浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一)
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，商品房买卖合同纠纷案件日益增多。
这类案件涉及法律关系复杂，涉及当事人众多，处理难度较大。
因此，审理商品房买卖合同纠纷案件，适用法律至关重要。
本文将从以下几个方面探讨审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的相关问题。
二、商品房买卖合同纠纷案件的特点1. 法律关系复杂：商品房买卖合同纠纷案件涉及法律关系较多，包括合同法、物权法、土地管理法、城市规划法等多个法律领域。
2. 当事人众多：商品房买卖合同纠纷案件涉及当事人众多，包括开发商、购房者、中介机构等。
3. 案件标的额较大：商品房买卖合同纠纷案件标的额较大，往往涉及巨额财产。
4. 案件审理难度大：商品房买卖合同纠纷案件审理难度较大，需要法官具备丰富的法律知识和实践经验。
三、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的原则1. 法律适用原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循法律适用原则，即以合同法、物权法、土地管理法、城市规划法等相关法律法规为依据。
2. 公平原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循公平原则，确保各方当事人合法权益得到充分保障。
3. 诚实信用原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循诚实信用原则，引导当事人诚信交易，维护市场秩序。
4. 程序公正原则：审理商品房买卖合同纠纷案件，应遵循程序公正原则，确保案件审理过程公开、透明、公正。
四、审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的具体问题1. 合同效力问题（1）合同成立要件：商品房买卖合同成立要件包括：主体适格、意思表示真实、合同内容合法。
（2）合同生效要件：商品房买卖合同生效要件包括：主体适格、意思表示真实、合同内容合法、形式要件完备。
2. 合同解除问题（1）法定解除：合同当事人一方或双方出现法定解除事由，如欺诈、胁迫、重大误解等。
（2）约定解除：合同当事人协商一致，解除合同。
3. 违约责任问题（1）违约行为：合同当事人一方或双方未履行合同约定的义务。
（2）违约责任承担：违约责任承担方式包括：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
买卖合同：商品房买卖合同纠纷法律适用
买卖合同：商品房买卖合同纠纷法律适用在我国房地产市场中，买卖商品房的市场持续火爆。
然而，随着房地产市场的不断发展和商品房买卖交易的迅速增加，商品房买卖合同纠纷也不可避免地发生了。
本文将就商品房买卖合同纠纷处理中法律适用问题进行讨论。
买卖合同的法律适用首先，我们来看买卖合同的法律适用。
根据中华人民共和国合同法的规定，在我国，买卖合同属于民事合同范畴，其法律适用原则主要包括以下几个方面：地域原则地域原则是指，国家法律适用范围只限于本国境内。
因此，在买卖合同中，如果发生外国法律与我国法律的冲突，优先适用我国法律。
当然，在某些情况下，法律也可以根据合同的约定或者特定的法律规定来进行选择。
当事人意思自治原则当事人意思自治原则是指，在合同签订时，当事人应当自主选择适用哪一方的法律，在一定程度上实现当事人的利益保护。
合同的性质原则合同的性质原则是指，当事人在签订合同时，应当根据合同的实际内容和性质来确定适用的法律。
商品房买卖合同中的法律适用在商品房买卖合同中，通常会涉及到以下几个方面的法律适用：在建商品房纠纷的法律适用在建商品房是指尚未交付的、正在建设中的商品房，其纠纷处理中应当适用建设工程质量保证法、房屋买卖合同、城市房地产管理法等法律规定。
已交付但存在质量问题的商品房纠纷的法律适用已交付的商品房纠纷处理，一般适用房屋买卖合同以及工程质量检验评估等相关法律法规。
涉嫌侵犯消费者权益的商品房纠纷的法律适用如果商品房买卖合同的条款不符合《消费者权益保护法》的要求，或存在损害消费者利益、侵犯消费者权益的行为，消费者可以申请撤销该合同，退换货等等。
这时，消费者可以适用《消费者权益保护法》、《合同法》等相关法律法规进行处理。
结语综上所述，商品房买卖合同纠纷的法律适用一般还是遵循地域原则、当事人意思自治原则、合同的性质原则的原则。
