天津地铁,,分析报告

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原规划方案分析 以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足
类型 楼体 标准层面积
（㎡） （层）
层数 25 25 25 3 3 3
建筑面积
（㎡）
C
B
A
本项目办公物业指标 A座标准层约772㎡，层高3.36米 B、C座标准层约474㎡，层高3.36米 商业指标 南侧商业进深26m，北侧进深17m，层高5m
3245.6 3036
19300 11850 11850 43000 5792.1 2723.4 12619.8 21135.3 1000 1000 1200 3200
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根据市场分析结果我们在规划定位上应重点解决以下几个问题
问题1：商业3层如何进行销售的问题 问题2：商业进深过大且商业指标规划不足的问题 问题3：如何提升办公档次、甲级写字楼如何规划的问题
例借鉴内容
本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容 本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规范，确保项目定位相应落实
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市场研究结论
宏观市场
• 政策面短期不会放开、金融面将会有所利好调整，整体平稳震荡
住宅市场
• 老城厢板块内竞争小、产品具备差异性，周边板块竞争压力大 • 客户需求以80~90㎡两室、110~120㎡的三室为主
1F~28F：住宅
3~5F：商业写字间 1~2F：商业
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
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注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
甲级写Hale Waihona Puke Baidu楼
商业 商业
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注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
1~2F商业定位及规划建议
精品生活休闲广场
17 m
排烟新风设置
上下水及隔油设置
燃气及电力设置 楼板荷载设置 商业外檐设计
每个厨房均设置燃气接口，燃气足量设置；电力配置建议非餐饮商铺以150W/平米设计，餐饮 商铺以250W-350W/平米设计，并建议预留可调配空间； 餐饮商铺楼板荷载300KG/㎡；其他商铺楼板荷载按正常值设置；如有特殊需求，有商家后期自 行加固；
进深 17 17~34 20 20
开间 8.4 8.4 8.4 8.4
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
总计
建筑面积 1,806 5,028 19,785 1,664 28,283 3,200
层高 1F:4.5m;2F:4.2m 1F:4.5m;2F:4.2m 1F:5.1m;2F:4.5m 1F:4.5m;2F:4.2m
7. 8.
9.
建设单位和设计单位必须在报审规划方案和建筑设计方案时，同时编制报审绿地景观方案。地上建筑物、构筑物的设计方案需要报 审日景、夜景、灯光效果、广告标识设置方案并在效果图或彩色立面图上明确标注建筑外檐材料的材质及色彩。
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定
位
结
论
全盘定位
天津老城厢•绝版都市综合体
中国•天津联邦中心
轨道交通实力联邦 住宅+办公别墅+甲级写字楼+商业休闲中心 城市中心区商务经济联邦
东侧办公 中间办公 办公 西侧办公 合计 北侧商业（东） 北侧商业（西） 南侧商业 小计 社区配套 商业 菜市场 邮政设施 小计 商业面积合计 社区综合服 社区服务中心 配套公建 务楼
772 474 474 1930.7 907.8 4206.6 1000 1000
405.7 1012
8 3
17935.3
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甲级写字楼定位及规划建议 形象提升策略
案例：保利中达广场—sky lobby
项目位于天河区 珠江新城中轴线东侧， 定位为高端商业综合体。
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甲级写字楼定位及规划建议 Sky Lobby产品定位
商业写字间（西区）
商业写字间（东区）
主力户型：200㎡ 建设标准：甲级写字楼配套标准 层高：4.5m（为此部分办公产品卖点之一）
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
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写 字 楼 定 位 及 规 划 建 议
写字楼产品定位策略
注重大堂及公共区域的装修和气势 形象性 便利性 注重空调耗能及分户计量控制 成本性 注重新风系统等的设备标准 舒适性 注重电梯梯速、停车设计等
4.
5.
6.
