北京奥林匹克中心区商业文化地块策划报告初步方案
奥林匹克项目策划书
奥林匹克项目策划书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]北京奥林匹克项目策划书北京诚必达房地产投资咨询有限公司二零零四年三月三日目录十、结束语一、市场分析二、本项目分析三、市场产品对比分析四、市场调查结论五、目标客户群定位六、营销建议七、广告宣传八、销售管理九、营销服务承诺及售后服务引言受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：一、市场分析（一）北京大市场分析1、市场供需分析(1) 商品房供给投资持续增长房地产开发投资和当年新开工商品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长1050亿元％万平方米％其中：住宅700亿%其中：住宅2019万平方米％从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。
供给量充足从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。
由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提高。
因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。
供给结构多样化政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。
2003年经济适用房达到200多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。
这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。
对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑战。
大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。
奥体中心规划方案-更新版
奥体中心规划方案1. 背景随着城市化的进程，城市面积不断扩大，土地资源日益紧缺，人们的生活和工作方式也在不断变化。
在这种情况下，城市规划变得越来越重要，需要科学规划和管理，以提高城市的生活质量、确保生态环境、促进经济发展等。
北京市奥体中心是2008年北京奥运会的主场馆场地，是中国国家级体育中心，也是集休闲、运动、文化为一体的大型综合性场馆。
近年来，随着人们对健康生活的重视和城市发展的需要，奥体中心的功能需求也在不断增强。
因此，我们需要对奥体中心进行规划，以更好地满足人们的需求。
2. 目标和原则规划奥体中心的目标是在满足城市功能需求的同时，兼顾生态环境、文化传承等多方面的要求。
•提高综合使用效益，扩大市民使用范围；•改善场馆设施和服务功能，提高用户满意度；•确保城市环境的稳定和安全，提高生态环境。
规划奥体中心要遵循以下原则：•顺应城市发展趋势，注重综合配套；•科学规划、立足实际，注重可行性；•充分调查了解，做到合理布局；•保护文化遗产，注重文化传承；•注重城市环境，注重生态保护。
3. 规划内容3.1 市民健身娱乐中心在奥体中心规划中，市民健身娱乐中心是非常重要的一个环节。
它将成为北京市最大、最先进的室内综合性大型运动场馆，同时也是一个集休闲文化、健康娱乐为一体的综合性娱乐场所。
市民健身娱乐中心总建筑面积达到10万平方米，包括游泳馆、保龄球馆、羽毛球馆、健身房、室内攀岩馆、多功能运动场等。
此外，中心还将建设多功能会议室、餐厅、购物中心、电影院等，更好地满足市民的文化和娱乐需求。
3.2 体育场馆奥体中心的体育场馆是各类赛事的主要举办地，也是各国运动员进行训练和比赛的重要场地。
因此，在规划中需要注重场馆设施和服务的提升。
为了更好地服务奥运会、残奥会进一步扩大场馆使用范围，我们计划新建一个两万人左右的室内体育馆，同时修建3000人左右的小型室内体育馆、5000人的室外运动场等。
这样既能满足大型赛事的需要，也方便市民进行业余运动。
中体奥园商业策划报告
第一章商业部分市场定位一、用地分析1、商业产品概况2、项目周边商业状况项目东侧为杜家坎传统的商业区域，环境较为杂乱，商业档次较低，没有形成良好的商业氛围。
大型的商业配套属顺天府超市（约1800平米）、物美超市（约300平米），金山城饭店（约800平米），杜家坎批发市场（约2000平米）等。
项目南侧紧邻即将开发的珠江御景项目，还在拆迁阶段，还未建成任何商业，当地居民多为传统的居住人群，消费水平较低，整体购买力不高。
区域周边商业配套较少，配套设施不完善。
3、交通及人口条件交通方面只有一条公交线路，周边人口较少，附近有装甲兵工程学院、二七厂等军工单位，消费能力有限，商业氛围一般。
二、规划条件从规划指标来看，本项目有以下一些特点：（1）商业规模中等。
商业总规模约为12011.32平米，按地上二层、局部三层计算，总套数约为120套左右，体量中等，属于社区配套型商业。
（2）地上独立商业。
