央企为什么必须退出房地产业解读
国资委令央企退出房市
障局 公 务 员 处的 欧 阳 坚说 ， 就 是 所 这
谓 的 “ 花 板 现 象 ” 而 分 类 管 理 则 在 天 ，
处理的 ， 两年 内不得提 拔 。近 日， 中共
中央 办 公 厅 印 发 了《 政 领 导 干 部 选 党
考的问题 。前一段 时间摩根斯坦利的一
个经济学家说 ， 根据他们 的计算 ， 表面上 看 中美消 费差距很大， 美国消 费占Ｇ ＤＰ
２ ９日报道 ， 深圳近 日推 进公 务员分类管
理改革 ， 公 务 员划分为 综合管理 、 将 行
的 ７％， ０ 中国 占３ ％。２ ０ 年 ， ８ ０８ 美国消费 达到 了１ ７４ 美元 ， ０）Ｌ － 中国总共消费只有
比很 吃 亏 ， 常 影 响 士 气 。 由 于 体 制 非
多种 因素 ， 还没有在社会层 面形成和 西
方 法 治 国 家类 似 的 法律 信 仰 心理 。
的 压制 ， 让 他们 一 直保 持 旺 盛的精 要
力 不 现 实 。 深 圳 市 人 力 资 源和 社 会 保 ”
在西方 国家， 宣誓作为一种与法律
★国 资委令 央 企退 出房 市
据《 京华 时报 》 （０年 ３月 １ ２１ ） ９日报 道 ， 对近 日备 受 关 注的 央企 天价 拿 针 地 问题 ， 国资委 日前 召开新 闻发布会 ，
表 示 ７ 家 不 以房 地 产 为 主 业 的 央 企 将 ８
退 出房 地 产 业 务 。
大好 处就是冲 淡 了官本位。
“ 层 大量公 务 员压在 副科 、 基 正科
这 两级 ， 期得 不到 升迁 ， 长 觉得 和 机 关
地产国央企开始下场抄底
可以采用收益法、市场法、成本法等评估方法对股权价值进行评 估，根据具体情况选择合适的评估方法。
评估基准日选择
评估基准日应选择项目公司股权转让协议签署日或收购方实际支付 股权转让款日，以较早日期为基准日。
评估假设与限制条件
在评估过程中，应考虑假设条件和限制条件，如项目公司未来收益 预测、市场环境变化等。
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要价高的问题处理
充分调研市场
在购买房产时，要对市场进行充分的调研，了解同类房产的价格、 品质、地段等因素，以便在谈判中更有说服力。
制定合理的报价
根据调研结果，制定合理的报价，既要考虑自己的购买意愿和预算 ，又要考虑对方的接受程度。
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国央企参与城市更新项目的优势
国央企具有资金、技术、人才等方面的优势，能够为城市更新项目提供更好的保障和支持 。
城市更新项目需要多元化参与
城市更新项目需要政府、企业、社会等多方共同参与，形成合力，推动项目的顺利实施。
对参与方的建议
对政府的建议
对国央企的建议
对社会的建议
政府应加强对城市更新项目的 规划和引导，制定相关政策和 措施，鼓励和支持国央企参与 城市更新项目。
灵活谈判
在谈判过程中，要灵活运用各种技巧，如给出合理的解释、强调购买 意愿等，以争取更优惠的价格。
债务纠纷复杂的问题处理
01
了解债务情况
在购买房产时，要充分了解该房产的债务情况，包括抵押、查封等情况
，以便在谈判中做出相应的决策。
02
与债权人协商
如果该房产存在债务纠纷，要与债权人进行协商，了解对方的诉求和条
央企退出房地产的意义及路径选择
央企退出房地产的意义及路径选择作者：马光远来源：《西部论丛》2010年第04期“两会”结束后的2010年3月15日，北京土地市场一日惊现三大“地王”，让作为事主的中央企业一时成为众矢之的，中标者都为中央企业。
三大“地王”一举改变了北京楼市观望的态势，北京楼价又现量价其升的井喷态势，引发了外界诸多的质疑。
3月18日，国务院国资委公开表态，除了中粮等16家以房地产为主业的央企之外，78家非地产主业央企将在完成现有项目之后，退出房地产领域。
3月19日，国资委主任李荣融在部分中央企业会议上指出，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。
这意味着，78家央企必须在4月12日之前全部提出退出方案。
关于央企能否退出、应否退出、退出房地产对房价的影响等问题的争论在坊间高烧不退。
