2016年广州凯德广场云尚踩盘报告_项目业态分析
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
3
平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
THANK YOU
2020/12/27
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
主通道上的吊牌多数指示地铁、洗手间、 停车场方向，并没有标明商场所在区域， 容易让人找不清方向。
导视牌放置在左上角，加上灯 光较炫，与背景容易混为一体， 消费者难以察觉；
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经验总结
解决商铺数量多带来的系列难题
铺位数量多引起问题
数量多，后期招商保质保量难度大
解决措施
主力店先行，借助主力店的品牌号 召力，提升其它商家进驻意向
人流动线容易混乱；
动线最简化，不同人流过道采用不
w 同装修风格，消费者可以通过装修
风格确认路线；
容易出现商业死角；
过道弧线化、节点位设置景观、端 点位设置主力店；
业态规划 满足更多购物体验
地下商业潜力巨大，业态上的丰富与创新，是地下商业面临的一个新课题，将为地下商业带来无限商机；
地下商业可复制传统商业业态，丰富业态组合，满足市民在娱乐、餐饮、运动、购物、停车等多方
面的需求，真正将地下商业空间业态提升到一个新的档次。
业态
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经验总结
独特景观 营造购物氛围
地下商业作为相对封闭的商业体，在整体景观的打造上有更大空间；结合项目主题定位，利用景 观小品的打造，形成整体艺术风格；消费者不仅是在购物，更是在享受艺术，可以沿街拍照、欣 赏特色景观小品，增强消费者感官体验，减少购物疲劳感，延长驻留时间；
精品超市
过道弧度
景观小品
8
项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德MALL180项目介绍
谢谢设计典雅明快， 透明的水晶穹顶为商场带 来柔和的自然光，打造舒 适的购物环境。商场内的 业态布局也充分注重购物 体验，商场采用四层地上+ 一层地下布局，融合潮流 精品、特色餐饮及电影院 等时尚业态。作为集商务、 社交、休闲、娱乐于一体 的优质商业综合体，预计 开业后将为周边3公里内众 多消费人群提供服务。
项目详情 作为凯德在华南的轻资产项 目首秀，在凯德MALL180的 建设过程中，以“高”突显 与众不同的品味。在约180 米、40层高的写字楼建筑外， 流线型外立面设计将配以酷 炫动态LED，尽显地标璀璨 亮丽。目前，凯德已针对凯 德MALL180全方位进行主导 调整，包括项目建筑、商场 动线、机电设置、租赁布局、 外立面设计等，配合全球化 视野加本土化团队运营模式， 凯德管理输出不仅提升租赁 使用率，更重要是显著提升 了整个商业体的租赁价值。
凯德MALL180项目介绍
项目简介
凯德MALL180是由凯德与和 华强强联手打造的购物中心， 这也是凯德位于中国华南区 的第一个购物中心管理输出 项目。项目拥有180米高的 地标性甲级写字楼建筑，并 引入希尔顿酒店等世界名牌， 更布局面积近35000平米的 精品业态，为广佛交界圈的 经济生活到来全新蜕变。成 熟的运营团队以及广佛两地 日益发达的交通、经济体系 都为项目成为广佛同城的新 地标奠定坚实基础，助力片 区和城市的商业发展提速。
交通环境 项目周边交通便捷，在地铁、公交以及交通主干道等成熟多维交通 的簇拥下，从项目出发仅半小时直达广州市中心。与此同时，项目 可辐射周边3公里78个小区、38个专业市场的众多高端消费人群。四 通八达的交通优势助力凯德MALL180通过不同业态的需求互补、资源 共享、互相导流、有机组成广佛都市圈的“品质生活源点。”
