深圳较场尾旧村升级改造)
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
深圳大鹏较场尾旧村综合整治项目
项目名称：深圳大鹏较场尾旧村综合整治项目项目地点：广东省深圳市大鹏新区较场尾村设计团队:冯越强、Michel PERISSE、郭晓黎、金运丰、傅进毅、李亚鹏、周茜、胡磊、郑硕斌、袁冲、祝捷、张丽丽、崔学东、 石灿、刘远霞、张昌蓉、熊海燕委托方：深圳市规划和国土资源委员会、深圳市大鹏新区政府场地面积：54ha 设计时间：2013-2014建设时间：2013-2014建成时间：2014深圳大鹏较场尾旧村综合整治项目Comprehensive Regeneration Planning ofJiaochangwei Village, Dapeng, Shenzhen卫星图项目背景较场尾，位于深圳大鹏新区东侧沿海地区，距离市中心约50km。
北依S360省道，南邻龙岐湾，与七娘山隔水相望。
作为大鹏半岛唯一有海岸线的村庄，这个昔日默默无闻的滨海小村，在打造以七娘山为核心的5A 级旅游景区的战略背景下，正以其自发形成的特色民宿客栈群，成为区域旅游发展中独具魅力的热点。
然而，游客激增、交通混杂、环境脏乱、市政基础设施匮乏、旅游配套设施落后等问题，却使较场尾村饱受舆论诟病之苦。
更新模式作为深圳第5代城市更新的先锋示范性项目，较场尾综合整治是欧博设计在规划、景观、建筑、工程集成一体化设计实践中的又一扛鼎之作。
规划方案创新性地提出了“多元经济发展驱动的滨海村落更新发展模式”，基于资源驱动、顶层设计、公众诉求、市场需求，归纳提炼出自然生长、政府引导、民间组织、市场运作的发展特征，以灵活适应性强的细胞单元模式、可分可聚的发展模型，引导较场尾村的全面可持续更新。
设计理念规划重在梳理——因势利导、顺势而为、乘势而上，设计一改大拆大建的开发模式，重保护、轻开发。
规划初期进行无数次的现场踏勘和民意调查，通过对现状的摸底，对基地周边资源、交通分析、房屋产权、建筑年代、建筑质量、业态分布等多方面获得全面的第一手资料，深入研究并做出评估，在规划方案中对问题做出逐一的回应。
深圳市各区城市更新实施办法(修订可编辑版)
深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法（征求意见稿）4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）6、龙华区城市更新实施办法（征求意见稿）7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件（征求意见稿）城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。
权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示，区政府审批通过计 划后，进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 （含部分旧 住宅区） 1、权利主体：形成单一主体后向 区更新局提交相关材料，申请实 施主体资格确讣。
【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。
区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局：核查申报材料幵公示。
公示无异议的，会同区物业办（区产经促局）不申请人签订项目实施监管协议。
区更新局：汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体：向区更新局申报计划同时，可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。
区住建局 对符合条件的予以备案。
用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体：完成建筑物拆除工作，向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。
2、实施主体：向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局：初审不合 格的，书面答复申请 人幵说明理由 区更新局：初审合格 的，征求各职能部门 意见 区更新 局：符 合图则 强制性 内容的， 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局：向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门： 1、区更新局：将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。
较场尾简介
较场尾村落的由来较场尾位于大鹏银滩路东、鹏飞路南至龙旗湾之间的的狭长的海滨地带，北面与大鹏所城和鹏城村相邻，南端是金水湾度假村。
较场尾是大鹏办事处鹏城社区下属一个居民小组，即城市化前的一个自然村。
较场尾与大鹏所城有一定的历史渊源，但建村历史远晚于鹏城村。
据传村落形成于清康雍年间，已有300年左右的历史。
村中世代居住的有余、王、何、张及其他杂姓。
可考最早的是余姓祖先，是在清乾嘉年间由东莞辗转来此村定居，王氏随后，已有两百年历史。
公元1394年（明洪武二十七年），明廷为了抗击倭寇设立了大鹏所城，所城内最多驻扎有上千名官兵。
