[深规院]深圳市月亮湾片区详细蓝图(93页)...
招商蛇口太湾片区综合开发项目详细蓝图
LOHAS
Lifestyles of Health and Sustainability
乐活
城市设计要素影响下的空间可能性
组成
边界 边界 网络
交错 中心
轴线 滨水
规划方案
转译城市价值
规划结构
详细蓝图
保持城市温度 设计的智慧和态度
太子湾片区详细蓝图
周边土地利用——港口/城市边界
现在
2011年港口/城市边界(400米)
2020年港口/城市边界(1082米)
未来
蛇口具有特殊城市肌理
戴德梁行报告(2012年5月18日)
景观与土地价值
山景
海景
项目发展策略 Project Development Strategy
蛇口发展之路
蛇口特色化之路的优势依托
Shekou Core Values
项目发展概念
Project Development Concept
天人合一
自然、生态、低碳
人文、多元、分享
Combination of Nature & Culture
身心均衡
健康、均衡、和谐
人本，可持续发展
Health, Balance, Harmony, Humanistic, Sustainable
深圳改革开放最早开发的地方思考城市时间沉淀的内涵伴随着深圳的一起快速成长思考城市时间沉淀的内涵一个通山大海体验自然的地方从普通人的视角看城市深圳市综合规划20102020深圳经济特区往惠州往惠阳往东莞西面滨海地区中央区域东面区域深圳太子湾东面滨海地区蛇口再出发都市新增长极深圳未来的海上门户都市型滨海休闲目的地融入太子湾价值研判把握城市核心价值基地尺寸与其它城市尺度的比较北京紫禁城基地
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
深圳蛇口南及赤湾片区综合规划图
文化活动中心（含老年人活 6206
动站）、小型特色博物馆
03-01-G216
公园绿地
1953
03-02-R021
二类居住用地
6238
-
135 03-02-G012
公园绿地
45327
-
03-02-R023
二类居住用地
4469
-
容积率≤2.5
幼儿园(12班)、垃圾收集
站、 社区体育活动场地 、
03-02-R024
驳旅游巴士停车场；综合交通枢纽；
地块控制表
组团建筑规
模增量上限
组团编号
地块编号 用地代码
积（万平方
用地性质
用地面积 配套设施项目名称
(平方米)
备注
米）
社区体育活动场地、社区
管理用房（居委会），社
03-01-R021
二类居住用地
45382区警务室、便民服务站
（社区服务中心）、垃圾
03-01-G0I2C8 文化遗产用地
商业用地 公园绿地 商业用地 商业用地 供应设施用地
收集站
2013
-
5834
-
7128
-
社会停车场(库)、公共厕 9184
所
8375
-
4737
邮政所
3975
公交首末站
17537
-
依据市规划国土委图则个案调整， 容积率≤3.2
天后宫周边高度控制区范围内
6905
-
建筑高度≤24米
3009
-
天后宫周边高度控制区范围内
R2
03-08-10
R2 03-08-09
03-08-04
R2 R2
[精彩案例] 深圳市月亮湾片区详细蓝图
![[精彩案例] 深圳市月亮湾片区详细蓝图](https://img.taocdn.com/s3/m/32f26ed049649b6648d7477d.png)
（分类信息：详细蓝图、构思创作）【案例推荐】《深圳市月亮湾片区详细蓝图》前期工作由城市设计所负责编制的《深圳市月亮湾片区详细蓝图》借鉴国内外先进经验，结合规划管理实际操作需求，对于重点城市设计要素的控制、表达等方面做了深入的分析与有益的探讨，其技术方法值得其他同类项目借鉴。
（项目负责人：邵伟）1、核心工作内容的准确定位：借鉴香港详细蓝图、香港城市设计的相关经验，结合在编的《深圳市详细蓝图编制办法》等相关规定，将项目核心工作内容定位为地块细分后的城市设计的管理指引。
2、详细蓝图控制要素体系的建立及重要要素控制：从城市设计研究的角度出发研究片区的整体开发强度和空间形态，建立片区详细蓝图控制要素体系（附表），针对不同管理部门的管理需求进行控制要素归类，着重对规划可控制要素如公共空间、街墙界面等进行控制（附图1），以“图则”形式为主要控制手段；在分区规划的指导下，与在编的法定图则协调，从城市精细化管理的角度提出该片区的总体开发规模和各地块控制强度。
3、公共空间营造保障措施：提出相关地籍、红线、要点调整建议（附图2），为管理部门与开发商进行谈判提供技术依据，保障公共空间的营造切实可行。
