推荐-20XX龙湖时代天街开盘简报 精品
成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
购物中心案例介绍——龙湖时代天街2018.11
酒店
产品情况
项目产品情况 景观绿化︱商业商场︱办公产品|高端住宅
南北轴线步行街形成艺术景观大道，住宅中间围合有2万㎡中央公园
作为以商业为主的项目，景观主要以公共绿化和小品景观 为主，除中央公园外还有4万㎡屋顶花园及大小不同的28个 中庭广场；商业屋顶绿化花园设计，人可达到，作为屋顶 露台使用。
➢ 一期：城市一站式家庭时尚中心 ➢ 主力业态：精品百货，IMAX影院 ➢ 次主力店：国际情趣餐饮
➢ 二期：城市家庭文娱中心及国际时尚潮流中心 ➢ 主力业态：潮流百货，儿童职场，真冰场，酒吧
街，演艺广场，书城，国际时尚百货，精品超市， 奢侈设计品牌
➢ 三期：国际时尚青年潮流中心 ➢ 主力业态：主题百货，影院，独立设计品牌
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
龙湖选择这样的开发分期有其内在原因：
➢ 项目从外到内依次开发，选择临近城市主干 道的位置为项目启动区，展示效果好；
➢ 通过一期商业、SOHO和二期住宅的销售回 流资金，支持全部自持的三期专业卖场和家 具市场等商业；
➢ 商业步行街的运营模式是龙湖已具有成功经 验和操作能力的商业形态，但对于三期的主 打形态电子、家居专卖市场等的操作存在风 险，因此选择最后启动。
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
➢ 项目开放式处理，内部人车不分流，规划有车行 道和人行道，以步行为主。
➢ 开放式商业，与各道路交叉处均可进入商业内， 地下车库入口可直接进入地下。
➢ 地下共三层，停车位8000多个。
项目基本情况 基本情况︱区位情况︱项目规划|交通情况︱规划分期
物业类型 建筑类型 占地面积
重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例+
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
绝对保密咨询中心出品CRIC 重庆龙湖地产龙湖时代天街公寓产品案例基本信息段落项目基本信息区位图项目基本信息城市中心位置，交通四通八达，跨区能力极强项目所在区位：项目地块位于渝中区和九龙坡区交界处，通过长江一路通达渝中各区域，车程在10分钟内，通过长江二路直达杨家坪及南坪均在5-7分钟车程内，通过嘉华大桥通达江北，周边轻轨二号线及地铁一号线站点均设在项目200米半径内。
奥体中心电信IT 歇台子小学大坪商贸圈重医附一院百安居杨家坪商圈项目地块该片区大型单位众多，主要以医疗、教育、电信及IT 、政府部门为主。
周边教育、商业、娱乐、运动等配套成熟项目北侧大石路项目东侧渝中枢纽长江二路龙湖时代天街基本概况龙湖时代天街为百万方超级综合体，亚洲最大购物中心之一，60万的商业体量超过4个龙湖北城天街。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、写字楼、商务公寓、高层住宅、城市广场等。
基本概况项目介绍物业类型商业、写字楼、住宅、公寓（商业）最早开盘时间2011-01-23建筑形态高层开发单位重庆龙湖成恒地产开发有限公司占地面积253346平方米建筑面积130万平方米容积率 4.6总户数1200户户型面积55-75㎡（不含地下）装修情况毛坯车位配比1：6.7物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际（重庆）集团景观设计日本凤咨询景观设计公司规划段落项目规划开发分期图交通分析图公寓规划分析图公寓楼层平面规划图公寓推案分析图售楼处及样板区规划总结龙湖时代天街规划图项目总体规划特色：项目占地：约380亩总建筑规模：约130万方商业规模：约60万方购物中心写字楼SOHO公寓酒店住宅1期百货、影院、餐饮2期百货、酒吧街、广场、书城2期百货、超市、奢侈品3期百货、影院、独立设计品牌项目交通规划：轻轨2号线、地铁1号线交汇，轨道站点均在项目200米范围内，多条城市主干道、垮江大桥环绕左右，15分钟通达全市主城各区。
龙湖天街介绍
龙湖商业介绍从2003年龙湖地产旗下首个商业项目“重庆龙湖北城天街”开业，到2013年初11个已开业商场，龙湖在商业地产的道路上已走过整整10年。
龙湖用10年打造了“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，完成11个项目开业，步伐不算快，但龙湖已初步完成人才、商家资源及管理经营的积累。
2013年，龙湖地产开启在商业地产全国化的扩张之路。
龙湖每年将销售回款的10%以内沉淀到商业地产扩张之中，并预计用10-15年左右的时间，使得持有物业的利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。
一、天街系列介绍1．龙湖天街——大型超区域及区域型购物中心通过为中国新型家庭，提供一站式消费场所，从而成为城市的时尚生活中心和休闲文化中心。
2.龙湖星悦荟——社区型时尚生活中心面向中产家庭及消费者，提供购物、美食、娱乐、休闲、家具等多样生活，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。
