国内外物业管理特征分析(精)
境外与国内物业管理比较(清华)20061118
物业管理服务顾问、培训5.0版
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JV
新加坡：管理的有章可循
1、物业管理组织系统健全
新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。 政府兴建的组屋、开发商兴建的公寓，大多数都是临街而建—— 共管式 根据新加坡建屋发展局有关共管式公寓房屋建筑与相关设施比例 的规定，发展商必须将不少于40％的土地用作花园、风景区以及 其他娱乐健身设施，从而保证小区居民拥有一个结构合理、温馨 舒适的居住环境。
赵 云 专 用资料 A ut ho r ： St ev e n .Y . Zha o
物业管理服务顾问、培训5.0版
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物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主 收一次物业费，某年度内的头3个季度收该年度预算的 1/4，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。 日常的物业管理则完全交由物业公司处理包括：主体维 修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒 垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公 司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱。物业公司真正 的生财之道有两个：一是投资（“非法挪用资金”，法 国政府基本上默认这一行为，也没有公布特别规定加以 制止）、二是房屋租赁中介。 法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个： 一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上 做出，而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总 “千分之一”数的一半；二是“业主委员会”必须事先 与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。
赵 云 专 用资料 A ut ho r ： St ev e n .Y . Zha o
国外物业管理模式分析及启示
国外物业管理模式分析及启示1. 引言物业管理是指对不动产进行综合管理的一项重要工作，包括对房屋、土地、设施设备等进行维护和管理，以提供优质的居住和工作环境。
国外物业管理模式在管理理念、组织架构、服务流程等方面具有许多值得借鉴的优点。
本文将对国外物业管理模式进行分析，旨在为我国物业管理行业提供一些建设性的启示。
2. 美国物业管理模式美国的物业管理模式以私营企业为主导，在管理理念和服务质量上有很多值得借鉴的地方。
以下是几个关键特点：2.1 客户导向美国的物业管理企业注重客户需求，以客户满意度为核心指标。
他们通过定期的客户满意度调查，了解业主的需求和意见。
并积极采取措施解决问题，提升服务质量。
2.2 专业化管理美国物业管理企业通常拥有专业团队，包括物业经理、维修人员、清洁人员等。
他们会根据不同的任务进行分工，保证各项工作专业化、高效率。
2.3 信息化管理在信息化方面，美国物业管理企业普遍采用物联网技术，通过智能化设备监测房屋设施的状况，并及时报警。
同时，他们还利用移动应用程序提供在线报修、投诉管理等服务。
2.4 环保意识美国的物业管理企业非常注重环保问题。
他们推动绿色建筑，采用节能设备和环保材料，以减少对环境的污染。
同时，他们积极鼓励居民节约用水、用电，保护环境。
3. 德国物业管理模式德国的物业管理模式注重社区自治和居民参与，充分体现了民主、平等的原则。
以下是几个关键特点：3.1 社区自治德国物业管理侧重于社区自治，建立由业主组成的业主委员会，负责管理和决策。
业主委员会会定期召开会议，讨论物业管理的事宜，并制定相关规章制度。
3.2 家庭自治协议在德国，物业管理会要求每个住户签署一份家庭自治协议。
这份协议规定了居住规范，包括噪音控制、公共区域使用等，以维护社区的和谐共处。
3.3 公共设施共享德国的物业管理鼓励公共设施的共享。
例如，一些住宅小区共享有健身房、洗衣房等设施，居民可以共同使用，减少资源的浪费。
