碧桂园地产资料之结合三级计划的开发报建
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碧桂园计划管控系统操作指引
密码：BIP密码
兼容模式设置方法：
(1) (3) (4)
(2)
(5)
4
一、基本信息
1.设置、登陆-登陆路径
（1）衔接集团BIP登陆
（2） 单独页面登陆
5
一、基本信息
2.角色类型
说明： 1、区域、项目设立操作用户、普通用户、关键用户，定义及权限划分详见下表；
碧桂园集团计划管控系统操作指引
运营中心
V1
1
系统服务支持小组
组长： 姚云翔
组员： 钟家欣 杨鑫
2
目录
一、基本信息
1. 设置、登陆 2. 角色类型 3. 管控流程
二、系统操作
1. 系统桌面
2. 计划预警、警示 3. 计划填报 4. 计划审批
5. 统计查询 6. 考核管理 7. 计划查看
8. 形象进度 9. 手机端
5. 统计查询 6. 考核管理 7. 计划查看
8. 形象进度 9. 手机端
三、开发分期、交付分区、批 次划分原则
1. 总体思路 2. 划分原则及方法 3. 案例 4. 补充说明
13
二、系统操作
3、计划填报-填报流程
操作人
计划填报人
计划填报流程
预警、警示 中期预警
到期预警 延误警示
任务填报
中期填报
到期填报 延期填报
操作用户 操作用户 普通用户 普通用户
权限
查看、填报、审批 查看、填报、审批、维护系统、创建计划
查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批 查看、填报、审批
查看、填报、审批、创建计划 查看、填报、审批 查看、提醒 查看、提醒
6
一、基本信息
知名房地产集团进度计划管理办法2018年版
附件 1：碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）第一章总则第一条为明确项目计划编制、调整及考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，同时根据集团不同发展阶段的需求，以考核与激励并举的方式促进项目计划管控效率的提升，特对《碧桂园集团进度计划管理办法（ 2017 年版）》进行优化修订（修订主要内容详见附件 2《2018 年进度计划管理办法修订内容概要》），形成《碧桂园集团进度计划管理办法（2018 年版）》，以下简称“本办法”。
第二章适用范围第二条本办法适用于自 2018 年 1 月 1 日起碧桂园集团国内所有房地产开发项目的计划管理。
第三章术语和定义第三条项目计划分类一、项目主项计划：是指在项目整个开发过程中由主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。
主项计划由以下不同层级的计划构成：（一）项目里程碑计划：由项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表及附件3《项目里程碑节点计划表（ 2018 年版）》。
节点名称完成时间要求完成标准规划设计方案确定土地获取前 25 天主席签字确认的规划方案（含总图）及展示区范围终稿。
1. 招拍挂项目：签订土地成交确认书；土地获取摘牌日或获取日 2. 土地转让项目：获取最新国土证；3. 收购、并购及合作成立项目公司：完成工商变更手续。
1. 项目总签发基础施工开工令；开工展示区：摘牌次日2. 桩基施工单位中标通知书；3.可实施的基础工程施工图纸；4.天然基础开挖或桩基础工程打桩开工。
项目规划获得市规划委员会审批并公示通过，取得市规工程规划许可证最晚于开售前 1 个月划局颁发的建设工程规划许可证原件。
区域营销总经理（或项目营销第一负责人）签字确认的展示区开放至少提前开售日 2 周凭据。
1.正式对外开盘；开售开盘日 / 开售日2.取得商品房预售许可证原件。
竣工验收及备案交楼联合验收前 5 天取得竣工验收备案表原件。