可以考虑餐饮、洗衣店、超市等社区商业，商业价值较大，由于三层、四层商业形式、面积对经营业态限制，三层、四层商业售价预期相对降低；三、项目分析结论1、综合分析●区位环境分析结论➢宏观经济形势较好，将使北京市房地产市场在未来3-4年内保持较为强劲的增长势头。
➢区域环境有待提升。
市场条件分析结论➢区域发展不成熟，商业氛围不够浓厚。
➢由于附近有二七厂以及装甲兵工程学院，加上本项目具有一定的商业消化能力。
●项目分析结论：从规划条件分析➢项目规模中等，不邻主交通干道，周边人气较差，规划条件有限，这对后期产品定位包装提出了更高的要求。
➢如何处理好商业与townhouse、公寓的关系，提升项目本身和商业的价值，将是需要重点考虑与解决的问题。
2、项目SWOT分析根据上述对各方面的综合分析，得出本项目的SWOT分析：四、定位原则根据上述对项目的综合分析与SWOT分析，本项目在总体定位中应遵循如下原则：1、根据项目规划条件和产品特点，通过合理的规划与产品设计，实现商业与联排产品的共生与互补，实现更高的销售单价和更好的经济效益2、要实现项目预期较高的销售单价，在产品的设置上，通过产品的创新与差异化来实现，以达到提升整个项目的品质与售价的目的。
奥体文博中心历史片区城市设计方案
奥体文博中心历史片区城市设计方案首先，历史片区城市设计需要重视文化遗产保护。
作为一个历史悠久的地方，奥体文博中心的历史片区应该保留并修复原有的历史建筑，尤其是那些具有代表性的建筑，如老体育场和其他历史建筑物。
同时，应该尽量保留周边的历史文化环境，包括街道布局、建筑风格等。
其次，历史片区城市设计应该注重创新和现代化。
尽管保留历史建筑和文化环境是重要的，但也需要在设计中融入现代元素，使整个区域焕发新的生机和活力。
可以引入现代建筑设计和城市规划理念，如绿色建筑、可持续发展等，以提升整个区域的形象和可持续性。
同时，历史片区城市设计应该注重功能布局和场地利用。
奥体文博中心应该创造一个多功能的城市空间，提供各种活动和体验。
历史片区可以容纳不同类型的文化设施，如博物馆、图书馆、艺术工作室等，以满足人们的文化需求。
此外，城市设计还应该考虑到人们的日常生活需求，提供便利的交通、购物、餐饮等设施。
另外，历史片区城市设计应该注重公共空间和景观设计。
奥体文博中心的历史片区可以打造成一个开放、宜居、绿化的城市公共空间，提供人们休闲、娱乐、交流的场所。
可以在片区里设置广场、公园、步行街等，以增加人们的活动空间和社交互动。
景观设计可以采用绿化、雕塑、水景等元素，以增加整个区域的美感和艺术氛围。
最后，历史片区城市设计应该注重可持续发展和社会责任。
在整个设计过程中，应该考虑到环境保护、资源利用和社会需求。
可以采用可再生能源、节能技术等，减少对自然资源的消耗。
同时，应该提供无障碍设施，以促进各类人群的参与和使用。
总的来说，奥体文博中心历史片区城市设计方案应该是一个综合性的项目，同时重视文化遗产保护、创新和现代化、功能布局和场地利用、公共空间和景观设计以及可持续发展和社会责任，以创造一个有活力、有魅力的城市空间，提供多样化的文化、艺术和娱乐体验。
2024北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计
2024北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计2024年北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计是为了举办2024年北京奥运会而进行的一项重要任务。
该规划设计旨在营造一个符合奥林匹克主题并给人留下深刻印象的景观环境，体现中华文化的独特魅力。
该规划设计囊括了奥林匹克森林公园及中心区的整体规划，包括景观布局、建筑设计、绿化植被、水体设计等多个方面。
设计的主要原则是保护自然环境、融入城市环境、体现中华文化和营造良好的赛事环境。
在景观布局方面，设计师注重打造一个与奥林匹克运动理念相契合的空间。
整个公园的布局采用了"人、气、水、路"的设计理念，注重人与自然环境的融合。
公园内设置了众多座椅和休闲空间，供游客休息和欣赏美景。
此外，设计还规划了独特的步道和自行车道，以方便游客的步行与骑行。
建筑设计方面，设计师充分考虑了奥运会的功能要求和中国传统建筑的特点。
规划中，建筑物的外立面采用了传统的灰色石材和现代的玻璃幕墙相结合的设计，既符合奥运会的标准，又体现了中国传统建筑的独特风格。
绿化植被是整个景观规划设计中非常重要的一部分。
设计师在公园内大量种植了各种绿色植物，包括乔木、灌木和花卉等。
这不仅为公园增添了美丽的景观，还能够净化空气，改善生态环境。
此外，公园内还设置了多个草坪和休闲区，供游客进行体育活动和休憩。
水体设计方面，设计师充分利用了公园内原有的水体资源，打造了多个人工湖泊和喷泉。
这些水体不仅增添了公园的美观度，还起到了调节温度和改善空气质量的作用。
总之，2024年北京奥林匹克森林公园及中心区景观规划设计是一项重要的工程，旨在为奥运会提供一个符合奥林匹克主题并给人留下深刻印象的景观环境。
通过科学合理的规划设计，公园将成为集休闲、娱乐和体育为一体的场所，同时也展现了中华文化的独特韵味。
北京新奥购物中心案例研究分析报告
广告位
商户铺位
下沉花园
天虹百货
灯光装饰
下沉花园