国外物业管理集锦
国外物业管理集锦一、概述国外物业管理是指在国外地区对各类房地产进行综合管理和维护的工作。
它涵盖了物业的日常运营、维护、改善和服务等方面，旨在提供一个安全、舒适和高效的居住和工作环境。
本文将介绍国外物业管理的主要特点、管理模式、技术应用和发展趋势等内容。
二、主要特点1. 多元化业态：国外物业管理涉及住宅、商业、办公、工业等各类物业类型，对不同业态的管理需求有针对性的解决方案。
2. 高效的综合服务：国外物业管理注重提供全方位的服务，包括保安、清洁、维修、绿化、设备维护等，以满足业主和租户的需求。
3. 专业化管理团队：国外物业管理公司通常拥有专业的管理团队，包括物业经理、工程师、会计、保安人员等，确保物业的正常运营。
4. 高品质的设施设备：国外物业管理注重设施设备的质量和维护，确保物业的安全性、舒适性和可持续性。
三、管理模式1. 自主管理模式：物业所有者自行组建管理团队，负责物业的日常运营和维护工作。
这种模式灵活性较高，但需要物业所有者投入大量的时间和精力。
2. 外包管理模式：将物业管理工作外包给专业的物业管理公司进行管理。
这种模式可以减轻物业所有者的负担，提高管理的专业性和效率。
3. 合作管理模式：物业所有者与物业管理公司合作，共同承担管理责任。
这种模式可以充分发挥各方的优势，实现资源共享和风险分担。
四、技术应用1. 智能化系统：国外物业管理借助智能化系统，实现对物业设施设备的远程监控和管理，提高管理的效率和精确度。
2. 数据分析：通过对物业数据的分析，可以了解业主和租户的需求，优化服务和资源配置，提升用户满意度。
3. 绿色环保：国外物业管理注重环保和可持续发展，采用节能减排的技术和设备，提倡垃圾分类和资源回收利用。
五、发展趋势1. 创新服务模式：国外物业管理正朝着个性化、差异化的服务模式发展，根据不同用户的需求提供定制化的服务。
2. 融合科技与物业：物业管理将进一步与科技融合，应用物联网、人工智能等技术，提升管理的智能化水平。
国内外物业管理特征分析(精)
国外物业管理的基本特征分析“ 物业管理” 一词同“ 物业” 一样,亦来源于港台地区。
然而,国内很多书籍和文献, 都借助了 property management (简称 pm 或 real estate management(简称 rem ,作为物业管理的英文名称。
从国外近几年的实践来看,现代意义的 pm (或 rem 与我国开展的物业管理,在内容和范围上存在一定的差别,它一般体现出以下的具体特征。
1. 内容及范围广义性从近几年的实践来看, 国外开展的 pm 具有广义性的房地产管理含义, robert ? kgvin 讲到:pm 是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。
而 alan ? spedlding 教授则进一步分析说:传统的 pm 未能从战略角度看待房地产管理问题,它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源,而往往能被认为是一个“ 负方术语” ,是一项费用支出,仅仅为维持现状而运行管理…… 此外,传统 pm 忙于已建房屋资产 (built asset的管理,而忽视了它的其它潜在特征,如地段、功能、价格、空间等。
他还说:由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相互联系的,故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。
因此, pm 的内容既应涉及房屋的开发建设, 也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改造。
从以上论述可见, 近年来国外 pm 的内容与范围不断地在扩大, 即传统物业使用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。
从系统理论来讲, 这是一个合理的发展趋势。
因为房地产产品是一个有机的综合系统, 其产品的生产与使用, 本身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。
只有将其生产与使用的全过程相互联系起来系统考虑其管理问题, 方能全面、科学地认识房地产产品对人们生产及生活所产生的效用及效益。
2. 物业管理的服务性特征从国外 pm 的产生与实践来看, pm 具有第三产业的共同特征——服务性。
国内外物业管理对比
国内外物业管理对比随着国内物业从81年开始至今已有33个年头。