1.交楼联合验收通过；交楼联合验收按集团工期要求执行 2. 项目、营销及客服完成交楼准备；3.清洁完成。
碧桂园地产集团 人力资源_BGY“未来领袖”集中培训计划
拟9月18 -30日左右
规划、设计前置 住宅设计原理和公司主要产品线相关知识
开
如何“读”懂碧桂园规划方案
工
苏岗项目七个规划设计方案对比分析
前
结合三级计划的开发报建
准
备
开发报建前置
南通项目开发报建经验分享
阶
设计与项目开发报建工作的配合
段
共同做好招标前置与配合 实现摘牌即开工
如何做到摘牌即开
招标前置
项目招标计划讲解
【基于项目开发全周期的】“未来领袖计划”集中培训方案
（半年期）
说明：以下内容仅为初拟方向，具体还需与各讲师做进一步研究，并根据领导指示即时做出调整优化。
期数/
项目发展阶段
拟时间计划
课题方向
第1期
入
职
7月27日
培
~8月8日左 右
训
融入与角色转变 【基础认知篇】
学习内容 团队融合 主席授课
职业辅导
公共关系
基于碧桂园实践的地块调研模型
从营销的角度谈土地拓展的几个关注点
市场调研 与规划定位
从数据指标看房地产投资 市场调研与竞品分析 实践：苏岗项目周边踩盘+基础情况介绍
学员分组汇报
第2期
土
地
项目投资分析
规划定位 投资评审流程讲解
投
投资流程
土地投资审批流程
拟8月24日 ~9月5日左
右
资
（以“苏岗项目”
阶
为例）
工？
施工单位考察与评估
采购前置
建筑材料采购基础知识 项目采购计划详解
项目管理
项目2前3后——开工前分享
（2前3后）
运营点评
开工前准备阶段学习汇 学员分组汇报
规划、设计前置 住宅设计原理和公司主要产品线相关知识
开
如何“读”懂碧桂园规划方案
工
苏岗项目七个规划设计方案对比分析
前
结合三级计划的开发报建
准
备
开发报建前置
南通项目开发报建经验分享
阶
设计与项目开发报建工作的配合
段
共同做好招标前置与配合 实现摘牌即开工
如何做到摘牌即开
招标前置
项目招标计划讲解
【基于项目开发全周期的】“未来领袖计划”集中培训方案
（半年期）
说明：以下内容仅为初拟方向，具体还需与各讲师做进一步研究，并根据领导指示即时做出调整优化。
期数/
项目发展阶段
拟时间计划
课题方向
第1期
入
职
7月27日
培
~8月8日左 右
训
融入与角色转变 【基础认知篇】
学习内容 团队融合 主席授课
职业辅导
公共关系
基于碧桂园实践的地块调研模型
从营销的角度谈土地拓展的几个关注点
市场调研 与规划定位
从数据指标看房地产投资 市场调研与竞品分析 实践：苏岗项目周边踩盘+基础情况介绍
学员分组汇报
第2期
土
地
项目投资分析
规划定位 投资评审流程讲解
投
投资流程
土地投资审批流程
拟8月24日 ~9月5日左
右
资
（以“苏岗项目”
阶
为例）
工？
施工单位考察与评估
采购前置
建筑材料采购基础知识 项目采购计划详解
项目管理
项目2前3后——开工前分享
（2前3后）
运营点评
开工前准备阶段学习汇 学员分组汇报
【内部资料-碧桂园集团】管理数字密码 精解
来源
3
7前3后
4
集团字【2014】122号
8
成就双享 “234”原则
2准：买地准、定位准； 3好：成本控制好、利润总额好、品质口碑好 4快：开发快、去化快、回笼快、周转快 4个月开盘 集团字【2014】439号
9
同心共享456 5个月资金为正 6个月资金周转出去，一年内周转两次 成就共享4568 争取3个月开放，4个月开盘，5个月资金回笼，6个月达到资金平衡，8个月资 金再利用。 第一步，防控无合同施工风险。一要：早签合同；二要：做好备案；三要： 注意撤场。 第二步，防控合同无效风险。四要：妥善保管文件；五要：中标日期在前； 六要：造价工期一致；七要：结算方式一致 第三步：防控预期付款风险。八要：防进度款逾期；九要：按照约定付款； 十要：加强结算款，质保金管控。 第四步：防控工期索赔风险。