3.龙湖MOCO——高端精品家居生活馆为中产及中产以上人群，提供了“与国际潮流同步”的生活方式和消费文化，并赋予其引领潮流、品位非凡的身份价值。
目前，龙湖凭借其上市公司的雄厚实力，已在北京、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、无锡等城市，与多家金融机构、世界五百强，及国内众多品牌商如沃尔玛、百安居、远东百货、UME国际影院、法拉利、minicooper、劳力士、哈根达斯等合作，大手笔打造了十多个城市商业地标。
龙湖集团目前已经开发建成的商业项目已逾200万方体量，其中北京龙湖长楹天街、重庆龙湖北城天街、成都龙湖天街三千集堪称龙湖“天街”系列商业综合体代表。
龙湖.北城天街——重庆观音桥商圈的繁荣引擎“龙湖.北城天街”购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大兴购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。
北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近千个泊车位的大型停车场……是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
重庆龙湖时代天街考察报告
10/17/2013
总平面图
集合大型贩物中心，精品商业步行街， 国际品牌专营店、一站式专业卖场、休闲 娱乐பைடு நூலகம்心、创意SOHO办公空间。
满足集贩物、居住、办公、商务、创 意产业、休闲、娱乐、运动、文化、交通、 旅游等全方位城市生活需求。 甲级写字楼，星级酒店，品质住宅， 城市广场等.....以多元化的组成，浓缩城 市机能。
重庆商业综合体考察 ——龙湖
街
时代天
小组成员：***\***
重庆商业地产现状：
在被重庆闪烁的霓虹灯折服的同时，我们惊叹重庆十几年的惊人变化。。。 高楼鼎立、车水马龙、花灯璀璨。。。。 解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、大坪。。。重庆几大商圈已经成型，并产生了 惊人的消费指数： 例：2011年上半年重庆各商圈实现零售额809.7亿元，占全市零售额的一半。。。 LV、GUCCI、阿玛尼、劳力士等80多个国际一线品牌入驻重庆。。。
10/17/2013
都市综合体，城市CBD中的“小型城市”
Office 办公 Apartment 居住
Traffic 交通
都市综合体
=
Entertainment 文娱 Shopping 商业 Hotel 酒店 Exhibition 展览
Restaurant 餐饮
10/17/2013
都市综合体“四大特征”
主力业态;主题百货，影院，独立设计品牌
10/17/2013
UG 层
一期各层平面图
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L1 层
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L2 层
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L3 层
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L4 层
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L5 层
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
重庆时代天街调查报告
时代天街购物中心开发商：重庆龙湖成恒地产开发有限公司项目概况：龙湖时代天街项目占地面积: 25.33万平方，总建筑面积：130万平方，商业体量63万平方，写字楼15万平方，创意SOHO25万平方，高层公寓15万平方，中央公园2万平方。
项目定位和特色：项目规模超过4个北城天街之大，规划有世界罕见的单项目8000个左右的停车位，建成后将是亚洲最大商业体之一。
项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、soho 空间、豪华住宅、城市广场等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能，以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城市的首席地标。
ART deco新古典主义建筑风格。
商城之间，形成舒适循环的内部步行街。
是中国绿化覆盖率最高的购物中心之一，独具特色的“艺术”主题中央大道，全联通屋顶花园。
全封闭式内部空间，提供恒温、舒适的购物空间。
以“蝴蝶山谷”和“冰川”为主题的室内设计让购物变成一种享受。
入驻品牌：时代天街主力店品牌丰富，包含了像H&M、优衣库、ZARA、Jackjones、ONLY、VEROMODA的旗舰店，以及龙湖的设计团队远赴日本引进的国内只有背景、上海、深圳才有的且相当流行的儿童职场体验馆。
大型百货商超由类似伊藤洋华堂、王府井百货、太平洋百货、远东百货、百盛购物广场等一线品牌商超投标入驻，并且还有UME、万达、太平洋等知名影院入驻。
业态布局：60万平方米体量,8000个停车位，1000多家品牌店铺，100多家食肆酒吧，2家豪华电影院、2家时尚百货、1个流行家居馆、1个高端电器馆，1个大型真冰场、1个儿童职场公园，并涵盖全重庆数量最多的旗舰店、独家店以及概念店。
