与次承租人优先承租权的冲突

与次承租人优先承租权的冲突（一）次承租人优先承租权的认定根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意可以将房屋转租给第三人[1]，该第三人即次承租人。

房屋转租的情形下，次承租人是房屋的实际承租人。

在我国，法律对承租人的优先购买权作了明确规定，但对次承租人的优先购买权目前法律规定没有涉及，司法实践中对此问题存在两种不同意见：一种意见认为，次承租人享有优先购买权；另一种意见认为，次承租人不享有优先购买权。

对此问题应分具体情况区别对待。

首先，在出租人明确授权、同意或事后追认承租人转租行为的情况下，承租人的转租行为并非租赁权的让与。

在两个租赁关系中，承租人与次承租人都享有承租人的身份，无论否认承租人还是次承租人的优先购买权，都与司法解释的立法精神不符。

因此，同等条件下合法转租房屋时，承租人与次承租人均应享有优先于普通购买者的购买权。

其次，在转租时，次承租人对房屋已实际占有、使用、收益，对房屋的依赖性更强，且占有权具有排他性的物权效力。

因此，从这一点考虑，也应赋予次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

再次，在非法转租的情况下，次承租人的优先承租权尚且不受法律保护，更何况房屋的优先购买权。

同样的，由于合同法规定承租人只有在出租人同意的情况下才可以将房屋转租，并且进一步确认了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，其实质是赋予了出租人排除次承租人行使优先承租权的可能。

若出租人同意房屋转租，应认定出租人意识到了将来次承租人有可能行使优先承租权，并自愿承担该负担。

所以，笔者认为，在租赁合同和转租合同均约定优先承租权，出租人同意转租且对转租合同约定的优先承租权未有异议的情况下，应当允许次承租人享有优先承租权。

（二）两者冲突的表现形式在合法的转租情况下，承租人和次承租人都是合法的承租人，都应当享有优先承租权，所以，承租人与次承租人之间的矛盾也频繁出现。

2010年1月25日，陈某与某物业管理有限公司签订了一份房屋租赁合同，租赁该市A、B号店面经营，租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日止。

[1]许云勇：《房屋租赁承租人权益保护问题研究》，载《中国优秀硕士论文数据库》中国知网2010年版。

期间，陈某向毛某租赁该A店面经营KTV，陈某则与张某在B店面合伙开了一饭店。

2011年10月31日，陈某前妻吴某与张某签订了一份转让协议，约定将原先共同经营的饭店让给张某，转让费11000元，转让物品包括店内现所有物品及资产，自2011年11月1日陈某不再参与饭店经营。

陈某签订的租赁合同到期后，没有再续签租赁合同。

2012年12月13日，王某与物业公司就上述两店面签订了一份租赁合同，租赁期从2013年1月1日至2013年12月31日，并交纳了租金。

但在2013年1月1日后，张某拒绝从B店面迁出。

就B店面来说，实际上存在两个租赁关系：一个是出租人物业公司与承租人陈某的关系，一个是承租人陈某与次承租人张某的租赁关系。

在本案中，承租人陈某并没有将租赁权让与给张某，而只是将B店面转租给张某。

在转租的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，物业公司与张某并无直接的租赁关系。

陈某自2011年11月之后对B店面并未实际使用，且本案各方当事人均认可陈某在转租中没有牟利，因此，陈某向物业公司表示不再续租也符合常理。

在此情形下，王某与物业公司就B店面签订2013年的租赁合同，不违反法律法规的规定，也未损害他人的合法权益。

依据陈某与物业公司签订的房屋租赁合同，陈某才是B店面的承租人，合同期满后，应是陈某在同等条件下享有优先租赁权。

张某最初是由于其与陈某合伙而取得了B店面的共同使用权，从陈某的前妻吴某与被告签订的转让协议明确陈某退出合伙等内容来看，陈某转让的是饭店的经营权和店面内的物品及资产，双方并没有写明将陈某的租赁权让与给张某，应当认定陈某是将B店面转租给了张某。

张某是次承租人。

即使陈某与张某就共同租赁B店面达成了口头或书面的协议，该协议也不具备对抗善意第三人的租赁权和物业公司的出租选择权的效力，也不具备对抗物业公司要求返还原物请求权及单方形成新合同关系的效力。