官兵在所城东较场（古时练兵场叫“校场”讹为“较场”）练兵，后因官兵增多，城内房屋密布，没有练兵的场地，而城外三面靠山，只有西坑河那边才有一大片平地，即现在的鹏城中学一带，于是开建了西较场。
较场尾村因位于西较场尾部而得名。
历史掌故及文物较场尾最兴旺时期有近千人，土改前后有130户，五百多人。
70年代因生活所迫，多数人偷渡逃往香港、海外定居。
抗日战争时期，村子被日本人侵占，部分旧屋被占作仓库（粮仓、存放兵器等），村民被驱赶到村子东面（学校）居住。
村子历来时常遭受海盗进村抢夺财物，解放后渐少。
村中的主要姓氏原有家谱，文革时全部被毁。
站在村口，能看到一座主体为三孔平架的石板桥，这就是荣荫桥。
相传当年驻守大鹏所城的官兵从大鹏所城到西较场练兵时，每天都要涉水过西坑河。
后经当时驻守所城的赖英扬将军倡导，在西坑河上修建了这座石桥。
荣荫桥建于嘉庆10年（公元1805年），其长约19米，宽约2米，人和车马畅通无阻。
站在荣荫桥桥面，可看到早已布满青苔的防浪堤坝，由华侨为保护荣荫桥捐款而建。
村里有近二十个伯公庙，分布在不同地点。
逢过年、清明、端午、中秋、冬至，村民买猪肉、鸡等拜祭，每月初一、十五、村民会到庙前奉香。
较场尾居民重视教育，有一较场尾小学，于民国十年左右由村民集资创办。
较场尾虽说近海，但台风来袭时村子从未浸过水及受过大影响。
龙岗区城市更新单元计划项目进展表
正在编制 已批 正在审批中 已批 已批 已批 正在编制 已批 正在编制 正在编制 已批 已批 已批 已批 正在编制 正在编制 正在编制 正在审批中 已批 已报市局 正在编制 正在审批中 正在编制 正在审批中 已批 已批 正在编制 正在编制 已批 正在编制 正在编制 正在编制 正在编制 正在编制 正在编制 正在审批中 正在审批中 已批 正在审批中
龙岗区城市更新单元计划项目进展表
单位：（万㎡） 序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48
专项规划进展
坂田
布吉
南湾
横岗
平湖
49 50 51 52 53 54
龙城
正在审批中 已批 已批 已批 正在审批中 正在编制
55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94
拆迁范围面积
25.8 30.7 28.0 9.0 8.9 102.4 8.4 44.4 3.5 8.5 7.4 27.8 20.0 1.7 121.7 19.2 18.8 4.9 3.9 7.9 6.4 12.1 73.2 14.4 9.4 6.4 23.0 5.1 6.2 6.7 6.8 7.8 10.7 10.1 11.0 11.8 10.2 17.1 19.9 2.4 15.0 194.0 31.6 2.0 12.2 21.9 4.7 42.2 29.7 31.3 175.6 45.7 9.5 15.4 9.6 27.4 7.3 已批 已批 正在编制 正在编制 正在编制 正在编制 已批 已批 正在编制 正在编制 正在编制 正在审批中 正在编制 正在编制 已批 已批 正在审批中 正在审批中 正在编制 正在审批中 已批 正在编制 已批 已批 已批 已批 已批 正在编制 已批 正在审批中 正在编制 正在审批中 正在审批中 正在编制 正在编制 正在编制 正在审批中 正在编制 已批 正在审批中 已批 正在编制 正在编制 正在编制 正在审批中 正在审批中 已批 正在编制
深圳大鹏较场尾旅游攻略
深圳大鹏较场尾旅游攻略深圳大鹏总共有七条村，较场尾是唯一一条有海岸线的村子。
较场尾沙滩比较狭长，沙滩分为几个层次，接近海的地方沙子很粗很扎脚，上面一点的沙子很细很软。
金水湾的水虽然较浅，却集聚着一批热爱海上运动的年轻人在此扬帆起航，玩转各种海上运动。
较场尾玩法精粹1、玩转海上运动：有海的地方怎能少了海上运动，金水湾的海水较浅，很适合新手们在此练上一手。
遥想一望无垠的海上，拉着风筝飞跃海面来个华美的转身;或者架着风帆一路前进，散发着加勒比海盗般的豪气又是怎样的豪迈。
2、沙滩撒欢子玩：在较场尾的沙滩上，甩掉鞋子，扛一把小铲，见着螃蟹小孔洞就是一铲：小样，看你往哪跑;晒着太阳，挥洒着汗水，来场大汗淋漓的沙滩排球，沙滩玩法从来就不缺创意，快乐自然少不了。
3、农场摘菜，回归田园：位于大鹏较场尾不远的艾维塔菜园，是天然的蔬菜采摘园。
想想风和日丽，左手牵着孩子，右手牵着爱人，一片绿油油的菜地，最爱的黄瓜，有，老公爱吃的青菜，也有，小孩喜欢的豆角也有，只管撒开手大把大把的采摘。
当然，若是可以，还可来个现实版的农场偷菜，想想都觉得乐趣无穷。
较场尾游玩指南：打牌休闲：在客栈里打牌、喝酒、上网。
沙滩运动：走三分钟就到海滩，可玩沙滩排球、篮球、足球，也可散步、游泳、捉鱼、划船(沙滩上有开船的居民，可跟他们租金船只使用)还有独木艇可租借给游客进行比赛。
璀璨烟花：跟客栈老板说一声，他们都会帮忙指引购买烟花，这里晚上九点以前是可以在沙滩上放烟花的，各种在国庆春节才能看到的大型烟火，在这里都能买到，都能燃放。
孔明灯：孩子、女人们最喜欢这个，晚上烧烤结束后，吃饱喝足，就在沙滩上放孔明灯(海滩边的小店有卖的，10元/个)，当放飞的孔明灯加入到海边的星空里，人会很雀跃满足……可以每家客栈都去串门做客，每家都走走，带孩子看看海，看看狗，捡捡贝壳，甚至在海边呐喊几句……较场尾交通线路自驾车线路： gps直接导航深圳大鹏所城较场尾或者途缘金水湾线路1：莲塘—深盐二通道—盐坝高速公路——葵涌出口下——红绿灯左拐往大鹏方向——看到大鹏街道办(核电站)路标右拐——(核电站方向)——走大鹏雕塑左边的公路直走大约3个公里——大鹏派出所—过红绿灯两百米处看到鹏城桥(不过桥)桥头右转即到。