地块南侧有市电力公司微波干线通道穿过（控制线宽度50米）涉及控制线内的拟建建筑必须由开发建设单位与市电力公司进行结合。 如存在矛盾，必须协商采取技术手段解决，并由市电力公司就结合成果出具认可意见 为确保尽快实现南马路沿街城市景观，该项目在实施时，公建部分与住宅部分应同步建设实施。 规划和建筑方案必须符合《天津市规划建筑导则汇编》和《天津市城市规划管理技术规定》。同时，应满足我市关于消防、绿化、 环保、人防以及城市景观等要求
外檐设计突出现代感，与整体建筑风格相协调，可采用落地玻璃外墙；还要考虑首层及二层商 铺的广告位及店招设置
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3~5F商业办公定位及规划建议
形象来源于高度！4.5m甲级写字间！
甲级写字楼物业配置、共享办公物业大堂、4.5m尊贵层高
分布楼层：F3~F5 标准层面积：3395㎡（去除办公交通核） 分区设计：将3~5层每层按照2个防火单元进行 考虑，分为东区和西区 消防要求：按照商业报批，需设置独立的楼体及 办公别 墅 甲级写字楼 出入口不少于4个，同时考虑扑救距离。建议考 虑设置在北侧或采用北侧外挂设计不影响临街商 业使用 共用出入口：为提高其形象性，建议西区写字间 与办公别墅共享大堂，共享办公别墅电梯；东区 写字楼办公与甲级写字楼共享大堂，共享甲级写 字楼电梯 户型区间：150~300㎡
6. 尽可能使每一种物业都具备较强的市场卖点 7. 在消防设计、交通设计、平面布局等满足规划的基础上，尽量减小公摊的影响 8. 本次给出的规划方向只是对于规划设计的适应性探讨，最终方案以规划设计单位为准
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参 考 标 准 规 划 条 件 通 知 书
1. 该项目用地面积为29106.7平方米，其中商业、写字楼及住宅用地25656.7平方米，社区综合服务中心独立用地3450平方米.地上总建 筑规模不大于107000平方米，其中写字楼不大于48800平方米，商业不大于20000平方米，居住不大于30700平方米（包含配建公共 服务设施），社区综合服务中心建筑面积不小于6300平方米，邮政设施不小于1200平方米（首层不小于200平方米）
满足本案住宅及周边高端住宅 人群日常品味生活休闲需求

社区生活配套
34 m
高端商务休闲广场
餐饮业/休闲娱乐
满足本案写字楼及周边办 公人群日常商务休闲需求

项目配套区
20 m
邮局、菜市场、住宅公共设施配套
产品类型 北侧商业（西） 北侧商业（东） 南侧商业 东侧商业 合计 邮政、菜市场、公共配套
标准层面积 903 2,514 3,957 832
办公物业公摊面积 154 308 4,363 0
总建筑面积 1,652 4,720 15,423 1,664 23,459 3,200
20,259
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1~2F商业定位及规划建议 商 业 户 型 划 分 建 议
单二层
单二层
釜山料理 中国银行 TITI 7-11
MR PIZZA KFC COSTA
单一层 单一层 单一层 单一层 单一层 单一层
东侧凤丽路商业氛围不足，1-2层商业主要作为邮局、公共服务设施及菜市场使用。
1F
该区域进深约 34m，单层面 积约1200㎡。
邮局营业厅（首层 约200㎡）
2F
2F
该区域进深约 34m，单层面 积约830㎡。
公共服务设施
可租售商业
2F
1F
2F
菜市场
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
2.
该项目南侧沿南马路布置沿街商业及写字楼，建筑外檐原则与地块东侧项目取齐。地块北侧安排住宅项目，北侧沿南城街安排商业
及公共服务设施，建筑外檐与地块西侧项目取齐。地块西北侧建设社区综合服务中心，由建设单位统一规划，整体实施，建设完成 后，无偿移交南开区住宅配套建设管理办公室统一调配使用。
3.