（三）两者冲突的解决途径关于转租后[2]，承租人、次承租人是否享有优先租赁权的问题，在理论上存在争议。

我国现行立法对优先租赁权也没有明确的概念和规定。

在房屋租赁纠纷案中，常见的优先权争议是承租人的优先购买权，相关司法解释对此也有规定。

目前理论界和实务界也习惯从优先购买权的角度进行类推解释优先租赁权。

故，我们讨论的优先租赁权仍应认定为意定权[3]，其对应的权利义务通过当事人约定[2]郭明瑞、王轶：《合同法新论；分则》，中国政法大学出版社，1997年版。

[3]韩蕊、才智：《论优先购买权的性质和效力》，2012年。

而形成。

存在此类约定的，出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同，则应当在合同签订后合理期限内通知承租人；承租人接到通知后有权在合理期限内以同等条件主张优先租赁权，出租人拒绝将租赁物出租给承租人的，应承担支付违约金或赔偿损失。

至于次承租人是否享有优先租赁权，笔者主张，承租人与出租人如约定了优先租赁权，承租人和次承租人在转租协议中也约定了承租人另转租的优先租赁权的话，当承租人到期后不主张优先租赁权的，次承租人可以依照承租人和出租人签订的租赁合同中的约定代位享有优先租赁权。

但具体到本案，出租人物业公司与承租人毛某虽然在租赁合同中约定了优先租赁权，但是作为次承租人的被告却没有和承租人毛某签订书面的转租协议，更没有约定承租人另转租的优先租赁权。

被告与毛某在共同经营水站期间，也没有明确两者共同租赁B店面经营水站。

因此，作为次承租人的被告在本案中无从谈起享有优先租赁权，也无从代为享有承租人的优先租赁权。

房屋转租后，因承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，原租赁合同的承租人地位并不因此丧失，承租人与次承租人都属于房屋合法承租人，享有优先承租权，那么何者的权利优先呢？本文认为，从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的目的出发，次承租人的优先承租权应优于承租人的优先承租权。

承租人将房屋转租，说明对于该转租房屋而言，次承租人的需求性更大，并且次承租人实际占有了该租赁房屋，基于占用的效力，次承租人的优先承租权理应顺序在先，只有当次承租人放弃优先承租权时，承租人才可以行使其优先承租权。

结语随着近几年我国房地产市场的日益繁荣，为了更好地促进房屋租赁活动的开展，法律在制定的时候也多倾向于保护租赁关系中的弱势方。

在现有法律中，已经有法条涉及到承租人的优先购买权，但是随着房屋越来越紧张，选择就继续租赁房屋的人也越来越多，从而引发的承租人是否也享有优先承租权问题进入了公众的视野。

如何从立法的角度规制承租人的优先承租权，才可以更好地保障租赁双方以及第三人之间的利益，对这个问题的研究具有很强的现实意义。

本文以优先承租权为研究对象，首先围绕优先承租权的概念和特征展开研究，得出在房地产市场繁荣发展的时代中，优先承租权的存在有很强的现实意义；其次通过案例分析的方式，先是分析了优先承租权应当属于法定权利，还是应当属于约定权利；再者也结合了相关案例，分析了“同等条件”和“权利时效”问题。

笔者对优先承租权的研究还只是停留在理论层面，要想真正落实该项权利必须从操作层面进行更多的实践探讨。

相信通过对实践经验的不断总结和提炼，我国可以形成具有本国特色，符合本国国情的优先承租权制度。

致谢在毕业论文的写作过程中我遇到了很多困难的问题，但都在南京师范大学泰州学院吴文俊老师的悉心指导和同学的耐心帮助下顺利解决了。

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为此，我首先要感谢我的吴文俊论文指导老师，这篇论文在吴文俊老师的指导下从一个毫无逻辑结构、干瘪的文章变得饱和、有逻辑性。

过程是艰辛的，从最初选题到最后定稿，吴老师给予了太多的关怀、包容与指导，在论文的指导过程中，我感受到吴老师的博学多才，严谨的治学态度，诲人不倦的高尚师德，平易近人的人格魅力。

其次要感谢我的父母，是他们一直在我身后默默地给我支持、鼓励，无论我做什么决定他们都会无条件地支持，养育之恩，无以回报，只希望他们能够身体健康，就是我最大的心愿。

还要感谢我的同学们，在论文写作期间，我们互相讨论问题，查阅资料，提出意见，给予鼓励。

毕业之后我们会各奔东西，但这份友谊不会走散，是大学期间最美好的回忆。

南京师范大学泰州学院的大学生涯即将画上句号，真的希望时光走的慢些，再慢些，希望能再多一点如此美好的时光。

在最后再次感谢所有曾经帮助过我的良师益友和同学们，以及在论文中被我引用和参考的论著的作者。

参考文献著作类：[1]王利明：《民法学》，北京：法律出版社，1983年版。

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