如何正确理解车位归属及其收益分配
住宅小区车位的产权界定及收益归属全部说清楚
住宅小区车位的产权界定及收益归属全部说清楚要解答这些问题，有必要对住宅小区中车位的类型进行详细梳理，并在此基础上厘清其产权归属，进而探讨各项费用收取的合理性和应有的用途。
一、住宅小区车位的类型普遍而言，依据物理空间为基础进行划分，住宅小区的车位大致分为上图类型（此外，当前各大商场多采用机械车位，鉴于其与传统车位差异较大，本文暂不作探讨）：1、地面车位即露天车位，是指占用小区内的公共道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位。
2、地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，具体可分为产权车位和人防车位。
产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上的独立性，能够明确作出区分。
例如许多小区的产权车位出售给业主之后会在车位上贴出车牌号，明确表示该车位属于个人。
人防车位是由人民防空地下室改造而成的地下车位。
在构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。
由于人防工程的目的是战时防范和减轻空袭损害，因此往往有战时出入口、防护通道和密闭通道，门为比较厚重的防护门和密闭防护门，门口会贴有人防办的说明，在外形上很容易分辨。
3、架空层是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，通俗地讲，就是建筑物中用柱子架空的那一层。
目前部分小区存在架空层设置停车位的现象，但大多用于停放电动车。
二、各类型车位的产权界定1、地面车位《中华人民共和国物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。
中华人民共和国民法典物权编理解与适用,车位
中华人民共和国民法典物权编理解与适用,
车位
中华人民共和国民法典物权编对车位的理解与适用主要涉及私有产权、共有产权、车位的使用和管理等方面。
首先，根据民法典物权编，车位属于不动产中的附着物，车位的所有权归属于其所在的房屋所有权人，具有私有产权的性质。
在这种情况下，车位的所有权人有权对车位进行使用、处置和收益。
同时，其他业主或租户也需尊重车位所有权人的权利，不得擅自占用或侵犯其车位产权。
其次，对于共有产权的车位，如果车位属于多个业主共有，民法典物权编规定了共有人之间的权利和义务，包括共有人对车位的使用、管理、维护和修缮等方面的规定，以确保各个共有人的合法权益。
此外，根据民法典物权编的相关规定，车位的使用和管理应当遵守法律法规和相关规定，车位的使用人有责任保管和维护车位，不得擅自改变车位的性质或用途。
同时，车位的管理方或业主委员会有责任对车位进行合理的管理和维护，确保车位的正常使用和秩
序。
总的来说，根据中华人民共和国民法典物权编对车位的理解与适用，车位的所有权、共有产权、使用和管理等方面都有明确的规定，旨在保障车位所有权人和使用人的合法权益，维护车位的正常使用秩序。
因此，在实际操作中，业主和物业管理方应当严格遵守相关法律法规，合理合法地处理车位相关事务，以确保车位权益的有效保障和管理。
物权法关于小区车位的归属问题是怎样规定的
物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。
那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。
物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。
在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。
只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。
即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。
根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。
业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。
物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。
收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。
实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。
根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。
物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。
如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。
因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。
小区车位权属问题的完整总结
2、共有部分车位的登记
