成都龙湖时代天街个案简析

基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
小结
主要线上推广
常规报刊、杂志 网络竞拍 微博传播 短信、广播
主要线下活动
龙湖天街未来秀 龙湖全球招商大会
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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小结
龙湖时代天街商业部分，呈环状围
合布局，商业整体周长达到1.5公里，
通过30组天桥，25组自动扶梯以及30组 景观电梯将各楼层各商铺串联在一起， 形成一张巨大的商业网。
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小结
1、地处高新区综合保税区，产业人口聚集，但目前不足以支撑其巨大的商业体量。
• 项目地处于高新区综合保税区，紧邻富士康及电子科技大学。区域内产业人群在60万左右，但基本为产业人口，其消 费实力及水平，目前人不足以支撑起如此庞大的商业体量。
2、副中心商业中心，填补高新西区区域内商业空白
• 目前高新西区商业配套十分缺乏，基本靠郫县城区及主城区进行配套，而中间区域基本为空白，项目180万㎡体量， 辐射力较强，填补区域空白。
3、业态丰富，商业规划布局科学合理
• 业态涵盖了住宅、SOHO、LOFT、商业、酒店，打造成为一个城中之城；商业通过30组天桥，25组自动扶梯以及30 组景观电梯相互勾连，形成连续、通达性极高的人流动线。
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项目区位
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小结
商业动线分析
纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
5F
目前暂未销售，类似顶层搭建的钢架结构房屋，面积区间暂 未有数据。 赠送超大空中花园，最大达190㎡，非常适宜经营高端餐饮、 会所、美容院和茶楼等情景商业 销售均价：未销售
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目区位
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小结
时代金街商铺：
体量：26万㎡ 楼层：-1—5F（5F暂未做销售） 层高：6米 面积区间：16-500余㎡ 配置：均配置VRV空调系统
自持商业部分，引进大型百货商超、知名影院、超大 型室内真冰场、先锋数码港及MOCO家居卖场；依 托龙湖品，牌号召力及招商能力，汇聚数千家国内外 知名商家，形成吃、喝、游、购、娱一体化的超级商 业综合体。不同类型的商铺与街道融为一体，通过露 天与半露天的庭院、小巷、小型广场等，提供开发空 间，提高客群滞留性，带动商圈人气。