十一要：在施工过程中提索赔；十二要：及时 严控风险7步28 固定逾期证据；十三要：不轻易放弃索赔权；十四要：放弃索赔须施工方对 等放弃；十五要：及时回复索赔函件；十六要：顺延工期明确具体。 要法 第五步：防控质量索赔风险。十七要：及时提出；十八要：正式通知；十九 要：留足证据；二十要：有付款证据。 第六步：防控停工撤场风险。二十一要：签订撤场协议；二十二要：约定违 约责任；二十三要：防范清场风险。 第七步：防控竣工结算风险。二十四要：按时接收回复；二十五要：及时上 报总部；二十六要：正式发函保存；二十七：提交索赔材料；二十八法：妥 处法律文书。 三级管理。总部是重大决策的平台、服务支撑的后台。过程检查的中心；区 域是总部职能的前伸、创造市场的中心、对接政府的平台，作为管理中心， 负责所辖所有项目资源的配置与整合；项目是完成任务的中心，人才培养的 三级管控123管 主题和企业形象的窗口，项目管理部作为项目实施主题，负责项目现场进度 理 、质量、成本、安全的管理。 “123”管理模式：运营中心每月对区域考核排名；工程管理中心、财务资金 中心与成本管理中心每季度对区域考核排名。 抢临设，保畅通
碧桂园三级计划管理体系
区域工程技术部审批
丏项计划的编制流程
项目总经理组织编制并审核相 应的与项计划
区域工程技术部审核
各职能部门领导审核确讣
Bip流程审批
丏项计划
建议完成时间
涉及部门
售楼处/示范区与 项计划
项目部
项目营销与项计划
区域营销管理部
项目设计与项计划 报批报建与项计划
设计院/分院 项目部
工程招标与项计划
工程招标管理部
完成标志
1 土地获取
招拍挂项目以摘牌为准，土地出讥以签订土地出 讥/转讥合同为准
2
规划设计方案确定
从规划设计开始至规划方案的完成时间（以集团 领导确定时间为准）
3 开工
基坑开挖或工程桩开始施工
4 开售 5 竣工验收及备案 6 交楼
正式推盘销售
完成竣工验收，取得竣工备案表，并以备案表的 签发时间为准
项目现场具备发出《收楼通知书》的条件
天完成
天完成
天完成
完成
丌迟于主
体结构封
4
高层洋房＞ 18层
丌迟于正负 零完成时间 前90天完成
丌迟于主体结构 封顶倒推算至正 负零时间前完成 （按5.5天/层计）
顶倒推算 至十六层 结构时间 前完成
丌迟于计 划交楼时 间前300天
完成
（按5.5天/
层计）
月度计划考核办法
5、考核指标要素说明： （4）关键节点工期标准表。
月度计划考核办法
5、考核指标要素说明：
（4）关键节点工期标准表。
序号
产品类型
基础施工及 检测完成
1
低层别墅/多 层洋房
丌迟于主体 结构封顶前 90天完成
正负零完成 ——
丏项计划的编制流程
项目总经理组织编制并审核相 应的与项计划
区域工程技术部审核
各职能部门领导审核确讣
Bip流程审批
丏项计划
建议完成时间
涉及部门
售楼处/示范区与 项计划
项目部
项目营销与项计划
区域营销管理部
项目设计与项计划 报批报建与项计划
设计院/分院 项目部
工程招标与项计划
工程招标管理部
完成标志
1 土地获取
招拍挂项目以摘牌为准，土地出讥以签订土地出 讥/转讥合同为准
2
规划设计方案确定
从规划设计开始至规划方案的完成时间（以集团 领导确定时间为准）
3 开工
基坑开挖或工程桩开始施工
4 开售 5 竣工验收及备案 6 交楼
正式推盘销售
完成竣工验收，取得竣工备案表，并以备案表的 签发时间为准
项目现场具备发出《收楼通知书》的条件
天完成
天完成
天完成
完成
丌迟于主
体结构封
4
高层洋房＞ 18层
丌迟于正负 零完成时间 前90天完成
丌迟于主体结构 封顶倒推算至正 负零时间前完成 （按5.5天/层计）
顶倒推算 至十六层 结构时间 前完成
丌迟于计 划交楼时 间前300天
完成
（按5.5天/
层计）
月度计划考核办法
5、考核指标要素说明： （4）关键节点工期标准表。
月度计划考核办法
5、考核指标要素说明：
（4）关键节点工期标准表。
序号
产品类型
基础施工及 检测完成
1
