京77宫殿、上 海虹桥商业中心、丽江拉市 海度假村总体规划设计等。
备注
树顶别墅
30
81间房
圆形小屋
40
一室一栋
马厩
1
用于喂养私家马
游泳池
3
2个冬日温水泳池
餐厅
3
会议室
1
1000平米的会议空间，包括8个房间和礼堂
健康中心
1
包括1个SPA馆和14间治疗室
儿童日托中心 1
有机农场
1
为度假村提供所有蔬菜和家禽
活动中心
1
包括山地a车、垂钓、采茶、骑马、射箭
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一、酒店基本情况分析
概况——业态
树顶别墅 • 2室、3室以及4室的别墅
夯土小屋 • 夯土小屋与山顶夯土小屋
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一、酒店基本情况分析
概况——配套
包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等
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一、酒店基本情况分析
概况——特色
设计构思 亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分， 天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的 影响，并与自然融为一体为最高原则。
韩天宁－销售总监
来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于 中国商业文化）。来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了350%， 并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和 可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业。
Kurt Berman - naked 私人度假村总经理
建筑 土屋单价：60万元 土屋总价：60×40＝2400万元 别墅单价：200万元 别墅总价：200×30＝6000万元 道路管网及其它配套设施 2000万元 合计： 10400万元
财务费用 总费率：12％ 总费用：1.25×0.12＝1500万元
管理费用：取总投资的5% 总费用：11700×0.05＝585万元
建设工期：拿地2009年 施工：2010-2011年9月
投资总额： 1300＋10400＋1500+585＝
13785万元
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项目投资分析说明
1、土地费用根据德清国土局资产科调研预估，参考当地商业用地价格，可能更优惠；
2、工程造价：
主要分两部分，一是土建及装修造价，小屋为混凝土结构，成本较低；别墅为全钢 结构加混凝土楼板，造价较高；室内装修为简装+设备+家具，预计在3000元/平米 左右； 二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通讯、网络配套设施，该部分成 本较高，主要参考青山湖园区道路、挡墙，以及杭州外接市政管线推算。
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裸心|谷
项目综合分析
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目录
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一、酒店基本情况分析
缘起
2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。 南非小伙高天成（Grant Horsfield）第一次骑自行车来这里游逛 时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打
工，空留下很多老式的泥坯பைடு நூலகம்、西洋楼。 了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下
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酒店人员 员工总数：370人
人数最多岗位为清洁服务人员：160人 餐厅均为酒店自身经营，餐厅服务人员员工含 在其中，大约40人。 与一般酒店不同的岗位是：客户管家、茶园工 人、马场员工等。
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（二）项目投资分析
土地 总用地：按400亩测量估算 建设用地：100亩（可能不到，属政府 正式出让部分，其他为租赁） 土地单价：10万元/亩（参考当地类似商 业用地出让基准价格） 土地总价：1000万元 茶地租赁总额：300万元 合计：1300万元
有着超过16年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新 度假村——naked Stables的试营业和运营。在加入naked 之前，Kurt曾 担任过“第六感觉”Laamu试营业总经理和“第六感觉”Soneva Gili的驻 店经理。Kurt是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位。
可持续发展理念 在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居 民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地 农户购买 。
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二、酒店经营分析
经营内容
产权式酒店开发与销售 酒店经营管理
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（一）管理团队
高天成，南非人， 集团的创始人和总裁。 在2005年来到中国之前，高天成先 生曾在英国及南非工作，有超过10 年的商业经营及运作经验。2004年， 高天成获得了开普敦大学商学院的 MBA学位。
了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的 小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后， 2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸 心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。
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一、酒店基本情况分析
概况
裸心谷位于莫干山脚下的一片广阔 却又遗世独立的私人山谷中
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一、酒店基本情况分析
概况——选址
项目位于莫干山风景区附近，天然山 谷之中。距离德清县火车站约15公里， 杭宁高速德清出口20分钟车程。
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一、酒店基本情况分析
概况——规划
用地面积：约400亩 土地性质：招拍挂， 商业用地
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一、酒店基本情况分析
设施
数量
概况——功能