在商言商。
在物业服务行业，自然要关心这个行业的发展。
2013年是国务院新政全面推行的第一年，也是全面深化改革的启动之年。
去年中物协发布的《物业管理行业发展报告》显示，我国物业服务行业管理各类房屋面积已达145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。
行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员。
物业服务吸纳就业的贡献可见一斑，推动经济社会发展的作用更可圈可点。
一、国内外的物业管理特点国外的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。
管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
英美物业管理起源最早，物业管理始于19世纪6O年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。
为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。
新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。
国内外物业管理对比
国内外物业管理对比物业管理是指按照国家法律、法规和物业法规，对房屋、建筑物及其周边环境及设备设施进行经营、卫生、安全、保安、维修、改建等现代化服务维护管理，使其生活更加舒适，工作更加高效。
由于物业管理的重要性越来越受到人们的重视，国内外物业管理的对比也越来越受到关注。
本文将从管理模式、服务质量、管理技术等方面对国内外物业管理进行比较。
一、管理模式的对比国内物业管理大多为企业化运营，采用的是投资型经营模式，即开发商与物业公司合作，物业公司承担管理服务、运营管理的责任，租户缴纳物业费用来支付物业公司的服务费用。
而国外物业管理多以业主管理会为基础，业主共同组成管理委员会进行管理，业主是自己的“物业公司”。
这两种管理模式各有优劣，企业化运营模式有专业的物业管理运营公司去实现标准化、规模化、精细化管理，从而提高了物业管理效率和服务质量；业主管理会则更注重业主的主导权，能够更好地满足业主的需求和利益。
二、服务质量的对比国内物业服务质量整体而言还较为单一，主要是物业巡查、纠纷调解、环境卫生等几个方面的服务；而国外物业管理却是由专业的物业公司负责，采用全方位、个性化、差异化服务模式，除了一般常规管理如物业维修、卫生保洁服务，还包括日常设施设备的更新维修、应急管理、物业法规顾问等多种服务，能够更好地满足不同业主个性化的需求。
三、管理技术的对比国内物业管理技术与国外相比还有一定的差距。
国外物业管理采用更加先进的信息化技术，如视频监控、入口车辆自动识别等，能够更好地提升物业管理的效率和服务质量；而国内物业管理大多还是传统的人工巡查、手工登记，容易出现漏检等问题。
同时，国外物业管理还注重数据统计分析，引入管理软件和业务系统，实现信息化、精细化和个性化管理，有效提高了物业管理的水平。
综上所述，国内外物业管理各有优劣，国内物业管理在管理技术和服务质量方面还需要不断改进，引入更加先进的管理技术和管理模式，提高物业管理的效率和服务质量。
国内外物业管理对比
国内外物业管理对比随着国内的快速发展以及城市化的加速，物业管理成为了一个不可缺少的行业。
物业管理旨在通过提供优质的服务和设施来满足业主的需求，以保持和提高房产价值。
国内外的物业管理存在许多相似之处，同时也有许多不同的方面，下面将对这些方面进行详细的对比分析和讨论。
一、行业管理模式国外的物业管理模式相对成熟，主要采用委托经营的模式，委托给专业物业公司进行管理，物业公司一方面提供专业的服务和设施，另一方面也保证良好的社区环境和居住质量。
这种模式在国外的发达国家得到广泛应用。
而在国内，物业管理多采用业主自治管理和业委会的管理方式，缺乏专业化和标准化管理，在服务质量和效率上存在差异和不稳定性。
二、服务标准差异国外的物业管理服务标准相对完善，包括公共设施的维修和保养、安全保障、物业维护、后勤服务等，服务质量得到有效保障。
而在国内，国家和地方政府对于物业管理服务标准尚未明确，服务质量和标准存在较大差异，给业主带来极大困扰。
三、技术水平差异国外的物业管理公司大多使用先进的信息技术来管理物业，包括专门的物业管理软件、数据管理系统、实时监控系统等，可以及时有效地管理物业设施和服务，方便业主查询。
而国内的物业管理公司还需要在技术水平方面进一步提升。
四、员工素质差异国外物业管理公司员工的整体素质较高，他们具备专业化和标准化管理技能和经验，并受到广泛的培训和教育。