事实上，围绕中央企业退出房地产市场引发的这些争论，已经远远超越了房地产本身，而争论的是是非非，无非集中在两大焦点话题：其一，央企既然是一个企业，为什么不能进入房地产市场，央企的定位究竟是什么；其二，央企退出房地产市场能解决“地王”问题吗，房价就能理性回归吗。
中央企业在房地产市场的现状目前国资委下属的中央企业从事房地产业务有三种情况：一是国资委确定的16家以房地产作为主业的中央一级企业；二是78家非以房地产为主业的中央一级企业；三是中央企业的子企业，按照国资委的统计，三级以上房地产子企业户数有373户。
就中央企业在房地产市场的现状，通过国资委统计的2009年一些数据基本可以初步得到以下判断：第一，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5％；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3％。
也就是说，在整个房地产市场上。
中央企业无论是销售额还是销售面积，都没有形成明显的竞争优势；第二，16家以房地产为主业的中央企业资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。
央企退出房地产的意义及路径选择
行社会责任 、承担 国家保 障性住房 和安
居 工 程 建 设 任 务 中发 挥 了积 极 作 用 ，但
略，明确指出，国有经济需要控制
的行业 和领域 主要 包括 ：涉及 国家 安 全 的行业 ，自然 垄断 的行 业 ，提 供 重要 公共产 品 和服务 的行 业 ，以 及 支柱产 业 和高新技 术产 业 中 的重 要骨干企业 。其他 行业 和 领域 ， 可 以通过 资产 重组 和结 构调 整 ，
吗 ，房 价 就 能 理性 回归 吗 。
数 据 ，这 些 企 业 所 属 三 级 上房 地 产 子 ＿ ． 企 业共 ２ ７户 ，约 占中 央 企业 伞 部 三 级 ２ 以 上房 地 产 企 业 数 量 的 ６ ％ ，但 销 售 收 ０
推 动国有经 济的战略性调 整 ，推动 国有
经 济 从 一 些 无 关 紧 要 的 竞 争 性 领 域 退
国资委主任李荣融在部分中央企业 会议
上 指 出 ，７ ８家 不 以 房 地 产 为 主 业 的 中
净利润的 ９ ％。这些数据表 明，中央企 ４
业 的 房 地 产 业 务 主 要 集 中在 １ ６家 以 房 地 产 为 主 业 的 企 业 ；第 ｉ ，７ ８家 不 以
房 地 产 为 主 业 的 央 企 ，按 照 ２ ０ ０ ８年 的
销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ售额 、资产总额所 占比例都 只是很小
的一 部 分 。
众矢之 的，中标者都为 中央企业。三大 “ 王”一举改变 了北京楼 市观望 的态 地
势 ，北 京 楼 价 又 现 量 价 其 升 的 井 喷 态 势 ， 引 发 了 外 界 诸 多 的 质 疑 。 ３月 １ ８
产 市场 七，中 央 企业 无论 是 销 售额 还是
从经济法理念评述“央企退出房地产政策”
从经济法理念评述“央企退出房地产政策”摘要：政府出台多轮楼市调控政策来打压房价，但效果却并不明显。
近期，政府又出台了”央企退出房地产政策”，希望能有效遏制房价高涨。
本文以此为出发点，对该政策进行论述，指出其存在的问题，并对我国现行的楼市调控政策进行评析并提出相关意见建议。
关键词：国企定位房价社会公共利益近期，国资委宣布不以房地产为主业的78家央企将退出房地产业务，并要求这些企业必须在15个工作日内制订退出方案。
这个政策一出，引起舆论的一片哗然，大家对其议论纷纷。
不难看出，这个政策体现了国家对调控房地产的决心，几乎用了一种行政性的手段来遏制房价过高问题。
但深入的思考下去，我们会发现很多存在的问题。
一、国企定位的冲突一直以来，国企主导着我国的国民经济发展，随着市场经济制度的引入和建立，国企的种种弊端越来越适应不了市场经济的发展，因此，政府对国有企业进行大刀阔斧改革，通过放权让利，两权分离，公司化改造等措施，希望消除这些弊端，建立起现代企业制度。
但是，国有企业是国家出资建立，最终产权归全体公民所有的企业，其天然具有公益性的特征，肩负着稳定经济、促进增长、增进社会福利等重任。
同样，国有企业作为一个参与市场竞争的个体，理应有充分的经营自主权，其经济行为应该体现资本的逐利性。
