房地产企业工程管理办法
房地产开发公司工程管理制度
房地产开发公司工程管理制度一、工程计划管理制度 (2)二、小型工程及零星工程管理制度 (4)三、工程招标管理办法 (5)四、合同管理制度.............................................. (6)五、工程例会制度 (8)六、工程管理系统运行办法........ .. (9)七、工程验收管理办法 (10)八、工程统计管理制度 (12)九、工程进度款拨付及决算管理制度 (13)十、工程管理廉洁准则………………………………………. .工程计划管理制度一．计划管理体系：1．审核通过招标确定的施工单位编制的项目管理规划（包含施工方案与进度总计划）；小型与零星工程由工程部编制施工进度计划。
2．审批监理公司编制的监理规划、监理实施细则并督查执行情况。
3．每月末编制下月施工进度计划。
大中型工程由施工单位编制月计划,报监理审批后再报工程部；工程部根据工程的总进度计划审核并汇总编制公司的工程计划；小型工程与零星工程由工程部直接编制计划。
4．材料使用计划。
为保证月进度计划的顺利进行，每月在编制进度计划的同时，要编制本月的材料计划，报材料采购人员。
施工单位根据工程的进展，提出材料计划（写明数量、质量、规格、生产厂家及进场时间等），经监理审核后报工程部，工程部汇总审核后，属于施工单位购买的签署书面意见，属于建设单位购买的以书面形式向材料采购部门报材料采购计划（写明数量、质量、规格、进场时间等）。
二．计划的调整与修改工程部密切跟踪进度实施情况。
要经常对实际进度与计划进度进行比较与分析，假如出现大的偏差，要及时分析原因，采取各类措施（包含组织措施、经济措施、技术措施等等）。
假如发现原有进度计划已不能习惯实际情况时，为了确保进度操纵目标的实现或者需要确定新的计划目标，就务必对原有计划进行调整，以形成新的进度计划，报公司有关部门研究批准后执行，作为进度操纵的新根据。
三．计划的编报要求1．内容要求：计划的要紧内容应该包含：编制说明与计划图表。
房地产建设项目工程管理流程及办法
房地产建设项目工程管理流程及办法一、项目前期准备阶段：1.定义项目目标和范围：明确项目的规模、用途、功能以及预期的成果。
2.确定项目资源需求：包括人力资源、物资资源和财务资源等方面的需求。
3.调研市场和项目可行性研究：对市场需求进行调研和分析，评估项目的可行性和潜在风险。
4.寻找合适的项目合作伙伴：选择合适的设计团队、施工团队和监理团队等合作伙伴。
5.确定项目的预算和时间计划：制定项目的预算和时间计划，确保项目能够按时、按质按量完成。
二、设计阶段：1.编制项目设计方案：设计团队根据项目需求，制定符合规划、结构和施工要求的设计方案。
2.完善施工图纸和技术文件：设计团队根据设计方案，制定详细的施工图纸和技术文件，包括结构、电气、给排水等方面的设计。
3.设计评审和修订：将设计方案提交给相关部门进行评审，根据评审结果进行设计修订，确保设计符合相关标准和规范。
三、施工阶段：1.开展施工招投标：依据设计图纸和技术文件，向符合要求的承包商发出招标邀请，并进行招标评审，选择合适的承包商进入施工阶段。
2.签订合同和准备施工：与承包商签订施工合同，指定工程质量监督机构和安全生产管理机构，准备施工现场和施工材料。
3.施工管理和监督：监理团队对施工过程进行管理和监督，确保施工按照设计图纸和技术文件的要求进行，保证施工质量和进度。
4.安全生产和环境保护：制定并执行安全生产和环境保护措施，确保施工过程中的人员安全和环境保护。
四、竣工验收阶段：1.完成工程竣工报告：施工完成后，承包商编制工程竣工报告，包括工程总结、工程验收资料和工程竣工图等。
2.进行工程竣工验收：工程竣工验收由建设单位负责，验收人员对工程进行全面检查和测试，确保工程符合相关标准和规范。
3.签署工程竣工验收报告：验收人员根据验收结果签署工程竣工验收报告，确认工程质量合格，并将报告归档保存。
4.工程移交和投入使用：工程竣工验收合格后，建设单位将工程移交给使用单位，并办理相关手续，使工程正式投入使用。
房地产企业工程造价管理办法
房地产企业工程造价管理办法1、目的:加强项目工程造价的规范化、制度化，合理确定、有效控制工程造价,特制定本管理办法。
2、范围:本办法适用于公司所属各开发项目。
3、定义:工程造价是指工程项目(含设计变更、现场签证、材料设备采购)的工程量、单价、总价等的计量和确认工作，分工程预算造价、工程结算造价。
4、职责:4.1、成本控制部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。
4.2、各项目从事工程的造价、审批及其他有关责任人负责贯彻执行。