4、实现“一图化管理”的探索：试图通过运用相关技术手段（如对地块进行统一分层命名、统一颜色和线宽等），力求与局信息中心操作体系相融合，以便使成果能够纳入局图形信息系统中，探索实现“一图化管理”途径。
（即将所有的控制要素分层汇总到一张图纸上，使所有信息能在一张图上一目了然，每个管理人员根据自己的需求提取信息）（附图3）。
附表：片区详细蓝图控制要素列表附图1：街墙界面控制示意图附图2：地籍调整建议示意图附图3 ：规划管理控制示意图（拟稿：李丹核稿：杨晓春）。
月亮湾大道快速化改造交通规划设计初步方案
维持现有的月亮湾大道与北环、107国道、 深南大道的交通组织，并新规划一对匝道 与南坪快速路连接； 主路下穿七号路、桃园路、学府路；辅路 与上述道路设灯控平面交叉口；
2.3分段详细方案
主辅路之间设置4对出入口，分别服务于
两侧区域的交通衔接与转换需求； 注：月亮湾大道—海滨大道立交非本项目设
月亮湾大道快速化改造交通 规划设计初步方案
1
目
录
一、项目概述
二、规划方案
2
一、项目概述
月亮湾大道位于前海合作区与南山区交界 处，北起深南月亮湾立交、南至妈湾大道， 全长约7.5公里，现状为城市主干道。
1、相交道路 高速路：沿江高速；
宝安大道
1.1 项目位置
107国道 南坪快速路
北环大道
桃园路
2.3分段详细方案
16
谢 谢！
17
10
二、规划方案
主路交通组织
2.1 总体方案
主路连续通行，起点接北环大道，
终点止于妈湾大道； 规划一对定向匝道连接南坪快速
路，实现月亮湾大道与南坪快速
路的衔接； 与深南大道、海滨大道、沿江高 速、兴海大道、妈湾大道设置5处 立交，实现月亮湾大道与上述道 路之间的快速交通转换。
11
二、规划方案
妈湾跨海通道建成前 妈湾跨海通道建成后 机荷高速 沿江高速 沿江高速
月亮湾大道
月亮湾大道
妈湾跨海 通道 兴海大道
妈湾港区
蛇口港区
妈湾港区
蛇口港区
7
一、项目概述
3、承担前海和南山沿线片区快速对外及片区之间联系交通
承担前海和南山片区的快速对外交通；
1.3 功能定位
(完整版)深圳市详细蓝图编制技术规定
1 总则1.0.1为统一深圳市详细蓝图编制的内容和深度，实现详细蓝图编制的标准化和规范化，依据国家、广东省和深圳市有关规范和标准，遵照《深圳市城市规划条例》及《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-97)(以下简称《规划标准与准则》)有关规定，特制定本编制技术规定。
1.0.2详细蓝图是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划和法定图则的指导下，对规划区内用地在功能方面（包括土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政工程）和形体环境方面（包括城市空间组织、建筑形态和景观环境等）做出详细的控制规定的规划控制图则。
重点是对法定图则所确定的各项指标进一步深化和落实，和对规划区空间形态提出详细的设计控制要求。
1.0.3局部城市设计是详细蓝图的重要组成部分。
已经单独编制过局部城市设计的地区，应将经批准的城市设计成果落实到详细蓝图中。
1.0.4详细蓝图经批准后作为城市建设的政府内部管理图则，其目的是对下层次的总图设计和工程设计进行指导和控制。
1.0.5按照详细蓝图的编制对象和编制范围的特点，详细蓝图可划分为A、B两类，各类详细蓝图在编制内容和深度方面有所不同。
A类：包括城市重点地区、近期建设地区（新建/改造）、多功能的综合区和单一功能的产权分散区，以及在法定图则中因条件不成熟，需进行深入研究再确定土地利用的用地。
B类：上层次规划条件已确定、有明确开发意向的用地。
其它未包括在上述范围的情况，可根据实际需要纳入A类或B类。
1.0.6详细蓝图的规划期限一般为3年，新的蓝图批准后，旧的蓝图自动失效。
1.0.7深圳市城市规划区内的详细蓝图的编制均应符合本规定的要求。
1.0.8本规定未包括的内容，除应遵守《规划标准与准则》外，还应符合现行有关法律、法规和其它规范性文件的规定。
1.0.9本规定的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门。
１2 详细蓝图的编制程序2.0.1详细蓝图的编制过程包括收集基础资料、分析存在问题和潜力，确定设计目标和控制元素体系、形成总体设计构思，制定控制对策三大步骤，设计成果的制作贯穿于三个步骤的始终。
700亿前海桂湾-月亮湾片区黄金规划曝光(组图)