对于不同类型的商品房买卖合同纠纷，处理时需要适用不同的法律法规，消费者要有充足的法律知识保护自己的权益。
浅析商品房买卖合同纠纷法律适用问题
浅析商品房买卖合同纠纷法律适用问题作者：周秋荣来源：《消费导刊·理论版》2009年第03期[摘要]随着我国商品房市场的迅速发展，商品房买卖过程中当事人之间的纠纷日渐增多，由于我国房地产法的不完善而导致存在法律适用的困惑，使得房地产法的立法完善已经成为一个迫切的问题。
现行立法非常庞杂且互相冲突重叠，在立法取向上带有浓厚的行政管理法色彩，行政管理权力对民事权利干预过多，自然使国家管理权力过分膨胀，使房地产权人权利萎缩。
基于此种状况，本文专门对商品房买卖中的法律适用问题加以论述。
[关键词]商品房买卖合同纠纷法律问题作者简介：周秋荣，37岁，女，经济师，长期从事房地产方面工作。
商品房在我国是一个特定的概念，即指房地产开发商在国有土地上开发，建成后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
凡是自己建造、委托施工单位建造或者参加统建且为自己使用的住宅和其他建筑物，不属于商品房的范围。
根据所建造房屋所处的权力状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。
综观案件的诉讼成因，商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多，但限于篇幅，本文商品房买卖的法律适用几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。
一、关于商品房销售广告和宣传资料的问题（一）商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定依据我国《合同法》第15 条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。
如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”，那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。
这对购房者来说，显然是不公平的。
（二）商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件根据我国《合同法》第14 条以及最高法院《解释》第3 条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时，应认定为要约。
1．商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施；2．商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定；3．商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷
浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷随着房地产市场的快速发展，商品房买卖合同中的房屋质量纠纷也逐渐成为人们关注的焦点。
本文将从多个方面对商品房买卖合同中的房屋质量纠纷进行分析，并提出相应的解决建议。
一、房屋质量纠纷的主要类型1. 房屋质量问题房屋质量问题主要包括房屋结构、装修、配套设施等方面的问题。
如房屋结构不符合设计规范，装修材料不符合国家标准，配套设施不完善等。
这些问题可能导致购房者在使用过程中遭受损失，甚至危及人身安全。
2. 延期交房问题延期交房是商品房买卖合同中常见的纠纷之一。
开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，导致购房者无法按期入住。
这一问题不仅会影响购房者的生活品质，还可能导致购房者承担额外的费用和损失。
3. 配套设施问题配套设施问题是商品房买卖合同中另一个常见的纠纷点。
如小区绿化、停车场、学校、医院等配套设施不完善，或与宣传不符，都会引起购房者的不满和投诉。
二、房屋质量纠纷的原因分析1. 开发商因素开发商是商品房买卖合同中的主要责任方，其行为和决策对房屋质量纠纷的产生具有重要影响。
如开发商为了追求利润，可能会选择低质量的建筑材料和装修材料；在施工过程中，不按照规范进行施工，导致房屋存在安全隐患；在宣传过程中，夸大宣传，导致实际交付与承诺不符。
2. 监管因素监管部门对房地产市场的监管力度也是影响房屋质量纠纷的重要因素。
如监管部门对开发商的监管不到位，导致开发商违规操作；对购房者的维权渠道和权益保障机制不完善，导致购房者维权困难。