该项目整体空间形态为南高北低，南侧沿街写字楼建筑高度原则与南马路整体形态取齐为3幢约100米高层建筑；中部高层住宅高 度约85米，北侧南城街居住建筑原则控制高度35米，整体呈阶梯状递减 按照国家建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号），该项目居住部分必须符合对居住套型的 相关要求，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到居住总规模的70%以上。 商业及办公项目应采用公共走廊，公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套形式设计，不得设置阳台及露台，空调应采用户式 中央空调，采用户式中央空调应做好遮蔽处理
公共服务设施
可租售商业
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1~2F商业设备设施配套建议
商业配套
厨房位置及面积
建议
南马路底商2F所有铺位设置厨房，首层个别商铺设置厨房，厨房位置建议沿北侧设置；南城街 一侧底商不设置厨房；厨房面积暂参考厨房面积于餐厅比例1:2设置； 南马路1、2层商业按层按分区采用独立的排油烟管道至屋顶，排烟管道井建议在裙楼背面外挂， 平层每两个商铺共用一个垂直外挂烟道；一般中餐厅面积在1000平方米以上时，排烟管道管径 可按1.2m*1.2m，排烟风机的排风量在每小时50000立方米以上； 厨房上下水设在厨房沿外墙角落不影响整体布局位置，上水管径50mm≤DN≤100mm之间，下 水管径：100mm≤DN≤150mm；南马路1、2层商铺均设洗手间位，南城街2层商铺设置洗手 间位，上水管径：DN50mm，下水管径100mm≤DN≤150mm；南侧广场地下预设集中隔油 设施；
办公市场
• 甲级写字楼在发展趋势、销售价格和速度上具备优势 • LOFT办公（乙级标准）产品在销售上也取得了较好的业绩
商业市场
• 周边沿街商业以配套型为主，餐饮娱乐相对体量较小 • 小面积、低总价产品利于销售，3层产品销售难度大
本体分析
• 作为老城厢最后一块土地，本案在区位、交通、商业配套等方面具备打造较高 品质产品的基础
及交通核）
3~5F商业办公用途： 10184 ㎡（去除3~5F办公交
通核）
甲级写字楼 北东侧商业
办公别墅 南侧商业
住宅
北、东侧 商业
2F
8036 ㎡（包含3200㎡配建）
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
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物
业
功
能
分
布
6F~20F：办公别墅 6F~24F：甲级写字楼
3F~11F：住宅
整 盘 规 划
物业
2F 8F 8F 2F 8F 28F
层数 8F
面积
北侧住宅 南侧住宅 甲级写字 楼 办公别墅
28700 ㎡
28F 19F 14F 29400 ㎡（包含1~5F大堂及
交通核）
28F 2F
19413 ㎡（包含1~5F大堂及
交通核）
14F
5F
19F
1~2F商业经营用途： 5239 ㎡（去除1~2F办公大堂 南侧商业 5F
产品形式 单一层
户型面积 100-170㎡ 300-600㎡ 300-500㎡
备注 （柱距以8.4m计算） 少量设置 主力户型
主力户型
单二层
单一层 单一层
一拖二
单二层
单一层 单一层
单二层
（1层只设置交通楼体）
注：以上为我司规划意向示意，最终结果以规划设计单位为准
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1~2F商业定位及规划建议 配 套 设 施 设 置
谨呈：天津地铁资源投资有限公司
天津地铁南马路五金城地块 定位规划报告（中期汇报）
合富辉煌（中国）北方区-2012.4 商业地产事业部&发展策略研究中心 本资料仅供合富辉煌公司指定机构使用，未经合富辉煌公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发
汇 报 版
前言
1. 2. 3. 4. 5. 本次汇报只将整体报告中市场、定位、规划结论提出讲解，若各位领导对某部分有所疑问，可现场解答或参 考《地铁南马路五金城项目定位规划报告（中期汇报）（统稿）》（264P） 本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项目及200份客户问卷调查 本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案
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在解决以上3个问题的基础上，在定位规划层面我们还应考虑哪些因素？ 1. 尽量实现住宅、办公、商业市场结论在整体规划中实现平衡 2. 规划建议中需重点考虑方案中对于成本的平衡 3. 办公交通核和大堂对于商业的影响与破坏 4. 商业规划中尽量规划更多的高价值物业，其中临街性为重要考虑因素
5. 邮局、公共配套、菜市场等不可变现、价值低物业尽量减小对于商业规划的影响