700亿前海桂湾-月亮湾片区黄金规划曝光（组图）来源：前海金融时代前海管理局官网 BIG建设网站深圳梦网络等一提到“前海”大家心中就会出现深圳未来五年的蓝图亚洲曼哈顿前海自贸区规划用地面积1492公顷，相当于福田CBD的11倍、南山科技园的21倍。
桂湾片区：重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时发展生活性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区。
前湾片区：重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，集中安排体育、教育、医疗等公共服务业，打造功能复合的综合发展区。
妈湾片区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其他专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。
滨海休闲带：连接三大片区，布局城市文化、休闲和公共服务等功能，形成集生态、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。
综合功能发展带：依托轨道等公共交通服务，沿线重点布局展示交易、信息服务、商务交流、都市商业等综合功能，成为城市综合服务功能发展带。
But，前海的土地的经济价值并非均匀分布的，这块土地上藏着一个价值连城的宝藏-前海桂湾片区。
金融核心、产业高地前海自贸区由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部海岸线合围而成，形成“三湾”格局，即桂湾、前湾和妈湾，根据深圳市规土委和前海管理局编制的《前海深港现代服务业合作区综合规划》，三个片区定位各异。
△前海三湾布局及定位图桂湾片区定位为前海金融核心商务区，重点发展金融产业，打造集中展示前海整体形象的核心商务区，是前海自贸区产业的制高点。
前湾和妈湾片区则分别定位为综合型产业发展区及保税港片区。
基于定位而言，桂湾片区位于前海自贸区产业链的制高点——离岸金融业务、深港资本市场合作、保险创新发展以及创新金融业务是片区的四大发展支柱。
金融业是深圳经济发展的支柱产业之一。
据相关统计数据显示，2015年，深圳金融业实现增加值约2600亿元，同比增长约15%，占同期全市GDP比重约14.5%，再创历史新高。
月亮湾旅游度假区控制性详细规划设计方案
22
滨水廊桥
23
滨水游步道
24
滨水休闲带
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五区：幸福五连环
针对不同客群、不同年龄的幸福需求，构建五大功能区 块，引入丰富多彩的度假类型。
打造养生、体验、休闲、度假、运动等旅游产品， 通过 “一动—静、一行一居、一累一闲”的产品组合 ，实现月亮湾 幸福、度假天堂的五种不同幸福体验。
尴尬境界。
48
文
化
体
验
印象·刘三姐
区
印象·西湖
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山水实景剧意向效果图
50
360度旋转舞台
51
52
生
态
休
休闲运功环
闲
轴
总体定位
打造月亮湾以水上运动、山体健身为核心的体育产业区
功能定位
运动体验、户外健身、营地度假
开发项目 开发要点
急水漂流、户外健身、拓展训练、山地自行车、登山运动
选择月亮湾流域峡谷区域开发漂流、健身、野外拓展、山地自行车、 登山运动等动感运动类旅游项目；举办月亮湾生态登山节、山地自行 车比赛等活动。
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总体定位的核心思考
月亮开发的总体定位要解决两个问题： 举什么旗？——解决的是战略定位的问题，需要站在整个岳西 旅游发展的高度来思考这个问题； 走什么路？——解决的是功能定位的问题，需要开发什么类型 的旅游产品，满足什么样的旅游功能？
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月 亮 湾 战 略 定 位
月亮湾旅游发展的总体定位：
“幸福港湾”国际休闲度假综合体
乡村休闲、田园文化体验、民俗文化交流
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荔湾路
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7 现状人口分析
片区现状总人口是3210人，大部分为户 籍人口。