景区依托型村落功能及空间更新路径——以深圳市较场尾村为例
景区依 托型村落功能及空间更新路径一一 以深圳市较场尾村为例 Ｉ孙瑶 马航 乔迅翔
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０ 引言
资源 丰富 的村 庄 ” 。 胡哓 锋认 为 “景边 的 扩 张 ， 乡村 旅 游应 运 而 生 并 展 现 出旺
我 国 县 域 面 积 占 国土 总 面 积 的 ９２％ 村 ”是 指 地 处 景 区 的 外 围 地 带 ，依 托 景 盛 的生 命 力。 １９８７年 ，ＯＥＣＤ旅游委 员会
县 域 ＧＤ Ｐ占全 国 ＧＤＰ总 量 的 ５９％。 近 十 区的 客 源 和 乡村 特 有 的 旅游 资 源 而 发 展 着 手 探 索 旅 游 业 与乡村 发 展 的 互 动 关系 ，
几 年 来 ，我 国各 县 以其 广 大 的 乡村 空 间 起 来 的旅 游村 。 可 见 ，景 区 依 托 型 村 并 大 力倡 导 以 乡村 旅 游的 方 式 促 进 乡村 为载 体 ，以其 自然 风貌 、 民俗 风 情 和 乡 落 是 位 于 景 区 内部 或 周 边 的 旅 游 村 ，该 繁 荣 。 旅 游村 的概 念范 围较 广 ， 不仅
村 文 化 为特 色 ，使 旅 游 业 成 为县 域经 济 类 村 落 对 景 区 具 有 强 烈 的依 附性 ，与 景 包括 依 托 景 区 建 设逐 渐 演 变 而 成 的 “景 新 的增 长极 。 同 时 ， 乡村 旅 游 对县 域 产 区 客 源 共 享 、 资 源 与 产 品 互 补 ， 对 景 中村 ”或 “景 边村 ”，而且 包括 以城 乡差
城镇化 ｌ ＵＲＢＡＮＩＺＡＴＩＯＮ
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文章编号 ：１００９—６０００（２０１６）０５—００８６—０６
中图分类号：ＴＵ９８４
深圳市21个城市旧改项目概况
进展情况 已于2010年8月25日正式动工，预计 2012年全部竣工
规划区根据用地功能形成“一轴、四片区”的
规划结构。“一轴”即余岭路生活轴线；“四片区” 即一个综合服务区、一个商务服务区及两个居住小 区，在余岭路与岗贝路的交汇处落实一处3000平方
米集中公共绿地。项目主打保利上城，预计2011年 11月开盘。
进展情况 开工时间:2010-08-01 竣工时间:2014-10-01
上川东路 裕安东路
新安三路 公园路
改造后的上合新村可概括为“一心，三轴， 五片区”。一心，是建设以风水塘和文物古建
筑保护区为核心的绿化休闲中心。三轴是历史 人文空间主轴、文化生态轴和休闲养生轴。五 片区是公园绿地开敞区、文物建筑景观区、新 建住宅小区、商住区以及保留村民住宅区。
星河雅宝高科总部园
龙岗河边原人民医院改造 平湖工业区
横岗128工业区改造
龙岗爱联岗贝村改造
南湾南岭改造
坂田第一工业区
长城国际物流 中心
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---搭建国际物流平台
位置
罗湖区笋岗－清水河物流园区内，北邻 泥岗东路，西靠宝岗路，东邻广九铁路
规划面积 89778.81平方米
建筑面积 367000平方米
2009年6月份正式启动，项目分两期进 行，计划5年内完成
通过更新改造，提升石厦地区居住质量与
商业服务业水平，打造石厦环CBD总部经济中心、 现代商务中心、深港购物中心和金融一条街。
永
新通 沙
路
路
--- 西部都市综合体
位置 规划面积 建筑面积 建设单位 物业类型
配套设施
进展情况
宝安区沙井镇新沙路与永通路交汇处
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慢行系统
规划梳理出步行系统将拆除25处建构筑物、改造8处建构筑物
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综合整治
依据规划要求将拆除25处建构筑物、改造8处建构筑物
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公共空间
依据规划结构设想将基地梳理出如下界面、通廊及空间节点
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更新模式
规划将基地按照属性划分为若干细胞更新单元，实现灵活更新模式
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规划结构
规划呈现一河一湾一沙滩 两路四轴八节点的结构特点
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总平面图
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汇报大纲
4 一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读 三、城市设计（总体策划规划研究） 四、专题研究 五、发展时序及重点项目库
交通系统
汇报大纲
1
一、项目进展情况报告
二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
1、项目事件回顾
• 两次驻场设计 • 二十次现场调研 • 六次设计工作坊 • 至今九次领导小组会议
已顺利提交 • 《规划研究及专项成果》 • 《建筑及景观方案设计成果》 • 《建筑及景观实施性设计成果》（注：满足立项及概算审批要求）