目前，我国对区分建筑物的共有部分并没有进行登记，这为开发商利用其强势地位损害业主合法利益提供了便利。同时，由于未登记，业主也无法借助相应的产权登记来对抗开发商的违法合同。因此，对属于共有部分的车位，也应当予以登记。当然，这种登记可以并不等同于专有部分的登记，仅仅通过在相应房屋登记簿上注明以标示产权的方式，就已经可以起到保护业主利益的效果。
三、车位权属相关法律及制度的完善
(一)立法明确各类车位的权属
结合论文前述部分，在未规定责任后果仅通过约定来决定车位权属的做法在实践中是极易引起纷争的。相关立法应明确规定小区的地面车位、层高小于2.2米的首层架空车位和非人防工程性质的地下车位是属于业主共有的，其归属不由约定来决定，且不得出售于小区以外的第三人。共有的车位应当占小区全部车位的一定比例，以保证业主的使用需要。
(一)住宅小区地面车位
由于地面车位是直接在地面上划出界限设置，即直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的产权实际上就是土地使用权。通常来讲，开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权人即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。此时，住宅小区地面车位就随土地使用权一并转移给了小区的全体业主。
(二)细化法律规定，使其具备可操作性
为增强“首先满足业主需要”条款的可操作性，可通过法律法规或司法解释等进行细化，为业主表达购买、租赁车位的意思设定期限，期限届满，业主应以书面方式回复开发商。如决定购买车位，则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，防止业主和开发商无休止的争议，评估后的价格业主不满意、不同意购买，开发商便可向小区之外的第三人出租出售车位，但同时应限制开发商对外出售车位的比例。
1、专有部分车位的登记
业主车位的法律规定(3篇)
第1篇引言随着城市化进程的加快，住宅小区的规模不断扩大，业主对车位的需要日益增长。
车位作为住宅小区的重要组成部分，其归属、使用和管理等问题直接关系到业主的切身利益。
本文将对业主车位的法律规定进行探讨，旨在为业主提供法律保障，促进住宅小区的和谐发展。
一、车位所有权1. 车位性质根据《物权法》第七十四条规定，车位分为专属车位和公共车位。
专属车位是指业主购买或承租的、具有独立产权的车位；公共车位是指由业主共有、用于停放车辆的场地。
2. 车位归属（1）专属车位：业主购买或承租的专属车位，其所有权归业主所有。
业主享有对该车位的占有、使用、收益和处分的权利。
（2）公共车位：公共车位属于业主共有财产。
业主共有财产的管理和使用，应当依法进行。
二、车位使用1. 专属车位使用业主享有专属车位的使用权，可以自行使用或出租、出售。
在出租或出售时，业主应当遵守法律法规的规定，不得损害其他业主的合法权益。
2. 公共车位使用（1）优先使用权：业主在公共车位使用上享有优先使用权。
当公共车位不足时，业主有权优先停放自己的车辆。
（2）公平分配：在优先使用权的基础上，公共车位的使用应当公平分配。
业主大会或者业主委员会可以根据实际情况，制定公共车位的使用规则。
三、车位管理1. 车位管理主体（1）专属车位：业主自行管理。
（2）公共车位：由业主大会或者业主委员会委托物业管理企业进行管理。
2. 车位管理规则（1）专属车位：业主应当遵守相关规定，合理使用车位，不得擅自改变车位用途。
（2）公共车位：物业管理企业应当制定公共车位的管理规则，包括车位使用、收费、维修、保养等方面的内容。
四、车位收费1. 收费标准（1）专属车位：业主购买或承租的专属车位，收费标准由双方协商确定。
（2）公共车位：收费标准由业主大会或者业主委员会制定，并报有关部门备案。
2. 收费方式（1）专属车位：业主可以选择一次性支付或分期支付。
（2）公共车位：可以采用月租、年租、临时停车等方式。
民法典的车位、车库的归属是什么
民法典的车位、车库的归属是什么在现实⽣活中有些⼈购买房屋时，为了⽅便停车，往往会同时购买车位。
车位是属于不动产的⼀种，购买车位要办理产权登记的，但并不是所有车位都有产权，那么民法典的车位、车库的归属是怎样的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典的车位、车库的归属是什么建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
《中华⼈民共和国民法典》第⼆百七⼗五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
第⼆百七⼗六条【车位、车库的⾸要⽤途】建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
⼆、买⼩区停车位价格怎么规定⾸先，按规定确定停车位价格标准时要考虑以下因素：1、⼩区的位置、楼房的价格，参考⾏业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。
2、结合停车位的位置、类型考虑最终的价格。