物业管理人员都是经过专业培训和筛选后入职的，不仅能为业主提供优质的服务，还可以及时处理各种投诉及疑难问题。
国内的物业管理人员素质较为单一，专业化和标准化程度有待提升，并且人员流动性较高，这一点影响到服务的稳定性和质量。
五、费用标准差异国外的物业管理公司管理费用一般是由业主自行决定的，根据所提供服务的类型和质量确定，通常以月度或季度统一收费，费用标准比较透明。
而国内的物业管理费用标准存在差异较大，管理费用常常是按面积计算收取，且收费标准不够透明，存在着管理费用虚高问题。
国外物业管理集锦
国外物业管理集锦一、概述物业管理是指对房地产物业进行综合性管理的活动，包括维修、保洁、安全、设备管理、租赁管理等方面。
国外物业管理在管理理念、服务质量和技术手段上有着独特的特点和优势。
本文将从以下几个方面介绍国外物业管理的集锦。
二、管理理念1. 以居民为中心：国外物业管理注重以居民需求为导向，提供个性化的服务，建立良好的居住环境和社区氛围。
2. 高效专业化管理：国外物业管理公司拥有专业化的管理团队和先进的管理系统，能够高效地处理日常运营和维护工作。
3. 持续改进：国外物业管理注重持续改进，通过居民满意度调查、定期培训和技术创新等方式不断提升管理水平和服务质量。
三、服务质量1. 定期维护保养：国外物业管理公司会定期进行房屋维修和设备保养，确保房屋和设施的正常运行。
2. 安全管理：国外物业管理注重安全管理，配备专业的安保人员和监控设备，确保居民的人身和财产安全。
3. 社区活动：国外物业管理公司会组织各种社区活动，如篮球比赛、夏令营等，增进居民之间的交流和互动。
四、技术手段1. 智能化管理：国外物业管理公司采用智能化管理系统，实现对房屋设施的远程监控和控制，提高管理效率。
2. 数据分析：国外物业管理公司通过数据分析，了解居民需求和投诉情况，及时调整管理策略和改进服务。
3. 环保节能：国外物业管理注重环保节能，采用节能设备和绿色建筑材料，降低能耗和环境污染。
五、成功案例1. 新加坡物业管理：新加坡物业管理以其高效的管理和优质的服务而闻名，通过智能化管理系统和社区活动，为居民提供舒适的居住环境。
2. 美国物业管理：美国物业管理公司注重居民参与和社区建设，通过定期开展社区活动和提供个性化的服务，提升居民满意度和社区凝聚力。
3. 日本物业管理：日本物业管理强调持续改进和技术创新，通过数据分析和智能化管理手段，提高管理效率和服务质量。
六、结论国外物业管理在管理理念、服务质量和技术手段上具有独特的优势，通过以居民为中心、高效专业化管理和持续改进等方式，为居民提供优质的物业管理服务。
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国外物业管理的基本特征分析“ 物业管理” 一词同“ 物业” 一样,亦来源于港台地区。
然而,国内很多书籍和文献, 都借助了 property management (简称 pm 或 real estate management(简称 rem ,作为物业管理的英文名称。
从国外近几年的实践来看,现代意义的 pm (或 rem 与我国开展的物业管理,在内容和范围上存在一定的差别,它一般体现出以下的具体特征。
1. 内容及范围广义性从近几年的实践来看, 国外开展的 pm 具有广义性的房地产管理含义, robert ? kgvin 讲到:pm 是对房地产产品的开发建设及使用过程的管理。
而 alan ? spedlding 教授则进一步分析说:传统的 pm 未能从战略角度看待房地产管理问题,它们未能将房地产作为一项有长期潜力的资源,而往往能被认为是一个“ 负方术语” ,是一项费用支出,仅仅为维持现状而运行管理…… 此外,传统 pm 忙于已建房屋资产 (built asset的管理,而忽视了它的其它潜在特征,如地段、功能、价格、空间等。
他还说:由于房屋的设计、建造与使用期的维修及运行是相互联系的,故而房屋的获得与已建房屋资产的管理是密切相关的。
因此, pm 的内容既应涉及房屋的开发建设, 也应涉及房屋及其附属设备设施的维修及更新改造。
从以上论述可见, 近年来国外 pm 的内容与范围不断地在扩大, 即传统物业使用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理。
从系统理论来讲, 这是一个合理的发展趋势。
因为房地产产品是一个有机的综合系统, 其产品的生产与使用, 本身就是系统时间维上互相不可分割的组成部分。
只有将其生产与使用的全过程相互联系起来系统考虑其管理问题, 方能全面、科学地认识房地产产品对人们生产及生活所产生的效用及效益。