低层别墅/多 层洋房
丌迟于主体 结构封顶前 90天完成
正负零完成 ——
碧桂园地产集团 计划运营 项目里程碑节点计划表(2020年版)
围终稿
BIP审批截图。
土地获取
（1）填写实际已摘牌时间； （2）本节点开始及完成时间填写为同一天； （3）不纳入考核。
（1）招拍挂：我司摘牌时间； （2）合作或收购项目：工商变更完成时间、我 司自有资金投入时间（不含共管资金、不含订 金）孰早。
上传扫描件： （1）招拍挂项目：土地成交确认书； （2）合作或收购项目：最新营业执照或财务支付凭 证；
“开始时间”依据实际情况自行确定
（1）不迟于交楼前15天； （2）完成时间纳入考核。
（1）工程进度达到形象进度要求； （2）取得商品房预售许可证原件。
取得竣工验收备案表原件。
交楼联合验收
（1）项目计划交楼联合验收完成时间； （2）本节点开始及完成时间填写为同一天； （3）完成时间纳入考核。
（1）交楼联合验收通过； （2）项目、营销及客服完成交楼准备； （3）开荒清洁完成。
通用说明： 1.别墅为2-3层，多层为4-6层，小高层为7-11层，中高层为12-18层，高层为19层-100米以下，超高为100米以上。 2.以上倒排时间未包含春节假期、冬季停工期等停工期，进行完成时间编制时，需考虑上述停工期。 3.除开工节点外，其他节点的完成率统计均只考核完成节点，开始时间点不纳入考核，开始节点原则上由项目部自行填报，并作为计划系统进行信息提醒使用。 4.土地获取节点只需按时填报完成成果，不纳入考核。 5.停缓建及提前售批次待确认里程碑计划交楼联合验收节点后再进行编制。里程碑计划交楼联合验收节点的确认：（1）如该类批次已推向市场，并去化率在60%以上，具备独立验收的条件，则该批次计划交楼时间按照编计划时的 工程现状结合合理工期顺排确定（按该交付分区进度最慢楼栋的进度现状为起点顺排）；（2）反之，则按照合同交楼时间提前三个月进行确定，以减少资金占用。
碧桂园房地产发展分析PPT
• 实现全年合同销售约1288亿人民币，创历史新高，同时实现销售楼款现金回笼约1088 2014 亿。
|3
房地产企业发展模式研究——企业发展模式 企业发展模式
1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。
大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建
| 10
房地产企业发展模式研究——数据详表
2011 资产总额（亿元） 净借款比率（%） 毛利润率（%） 净利率（%） 销售金额（亿元） 销售面积（万平方米） 土地储备（万平方米） 1073.104 63.3 43.6 >16% 432 687 3677 2012 1365.22 53.9 37 >16% 476 764 3766 2013 2062.39 67.3 31.2 13.60% 1060 1593 5545 2014 2680.32 59.7 26.09 12.10% 1288 1928 7910
自身的销售团队； 全员营销和不俗的转介佣金； 老业主介绍新业主购房也有不同的优惠；
| 19
房地产企业发展模式研究——产品分类及特点
| 20
房地产企业发展模式研究——企业核心竞争力
核心竞争力
策划、设计、报批报建等 工作前置，争取较快开工； 建立集团计划管理体系及 计划考核标准； 快速开发，快速销售，合 理定价，精准营销。 强调前期策划，精确产品定位； 制定质量标准，进行质量巡检 考核，树立样板工程； 提升客户服务品质。
23年来，碧桂园现已分布在香港、北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、沈阳、西安、
杭州、厦门、昆明、佛山等13个国内主要城市，三四线是布局重点，为国内外近300个城镇带来 了现代化的城市面貌。
