2018龙湖春江郦城推广策略-142页
杭州龙湖营销分享(方法交流版)20131115
部门 – 文件名
40
策略致胜
1、核心策略
总体策略：找到核心价值点、建立城市逻辑、借势造势
三个阶段决定胜局
进场前：建立区域价值逻辑，高调起势造势
进场后：项目亮相惊艳，调性十足，密集营销动作蓄客
开盘前：灵活应变、形成合力、全面轰炸、猛炒热势
杭州龙湖 – 营销
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策略致胜
•点：始终炒作区域奥体博览城价值，只聚焦一个价值点 •线：一条清晰的城市逻辑推广线，从中心-钱塘江-奥体
“城市新中心·奥体博览城区域“全球发布会
【活动目的】1）以全球发布会的形式，解析奥体博览城区域价值
2）通过30家媒体现场报道，让奥体博览城名声大噪
【活动成果】参与活动客户2000人，现场人气爆棚
【活动亮点】
• • • • • 开场互动全息舞蹈《光耀未来》，精彩节目震撼全场 三段视频直观再现杭州城市中心发展变迁 专家丁建刚解读城市发展方向和未来新中心 奥体博览城城官方发声，解读奥体博览城定位与规划 共同启动水晶球，开启奥体区域价值白皮书，万众瞩目下华丽落幕
龙湖春江彼岸
杭州龙湖 – 营销
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货量
项目技术指标： 占地面积：77345平米 容积率：3.2
地块楼板价：约9504元/平米
一期：1、2、3、4、6、10 六个楼座，合计784套房源。 其中2、4、6、10紧邻高架 套型 三房 四房 四房 面积 89 138 160 套数 392 260 132 784 配比 50.0% 33.2% 16.8% 100.0%
柯北板块： 高尚繁华
老城区
•不利因素多：地块内有高压线，移 动信号发射塔，北一公里有烟囱和 污染厂房，南侧是县看守所……
柯岩板块： 生态低密
楼盘销售推广策划方案7篇
楼盘销售推广策划方案7篇楼盘销售推广策划方案篇1一、开盘背景1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。
作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。
但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。
尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。
以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。
即项目房源已提前进入市场。
从获得开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。
至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。
但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。
1、价位策略建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。
然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。
如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。
销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。
由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。
但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。