凯德广场魅力城调研报告
凯德广场魅力城调研报告凯德广场力城调报告基本信息成都凯德广场魅力城于日正式营业凭借凯德商用成熟的商业运作以2013年4月27日正式营业，凭借凯德商用成熟的商业运作以及在成都的良好口碑效应，依托周边众多的大型居住社区，打造满足周边顾客餐饮，娱乐，休闲，购物需求于一体的家门口的国际化购物中心。
项目简介成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧，火车东站对面万科魅力之城成都凯德广场魅力城位于成都市东南面三环路外侧火车东站对面万科魅力之城万科路1号，占据城东南新兴黄金地段，毗邻成都东站高铁枢纽中心及地铁2号线。
以项目为中心辐射5公里，范围涵盖整个成都东村规划，部分东方新城规划，行政区域跨锦江区，成华区及龙泉驿区。
项目简介成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛，凯德广场沙湾之后献给蓉城人成都凯德广场魅力城是凯德商用继凯德广场金牛凯德广场沙湾之后献给蓉城人民的又一力作，项目体量7.5万平米，商业业态汇集大型超市，时尚影院，品牌旗舰店，特色餐饮等于一体，是满足家庭所需，引领社区潮流，全心为社区居民打造一个家门口的国际化购物中心。
凯德广场魅力城共6个楼层，分别：B2停车场（停车位302个）B1魅力生活(超市，餐饮，生活配套)L1时尚前沿（时尚品牌，名品配饰，化妆品，精品鞋包，餐饮）潮动尚潮男行饰餐饮L2潮流动态（时尚品牌，潮流男装，流行配饰，餐饮）L3青春活力（运动，休闲，户外，儿童，餐饮）L4快乐驿站（时尚影院，娱乐，餐饮）区域主要楼盘分布区域内汇集万科，蓝光，绿地，首创等知名房产楼盘，如万科魅力之城（住户数量区域内汇集万科蓝光绿地首创等知名房产楼盘如万科魅力之城（住户数量10000户），卓锦城（住户数量10000户），锦江城市花园（住户数量8000户），比华利国际城（住户数量5200户）等。
最新动态-永辉超市，超五星国际影城新锐-卢米埃影城入驻凯德广场（影院未开中国生鲜超市龙头永辉超市超五星国际影城新锐业）永辉超市是福建省“商业流通及农业产业化”双龙头企业，目前全国开店数量已突破300家，被百姓誉为民生超市，百姓永辉。
广州番禺永旺梦乐城调研总结-业态规划与商户
各楼层业态与品牌（4F）
标号
商家
分类
标号
商家
分类
4003
豪客来
西餐
4024
OSIM
按摩椅
4004
蜜方
轻简餐
4025
索菲亚
衣柜
4010
如莎
甜品
4026
司米橱柜
橱柜
4011
喜方
面食
4027
澜泉
净水器
4012
唐人街
茶餐厅
4028
伊仕利
衣柜
4013
饮食店
4029
印奈儿手足护理
美甲
4017
亚惠番禺美食大排档
项目位于番禺政务CBD核心内，周边有番禺区政府以及其他大量的政府机关，并距3号线首站——番禺广场站约100米，区位优势十分优越
东华花园
番禺政务CBD
华南新村
金海岸花园
东方花园
B、室内外与动线设计
1、项目室内外设计2、洗手间设计3、休息区设计4、导视设计5、室内垂直动线6、室内标准层动线
杂货
0001-4
味千拉面
日式拉面
0032
水果工坊
果汁
0041-1
丹尼熊爱旅行
箱包
0001-5
阿香米线
特色米线
0033
杨小贤
甜品
0041-2
CV
杂货
0001-6
金太星韩食屋
韩国料理
0035
芭克闪冰
冰淇淋
0041-4
啄木鸟
皮具
0001-7
贡茶
饮品
0040
GOT CHURROS
韩式甜品
0042
武汉凯德1818广场购物中心案例研究分析报告(上)
商圈概况分析
商圈分析
项目简介：位于武汉市武昌区中北路23号，在武昌区一环线内，东临60米 宽中北路，南靠江西长久房地产开发有限公司，西临15米宽规划路，北临 40米宽的中山北路，四面临街，均为100米以下33层高层住宅。 交通： 77、581、601、702、724、80、5、64、305、540、530、723、 19、8地铁2、4号线等十余条公交线路经过此处，直达武汉三镇。 面积：建筑面积： 10.4万㎡ 占地面积:3万㎡ 车位：1302个