销售均价：2万左右
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商业动线分析
纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
4F
中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性； 面积基本较大，400-500㎡ 端头商铺赠送2个空中花园，赠送面积最高达到190㎡，直接降 低每平米投资成本，性价比高，便于营造空中花园情景商业。 适宜经营：空中咖啡馆、茶馆等。 销售均价：约2万，端头2.5万
体量（万㎡） 14 28 20 26 50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT 精装住宅 万豪酒店 天街购物中心 MOCO家居馆 先锋数码港 时代金街商铺
2 1 1
3 2 6 5
3 4 4
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
4、开发商自持物业50万㎡，给予投资者信心保证
• 龙湖地产在国内的口碑及开发实力，拥有大批拥趸，本案重庆购买者数量不小，而180万方的体量，良好的规划，为 时代天街的成功，奠定的坚实的基础。
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——Thank You
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龙湖时代天街个案简析
成都策源市场部 2012年5月
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开发商 物业地址 物管公司 物管费 总占地面积 总建筑面积 容积率 物业形态 车位 开盘时间 总户数
龙湖地产 成都高新西区合作路89号 重庆新龙湖物业有限公司 2.8元/㎡/月 305330㎡ 1830000㎡ 4.0 住宅、SOHO、LOFT、酒店、商业 11000 2011-8-20 9904/1300（当期） 住宅：75-114 LOFT：70-150㎡ SOHO：48-90㎡ 中央商区：50-150㎡ 时代金街：80-300㎡
主力户型
Times Paradise Walk
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区位： 项目位于高新西区西源大道
（IT大道）与西芯大道之间，
东临电子科技大学清水河校 区，西邻富士康集团，毗邻 高新西区国家综合保税区。
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商业动线分析
纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
1F
内街形成大环线商业动线，重要节点设置广场引导客流进入商业内街； 单动线设计，每个铺面皆临街，最大程度吸附天街客流量； 适宜经营：精品时装店、时尚用品店、高档饰品店等。 部分底层设置烟道、通天然气，可做餐饮。
内部大量扶梯、跨层扶梯、景观电梯设置，较高效引导客流快速到达目标楼层，并实现各
层间资源共享
潮流建筑，兼顾实用
经典Art-Deco立面，符合时代审美 约6米挑高，实得率高，经济实用 赠送大面积露台、私家庭院、为情景式商街经营创造有利条件
面积丰富，商家选择多
300-1200㎡旗舰店，位于商业街主要出入口，商业价值显著，适合经营
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精装SOHO：
体量：约26万㎡ 楼栋：6栋 精装标准：1000元/㎡ 精装品牌：方太厨电、TOTO卫浴（或同等档次） 面积区间：标准型48-51㎡、豪华型87㎡ 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交均价：6100元/㎡
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形态 精装住宅 LOFT 精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
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公共空间的运用
开放型商业布局，在一楼商业区域，设置街心公园，方便购物休
闲之余的休息，同时带活周边商铺人气；在商铺2—5层部分，虽 然绿色部分为赠送给商家面积，但是仍旧可以设置成为开放型的 活动空间，充分聚集人气。
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商业部分小结
立体交通动线，无缝链接天街客流商气
大围合，单动线设计，每铺临街，可达性100% 数十组跨街天桥，连通集中商业和内环商街，实现各购物街无缝对接，客源共享
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精装住宅：
体量：约14万㎡ 楼栋：4栋 精装标准：1500元/㎡ 面积区间：75-115㎡ 客户：电子科大教师、周边企业员工 成交均价：6200元/㎡
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LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
主力客群为：成都本地及省外客户（其中很多重庆客户）
客户特征：既有资金实力雄厚，大多拥有多套多类型物业的专业投资者，也有一些小型投资者 置业目的：投资 置业特征：多次置业 认知渠道：主要来源于路过、朋友介绍、广告
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大型时装店、餐饮、及时尚品牌店
80-300㎡主力店，依附于集中商业布局，占据交通要塞，既共享集中商 业客流又共享商业街客流，是时尚品牌、创意潮店优选
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2012.4二期开盘
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商业动线分析
纵剖面示意图
平面示意图
横剖面示意图
3F


面积普遍偏大，基本为250-500㎡面积区间，且具有30-50㎡不等
的赠送露台面积，可以作为休息区或者室外经营区域。 中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性； 端头商铺赠送空中花园，性价比高，便于营造空中花园情景商业； 适宜经营：空中咖啡馆、茶馆、运动健身房等。

销售均价：4—5万，小面积产品5—6万。
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纵剖面示意图 平面示意图
横剖面示意图
2F
中间商铺临扶梯、电梯、过街天桥主要动线，较具昭示性； 端头商铺赠送空中花园，性价比高，便于营造空中花园情景商业。 适宜经营精品时装店、时尚用品店、青春服饰店等 销售均价：3—4万左右
配套：
电子科技大学 川大锦城学院 交通： 链接：高新区综合保税区（总面积4.68平方公里）
西源大道
西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
A区——原成都物流保税中心，规划面积0.47平方公里，东至天健路，南 至双柏路，西至天勤路，北至檬柏路； B区——原四川成都出口加工区，规划面积为2.59平方公里，东至天润路， 南至成灌高速，西至天健路，北至西区大道； C区：新建区域（以富士康项目为主）规划面积1.62平方公里，东至天欣 路，南至合作路，西至天源路，北至成灌高速。
9.15全球招商大会
关键营销节点
8.13售楼部开房 8.27开盘
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