我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。
因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。
具体价格拉升双方已经商量确认。
这样提价幅度的理由如下：a、大市趋上，影响消费心理;b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;d、本期为园区位置，物有所值3、效益目标二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。
2024版《龙湖地产营销经营策略(4P理论)案例分析》
02
龙湖地产营销环境分析
宏观环境分析
政策环境
近年来，政府对房地产市场的调控政策频繁出台，包括限 购、限贷、土地供应、房地产税等方面的政策，对龙湖地 产的营销策略和市场表现产生了重要影响。
经济环境 随着国内经济的稳定增长和城市化进程的加速推进，房地 产市场持续繁荣，为龙湖地产提供了广阔的市场空间和机 遇。
潜在客户的关注和参与。
网络营销
03
龙湖地产积极运用互联网和社交媒体等新型营销手段，开展线
上宣传和推广活动，提高营销效率。
04
龙湖地产营销执行与控 制
营销计划制定与执行
市场调研与分析
龙湖地产在制定营销计划前，会进行深入的市场调研，了解目标客户的需求、竞争对手的情况以及市场趋势， 为制定营销策略提供数据支持。
05
龙湖地产营销案例剖析
案例一：某楼盘开盘营销策略
市场定位
精准把握目标客户群体，以中高端市场为主，注 重产品品质与品牌形象。
价格策略
根据市场供需关系和竞争对手情况，制定合理的 价格策略，保证项目的盈利空间。
ABCD
产品策略
推出多样化、个性化的住宅产品，满足不同客户 需求，强调产品的舒适度和实用性。
差异化营销策略
针对竞争对手的挑战，龙湖地产需要制定差异化的营销策略，突出自己的产品特点和优势， 吸引消费者的关注和购买。
创新营销手段
龙湖地产需要不断创新营销手段，采用更加多样化、个性化的营销方式，提高营销效果和市 场占有率。
07
结论与展望
研究结论总结
龙湖地产通过精准的市场定位和产 品策略，成功塑造了高品质、高端 的品牌形象，赢得了消费者的认可
和信赖。
在渠道策略上，龙湖地产注重线上 线下的融合，通过多元化的销售渠 道和营销策略，扩大了市场份额，
龙湖春江郦城十一月系列主题活动策划案
沙糖桔竞赛：是把一个装有桔子的大碗 放在地上，4至10名竞赛者围坐在周围， 每人发给木棍一份。把桔子一个个串起 来。3分钟一到，谁串得最长，谁就得奖。
玉米游戏：据说这是为了纪念当年在粮食匮乏的情况下发给每个移民五个玉米而流传下来的。 游戏时，人们把五个玉米藏在屋里，由大家分头去找，找到玉米的五个人参加比赛，其他人 在一旁观看。比赛开始，五个人就迅速把玉米粒剥在一个碗里，谁先剥完谁得奖。然后由没 有参加比赛的人围在碗旁边猜里面有多少颗玉米粒，猜的数量最接近的奖给爆玉米花。
创意内容
每台红绿灯玩具下压一张爱情红绿灯主题表白罚单，客人如果看到场内想认识的美女或帅哥，可根据罚单 写表白内容，找美女交警配合完成搭讪。场内工作人员（主持人）拿一些派对的小礼物和客人互动
创意内容
活动当晚，我们会选择swing,jazz,blues等音乐风格，打造全场 复古摇摆氛围。 爵士乐队和复古集市主打DJ为你奉上一出最摇摆的现场秀。
精美冷餐
专业的冷餐服务人员
11月26日
推荐活动四
龙湖感恩季 有你才有家
●龙湖已购业主感恩派对●
活动简介 ACTIVITY PROFILE
每个人的一生都有许多值得记住、应该感恩的人。值此一年一度的感恩节里，龙湖·春江郦城亦真诚感谢有 你，带上你最想感恩的亲人、朋友、孩子，一起相约龙湖·春江郦城，对他们说声感谢，也向美好生活致谢。
南瓜赛跑：比赛者用一把小勺推着南瓜跑，规则是绝对不 能用手碰南瓜，先到终点者获奖。比赛用的勺子越小，游 戏就越有意思，常常惹得大家捧腹大笑。