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3.0 项目亮点介绍
商业外部环境
下沉花园内设置了多种垂直交通，让流动人群在 不同的方位方便快捷的到达。并且还为乘坐轮椅 的人群，提供了专用的道路交通。
楼梯
直梯
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专用道路 扶梯 扶梯
3.0 项目亮点介绍
商业外部环境
项目为地下商业，避免不了可视性差，因此在项目周边设置了大量的大型导视， 来加强流动人群的印象，提高宣传；
黄金珠宝区和工艺品区
单价：98，000RMB
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3.0 项目亮点介绍
商业内部环境 新奥购物中心为地下商业，但在中庭拥有大型场地，可供商户举办推广活动。
并且设置了绚丽的LED屏和休息区，提高消费者的在项目内的舒适度。
中庭处景观
中庭活动举办区
LED屏
中庭处休息区
百货内休息 区
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3.0 项目亮点介绍
项目为了与距离300米的国家会展中心建立联系，在会展中心前设置大型立柱 导视，来吸引参展人群。
国家会展中心前的 项目导视
下沉花园的LED导视
项目位置导视
景观大道的项目导视
挂有彩灯的项目导视
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3.0 项目亮点介绍
外部特色设施
下沉花园内独有的、特色的中国元素景观，增强了 周边流动人群的驻停时间，从而加大了人群进入购 物中心机会。
奥林匹克公园功能规划图
生态康 体区
森林游 憩区
五环
奥运村
特色商 业区
文化科 教区
科荟路
国家体育 场北路
体育功 能区
本项目
五环 四环
三环
区域概述：
奥体文化商务园15#地块可行性研究报告42p精品资料
宏观市场分析
【供需矛盾突出，空置率持续降低】2012年三季度北京写字楼市场供需矛 盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，三季度季度甲 级写字楼空置率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点， 北京早已超过上海、深圳，成为国内写字楼空置率最低的城市，而且这一空 置率数据持续被刷新新低纪录。 【甲级租金大幅度上涨，年内增幅30%左右】保持上涨态势的北京写字楼 租金三季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平米295.47元（同期上海 为261元），与2011年一季度的每月每平方米187元，上涨幅度达到57%。
黄金区位 +
重金打造
双金汇聚— 亚奥板块
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板块市场分析
目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无
在售写字楼产品销售。
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板块市场—租金及空置率
2005年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版 块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司、集团总部，世界知名企业代表处 为主，租金达到13元/㎡.天。甲级写字楼平均空置率5%以下，户均租赁面积800-1500㎡。
周边环境
北侧：近观鸟巢、水立方、盘 古大观、奥林匹克森林公园等地 标级建筑。 南侧：路对面是纵深近200m 的元大都城桓遗址公园带（横跨 西土城到芍药居10个街区） 西侧：中华民族园。
板块规划
项目位于奥体南区文化商务 园区内 ，定位于首都高端文化 和商务功能的聚集区。
规划包括商务酒店、高端商 务办公、文艺剧场、博物馆、 会议中心、高端居住、公交枢 纽、地下商业等
奥林匹克公园商业地块策划最终汇报
新开工面积和竣工面积历年情况
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
1995 1996
1997 1998 1999 2000 2001
新开工面积 竣工面积
2002 2003
房地产开发投资
比上年增长率
北京市房地产开发投资增速趋于平稳
固定资产投资与房地产开发投资比较
商品房新开工面积和竣工面积增速逐渐趋于 平稳
2004年9月
第3页
思源顾问
开发战略及城市功能定位
137万平米：北京城市运营的一个重要课题 市场研究：为什么需要一个有竞争优势的战略？ 提升价值：区域中心还是大都市多中心之一？ 建立主题：为这个区域进行城市功能定位 注意力是核心竞争力：城市标识经济商圈的形成及 其商业价值 谁最需要注意力：作为目标客群的企业、机构以及 商业模式
开发策略方案与实施方案 规划调整、设计初步方案 土地出让价值初步评估 竞拍、出让初步方案 规划调整、设计方案 土地出让价格建议书 竞拍、出让实施方案