因此，国资委强令央企退出房地产行业，使得国有企业的”营利性”与“公益性”产生了激烈的冲突。
既要最大限度的谋求营利，又不损及公共的利益和其他主体的私益，营利性与公益性两相比较，公益性更为重要。
因此，当营利性和公益性这两个目标发生冲突时，国企应毫不犹豫地放弃营利而服从公共利益，以保障市场机制作用的有效性。
①但是，国有企业的定位和国有经济的定位是不同的。
国有经济的定位是为了实现国家宏观经济调控，服务社会公共利益的。
而国有企业作为一个企业，其经营目标只能是利润最大化，它的地位只能是微观经济主体，是市场调节和宏观调控的对象。
②通过借鉴国外一些成熟做法，我们不难发现一些国企成功的关键之处在于其基本以市场原则进行运营: 在适当考虑政府产业政策的前提下 , 以市场为导向 , 以赢利为经营目的和绩效指标。
辩论：央企应该退出房地产市场(驳辩)
1.希望对方辩友能够认清房地产业不能作为国家的支柱性产业。
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫（买涨不买跌的心理）。
中国已经出现了严重的房地产泡沫，这是国土资源部承认的事实。
您刚才所说的那些行业，即使出现亏损，央企参与竞争也一定程度上促进了这些行业技术、管理等方面的进步。
但地皮炒来炒去只有那么多，泡沫破裂之后其造成的经济繁荣假象就会被打回原形，央企这么做等于浪费国家资源，把国家的经济支柱放在这样一个高风险的行业上实在是划不来。
（风险性）2.关于宏观调控的问题：宏观调控主要依靠经济手段、法律手段和行政手段。
没有了央企，国家一样可以通过出台相应的经济政策（比如说可以给承建保障房的企业适当补贴）、法律法规甚至强制性的行政手段来调控楼市。
如果按照您的逻辑，央企拥有巨大的权利和资金优势，国资委并没有足够的能力和权限控制它们（温总理话音刚落第二天央企就拿下了北京的三个地王），它们是否更有可能成为调控政策执行的最大阻碍呢？您对央企在房地产上能执行国家宏观调控政策的信心到底从何而来呢？3.关于地王问题：地价抬高楼价，这是毋庸置疑的事实（中国一线城市地价已经占到了楼价的近一半，远远高出商品房20%以内的合理范围）。
对方提到没有央企，民企也会做地王。
我方认为这种观点很可笑。
地王之所以为地王，不是因为它拿下了那一块地，而是因为它拿下那块地付出的成本实在是太高了。
如果民企出得起央企那个价位或者更高，它现在就可以拿下地王。
而事实上现在60%的地王都是央企（央企地王）。
4.央企的主业做好了吗？关于央企主业已经做好，可以去做一点副业的说法。
我方认为也是不成立的。
像去年这样的农业丰收好年景，我国农产品还是供不应求，粮棉油糖肉都要从国际市场进口，去年进口粮食包括大豆在内1160多亿斤，超过国内产粮的十分之一。
国资委定位的理论思考——以国资委要求部分央企退出房地产市场这一事件为视角
２ ～ ６
国资 改 革 与 国 企 管 理
贺 伟 跃等 国资 委 定位 的理 论 思 考
第 ９卷 第 ３期
首先 ， 国资 委 的定 位 是 行 政 监 督 管 理 者 还 是 履 行 出资 人 职 责 的 机 构 ， 俗 地 说是“ 板 ” 是“ 通 老 还 婆
婆 ” 还是 两 者兼 而有 之 ？ ？ 国资 委在 做 出上述 决 定 时 ， 在行 使 行政 监 督 、 是 管理 者 的职权 ， 是 在履 行股 东 还 的权 利 ？
１国有 资产监 督 管理机构 的演进 过程 ．
１８ ９ ８年 １月， 国务 院决 定将 国有资产 所有权 职 能与政府 行 政管 理职 能相 分离 ， 为此 ， 建 了 国家 国有 组 资产 管 理局 （ 以下 简称“ 国资局 ” ， ） 统一 归 口行 使 国有 资产 所有 权 职 能 ， 等权 能 包括 ： 有 者代 表 权 、 该 所 国 有 资产监 督管理 权 ， 国家投 资和收 益权 等 。同年 ４月 ９日， 七届 全 国人 民代 表大会 第一 次会议 正式批 准 第