5、原则：5.1、廉洁奉公原则：工程造价工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当造价行为，将按照有关规定给予处罚。
5.2、三级审核原则：工程造价应建立起成本人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工程造价皆须经过三级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理。
5.3、准确高效原则：工程造价中的各项计算应准确、清晰、规范，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程造价工作应保持较高的工作效率，做到及时清帐，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。
5.4、可复查性原则：工程造价工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。
5.5、合理低价原则：工程造价工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。
5.6、信息共享原则：工程造价中出现造价偏离常规经验值时，成本控制部应及时将信息向相关部门反馈，以便开展设计、施工措施、材料设备等方面的优化工作；同时，工程造价还应满足成本核算、成本分析等多方面的需求，并根据工作需要及时提供给策划销售部、工程部、采购部等部门;5.7、便于结算原则：招标文件、合同及工程预算计价过程中明确的价格确定方式、价差计算和调整方式、结算方式等计价方式及工程造价应充分考虑竣工结算的准确、便利和快捷，尽量减少争议。
房地产工程质量安全管理制度
房地产工程质量安全管理制度房地产工程质量安全管理制度建设工程质量检测办法第一条为了加强对建设工程质量检测的管理，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》，制定本办法。
第二条申请从事对涉及建筑物、构筑物结构安全的试块、试件以及有关材料检测的工程质量检测机构资质，实施对建设工程质量检测活动的监督管理，应当遵守本办法。
本办法所称建设工程质量检测（以下简称质量检测），是指工程质量检测机构（以下简称检测机构）接受委托，依据国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，对涉及结构安全项目的抽样检测和对进入施工现场的建筑材料、构配件的见证取样检测。
第三条国务院建设主管部门负责对全国质量检测活动实施监督管理，并负责制定检测机构资质标准。
省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责对本行政区域内的质量检测活动实施监督管理，并负责检测机构的资质审批。
市、县人民政府建设主管部门负责对本行政区域内的质量检测活动实施监督管理。
第四条检测机构是具有独立法人资格的中介机构。
检测机构从事本办法附件一规定的质量检测业务，应当依据本办法取得相应的资质证书。
检测机构资质按照其承担的检测业务内容分为专项检测机构资质和见证取样检测机构资质。
检测机构资质标准由附件二规定。
检测机构未取得相应的资质证书，不得承担本办法规定的质量检测业务。
第五条申请检测资质的机构应当向省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提交下列申请材料：（一）《检测机构资质申请表》一式三份；（二）工商营业执照原件及复印件；（三）与所申请检测资质范围相对应的计量认证证书原件及复印件；（四）主要检测仪器、设备清单；（五）技术人员的职称证书、身份证和社会保险的原件及复印件；（六）检测机构管理及质量控制措施。
《检测机构资质申请表》由国务院建设主管部门制定式样。
第六条省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门在收到申请人的申请材料后，应当即时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。
房地产开发公司：建设工程发包管理办法(含全套表格)
房地产开发公司建设工程发包管理办法第一章总则第一条为使招投标工作标准化、规范化、程序化，根据《中华人民共和国招标投标法》以及国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于公司工程项目的设计、监理、施工和材料（设备）采购等各个环节的项目发包。