2. 物业管理的服务性特征从国外 pm 的产生与实践来看, pm 具有第三产业的共同特征——服务性。
世界上第一个房屋管理组织——“ 芝加哥建筑物管理人员组织(cbmo” 成立之时就提出:“pm 是应房屋业主的需求,而提供相应的管理服务” 。
而“ 国际建筑物业主与管理人员协会(bomai” 的成立(于 1922年,则进一步表明物业管理能够成为一个独立的社会服务行业。
从国外近几年的 pm 实践来看, 近年来国外 pm 的服务性更多地体现在它对企事业机构生产经营活动的辅助和支持方面。
alam spedding教授在分析这种趋势时指出:由于 70年代以来房地产市场供求关系的影响及发达国家经济形式的变化, 企业建造投机性商业及办公用房在一定程度上大为减少, 物业很轻易被转让的态度,已让位于一种更谨慎的处理物业的态度。
美国的 jane alder也指出:由于企业拥有物业的时间较房地产投资商长, 这使得 pm 人员的工作更加稳定, 因而可以长期承包这项业务, 并做出长期的运作计划。
由以上论述可见, 近年来西方发达国家的企业,已普遍认识到 80年代泡沫经济所带来的种种恶果。
在房地产或物业的经营方面, 逐渐摆脱了以往短期投机以谋取暴利的不良观念, 并使房地产经营管理的理念出现了根本性的回归, 即回到其为企业生产经营提供基本服务的基础上。
例如,围绕企业经营目标对 pm 的要求,计划并落实企业各项业务活动开展所需要的场所(如自建、租赁或购置物业,提供物业使用所必须的服务 (如房屋维修、设备运行管理及服务等 , 从而最终体现房地产或物业的管理, 对企业生产经营的支持及辅助作用。
3.“ 设施管理” 模式的产生及其与 pm 的关系本世纪 80年代以来, 西方经济发达国家相继出现了一些名为“ 设施管理(facility management , fm” 的专业管理机构或公司。
在 80年代末期,这些国家相继产生了本国的设施管理专业协会, 并于 1989年共同发起和成立了一个新的国际性专业组织——“ 国际设施管理协会 (international facility management association, ifma” 。
fm 表达了一种新的发展的观念,即对于大型建筑物及建筑群的管理,要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念。
具体来讲, 这种观念是将物业作为一项支持企事业机构主营业务运转及改善其经营状态的主要资源, 并将用户要求与物业功能有机结合起来, 全面考虑物业寿命周期内的经济性、适用性、服务性等要求,从而达到物业寿命期经营费用与使用效率的最优结合。
fm 与 pm 之间存在何种关系, 这是西方近年来 pm 或 fm 方面的专家论述较多的问题。
而其中具有代表性的观点,主要有以下三种:(1 ro bert kevin brown的观点:pm 是对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其委托事项所进行的盈利性经营与管理。
而 fm 则不以盈利为目标去进行物业的管理。
它针对机构内部的客户,提供支持经营计划的优质的、有效率的服务。
(2 sandra lambart的观点:fm 与 pm 一样,也可进行盈利性的经营,但其并不完全等同于 pm 。
fm 有自己运作方式,特别是非物业设施的管理(如物业内计算机的管理,就不应包括在 pm 之内。
(3 alan spedding的观点:fm 是一种在企业发展战略指导下的 pm ,但它不同于传统的 pm (即已建房屋财产的管理, fm 是针对企事业机构的生产经营目标而提供的 pm 服务。
在实践中, fm 将贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运行管理的全过程之中。
从西方国家近几年的 pm 及 fm 实践来看,第(1、(2种观点都与实际情况有一定的偏差,而第(3种观点则较为符合实际。
如有关 fm 的盈利性,从西方国家近几年的fm 实践来看, 已有很多的企业的 fm , 是来自于外部的盈利性 fm 公司, 而据美国“ 资产信息(asset information” 杂志的调查, 1996年初 80%的委托人对外部 fm 服务表示满意,尽管这些 fm 公司是盈利性的企业。
同样,第 (2种观点中,对物业的狭义的理解,也是不符合实际情况的。
随着科学技术的进步及智能建筑的不断出现, 计算机及通讯系统已与建筑物密切联系起来, 已成为建筑物必要的附属部分。