营销、推广策略初步讨论 推广方案初步计划
营销、推广策略报告 项目推广计划与实施方案
2004年9月
第2页
思源顾问
目
录
第一部分 开发战略及城市功能主题定位 第二部分 全面规划调整说明及建议 第三部分 开发策略及运作方案 第四部分 土地价值评估及出让方案 第五部分 营销推广策略及运作方案
2004年9月
第4页
思源顾问
137万平米： 北京城市运营的一个重要课题
2004年9月
第5页
思源顾问
北京市区最后的 大规模开发地块， 对北京政府城市 运营能力的重大 考验！
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任务 国外考察 北京市及该地区各物业类型调查 几大商圈调查及研究 专家沟通及资料整理 报告撰写 沟通讨论(公司内部与招标人) 最终方案确定
共计：
时间及人员安排
工作周期 1个星期 1个星期 1个星期 1个星期 2个星期 1个星期 1个星期 8个星期
人员安排 4个资深研究人员 10个资深研究人员 4个资深研究人员 2个专家顾问与4个研究人员 8个研究、策划、推广及规划设计人员 全部参与人员展开头脑风暴 4个组负责人讨论确定方案
投资商
目
标
客
开发商
户
群
运营方
NO.4 投资机构
研究分析的
思路五
-参考类似项目
-结合总体规划
-通盘考虑项目物业配比和修建性
NO.5-详细规划编制建议书
研究分析的
思路六 北京
环渤海经济圈的北京
中国的北京
世界的北京
NO.6
初步策划理论。
PRIMARY PLANNING THEORY
城市功能定位
体育 文化 旅游 会议
空间分割灵活
良好的生活和商务环境
目标客户群定位：
北京市国有大中型房地产开发商或者投资商 国家部委下属有地产投资业务的大型开发商或者投资商
全国知名房地产开发商或投资商 香港大型地产投资运营商
国际上一些对中国地产有着浓厚兴趣的投资机构或财团
宣传推广方式
-利用中成国熟及的北京网经络济资高源速及发政展府工作平台
奥运商机无限
主
-利用政在府京对会奥运务的活政动策进倾行斜专门招商
要 诉
项目的高回报
求
点
绝-寻无找仅有有网的络地段资和源成的长战性略合作伙伴
数据来源 及背景资料。
DATA SOURCE
数据来源：政数府据机库构系与统网站
附件：
《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——商业营业用房部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——写字楼部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——酒店部分》 《北京奥林匹克公园中心区商业策划初步报告——公寓部分》
北京奥林匹克中心区商 业文化地块策划报告初
步方案
2020年6月5日星期五
PLANNING
工作计划。
亚特兰大奥林匹克公园
考察 汉城奥林匹克公园国际上类似项目的运作经验
巴塞罗那奥林匹克公园
悉尼奥林匹克公园
专家顾问 聘请
资深政府顾问专家—— 张跃庆教授
资深城市规划专家—— 任朝钧教授
燕沙商圈
北京市其他商圈研究 金融街商圈 CBD商圈
研究分析之
思路一
国外类似项目的借鉴 城市的专功家能顾定问团位的的指最导终确定
其他成熟商圈的结合
NO.1
研究分析之
思路二
• 多年的大型商业设施之策划经验
• 结合本项目的特殊性
• 最终制定主题概念和市场定位
NO.2
研究分析之
思路三
运用多种土地估价方法
最终确定合理价格区间
NO.3研究ຫໍສະໝຸດ 析之思路四中标人展示 商业 办公 酒店 休闲娱乐
多功能的综合性城市中心区
本区域 市场定位
经营性 文化设施， 酒店服务式 公寓， 顶级 商务 和 顶级旅游 酒店。
物业类型 文化 商业
写字楼 酒店 公寓 合计
物业类型配比、规模与分布
地上建筑面积（万平方米） 30 30 60 13 12 145
比例 21% 21% 41% 9% 8% 100%
氛围连续性原则
中档综合性商业配套核心区
中高档综合性商业配套核心区
写字楼定位思路或初步建议
.奥运公园中心区.
新型 .未来的
中央商务区.
.集商贸、商务、金融于一体的高档综合服务区.
酒店定位思路或初步建议
顶级商务酒店 产品初步定位
顶级娱乐度假类酒店
公寓定位思路或初步建议
亚奥板块 未来良好的商务氛围
产品形式决定了商务产品之生命力
商业营业用房定位思路或初步建议
地块编号 B03
B04、B05、B06、B07 B08、B09、B10
B13-1、B13-2、B14 B16、B17
总体定位思路
功能定总位 体协调性原则
纯定高档综合性商业功功能能核完心善区性原则 位 中原高档综合性商业物功业能核依心托区性原则 则
中档综合性商业功能核心区
土地成本
土地成本
供应量
供应量
市场调查
需求量
需求量
客户群
客户群
开开发发商 商
究研场市
市场研究
从宏观
到微观 层层递进
策划 市场定位策划
强势卖点的整合
产品设计策划
规划 建筑外观
户型 景观 配套设施 物业管理 智能化 物业管理
研究思路。
RESEARCH WAY
理解招标任务书的 内涵与实质
1.本区域的城市功能定位问题 2.该区域主题策划思路问题 3.土地价值评估问题 4.客户群问题 5.物业配比及规划建议问题