项目开发决策会议体系

项目开发决策会议体系
土 地 信 息
项目生命周期
项 目 立 项
产 品 定 位
决 策 报 告
前置启动
可研分析
听证\决策
董 事 会 批 准
项 新 目 取 得
概 念 方 案
详 规 方 案 项目交底\经营计划\综合计划\规划\实施方案\招标\部品定样\出图
机密信息，不得转发、复制
施 工 图 开 工 开 盘 销 售
开盘前两周
分期入住前3个月
分期入住后2个月内
汇报主体 决策者
营销管理中心 总裁 必选：营销管理中心 \设计管理中心 可选：财务部\项发 部\工程部\成本部\ 综管 对市场定位、客户定 位、产品建议进行研 判，确定产品深化研 究方向。
营销管理中心 营销分管副总裁/ 营销总监
一线公司 工程、综管分管副 总裁 工程部\营销管理中 心\设计管理中心\综 合管理部\一线公司 操作团队\物业公司
1、确定规划方案 2、确定交房标准的 原则及成本评估 3、确定示范区范围
1、确定财务指标 2、确定现金流目标 3、确定开发销售计划 4、确定规划设计指标 5、确定目标成本初稿 6、确定项目分期和当 年二级计划定稿 7、确定设计三级计划 经济测算表（Excel) 项目运营计划表 (Excel) 运营图（PP） 设计三级计划 （Excel）
会议 准备资料
项目初步研判(PP) 1、土地及项目相 关信息 2、市场论证报告 （项目信息简报）
定位报告(PP) 1、土地属性分析 2、用地分析 3、市场竞争 4、客户定位 5、产品定位 6、强排方案 7、运营要求 8、测算结果
项目立项报告(PP) 经济测算表及资金 安排(Excel) 交易方式（Word） 合同框架文本 （Word） 特殊事项安排 (Excel)
新项目决策小组成 员
董事会成员
董事会成员
董事会成员
董事会成员
营销管理中心\一线 公司营销管理部
主
旨
由本部决策项目可否 上董事会，并对立项 报告内容提出评审意 见。
对整个项目可行性 和风险进行全方位 利弊权衡,决策新项 目是否可获取。
复审项目定位，确 定产品建议书、概 念设计方案。
针对启动版经营目 标、阶段成果进行 评审。
竣工\现售\入住\物业
总 结
施工\开放\开盘准备\定价
移交一线公司 项目发展部 1.新项目 立项会
3.新项目评 审会
4.新项目获取 决策会 16.展示区 综控评审会 8.规划设计 评审 10.户型方 案评审会 11.立面方 案评审会 12、景观概 念（立意） 评审 13.执行版 目标成本评 审会
5.项目启 动会
对景观概念方案进行 评审，决策。
完成执行版目标成本 的审批和确认。
1、评审二级计划 2、评审销售准备 及全周期价格策略 3、评审建造标准 及产品定样 4、评审项目目标 书 执行版汇报（PP） 1、项目二级计划 2、推售策略 3、销售准备及全周 期价格策略 4、建造标准及产品 定样 5、工程管控 6、项目运营目标书 7、目标成本及管控
1、概念总图 2、户型概念 3、产品分布及配比 4、立面概念及意向
1、评审项目定位 2、评审产品规划 及相关设计成果 3、评审启动版经 营指标（含目标成 本） 4、评审项目经营 计划（含运营图） 启动版汇报（PP） 1、项目定位 2、产品规划及设计 成果 3、项目运营计划 4、全周期财务指 标、成本目标 5、项目进展 6、管理架构
注：会议形式可灵活多样，重在参与，不在形式，可采用现场会、部分人员参与、邮件参与或传签等多种形式。
需要召开董事会决策的会 议
需总裁或执行副总裁决 策的会议（一级会议）
需分管副总裁或总监决 策的会议（二级会议）
凡圈内会议,视分期开发 节奏有选择地循环召开
拟稿：曲徳巍
审核：柏本宣
审批：章晓任
规划设计后15个 工作日内 综管\财务部 运营决策委员会 工程管理部\综管\财 务部\设计管理中心\ 营销管理中心\成本部 \一线公司操作团队
规划方案评审会 之后30天内 设计管理中心 总裁/设计分管执 行副总裁 必选：设计管理中心\ 营销管理中心\成本部 可选：财务部\工程部
规划方案评审会 之后45天内 设计管理中心 总裁/设计分管执 行副总裁 必选：设计管理中心\ 营销管理中心\成本部 可选：财务部\工程部
1、市场定位 2、客户定位 3、产品品类选型 4、单一产品价格定位 5、开发节奏（年去化 评估） 6、项目经济测算
1、项目可否上董事 会 2、对项目的其他要 求（资金安排、交 易方式、合作条 件、合同框架等）
1、董事会决策 是否批准获取项 目
1、确定新项目启 动； 2、确定新项目运 营底线目标及后续 工作开展； 3、评审二级计划 初稿
住宅项目规划方案报建 完成后30天，综合体项 目初步设计完成后30天 一线公司 董事会
规划方案评审会 之后10天内 设计管理中心 总裁/设计分管执 行副总裁 设计管理中心\营 销管理中心\成本 部\工程部