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总就业人口
•在功能上亦起到为港口配套服务的作用，其就业人口应包括在后方配套产业员工中。故港区及相关的 就业总人口为：3.87+0.43=4.3万人
就业服务总人口
•按按照经验数据取单身职工占总职工数的三分之二，双职工带眷系数为2.5,同地双职工占双职工的 30%，可计算港口就业、服务总人口：
2 现状概貌
•除生态线以内的荔枝林与青青世界地势高差较大外
•其他用地较为平坦，地形标高基本在4m-6m之间，适宜开发建设。
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3 现状地籍
■ 现状情况
现状共31个地籍权属，已收集到用地 红线地块12处（其中8处有设计要
规
则
划
与
方
地 区 研
要 素 导
研
析
读
理
案
究
则
究
念
指 引
□ 面临的现实问题 □ 规划借鉴 □ 月亮湾详细蓝图控制要素体系表
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1 面临的现实问题
•深圳详细蓝图规划编制是借 鉴了香港规划编制体系而引 入的 •目前的详细蓝图编制技术规 定的试行版本，存在分类不 清，内容重叠，并与成果的 表达不一致等问题
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6 现状交通分析
平南铁路
在基地的西侧、南侧有现状平南铁路通 过，形式为高架.
月亮湾大道 、兴海大道
均为双向六车道；西部港口的主要疏 港道路，其交通承载压力很高.
西部通道
与月亮湾大道采取立交形式相联系。立交 设施占地涉及到基地范围内地籍的调整。
2005年底集装箱吞吐量接近800万TEU
•深圳最大的综合港区 •集装箱吞吐量急速增长，吞吐规模与盐田港不分伯仲 •港口功能正进行优化整合，作业效率还将大幅度提高
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目标定位与理念
目标定位分析
港口后方陆域的生活配套需求较大
点）。
•部分地块，沿月亮湾道路一侧用地 红线边界，在市政道路红线之内 •个别地块地籍较零碎且形状不规 则，不利于规划的整体布局。
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4 现状土地利用
•建设用地89.25公顷，非建设用地49.29公顷 •少量的居住、工业用地 •大部分未开发，为临时堆场和停车场用地； •林地主要为大面积的荔枝林。
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项
现
相
规
总
周
控
目
状
关
划
体
边
制
前
资
期
料
研
分
规 划
原
规
则
划
与
方
地 区 研
要 素 导
究
析
解
理
案
究
则
读
念
指 引
□ 南山分区规划 □ 前海物流园区规划 □ 地铁二期工程近中期综合规划 □ 结论
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1 项目规划范围
•东以生态控制线范围内的建设用 地红线为界 •南以兴海大道为界 •西以月亮湾大道为界 •北以西部通道为界 •规划总用地面积：138.54公顷
•其中，位于生态控制线内的范围面积 53.85公顷。
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深圳市月亮湾片区详细蓝图
THE LAYOUT PLANNING OF MOON BAY DISTRICT . SHENZHEN
2006.7
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前言
•月亮湾片区位于大南山西麓，依山 傍海，临近前海物流产业区。 •特区成立初期本片区规划为工业用 地，后兴建少量住宅，形成污染企业 与居住混合布局。为了减少环境污 染，后进行了电厂改造和搬迁污染企 业等措施。 •本次规划希望利用其背依大南山的 环境优势，创造一个配套完善、环境 宜人，为物流园区提供商务、居住配 套的综合社区。
8 现状公共配套设施
深大附中
总用地面积45279.4M2,建筑面积43377.01M2, 建筑容积率0.9,建筑覆盖率20%,建筑层数控制 在6层以下，建筑质量较好
妈湾派出所
占地1882,8M2,建筑面积2780M2,建筑容积率 1.5，建筑覆盖率25%.