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房地产企业发展模式研究——企业发展模式 企业发展模式
1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。
大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建
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房地产企业发展模式研究——数据详表
2011 资产总额（亿元） 净借款比率（%） 毛利润率（%） 净利率（%） 销售金额（亿元） 销售面积（万平方米） 土地储备（万平方米） 1073.104 63.3 43.6 >16% 432 687 3677 2012 1365.22 53.9 37 >16% 476 764 3766 2013 2062.39 67.3 31.2 13.60% 1060 1593 5545 2014 2680.32 59.7 26.09 12.10% 1288 1928 7910
自身的销售团队； 全员营销和不俗的转介佣金； 老业主介绍新业主购房也有不同的优惠；
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房地产企业发展模式研究——产品分类及特点
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房地产企业发展模式研究——企业核心竞争力
核心竞争力
策划、设计、报批报建等 工作前置，争取较快开工； 建立集团计划管理体系及 计划考核标准； 快速开发，快速销售，合 理定价，精准营销。 强调前期策划，精确产品定位； 制定质量标准，进行质量巡检 考核，树立样板工程； 提升客户服务品质。
23年来，碧桂园现已分布在香港、北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、沈阳、西安、
杭州、厦门、昆明、佛山等13个国内主要城市，三四线是布局重点，为国内外近300个城镇带来 了现代化的城市面貌。
碧桂园项目工程策划汇报版
一、目标策划—区位及交通
运营中心│ 5
一、目标策划—周边配套
地块位于经开区国际物流园区内。周边医疗、教育配套较少，但休闲娱乐、产业配套充足。 交通方面紧邻横贯郑州市东西的航海路，向南直达郑州市南三环。
方特欢乐世界 绿博园
郑凤牡丹园园
中国厨房文化博物馆
6公里
6公里
郑州国际汽车公园 宇通新能源
2公里
全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。
工程（监理）部
崔小磊 冯永川
土建工程师 土建工程师
土建工程师相关职责。 土建工程师相关职责。
郭永超
安装工程师
安装工程师相关职责。
孙园园
资料员
负责图纸、变更单、联系单以及工程相关资料的收集、整理、发放。
运营中心│ 25
四、前置策划—组织策划
1、推售策略：2018年赶在二季度供货，在万科、金地之前开盘，抢占市场先机，保证首开去化；
以上推盘结合开工节点，全年推出13.7亿，从而达成年度销售目标
运营中心│ 11
第二部分
双享策划
运营中心│ 12
二、双享策划—成就共享奖金分配方案
根据成就共享测算结果，分配方案如下表：
岗位
部门
分类
奖金分配比例
10月底，政府清表进度过半，项目沟 通勘察单位进场进行场地详堪。
初勘关于峯景项目高层地 基基础的方案： 1、峯景项目5栋34F、1 栋32层住宅楼，建议 Φ400mm CFG桩，以⑤ 或⑥层细沙层为桩端持力 层。其承载力特征值fak 为550kPa。桩长约 18~21m。 2.拟建幼儿园可采用独立 基础或筏板基础，以第⑴ 层粉质粘土作持力层，由 于第⑴层粉质粘土均匀性 差, 建议挖除换填二八灰 土至基底设计标高。 3.地下车库可采用天然地 基独立基础，以第⑴层粉 质粘土作运持营力中层心│。20