建筑实施方案评审 会之后75天或施工 图出图后30天 成本管理部 成本分管执行副总裁 设计管理中心\成 本部\营销管理中 心\一线公司操作 团队 可选：工程部
前置会议： 1、新项目评审会 2、方案版目标成本 评审会
前置会议： 1、样板房装修平面 图评审 2、精装施工图评审
前置会议： 1、展示区概念综控 后置会议： 2、展示区现场综控 3、展示区现场综合 验收
前置会议： 1、营销方案评审： 2、销售手册评审； 3、价格策略评审。
前置会议： 1、竣工准备会： 2、交付启动会。
依据定位要求，对精 装修标准、材料部品 选择进行评审
根据销售需求，对 展示区范围及综控 方案进行评审。
开盘前准备工作的复 核,对开盘策略方案 及价格进行研判和确 定
对交付专项计划及实 施进度进行评审； 入伙效果进行评估、 对风险进行预控。
决定事项
1、确定前置工作 启动； 2、确定项目战略 目标； 3、确定可研工作 计划安排。
1、确定精装修标准 2、精装修材料部品清 单来自确定展示方案及综控 图。
依据示范区控制图和 开盘准备计划，复核 开盘前准备情况，评 审价格，确定开盘当 天组织方案。
1、汇总项目在设计、 工程质量、销售承诺 等方面易引发客户投 诉的问题,制定解决措 施 2、对交付方案及相关 风险预控方案进行评 审和决策
1、成功经验总结 2、需要改进的地方
确定户型平面及户型 指标
确定立面方案及效果
1、评审产品规划 及相关设计成果 2、评审营销推广 策略 3、评审方案版经 营指标（含目标成 本）及经营计划 4、解决风险点 方案版汇报（PP） 1、市场分析及定位 2、产品规划及设计 成果 3、全周期运营计划 4、全周期财务指 标、成本目标 5、营销推广策略 6、管理架构 7、进展及风险提示
立面模型或建模 意向图或效果图
景观风格意向 设计条件分析（建筑 总图/场地分析/建筑 单体） 景观方案总体布局 （交通、空间、功 能）
目标成本信息 （Excel） 目标成本测算表 （Excel）
定位要求（Word） 精装修布局图 （CAD） 精装修标准（Word） 精装材料部品清单 （Excel）
1、展示区综控图 2、项目运营图 3、开盘流线各节点 相关图纸 4、综控计划 5、工程实施评估 6、成本测算
对规划设计方案 进行审议并提出 修改意见。
明确全周期开发节奏及 经营指标，作为规划方 案经济决策依据。 确定当年经营计划。
对户型方案进行审 议、决策
对立面方案及效果 进行审议、决策
针对方案版经营目 标、阶段成果进行 评审。
汇报景区概念方案， 确定景观深化方案。
对执行版目标成本进 行审批、决策
针对执行版经营目 标、阶段成果进行 评审。
15.精装效 果及材料 部品评审
结束
18、入伙 准备会
工程/采购管理部 营销管理中心 设计管理中心
2.项目定位 决策会
6.产品建议 评审/概念 设计评审
17.开盘 方案评审 会
成本管理部 财务管理部
综合管理部
7.启动版 董事会
9.项目经营 计划会
12.方案版 董事会
14.执行版 董事会
19、项目 复盘后评 估
一线公司 综管分管副总裁 综合管理部\财务部\ 工程部\营销管理中 心\设计管理中心\成 本部\一线公司操作 团队 全方位回顾本期项 目进程和成果。总 结经验教训，传承 成功经验，防范错 误再现。
必选：项目发展部\ 新项目工作小组（营 参会部门\人员 销\财务\法务\设计\ 成本） 可选：工程部\综管 项目发展部对宗地及 周边市场进行初步介 绍，明确可研工作安 排及要求，确定项目 战略目标。
全套施工图出图后 30天或甲方要求时 间前 一线公司 董事会
建筑施工图出图之 后40天内 设计管理中心 设计分管副总裁 设计管理中心\成 本部\营销管理中 心 可选：工程部
展示区首次开放前90 天 设计管理中心 总裁/设计分管执行 副总裁 设计管理中心\工程 部\营销管理中心\ 一线公司操作团队 可选：成本部\物业
项目启动会后 40天内 营销/设计管理中心 设计分管执行副总裁 必选：营销管理中 心\设计管理中心 可选：工程部\成 本部
合作方项目交底会 上提出汇报时间 一线公司 董事会
概念设计评审会 之后35天内 设计管理中心 总裁/设计分管执 行副总裁 必选：设计管理中心\ 营销管理中心\成本部 可选：财务部\工程部
开盘实施计划 蓄客及关系户情况 价格表及定价方案 开盘方案及应急预案
交付方案（Word） 1、交付专项计划 2、交付风险预案 3、工程、配套进度及 竣工计划 4、整体效果预验收
项目总结报告PP： * 本期项目回顾 * 经营计划实施情况 * 销售状况 * 设计实施情况 * 成本控制实施情况 * 工程管理实施情况 * 小业主入住反馈 ……