2017
创意内容
独特的派对礼品： 派对当晚只要你能成功搭讪到异性，都有机会获得来自 神秘国度的神秘爱情礼物，助你完成一段美妙的邂逅。
创意内容
1407805409春江郦城区域话术简版(尖刀版)
龙湖-春江郦城区域沙盘话术您现在看到的是我们龙湖春江郦城的区域沙盘，方位是上北下南，左西右东。
我们项目位于滨江区政府核心地段。
一、城市发展的必然趋势从这张图上不难看出杭州城市的发展方向。
作为杭州老中心的西湖武林商圈已经无法满足现有的城市发展需求。
杭州市政府已经明确表示将从西湖时代转入钱塘江时代。
过去十年，江北岸的钱江新城已经成为行政、金融、商务中心。
未来十年，杭州市政府将会以更高的定位和雄心，将钱塘江南岸的滨江打造成杭州最具国际范的区域，真正让杭州走向世界。
二、上海浦东：杭州滨江未来国际范的样本其实滨江和上海浦东极为相似，同样是一江之隔。
在上海一条黄浦江隔开了浦东和浦西，十年前“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，而如今浦东陆家嘴已经成为可以和美国华尔街相提并论的金融区，东方明珠、环球金融中心、汤臣一品已经成为上海国际范的代言。
同样的城市定位，滨江的发展就是杭州未来的浦东，必将代言整个杭州，成为杭州最具国际范的区域。
三、滨江的城市定位不知道您了解滨江吗？滨江是国务院批准的首批国家级高新区，是杭州的硅谷和新城。
1、一条江南大道串起了最美、最具国际范的的钱塘江南岸从区域图上您不难看出，江南大道作为钱塘江南岸的主要交通脉络，汇集了整个杭州最时尚、最现代的城市资源。
其中最具城市代表的地标自西向东依次是高新产业园区、滨江区政府CBD、奥体博览城以及钱江世纪城。
①国家级高新产业园区您知道吗？高新产业园就是杭州的硅谷。
这里汇聚了像微软、思科、西门子等众多世界500强企业总部。
此外像阿里巴巴、网易、华为等一大批国内最优秀高新技术企业都扎根于此。
随着大量知名企业的进驻，吸引了众多高、精、尖人才落户滨江。
我们项目就在附近。
②世界级的奥体博览城接下来再跟您介绍下奥体博览城，它由政府投资270亿打造，区域内包括：仅次于鸟巢的8万人体育馆、国际博览中心、316米杭州的城市新地标-城市之门。
您在这里可以欣赏顶级的体育赛事、演艺活动及奢侈品展，这里就是杭州的时尚前沿。
常州龙湖郦城营销案例
项目概况
基本概况：
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 物业费 物业公司 规划布局 当前均价 常州天宁区青龙板块 31万m2 65万m2 35% 520个 建筑类别 容积率 最早开盘时间 总户数 装修情况 开发商 全程营销 100栋联排别墅；22栋叠加别墅；25栋高层住宅 高层均价6500元/平米 别墅均价12000元/平米 别墅（联排、叠加），高层 2.2 2010-06 1040套 毛坯 龙湖集团 自销
绝对保密
20120719
常州 龙湖郦城 案例 完整篇
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目录
Part 1 项目概况 Part 2 推案分析 Part 3 户型分析 Part 4 营销策略 Part 5 活动策略 Part 6 现场营造 Part 7 广告策略 Part 8 总结
3
项目概况
4
形象定位
龙湖集团在常州首个项目：龙湖郦城
案名：龙湖郦城
项目定位语：龙湖郦城写给河流的诗 SLOGAN：不仅只是一场优雅的邂逅
阶段
导入期
推广语
1、09年10月龙湖首次进驻常州 2、09年，这座城市有了郦城。 1、如果迷路，愿在托斯卡纳 2、创新叠墅 香醍漫步。 1、龙湖，给常州的不止是传奇 2、以传世美墅，复兴城市传奇 1、改善型置业市场的珍惜宠儿 2、愈低调 愈传奇 1、香醍伊墅，90-220㎡臻藏户型顺势加推！ 2、拥有一生最美的风景 3、90-140平米新组团全新登场 1、2012年1-7月常州金额销售冠军