汇报大纲
一、项目进展情况报告 二、现状及项目解读
3
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
项目理解
较场尾独特的场所精神即未经雕琢、自然生长的形态特征
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项目理解
较场尾独特的场所精神即未经雕琢、自然生长的形态特征
自然生长
多元经济发展驱动的 滨海村落更新示范区
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业态发展规划
规划结合现有的业态分布情况及其空间特征，对业态进行空间分区规划
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业态发展规划
规划结合现有的业态分布情况及其空间特征，对业态进行空间分区规划
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汇报大纲
一、项目进展情况报告
5 二、现状及项目解读
三、城市设计（总体策划规划研究） 四、专题研究 五、发展时序及重点项目库
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公共空间
规划设计以空间节点与公共通廊相结合公共空间体系
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总体风貌指引
通过总体风貌指引来实现细胞单元自主有序更新的规划设想
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总体风貌指引
指引将控制建筑的边界、界面以及空间尺度
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市政基础设施
规划将对较场尾市政基础设施进行全面更新
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公共服务设施
规划结合现状及可利用土地，对较场尾公共服务配套设施进行更新完善
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基地周边情况
项目东北侧的大鹏所城与较场尾联动发展
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基地周边情况
规划设计综合考虑基地与大鹏所城、东山寺、龙井以及生态观光园的联系
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现状交通分析
基地主要通过鹏飞路和银滩路对外联系，内部除主街以外都较狭窄
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现状土地权属
村落内部较多未登记私宅用地，外侧以国有已出让土地为主
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近期重点改造范围
依据改造更新时序将以下空间作为近期重点实施范围
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现状自然资源
基地内有龙岐湾、所城河，以及一些大型古树等自然资源
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现状业态及配套设施
基地内的业态以民宿为主，兼有少量餐饮及零售
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现状基础设施
现状基础设施尤其是供电及排水排污设施严重影响了较场尾的发展
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民意调查
民意调查中集中反映了当地居民对基础设施及环境卫生的改善需求
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现状建筑质量
现状建筑质量分为三类，其中一类建筑集中在滨海民宿区，内部建筑质量较差
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现状建筑风貌
基地内建筑依据建造年代成圈层状分布，建筑特征明显
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现状公共空间
现状公共空间以自然围合的开敞空间为主，属于内向型空间
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现状空间风貌
内部街巷空间保留着原始的风貌特征，形成自然的收放序列感
1、项目事件回顾
汇报大纲
一、项目进展情况报告 二、现状及项目解读
2
三、城市设计（总体策划规划研究）
四、专题研究
五、发展时序及重点项目库
项目区位
较场尾位于深圳大鹏新区东侧沿海地区
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上层次规划
较场尾是深圳东部沿海22处滨海沙滩中唯一一处文化旅游景点
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对外交通联系
项目具有较强的可达性，未来轨道网规划及绿道规划将增强基地公共交通可达性