第三条新开工项目发包，工程单项估算价在30万元以上（含30万元），必须经过招投标确定承包单位；30万元以下（不含30万元）零星工程项目发包，可通过议标或委托评审确定施工单位。
第四条建设工程项目发包，必须严格执行国家和地方关于招标投标管理的法规及规定，本着公平、公正、合理的原则，择优选择承包单位。
公司监察部对工程项目发包工作实施监督管理。
第五条技术部为工程项目设计、施工、监理、材料（设备）采购招标和发包组织部门。
第二章建设工程施工发包第六条 30万元以上（含30万元）工程项目招标：1、公司设立招标工作小组，招标工作小组全面负责公司的招标、评标、定标工作。
招标工作小组组长由总经理担任，副组长由分管副总经理担任，成员有技术部经理、工程部经理、预算部经理、技术部主管工程师、相关专业工程师及监察部组成，必要时邀请公司以外有关技术专家参加。
招标文件由技术部主办，按程序报批。
技术部具体负责组织招标、投标、评标、定标工作。
技术部负责主办施工合同。
2、按照招标法的规定，招标方式为公开招标和邀请招标，公司原则上采取邀请招标。
具体项目的招标方式由公司总经理和分管副总经理根据国家招投标法及地方招投标管理的有关规定研究确定。
3、根据项目工程施工进度计划安排，要求每月25日前由工程部根据公司工程项目建设进度计划的需要提前三个月提出招标计划。
4、推荐、考察评审、初选投标、邀请招标施工单位：1）由工程部及公司各部门根据现场工程施工质量、配合情况等，择优推荐施工单位，填写《施工单位推荐表》交技术部，技术部按照分类建立施工单位信息资源库，由公司招投标工作小组根据招标工程需要提取单位进行考察。
建发房地产集团有限公司工程质量管理办法【建发房产(2017)39号】
建发房地产集团有限公司工程质量管理办法建发房产〔2017〕39号第一章管理内容及范围第一条本办法适用于集团（含建发国际投资集团有限公司及其控股公司）开发、代建及受托管理的所有项目。
第二章质量管理职责及分工第二条集团管理职责1、负责工程质量管理的制度、内部标准、业务流程的制定和完善。
2、负责对工程质量管理进行指导、支持、监督、检查和评价。
3、负责工程质量过程评估工作的协调、监督及争议事项的评判。
4、协助各事业部（公司）处理重大工程质量问题。
5、负责对工程质量问题的收集、分析和提炼，构建工程施工质量管理知识共享平台。
第三条事业部（公司）管理职责1、事业部（公司）为工程质量管理的责任主体，负责工程质量管理的具体实施。
2、事业部（公司）应积极主动地配合集团领导、职能部门及第三方咨询公司对工程质量的检查和评价，对发现的问题及时、认真地落实整改，并对整改情况进行总结和反馈。
3、事业部（公司）应认真组织学习集团各类工程质量技术文件，并落实到位。
第三章工程质量管理组织架构第四条各事业部（公司）总经理为工程质量的最高负责人第五条工程质量第一责任人制1、各事业部（公司）工程质量第一责任人对所属事业部（公司）所有项目（不论是否分管）的工程施工质量负第一责任。
2、工程质量第一责任人由事业部（公司）分管工程的助总或以上人员担任。
3、工程质量第一责任人职责：（1）负责所属事业部（公司）所有项目（不论是否分管）工程施工质量的总体把控。
（2）负责集团工程质量管控体系及管控要点在事业部（公司）各项目上的实施。
（3）负责组织各项工程质量管理文件、制度、技术规定、正反面案例等的培训、宣讲及落地执行。
（4）负责与集团工程管理中心就工程质量管理的相关情况进行沟通、反馈。
4、工程质量第一责任人权利：（1）拥有对所属事业部（公司）所有项目（不论是否分管）的工程质量进行检查、提出整改意见及督促整改的权利。
（2）拥有对我司工程管理人员、各总、分包单位、监理单位进行奖罚的权利。
房地产工程质量维修管理办法
房地产工程质量维修管理办法房地产工程质量维修管理是保障业主权益、维护房地产企业声誉、促进房地产市场健康发展的重要环节。
为了加强房地产工程质量维修管理，提高维修工作的效率和质量，特制定本办法。
一、维修管理的目标和原则1、目标确保房地产工程项目在交付使用后，能够及时、有效地处理各类质量问题，满足业主的合理需求，提高业主满意度，延长建筑物的使用寿命。
2、原则（1）及时性原则：对业主提出的质量维修问题，应在规定的时间内做出响应，并尽快安排维修。
（2）质量优先原则：维修工作应严格按照相关标准和规范进行，确保维修质量符合要求。
（3）责任明确原则：明确各相关方在质量维修工作中的责任和义务，避免推诿扯皮。
（4）服务至上原则：以业主为中心，提供热情、周到的服务，树立良好的企业形象。
二、维修管理的组织架构和职责分工1、组织架构成立专门的质量维修管理部门，负责统筹协调质量维修工作。
该部门应与工程、销售、客服等部门密切配合，形成协同工作机制。