3. 购房者因素购房者在购买商品房时，往往只关注价格和地理位置等表面因素，而忽视了房屋质量的重要性。
在签订合同时，对合同条款的审查不仔细，导致自身权益受到损害。
在收房时，对房屋质量问题不够重视，导致问题得不到及时解决。
三、解决房屋质量纠纷的建议1. 加强监管力度政府监管部门应加强对房地产市场的监管力度，规范开发商的行为和决策。
对于违规操作的行为，应依法追究责任，并加强处罚力度，提高违规成本，以遏制开发商的违法行为。
2023商品房买卖标准合同纠纷的常见类型及法律适用
商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用引言商品房买卖合同是指买卖双方就商品房的买卖关系所订立的书面协议。
然而，在商品房买卖合同的履行过程中，可能会发生各种纠纷。
本文将介绍商品房买卖合同纠纷的常见类型，并对这些纠纷的法律适用进行分析。
1. 提供虚假信息的纠纷一些房地产开发商在销售商品房时可能会提供虚假的广告宣传材料，以夸大房屋的质量、规划和配套设施等。
当购房者发现所购房屋与所宣传的不符时，可能会引发纠纷。
根据《合同法》，购房者可以要求开发商承担违约责任，包括退还购房款、赔偿购房者因此造成的损失等。
同时，购房者还可以要求开发商承担违约金，并要求解除合同。
2. 楼盘规划变更的纠纷开发商在商品房销售过程中，有可能会对楼盘的规划进行变更，如调整楼层、减少公共配套面积等。
这种情况下，购房者可能会对规划变更表示不满，从而引发纠纷。
按照我国法律规定，若开发商对楼盘规划发生变更，应当事先通知购房者，并征得购房者的同意。
如果开发商未经购房者同意擅自变更规划，购房者有权要求开发商恢复原规划或者赔偿相应损失。
3. 质量问题的纠纷商品房的质量问题是购房者在合同履行过程中最常遇到的问题之一。
质量问题可能包括施工质量不达标、材料使用不符合规范等。
购房者在发现质量问题时，应及时通知开发商，要求开发商进行修复或者更换。
如果开发商未能进行维修或者更换，购房者可以要求开发商承担违约责任，并要求赔偿相应损失。
4. 交付延迟的纠纷商品房交付延迟也是常见的纠纷类型之一。
开发商在合同中通常会约定商品房的交付时间，但有时开发商未能按时交付，给购房者造成了经济损失。
购房者可以根据《合同法》的相关规定，在一定条件下要求开发商支付违约金或者赔偿损失。
如果开发商无法按时交付商品房，购房者还可以要求解除合同。
5. 公共设施配套问题的纠纷商品房的价值往往也与其所处环境、公共设施的配套程度有关。
开发商在销售商品房时，通常会承诺提供相应的公共设施，如公园、娱乐设施等。
商品房买卖合同纠纷适用法律
商品房买卖合同纠纷适用法律商品房买卖合同纠纷适用法律1. 引言商品房买卖合同纠纷是在房地产交易中常见的法律问题，涉及到双方买卖合同的履行、违约、欺诈等方面。
为了解决这些纠纷，合同中通常会包含法律适用条款，明确适用哪些法律规定来解决纠纷。
本文将介绍在中国涉及商品房买卖合同纠纷时适用的法律条款和相关规定。
2. 适用的法律法规在中国，商品房买卖合同纠纷适用的法律主要包括以下几个方面：2.1 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》是中国对所有合同适用的基本法律规定，也包括商品房买卖合同。
该法律规定了合同成立、履行、变更、解除、违约、损害赔偿等方面的规定，并保护了合同当事人的合法权益。
2.2 《中华人民共和国不动产登记暂行条例》不动产登记是商品房买卖合同生效和产权确认的重要手续，涉及到双方权益的保护和房地产市场的稳定。
《中华人民共和国不动产登记暂行条例》规定了不动产登记的方式、程序、内容和效力等方面的规定，为纠纷的解决提供了依据。
2.3 地方法律和相关规定除了上述的中央法律法规外，不同地区可能还有自己的地方法律和相关规定。
这些法律和规定可能会对商品房买卖合同纠纷的解决提供更具体的规定，例如物业管理、税务等方面的问题。
3. 纠纷解决方式在商品房买卖合同纠纷中，纠纷双方可以通过以下方式解决争议：3.1 协商解决协商解决是最常见的解决方式，即双方通过友好协商达成一致意见，解决纠纷。
在协商解决的过程中，双方可以参考适用的法律规定，明确各自的权利和义务，争取达成一个公平、合理的解决方案。
3.2 诉讼解决如果协商解决无果，纠纷双方可以选择通过诉讼解决。
根据适用的法律规定，纠纷一方可以向法院提起诉讼，并由法院根据相关法律规定进行审理，最终做出判决。
3.3 仲裁解决除了诉讼解决外，纠纷双方还可以选择通过仲裁解决。
仲裁解决是一种替代诉讼的方式，通过专业的仲裁机构进行争议的调解和裁决。
仲裁裁决具有法律效力，可以替代法院的判决。
商品房合同买卖合同纠纷