凯德1818广场概况
交通动线
凯德广场•1818地理位置优越，位于武昌区域中心，处于“武昌区政府规划”的商贸旅游中心、中央文化中心、政经中心、 江南商务中心的汇集处，其所在的中北路主路是政府打造的江南CBD中心的核心地段。周边中高端住宅环绕，5公里半径内 有约70万居民。紧邻湖北省政府办公总部、50余家省直企事业单位和中央驻汉单位、十余家省级金融机构，加之周边高品 质写字楼内精英商务人士云集，预计将为凯德广场•1818输送15万商业客群。购物中心外立面180米主干道临街，交通极为 便利，负一层直接连通已开通运行的地铁4号线汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，5分钟即可 抵达武昌火车站。
建筑外观
项目定位
目标消费者： 18-35的个性青年，以时尚青年 和白领为主力客群。
内部规划
内部规划 结构设计
凯德广场•1818由国际知名设计机构澳大利亚拜肯集团(Buchan)设计，遵循“浑然天成”的设计理念，购 物中心内线条流畅自然，动线简单合理，空间与艺术完美结合，显示出高雅挺秀的现代感。
依托凯德商用全球化的零售商网络和丰富的贩物中心运营管理经验致力于为武汉市民提供充满欢乐的全方位精致生活体凯德广场?1818推崇精致生活理念准确把握核心客群及创新趋势为消费者描述一个悦生活悦无限的惊喜和期待创造一个丌同以往的全新一站式消费体验贩物中心
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白云绿地中心位于广州白云新城，由绿地集团斥资 30亿人民币打造，项目临近地铁2号线及规划中的地铁14号 线，占地面积约4万㎡，总建筑面积约27万㎡，塔楼
第一章
项目概况
9
1.7 动线分析
凯德.云尚共设有车库入口和机动车出入口各3个，出租车候车区1个；主要行动线分为购物中 心连接其他各地块与地铁站的人行动线和场内各功能区间的人行动线。
地铁入口 机动 车出 入口 地铁 入口
地下 广场
地下 广场
车库 入口 夜间搬 入用区 域
车库 入口 出 租 车 候 车 区 大 挑 空
家庭业态
儿童零售、儿童教育、 儿童游乐、数码、家 居用品等
第二章
业态分布
12
2.2 各楼层功能分布
6F 5F 4F 3F
新派盛宴（5,966㎡）——大型餐饮：宴会
娱乐美食（10,215㎡）——餐饮、娱乐：百老汇影院、外婆家 文创驿站（10,132㎡）——餐饮、体验消费：云海肴、和西西弗书店 休闲亲子（10,172㎡）——儿童教育、餐饮：美吉姆和Balabala 设计空间（8,147㎡）——品牌零售：WHO.A.U、必胜客和KK馆。 国际潮流（7,728㎡）——品牌零售：优衣库和NEWLOOK 青春活力（3,749㎡）——餐饮、配套、体验消费：面点王 生活百味（12,638㎡）——餐饮、超市、家居：探鱼和屈臣氏
2F
1F B1F B2F
第二章
业态分布
13
2.3 B2平面图
项目B2F可用经营面积约12638.4㎡，主要以餐饮业态为主，主力店为精品超市、探鱼和屈臣 氏。主要以餐饮为主，涵盖老西安、千羽寿司、Bread Tlak等风味迥异的各地美食。
深耕华夏
2012年 重庆来福士广场动工 成都来福士广场落成 深圳来福士广场动工 2013年 企业中文名称正式 更名为凯德集团
第一章
项目概况
7
1.5 整体设计特点
凯德.云尚以骑楼，都市广场，生态环境这3大主题为本次设计的主要特点，长廊、都市广场、 商业空间、高层地标、立体绿化组合而成的建筑群体系呈现出一种张弛自如的现代生活的魅力。
凯德广场.云尚建筑面积达6.8万平方米，包括地下2层与地上6层；以精品超市和多厅影城为主 力租户，并以餐饮为主要业态，其中餐饮占比35%，零售30%，休闲娱乐17%，家庭业态18%。