2、职责分工（1）质量维修管理部门制定和完善质量维修管理制度和流程。
受理业主的质量维修申请，建立维修台账。
协调相关部门和施工单位，安排维修工作。
监督维修工作的进度和质量，对维修结果进行验收。
定期对维修工作进行总结和分析，提出改进措施。
（2）工程部门提供技术支持，协助制定维修方案。
对维修施工过程进行技术指导和监督。
负责维修所需材料和设备的采购和供应。
（3）销售部门向业主宣传质量维修政策和流程。
协助处理业主在质量维修方面的投诉和纠纷。
（4）客服部门与业主保持沟通，及时反馈维修工作进展情况。
收集业主对维修工作的意见和建议。
三、维修工作的流程1、维修申请受理业主通过书面、电话、网络等方式向质量维修管理部门提出维修申请。
质量维修管理部门应详细记录业主的姓名、联系方式、房屋地址、维修问题描述等信息，并及时进行核实。
2、维修任务分配质量维修管理部门根据维修问题的性质和严重程度，协调相关部门和施工单位，确定维修责任人和维修时间，并下达维修任务单。
房地产企业工程采购管理办法
房地产企业工程采购管理办法1、目的：为规范开发项目的采购行为，降低采购成本，保证工程质量和工期，体现公司效益的最大化，特制定本办法。
2、范围:适用于公司所属开发项目的工程采购工作。
3、职责：3.1、成本控制部负责本管理指引的制定、修改、检查落实。
3.2、采购部负责工程采购的招标、询价、定价、采购、供应商的管理和确认，采购合同的管理工作。
3.3、工程部负责甲供材料（设备）的选型、技术指标的审核、现场收货验收、材料（设备）发放及与施工单位对接事宜。
3.4、成本控制部负责采购定价和采购合同结算。
4、管理办法：4.1、设计过程中的材料、设备的选型、市场调研:4.1.1、采购人员应参与整个设计评审过程，在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定主要设备材料清单。
4.1.2、采购人员应利用设计期间展开材料、设备的市场调研工作，以确定材料、设备的价格、规格型号和品牌等范围。
采购人员应详细记录编制《材料、设备市场调研表》。
4.1.3、成本控制部应根据市场调研信息为选择适宜的供应方式和采购方式提出合理的建议，并准确测算项目材料、设备的目标成本。
4.1.4、采购人员应利用设计阶段对有基准价的乙供材料进行市场询价及供应商的调查，并与当地的基准价比较。
分析采购价与基准的利润空间，编制《乙供材料询价单》、《乙供材料价格对比分析表》，为施工合同中让利率的确定提供依据。
采购人员还应根据当地半年内的基准价分析主要材料的价格走势，预测主要材料的涨幅空间,为施工进度计划的安排提供成本依据,以降低因主材价格浮动较大而引起的成本风险。
4.1.5、在施工图设计完成后，成本控制部按供应方式分类编制《材料、设备汇总明细表》，经工程部经理认可报主管副总签字后由成本控制部存档。
4.2、材料、设备供应方式的划分4.2.1、甲供材料、设备：金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备及成品材料。
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金河花园项目工程管理办法
施工准备
施工场地必须符合“三通一平”的开工条件。
工程开工前，施工单位必须提交《工程开工报告申请》，并经监理单位及工程部门审核、公司领导批准后方可开工。
工程开工前，施工图纸必须通过工程部、施工、设计单位会审后方可进行施工，《图纸会审纪录》作为工程施工、验收及结算依据。
图纸会审由工程部门主持，设计单位应对图纸进行技术交底。
《图纸会审纪录》由施工单位整理，经设计部门、施工、监理单位、工程部汇签确认后有效。
未经会审的图纸不得使用，如施工单位自行施工，工程部门必须予以制止，因此造成的返工责任及损失由施工单位承担。
工程开工前，施工单位必须编制《施工组织设计》及《专项施工方案》并通过监理单位审核工程部同意后方可施工，作为工程施工、验收及结算依据。
单位工程的《施工方案》，可分为±0.00以下及±0.00以上编制。
施工单位应按经批准后的《施工方案》进行施工，任何人不得随意修改。
如确需调整，必须提出《工程变更申请》按程序审批。
工程开工前，必须建立平面及高程控制。
必须取得规划局提供的坐标及高程控制点，并由工程部门组织编制《平面主轴线和高程点控制图》，场地建立平面和高程控制标桩。
工程部门必须在现场向施工单位移交平面及高程控制标桩。
工程部门必须与施工单位在《平
面主轴线和高程点控制图》签章确认。
施工单位可根据工程部门移交的控制标桩及《平面主轴线和高程点控制图》进行核验，方可正式施工。
工程开工前，监理单位必须编制《监理大纲》及《监理细则》，并经工程部门批准后作为监理实施依据。