72号楼
4/2/3
复式 合计
185-222
291-318
龙湖春江郦城科学系列主题创意活动方案
PART TWO
活动 内容
科技展示互动
VR虚实 体验
3D打印 技术
静电版 火线冲击
怒发冲冠
魔幻 泡泡秀
VR虚实体验
VR游戏：冲浪、CS战队 、高山滑雪，感受科技带来的非同寻常体验
3D打印机：考打印模型，打印另一个自己，让来宾近距离的接触3D打印技术，打印的纪念品可以
赠送给嘉宾，以做收藏。
静电版火线冲击：考验参赛选手的平衡能力，参赛选手手握电感应圈道具，按照道具路线行走
啊啊啊啊
科学实验站
龙湖·春江郦城活动方案
活动 概况
PART ONE
活动 内容
PART TWO
氛围 包装
PART THREE
PART ONE
活动 概况
这里有最前沿的科技 这里有最时尚的互动
科幻大片的观赏性 满足客户亲身体验科技世界的愿望
活动概括
活动时间：2018年9月（具体时间待定） 活动地点：龙湖春江郦城 邀约人群：新老业主、潜在客户
的体积且不破碎，让亲子家庭现场体验超级泡泡带来的乐趣。
PART THREE
氛围 包装
发光小巨人：现场矗立发光小巨人迎宾，给到场来宾震撼的视觉冲击
推荐户外置景（一）：
巨型灯泡式置景，寓意着点亮科学之光， 也象征着科学家托马斯·爱迪生的伟大发 明，为人类带来无限光明。
推荐户外置景（二）：
球型蒸汽机&放大镜组合置景，用放大镜可以 看见球内的景象。象征着希罗于1世纪发明的 汽转球，寓意着科学内有别样洞天。
推荐户外置景 （三）：
人形头脑式门头置景，象征着 大脑可以发挥无限潜能，让来 宾有种身临其境的感觉。
推荐户外置景 （四）：
钥匙孔式门头置景，寓意着科学 是可以打开通往世界的大门，让 来宾获取钥匙后即可进入，增加 互动体验感。
龙湖招商运营方案
龙湖招商运营方案一、项目背景龙湖地产是中国领先的综合型房地产开发商之一。
随着公司在全国范围内的多个重点城市拥有的土地储备的不断扩大，龙湖地产已经成长为一个拥有庞大物业资源的房地产企业集团。
为了更好地运作和开发这些物业资源，龙湖地产决定进行招商运营，引入合作伙伴和商户，共同打造具有龙湖特色的商业综合体。
此方案旨在为龙湖地产提供一种全面高效的招商运营方案。
二、运营目标1. 提升物业价值通过引入高品质商户和打造精品商业项目，提升项目的整体品质和物业价值。
2. 支持项目销售通过打造独特的商业配套，提供便利的生活和购物环境，帮助推动项目的销售和市场认可度。
3. 提供多样化服务通过引入多种业态和品牌，满足消费者多样化的需求，提供全方位的服务。
4. 实现商业增值通过招商运营，提高项目商业效益，增加项目的商业价值。
5. 建立合作伙伴关系与商户建立长期稳定的合作关系，共同发展，实现互利共赢。
三、招商策略1. 商业项目定位策略根据项目所在地区的特点、人口基数和消费能力，确定商业项目的定位。
对于中高端项目，注重引入高端品牌和精品商户；对于中低端项目，注重引入便利性强、价格亲民的品牌。
2. 招商类型及租赁方式策略根据商业项目的定位，确定招商类型和租赁方式，如引入大型连锁品牌、引入小型精品商户、引入知名餐饮品牌等。
租赁方式可以包括固定租金、按销售额提成、合作经营等多种方式。
3. 招商渠道策略根据项目的特点和要求，通过多种渠道进行招商，包括但不限于广告宣传、招商会议、互联网招商、合作伙伴推荐等。
4. 招商合作伙伴策略与房地产中介机构、商业运营公司、业态专家等建立合作关系，共同参与招商工作，提供专业的招商咨询和运营服务。
四、招商实施步骤1. 招商准备阶段（1）确定项目的商业定位和目标市场；（2）编制招商计划，包括招商策略、招商渠道、招商合作伙伴等；（3）开展市场研究，了解目标市场的需求和竞争情况；（4）制定营销策略和广告宣传方案，包括品牌推广、活动策划等。
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标准 答案