其次，实践中对于停车位会按照以下确定价格：1、开发商先对周边市场价、以及所在城市的市场价进⾏调研，制定出符合市场定位、与市场价持平的，并且车主能承受的价格;2、若车主对这⼀价格不满意，可以请业委会会同开发商共同做市场调查，召开业主⼤会公布调查结果，最后由开发商重新制定价格。
另外，开发商确定停车位价格时，如果开发商有房屋产权证明，按规定物价部门可以规范开发商的价格。
不过，开发商还是可以根据具体情况⾃主定价，但通常要在当地物价部门规范的范围内。
依据《民法典》的规定，建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
如果是共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
如果需要法律⽅⾯的帮助，读者可以到店铺进⾏咨询。
民法典关于车位的司法解释
民法典关于车位的司法解释车位问题一直是小区中不可避免的热点问题。
而民法典关于车位的司法解释则对车位的归属及使用权等问题做出了明确的规定。
本文将对该司法解释进行深入解读。
一、车位所有权民法典第30条规定：“物权的所有权包括占有、使用、收益和处分物的权利。
”因此，车位所有权分为两种：私人所有和公共所有。
私人所有的车位指的是在建筑物内，由业主使用的车位。
公共所有的车位在建筑物内，绝大部分由业主共同使用，由物业管理单位进行统一管理。
二、车位使用权车位使用权是指物业单位提供给业主、业主使用单独车位的权利。
在实际中，车主仅仅拥有车位的使用权，而不拥有车位所有权。
具体而言，车位使用权的来源主要有：《物权法》规定的物权设立程序、物业公司配发、业主自行购买等。
其中，物权设立程序是最为常见的车位使用权来源。
三、车位转让当业主需要转让车位使用权时，应当符合民法典的相关规定，并实行“合法、合理、公平”的原则。
具体而言，转让车位使用权需要满足以下条件：1、车位已经过买卖订单记录或者交易协议备案。
2、车位所属房产所有权已经明确。
3、对其它业主和物业管理单位不造成不利影响。
4、相关法律法规及小区有关规定不禁止。
四、车位争议解决办法如有车位争议，建议业主先尝试通过协商解决；如果无法解决，可向物业管理处投诉，物业管理处有关部门将根据小区规章制度和法律法规做出相应处理。
如果仍无法解决，业主可以向有关法院提起诉讼，通过司法程序解决争议。
需要注意的是，诉讼所涉及的车位所有权和使用权问题，必须符合法律规定，并符合实际情况。
总的来说，车位问题需要业主和物业管理单位共同遵守相关规定和约定。
同时，在解决车位争议上，也要遵守法律法规，尊重各方利益，采取有效的处理方法。
物业管理中的停车位分配与管理规则
物业管理中的停车位分配与管理规则随着城市化进程的加速发展，车辆数量不断增加，停车难成为一个普遍存在的问题。
在物业管理中，停车位的分配与管理是一个关键而复杂的问题。
本文将探讨物业管理中的停车位分配与管理规则，旨在提供一些合理有效的解决方案。
一、停车位分配原则准确公正的停车位分配是基于公平和公开的原则，旨在满足业主和住户的停车需求。
以下是一些常见的停车位分配原则：1. 产权归属：根据产权归属，将停车位分配给产权属主。
这意味着住户拥有的停车位应与其购买的房产相对应。
2. 租赁方式：对于租赁住户，停车位可以按照租金或其他合理方式进行分配。
租赁住户可以根据自身需求租用停车位。
3. 优先级分配：在某些特殊情况下，例如老年人、身体不便或怀孕的住户，可优先获得停车位分配。
这有助于提供便利和舒适的停车体验。
二、停车位管理规则除了停车位的分配，合理的停车位管理规则也是确保停车秩序和顺畅的关键。
以下是一些常见的停车位管理规则：1. 标识和编号：每个停车位都应配备标识和编号，以便住户和访客可以准确识别和使用。
标识和编号应清晰可见，以避免混乱和纠纷。
2. 使用时间限制：对于一些常规停车位，可以设定使用时间限制，例如每天凌晨2点至早晨6点禁止使用。
这有助于维护停车位的公平性和合理的使用。
3. 访客停车位：为访客设置特定的停车位是很重要的。
这些停车位可以通过标识或其他方式与住户停车位区分开来，确保住户和访客的需求得到满足。
4. 禁止停车区域：某些区域应明确禁止停车，例如消防通道、垃圾处理区、绿化带等。
禁止停车区域的规定有助于确保安全和便捷的通行。
5. 违规处罚：对于不遵守停车位管理规则的违规行为，应制定相应的处罚措施，例如罚款或警告通知。
这能够促使住户和访客自觉遵守规定，维护停车秩序。
三、停车位管理的技术手段随着科技的不断进步，物业管理中的停车位管理也可以借助一些技术手段来提高效率和便捷性。
以下是一些常见的停车位管理技术手段：1. 电子停车位管理系统：利用无线通信技术，实现停车位的实时监控和管理。
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如何正确理解车位归属及其收益分配
记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。
答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支出的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最重要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继出台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。