一期建筑面积：约17万平方米主力业态：精品百货、IMAX影院、婴童次主力店、国际情调餐饮一期--城市·家庭时尚中心二期建筑面积：约25万平方米主力业态：潮流百货、儿童职场公园、真冰场、酒吧街、演艺广场、书城、儿童次主力店二期--城市·家庭文娱中心三期建筑面积：约14万平方米主力业态：国际家居馆、电器馆、国际风情街三期--城市·家庭功能中心。
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
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本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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户型分析
开盘个案—保利香槟国际
建筑面积约44㎡，实得面积约88㎡，一室 两厅两卫
户型特点： ➢赠送面积较大，实得率达200%； ➢可变两房，书房、婴儿房等； ➢明厨明卫，采光通风条件好。
thanks
40-70
8400
414
认购套数 245套
认购 率
59%
合计
414
245
59%
备注： 项目1号楼于7月30日开盘，8月6-7日仅举行活动，8月6日销控显示4-9F共认购131套，1-3F 销控未显示，从置业顾问处了解，1-3F共114套已售罄。
开盘综述
1.项目1号楼7月30日已开盘，8月6-7日举行寇兹体验活动，8月6日现场人气一般，累计到访客户 30组左右； 2.从8月6日活动现场了解到，客户主要为中青年人，年龄集中在25—40岁，本地人居多； 3.客户看中1号楼的得房率，项目升值空间，优质的教育配套等。
户型分析
SOHO公寓：两室两厅一卫，建筑面积约87平米
开盘个案—龙湖时代天街
SOHO公寓：一房一厅一卫，建筑面积约50平米
户型特点： ➢户型紧凑，功能适用； ➢厨房带生活阳台，方便生活； ➢两卧室均带有落地飘窗，视野开阔。
户型特点： ➢ 户型简单精致，面积利用率高，功能分布合理； ➢ 厨房带生活阳台，方便生活。
折后均价
8300元/平米
销售情况
截止8月6日11:00，1号楼共认购245套 （其中，销控显示4-9F共认购131套，13F销控未显示，从置业顾问处了解，1-3F
共114套已售罄)
8
开盘个案—保利香槟国际
开盘情况
楼栋
房号
建筑面积（平米） 均价（元/ 套数 平米）
1号楼
1单元1-21号房， 2单元1-29号房
住宅A3户型：两房两厅一卫，建筑面积约75平米
LOFT办公
户型特点： ➢ 户型方正紧凑，前后通透，动静分区； ➢ 厨房带生活阳台，方便生活； ➢ 两卧室均带有落地飘窗，视野开阔。
户型特点： ➢空间分布有创意， ➢总价低，利用率高
thanks
保利香槟国际开盘简报
2011年7月30日
开盘情况
7#
龙湖时代天街开盘简报
2011年8月27日
开盘情况
23
22
26
24
13
25
12
7
21
30
27
11
8
6
10
9
52
1 20
28 29
14 4
3
15
18
19
1177
16
未推 新推 已推
14
开盘个案—龙湖时代天街
开盘名称 开盘时间 建筑形态 推出位置
推出套数
主力面积区间 主力价格区间
销售情况
龙湖时代天街一期1批次开盘
住宅6300-7200元/平米，SOHO6000-6600元/平米， LOFT7200-7900元/平米，商铺12000-41000元/平米 截止15:00住宅认购149套，SOHO认购383套，LOFT认
购275套，商铺认购216套
2
开盘情况
类型 住宅 SOHO loft 商铺
开盘个案—龙湖时代天街
8#
15# 9#
4# 3#
5#
6#
16#
14#
17#
19# 18#
10#
2#
13#
1#
12#
11#
开盘个案—保利香槟国际
未推 开盘名称
保利香槟国际1号楼开盘
新推 开盘时间 已推 建筑形态
推出位置 推出套数 主力面积区间
2011.7.30 9F/小高层
1号楼 414套 40-70平米
主力价格区间
7700-8900元/平米
面积（㎡）
价格
70-115 48-90
6300-7200元/㎡ 6000-6600元/㎡
70-150 44-236
7200-7900元/㎡ 12000-41000元/㎡
套数 312 679
378 225
认购套数 149 383
275 216
认购率 48% 56% 73% 96%
开盘综述
1.开盘当日凭摇号顺序进场，8.26日缴纳诚意金客户摇号； 2.开盘当日人气火爆，选在新会展中心1号馆开盘，10点到场客户1200余人，现场唱号2000余 号； 3.现场秩序井然，商铺、住宅分开选房，开盘举行了等待客户的抽奖活动，奖品为阿玛尼名表、 IPAD； 4.客户以本地客户为主，大部分为龙湖老业主再购投资，同时重庆同步开盘，有重庆大客户整 层购买。
2011.8.27
18F/中高层，30F/高层 1栋住宅，4栋、5栋6、7、15-18层SOHO，17栋LOFT；
底层商铺
1号楼住宅312套；4号楼，5号楼6、7、15-18层SOHO 共679套；17号楼5-18层LOFT共378套；商铺225套
住宅70-115平米，SOHO48-90平米，LOFT70-150平米， 商铺44-236平米