公布 了央企地 产业 务 的具体情 况 。 同时， 明确 表示 ， １ 以房地 产 为主 业的央 企外 ， 余约 ７ 不 以 除 ６家 其 ８家 房 地产 为主 业 的央企 正在 加 快进行 调 整和 重组 ，在 完成 企 业 自有 土地 开发 和 已实施 项 目等 阶段 性 工作 后， 要逐 步退 出房地 产业 务 。国 资委 新 闻发言人 指 出， 于调整 阶段 的央企 集 团下控股 或参股 的房地 产公 处 司， 要加快 调整 步伐 ， 完成阶 段性任 务后 有序退 出房地 产市场 。 在 国资委 的上述 做法 究竟是“ 越位 ” 还是“ 好球 ” ？理论界 及社会 公众纷 纷发 表各 自的看法 。有人 为 国资 委 的上述 决定 大声 叫好 ， 为该项 决定有 助 于理顺 当前 我 国房地产 市场 的乱局 ， 认 遏制 房价 的过快 上涨 ， 防 止 央企与 民争利 ； 也有人 对 国资委 的上 述决 定表示怀 疑 。他们 认为 ， 国资委 的职责 就是 让 国有 资产保 值增 值 。既 然没有 相关法律 法规 禁止 国有资本 进入竞 争性领 域 ， 房地产 等行 业又有 利可 图 ， 么央 企进 入房 而 那 地 产等竞 争性行 业就是 合法 的。国资委要求 部分 央企退 出房地 产市场 似乎缺 乏法 律依据 。 有人认 为 ， 也 要 解 决央 企频 频制 造“ 地王 ” 问题 ， 必须 进一 步 完善 市场 经济 体制 ， 能 寄希 望于 国资委 及 其 国企 的 自 的 就 不
央企应彻底退出房地产市场
央企应彻底退出房地产市场作者：马光远来源：《中国经济信息》2010年第07期央企投资房地产,既可能戕害国家政策的公信力,又存在着极大的投资风险。
面对各界对中央企业在“两会”之后疯狂抢地的质疑声浪,作为央企大管家的国务院国资委在3月18日下午召开新闻发布会,国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
应该说,国资委能在第一时间就一些中央企业,特别是主业不是房地产的中央企业的“抢地”行为给出回应,这个姿态首先值得肯定,起码说明,国资委对于中央企业一拥而上投资房地产,在大的方向上是不支持的;特别是,国资委要求,78家不以房地产为主业的,要退出房地产领域,这更进一步说明,78家企业的投资行为,无论在政治、经济,还是国家管理层面,都缺乏起码的民意基础。
但是,我们也注意到,通篇研读国资委的这个回应,除了明确表示78家企业的退出之外,似乎更多的在为央企投资房地產受到的质疑进行辩护,试举几点:其一,国资委指出,自国资委成立以来,中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组,先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业,三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户,集中度明显提高,这很显然是为外界质疑央企大举进军房地产辩护;其二,国资委进一步以2009年央企疯狂抢地的一年为例,用统计说明中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%;其三,国资委用数据说明,央企的房地产业务仍然主要集中在16家主要从事房地产业务的企业,这16家的销售收入占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%;其四,国资委指出,中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用,但如何发挥了积极作用,国资委没有给出有力的数据说明。
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央企为什么必须退出房地产业
国务院国资委3月18日表示，除了16家以房地产为主业的中央企业之外，其余76家非以房地产为主业的中央企业将推出房地产领域。
央企的定位问题（经济组织OR社会公共服务组织）
在党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》中，中央正式提出了“有进有退，有所为有所不为”的重大战略，明确指出，国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。
其他行业和领域，可以通过资产重组和结构调整，集中力量，加强重点，以提高国有经济的整体素质。
在此基础上，党的十六大报告重构了国有资产管理的行政体制。
据此报告精神，中央成立了专门的国有资产管理机构。
十六大报告特别提到：关系国民经济命脉和国家安全的大型国有企业、基础设施和重要自然资源等，有中央政府代表履行出资人职责，其他国有资产由地方政府代表国家履行出资人职责。