记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》出台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？
答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
所以，《物权法》实施（2007年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。
具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其他场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。
《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应该简单认定归业主共有。
记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。
《物权法》对地面车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属？
答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
根据这一规定，我们可以看出，只有利用业主共用的道路或者其他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。
《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明确归业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、
酬金和税金之后尚有盈余。
记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或者损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？
答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。
作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分特征，具有混合合同的性质。
无论是业主，还是物业服务企业，在签订停车合同时，都应当注意停车位归属、停车费用构成和管理责任承担等三个方面的关键问题。
首先，应当根据《物权法》的相关规定明确停车位的归属；其次，应当在停车合同中明确物业服务企业所收取的停车费由哪些部分构成（场地租金、管理成本、酬金、税金、停车收益等），相关构成所占的数额或者比例；再次，应当根据《条例》第36条的规定(“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
“），明确物业服务企业在停车合同中所承担的财产安全责任。
应当指出的是，关于地面停车费用的约定，在许多地方还是必须遵守当地的物价部门的价格政策；关于管理责任的约定，应着重明确物业服务企业的违约责任，业主与物业服务企业在根据意思自治和缔约自由的原则协商合同条款时，应充分考虑到收费水平和管理职责的对应和公平性。
记者：对于物业服务企业来讲，现阶段从事停车服务主要存在哪些风险？如何采取一些行之有效的措施防控相关风险，化解经营难题？
答：现阶段物业服务企业的停车管理风险主要表现在两个方面：一是，赔偿风险，即未能履行停车合同约定的相关看管义务造成车辆损失的赔偿风险；二是，收益风险，即业主大会或业主委员会请求返还地面共有停车位停车收益的风险。
从防范和控制停车服务风险角度，物业服务企业可以采取以下几个方面的措施：
1、掌握相关政策法规，增加风险防控意识。
物业服务企业应认真学习掌握《物权法》、《合同法》、《民法通则》、《条例》及配套法规，掌握相关规定及精神实质，应了解司法审判意见、地方性政策规章以及行业最新动态。
2、科学核定停车服务成本，明确停车费用的利益归属。
物业服务企业和业主委员会应对地面停车位的归属在尊重历史的情况下清晰界定，针对目前地面停车费由国家定价的现状，科学合理的核定停车管理服务成本并及时告知业主大会，有利于事先明确停车费收入中的各自权力比重，防止事后物业管理企业与业主在地面停车收益问题上发生争执。
3、细化停车合同，明确管理责任。
停车合同是明确停车管理服务双方权利义务的契约性文件，一份完备的停车合同应包括车位及机动车的基本情况、双方的权利义务、收费标准、管理责任、违约责任、免责事由及合同期限等。
物业管理企业和业主委员会应在与业主加强
沟通和理解基础上，细化停车合同，明确停车收费的性质和双方的责、权、利。
4、运用科技防范手段，提高专业管理水平。
物业服务企业应广泛运用门禁识别系统，电子监控系统和立体运输系统等高科技成果，改变单纯依靠人力进行管理的粗放模式，降低日益增长的人工成本，提高停车管理服务的质量。
同时，还可采取委托专业停车管理公司的方式，以提高停车专业化管理水平，转移管理服务的风险。
5、运用保险机制，规避赔偿风险。
现行政策规定，物业服务费的成本构成中包含公众责任保险费，物业服务企业应该尝试应用保险手段规避停车服务风险，以便在发生意外事故造成车辆损坏和丢失时，可依照保险合同规避赔偿风险。