质量管理
工程使用的主要原材料、半成品材料进场时必须由施工单位填写《材料报验单》，并提交原材料的《出厂合格证》及《检验证明书》经监理单位见证人按规定取样送指定的有资质检测机构进行检测，检测合格后方可使用。
如原材料未经材料见证人见证。
不在指定的有资质检测机构检测。
施工单位自行送检，检测过程无材料见证人见证。
检测不合格的原材料，不得在工程上使用，必须在限期内退出现场。
主要分部及单项工程（含装饰、楼地面、屋面、门窗、安装、景观、道路工程）大面积施工前，先做施工样板，经验收合格后，分项工程方可全面开工。
分项工程施工完成，施工单位自检合格，填报《工程质量报验单》，由监理单位组织验收，验收合格后方可进行下一道工序施工。
分项工程经验收不合格，由监理单位发出《整改通知单》，施工单位必须在限期内整改完成。
分项工程未经验收或验收不合格，不得进入下一道工序施工。
分部工程完成后，由工程部门组织监理单位、施工单位参加自检、合格后通知各参建单位及设计单位进行验收。
工程施工过程中，出现一般质量缺陷，监理单位应先口头通知施
工单位整改，若未按要求处理，监理单位应及时签发《监理工程师通知单》，限时要是施工单位整改落实。
重大质量事故：施工单位应在1个小时内将事故概况报告监理单位及项目工程部，并采取措施保护现场，由工程部门组织调查取证报公司技术中心处理。
若在施工过程中施工单位擅自使用未经认可的原材料；擅自变更设计图纸施工的；上一道工序未经验收擅自进行下一道工序施工的；未经审核同意，不合格分包单位进场施工的；出现质量、安全事故；施工质量出现异常，施工单位不整改或未采取有效措施整改的。
监理单位应及时通知工程部，并签发《停工令》，确保施工质量。
进度管理
应依据公司的营销计划或项目建设计划编制《项目工程施工总进度计划》，并在与施工单位双方确认并签章。
工程进度计划制订并确认后，单位工程的开工时间，±0.00完成时间，外排栅拆除，主体完成时间、竣工验收及交楼时间作为工程工期控制点，并有奖惩措施。
进度管理必须实行动态管理，定时对工程进度进行检查。
项目工程部人员应每天对工程进度检查，并将检查情况及措施汇报项目工程部经理。
当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施，在下一工序赶上来。
当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施，有必要制订短期的工程进度计划指导施工。
工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，按施工合同条款规定及时予以签证及处罚。
投资管理
工程部门在进行施工变更时，应了解现场的材料进场及施工情况，列明变更原因及处理意见等内容，并由监理单位审核，经工程部同意后签字确认。
零星工程或图纸外工程施工完成后，应以《工程通知单》作为工程现场签证依据，由施工单位填写《现场工程量签证单》，并由监理单位审核、工程部确认后有效，方可作为工程结算依据；工程进度款的支付，必须根据合同约定及其形象进度支付，质量或工期违约金应在当期进度款中扣除。
安全生产、文明施工管理
工程施工组织设计或方案必须有安全文明管理措施。
施工场地必须做到材料堆放整齐、平整、清洁、畅通。
做好洞口围护封闭，有防火、防坠落等措施。
要求施工单位必须定期组织施工人员进行安全教育，加强安全意识，确保安全文明施工。
工程竣工验收及保修管理
工程竣工验收必须按批准的设计文件及承发包合同内容完成；质量符合国家质量检验评定标准；专业验收手续已完成；竣工档案一式三份移交给工程部门审核后归案。
由工程部门组织监理单位、施工单位进行内部质量竣工验收，验收发现的质量问题，工程部门发出《整改通知单》限期整改，整改过程及结果必须专人监督落实，质量符合要求后，由工程部门组织施工、设计、监理、质监站验收，验收结果形成《单位（子单位）工程验收纪录》书面文件，并取得质监站出具的《单位工程施工质量验收意见书》，按规定办理竣工备案及综合验收。
工程质量经验收合格后，由工程部门组织施工单位向物业管理单
位办理《单位（单项）工程竣工移交书》，并签证确认。
工程保修期以《建设工程质量管理条例》为准，以竣工验收合格之日起算。
保修管理
交楼后二个月内由项目工程部负责管理。
交楼后二个月以上由物业公司负责管理，保修期内因质量而引起的维修费由施工单位负责，在保修金中扣除。
维修责任有异议的，由工程部门指定专人负责鉴定，施工单位不服的，可以请当地质监站鉴定。
保修期满，由施工单位提出《保修终结申请书》，工程部门组织物业、施工单位共同对质量复检，确认保修责任已完成，在《保修终结书》中三方确认。