故物业本身的含义在不断的发展、扩大, 而采用静态的,将物业仅仅视为传统的建筑物或房屋的观点,也是错误的。
因此,笔者赞同 alan spedding教授的观点,即 fm 与现代 pm 最大的区别,在于 fm 是为企事业机构的经营目标提供的 pm 服务, 它是 pm 体系中的一部分。
而现代意义的 pm 服务,则是包括企事业机构 pm 服务与人们居住生活 pm 服务的总和。
(二国内物业管理的基本特征分析我国物业管理产生于本世纪 80年代初。
以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市, 在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上, 建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。
在以后的十几年中, 这种模式扩展到全国, 并成为我国住宅使用期管理的新型模式。
然而,物业管理在我国的开展还处于初级阶段。
从近几年有关机构和人士对物业管理的研究来看, 我国物业管理主要表现出以下特点:1、物业管理内容的狭义化我国物业管理内容的狭义化, 主要体现在国内有关机构或人士对物业管理概念的狭义性理解。
以下是国内一些有代表性的观点。
(1认为物业管理是由专门的机构和人员,依照合同或契约,对已经验收投入使用的各类房屋及附属设施、场地的经营管理,同时也包括对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业管理,并向使用人提供多方面的综合性服务。
(2 认为物业管理是按合同开展的以物业养护维修、保值增值及核心的计划、组织、协调等经济活动,它同时包括为使用人开展的清洁、绿化、维修等多种服务,但物业管理不包括房地产投资、开发、交易等经营活动。
(3认为物业管理是受业主委托对现有物业进行的,以期正常发挥物业的功能,保持正常的生活和工作秩序。
而不是生产(建造物业,也不经营物业,其提供的“ 产品” 是劳务(包括服务。
上述三种观点, 尽管表达方式各异, 但其对物业管理基本概念的解释, 均体现出“ 物业管理 =物业使用期管理” 这样一个特点。
而正是由于这样一种思路,国内物业管理一般都把房地产投资决策、房地产开发建设管理、物业租售经营等经营过程或内容,排除在物业管理之外,这样便产生了范围与内容狭窄的“ 狭义性物业管理” 。
2、物业管理服务的低层次化与物业管理职能的社会化从上述三种观点来看, 我国物业管理的开展, 表现出了专业化与社会化两个重要特征。
从专业化角度来看, 物业管理一般是由专业的物业管理机构按合同或契约,为业主或使用人提供维修、绿化、保安、清洁等专业服务。
当然这种专业服务的提供者是多元化的,即除了物业管理公司外,也包括绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司。
从我国物业管理实践来看, 这种专业化趋势发展得很快, 全国专业的物业管理公司已从 1994年的 4000家发展到 1998年的 8000家。
物业管理专业服务人员,也在 4年中增加了近 90万人。
然而,我们应当注意到的是, 我国的物业管理专业组织一般都是劳动密集型企业; 它们所提供的服务也多为专业层次较低的保安、清洁等专项服务; 而为众多企事业机构提供物业寿命期内高层次经营管理服务的机构,则相当之少。
因此,我国目前的物业管理服务, 仍然处于低级阶段,表现出低层次化的特征。
从社会化角度来看, 我国物业管理除了带有房屋管理的性质外, 还带有比较明显的社会服务性质,其具体表现在以下方面:(1专业服务的社会化。
如物业管理中,除了房地产管理本身所涉及的房屋维修、设备维修之外,还包括了清洁、保安、绿化等属于社会服务性质的内容。
(2非专业服务进入物业管理。
物业管理中的非专业服务业务,是指物业管理中的特约服务或多种经营服务。
在我国物业的实践中, 这些服务目前已渐渐融入物业管理中, 成为物业管理的一个必要的组成部分。
如在住宅物业管理中已渐渐融入了家务代办、教育、卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等社区服务的项目。
而在写字楼等商业楼宇的物业管理中,则融入了通信服务、金融服务、餐饮服务、文案服务、计算机应用服务等项目。
由此可见, 我国物业管理的职能, 已不仅仅停留在房地产管理的职能方面。
它还结合了社会服务业的众多服务内容, 出现了服务范围的大众化与管理职能的社会化。
而这种特征,在国外物业管理的开展中是比较少见的。
因此,物业管理的社会化,是我国物业管理实践的一个比较突出的特征和创新。