龙 湖·春 江 郦 城 A 地 块 推 广 策 略
溯源——
从龙湖·春江郦城的城市逻辑谈起。
济南向东 大城崛起
贵在经十路
叫龙湖春江郦城
思考——
在经过市场沉淀和消化后，
当春江郦城B地块建立了一种城市逻辑的标准之后，A地块又如何以产品逻辑，完成对自身的超越？
本案-----思考的核心
当下的济南市场，不乏产品的逐期迭代，
但传播“迭代”的口吻，
仿佛都遵循了一种中庸的标准答案——“升级之作”。
龙湖不需要这样的标准答案，
因为A地块并不是卖一种标准化的产品系或者卖点，而是一种产品系的新标准，
从城市的新标准到业态规划的新标准，
从产品打造的新标准到资源配套的新标准，
由此共同组成龙湖春江系的“新标准”示范。
龙湖·春江郦城A地块产品逻辑
龙 湖 春 江 系 新 标 准 示 范 区
不做标准的龙湖式产品
只做龙湖产品的新标准
而从2017年底至2018年，对于春江郦城A地块的产品逻辑，推广的核心只有三句话，十二字方针。
龙湖·春江郦城A地块产品逻辑推广十二字箴言
郦 城 为 镜 天 工 为 准 峰 为 标 尺
借势春江郦城并以此为镜
匠心如天工
以此完成超越
新标准的诞生
并自立成峰
案例：
文化内核定义为：
匠心为准 新豪华主义成峰
迭代不止 新未来主义成峰
龙湖·春江郦城A地块产品逻辑推广语
郦 城 之 后 天 工 成 峰龙 湖 春 江 系 新 标 准 示 范 区
龙湖春江郦城A地块五重天工定义龙湖春江系新标准
龙湖春江郦城A地块五重天工
定义龙湖春江系新标准
繁境：
繁如城市高位地段，境如繁华与宁静的平衡。
·东城核心地段，奥体辐射圈。
·经十路主干道，交通便捷。
·城市一级资源配套，3公里繁华与宁静的平衡。
城市与宁静的平衡距离
龙湖春江郦城A地块五重天工
定义龙湖春江系新标准
园艺：
从五维景观到全龄健康2.0，不止于被看的园艺。
·仪式的天工：学府大门，三进院落，三阶水景。
·童趣的天工：3343㎡大型户外主题乐园。
·运动的天工：0-99岁全龄居的游步绿洲。
龙湖春江郦城A地块五重天工
定义龙湖春江系新标准
品质：
一砖一瓦的积累，都是品质的代言。
·龙湖式匠心品质，每一件作品，都是一种新标准。
·大师手笔，墅品洋房，洋房级小高层，
重新定义洋房品质及小高层品质。
洋房别墅级品质
小高层洋房级品势
龙湖春江郦城A地块五重天工
定义龙湖春江系新标准
空间：
空间是衡量舒适度的核心标准。
·19栋全新洋房、小高层、高层组合布局，
外部空间全面升级。
·空间入户、空间通透性、超大阳台布局。
内部空间全面优化。
整体外部组团空间的全面优化
内部空间的全面优惠
龙湖春江郦城A地块五重天工
定义龙湖春江系新标准
纯粹：
你的邻居是什么样的人，你就是什么样的人。
·有共同品质追求的纯粹圈层。
·结识你该结识的人。
层峰人士的共同选择，也是为层峰人士专门定制
新标准的建立，是基于春江郦城A地块整体而定，
推广以此来完成对春江系新标准的一次示范，
并将带动A地块小高层产品的去化。
接下来，则是对春江系洋房产品的一次新标准定义。
在前期B地块推广洋房产品，
并输出“有一种洋房叫龙湖·春江郦城”时，实际上，已经隐性地做了一个标准的确立。
而A地块的洋房产品，
我们将以“天工为准，将龙湖·春江郦城的洋房产品，再赋予另一重境界。
不是标准化的另一处洋房，
而是另一种洋房的新标准。
龙湖·春江郦城A地块洋房产品推广语
天 工 造 境 极 物 洋 房龙 湖 春 江 系 新 标 准 示 范 区
以天工来造洋房的境界，作为最高端的洋房
【 天 工 洋 房 的 极 物 六 境 】→
理性的价值解读
【极物六境】
划城为疆平衡为尺看园成帧悦行归家宽达至境私属居心
划城为疆
繁华极境 如沐天开
因繁华大成，故洋房登峰。
城市，永远是最懂洋房的地方。
天工造境 极物洋房
龙湖春江系新标准示范区
平衡为尺
进则入市 退则守静
亲近城市，是洋房必需的准则，
而悦享宁静，则在每一次转身之后。
天工造境 极物洋房
龙湖春江系新标准示范区。