餐饮
大型餐饮、品牌快餐 特色餐饮、休闲餐饮 等
零售
大型百货、品牌零售、 特色零售、 特卖场等 等
休闲娱乐
美容美发、健身、KTY、 电影 院、电玩城、溜 冰场等
项目基本信息 Information
• • • • • • • • • 项目名称 地理位置 开发商 类型 开业时间 占地面积 建筑面积 管理费 项目定位 凯德.云尚广场 广州市白云区云城西路890号 凯德商用投资有限公司 购物中心 2015年（已开业） 3.98万㎡ 8.6万㎡（B2-6F） 85元/㎡/月 体验式家庭购物中心 百老汇电影院、星巴克、优衣库、 I do、美吉姆、金宝贝、UR、西 西弗书店、CHOCOOLATE、NEW LOOK等 1620个
锐意开拓
1994年 凯德集团 （原嘉德置地）正 式进入中国 1996年 中国首个来 福士——上海来福 士广场动工
大业初建
2001年 凯德中国(原 凯德置地)正式在华 成立 2002年 北京雅诗阁 服务公寓——北京 最大奢华服务公寓 开业
立足中国
2006年 凯德商用中 国信托上市 2007年 首个开发服 务公寓的房产私募 基金—雅诗阁（中 国）创立
特点1 骑楼
广州特有的街道空间
特点2 都市广场
商业空间与都市空间的融合 （城市尺度的广场）
特点3 生态环境
立面緑化、立体绿化
第一章
项目概况
8
1.6 内街设计特色
凯德.云尚内部商业街采用半室外半室内的设计，打造别具特色的时尚内街，商业内街的下沉 式广场与内街通路有机结合，形成上下空间一体化，在风水学上称为聚宝盘。
白云公园站
金兰花园
蓝天花园
颐和上院 隆康花园 云山锦绣家园 东海小区
万达商圈
万达广场 白云小区
白云山景 区
：商业 ：住宅
第一章
项目概况
5
1.3 凯德云尚发展历程
凯德.云尚是凯德商用中国在广州开设的首个大型购物中心，项目原本是白云绿地中心的商业 部分，后被凯德商用以约22亿元人民币收购，现在凯德云尚旁边是绿地自营项目“缤纷天地”。
•
主力店/知名品牌
•
停车位数量
第一章项目概况4源自1.2 周边区域住宅与竞品情况
凯德广场.云尚位于白云区白云新城的商务中心，毗邻白云公园地铁站，周边中高档小区云集，
坐拥大量实力消费群体；周边竞品主要有距离1千米的万达广场和一街之隔的5号停机坪广场。
东方明珠花苑
凯德.云尚
5号停机坪广场
2号线
体育花园
广州市.凯德云尚 踩盘报告
目录页
CONTENTS PAGE
01 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
01 文化知识概述 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
1.1 项目技术指标
凯德广场.云尚位于白云区云城西路，占地面积3.98万㎡，建筑面积6.8万㎡，是一个集餐饮、 娱乐、零售、家庭体验业态为一体的体验式购物中心，目前已有众多国内外知名品牌进驻。
2 F
凯德.云尚
绿地写字 楼
绿地写字 楼
地下 广场
机动车出入口
车库 入口
夜间搬 绿地缤纷天地 入用区 域
地 下 广 场
绿地缤纷天地
地下 广场
机动车流动线
机动 车出 入口
1F
1F
人行流动线
第一章
项目概况
10
01 文化知识概述 项目概况 02 业态分布 03 项目租金 04 项目总结
11
2.1 项目业态分布
总高200米，被称为白云新城乃至广州北部的地标志建筑。
白云绿地中心将成为凯德商用进入华南区一线城市
的首个项目，林明志表示，待交易完成后，集团将会在华 南地区增至8个商场。
第一章
项目概况
6
1.4 开发商背景
凯德.云尚的开发商是凯德商用中国，隶属于凯德中国，是亚洲规模最大的的房地产集团之一， 总部设在新加坡上市，集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。