零售商业
主要沿荔湾路的住宅底层布置，规模较小，环 境较差。
公共配套设施
属于小区级，公共配套设施应按深标中小区级的相应指 标进行配置。同时，应遵循《深圳市南山区分区规划 （2003）》对大南山片区公共配套设施的相应指标。 （配套一所小学）
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幻灯片 20 lh7
怎么与经济技术指标中毛容积率不一致！
前海港口物流园区就业、服务总人口测算估算：
港区就业人口 后方就业人口
•180人/集装箱泊位，随物流运作、信息管理效率提高，逐渐减少（取175人/泊位），散杂货泊位 270 人/泊位，得出港区人口规模为：180*20*2/3+270*7=0.43万人
•后方配套产业员工指为集疏运、仓储、临港工业、金融保险、贸易、货运代理、维修等为港口运作配 套服务人口。按照经验比值，港区作业人员：后方服务人员1:7～1:10，取1：9，配套产业员工总数将 为： 0.43*9=3.87万人
深大附中 妈湾派出所
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8 现状基地评估
有利条件
■ 基地周边良好的交通条件、未来由平南铁路改造的地铁5号线将大大改善基 地的交通出行、提升土地的价值。
■ 基地位于大南山脚下这一独特位置使其土地的价值与吸引力得到了提升。
gh5-lh, 2006-5-30
2 前海物流园区规划研究
功能定位
近期依托物流中心发展成为区级中心，远 期结合宝安中心城发展成为市级中心，以 港口和西部通道为依托的综合性区域性物 流中心。
功能分区
□ 港口补足功能区 □ 综合物流功能区 □ 商务办公区 □ 大型交通、市政设施区 □ 物流发展备用地
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3 1998分区规划
• 盐田区涉外中心、文化中心；突出港口开
发建设
4 2001法定图则
• 集疏运系统便捷、配套功能齐全、环境优
美的港口后方服务基地
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5 2002调整规划
•以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园
区为主体的港口纵深服务区
6 2003组团规划
• 配套盐田港口的发展，深圳东部港口物流
园区
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工作框图
相关资料借 鉴
现状资料调 查
相关规划解 读
总体规划方 案
香港详细蓝图 香港城市设计 深圳详细蓝图编制办法
深圳中心区22、23—1地块城市设计
现状地籍 现状土地利用 现状道路交通 现状建筑 ……
南山区分区规划 前海物流园区规划 地铁二期工程近中期综合规划
8000
单位：货万物吨/吞年吐量：万吨/ 年
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 1995
1996
西部港区历年吞吐量统计示意图
集装箱吞吐量：万标箱单位/ 年：万标箱/ 年
货物吞吐量
散杂货吞吐量
集装箱吞吐量
1997 1998 1999 2000 2001 2002
600 500 400 300 200 100 0 2003
地铁二期工程近中期综合规划
•平南铁路在远期将改为地铁5号线，形式为高架 轻轨，并且在通过基地的一段上将设置一站点。 •这一计划将大大改善基地的交通出行、提高土地 的价值，并且对基地的功能布局与地铁站周边地 块的开发强度将产生较大的影响。
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2 规划借鉴
香港编制经验借鉴
•我们学习香港城市设计指引的控 制要素及考核因素。
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