商品房合同买卖合同纠纷商品房合同买卖合同纠纷引言在商品房买卖交易中，合同的签订对于双方的权益保护至关重要。
然而，由于合同条款的不明确或涉及的法律规定不明确，常常会导致买卖双方在合同履行过程中产生纠纷。
本文将讨论商品房合同买卖合同纠纷的分类、解决方式以及法律依据，希望能够为相关当事人提供帮助。
一、商品房买卖合同纠纷的分类商品房买卖合同纠纷通常可分为以下几类：1. 合同履行问题包括合同履行期限、交付条件、物业交付等方面的纠纷。
例如，开发商未按合同约定的期限完成交付，或未按合同约定的标准进行交付等。
2. 房屋质量问题包括房屋设计、施工质量以及附属设施等方面的纠纷。
房屋质量问题可能包括墙体开裂、漏水、房屋结构不稳定等。
3. 预售合同问题指预售合同签订过程中出现的问题，如未按规定主动公示销售房源、隐瞒合同约定的事项等。
4. 合同解除问题指一方要求解除合同的争议。
常见的情况包括买方不能按时付款、开发商未按时交付等。
二、商品房买卖合同纠纷的解决方式1. 协商解决协商解决是解决商品房买卖合同纠纷最常见的方式。
双方可以通过友好协商、互相妥协来解决纠纷。
在协商过程中，双方可以派代表或律师进行沟通，并达成一致意见。
2. 仲裁解决如果双方无法达成协议，可以选择仲裁解决纠纷。
双方可以选择由仲裁机构或者按照合同约定的方式进行仲裁。
仲裁解决纠纷的好处是效率高、程序简单、成本较低。
3. 诉讼解决如果协商和仲裁都无法解决纠纷，双方可以选择通过诉讼解决纠纷。
双方可以向人民法院提起诉讼，由法院依法审理并作出判决。
三、相关法律依据在解决商品房合同买卖合同纠纷过程中，双方可参考以下法律依据：1. 《中华人民共和国合同法》该法律规定了合同的基本原则、合同的成立、合同的履行等内容，对商品房买卖合同纠纷的解决具有指导意义。
2. 《中华人民共和国不动产权法》该法律规定了不动产的权利和义务，对商品房买卖合同纠纷中的房屋质量问题等具有明确的规定。
3. 《中华人民共和国消费者权益保护法》该法律对于保护消费者的合法权益具有重要意义，对商品房买卖合同纠纷中的一些问题提供了保护措施。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解跟适用7篇篇1一、引言商品房买卖合同纠纷案件是房地产领域常见的法律问题，涉及面广，影响深远。
为了统一审理标准，最高人民法院制定了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。
本文旨在探讨该司法解释的理解与适用，以便更好地解决商品房买卖合同纠纷案件。
二、司法解释的理解1. 释义与适用范围《解释》第一条明确了商品房买卖合同的定义，即指房地产开发企业（以下简称“房企”）将尚未建成或者已建成的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
该解释适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件，包括因合同订立、履行、变更、终止等所产生的纠纷。
2. 合同的成立与效力《解释》第二条规定了商品房买卖合同的成立条件，即具备下列条件时，合同成立：一是当事人双方就买卖房屋的意思表示达成一致；二是具备法律规定的生效要件，如主体合格、内容合法等。
同时，《解释》第三条明确了合同的效力认定原则，即根据《合同法》相关规定，结合案件实际情况，认定合同的效力。
三、司法解释的适用1. 审理程序与管辖在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，《解释》第四条规定了审理程序，即按照《民事诉讼法》的相关规定进行审理。
同时，《解释》第五条明确了管辖原则，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
特殊情况下，根据案件实际情况，可以指定其他法院管辖。
2. 证据的收集与审查在案件审理中，证据的收集与审查至关重要。
《解释》第六条规定了原告应当提供的证据，包括身份证明、合同、付款凭证等。
同时，《解释》第七条规定了被告应当提供的证据，如房屋交付证明、竣工验收证明等。
证据的审查应遵循《民事诉讼法》相关规定。
3. 事实的认定与裁判在收集证据的基础上，《解释》第八条规定了事实的认定原则，即根据证据规则，结合案件实际情况，认定案件事实。
在裁判时，《解释》第九条规定了裁判原则，即根据认定的案件事实，依据相关法律法规进行裁判。
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浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用(一)房地产业是商品经济和城市发展的产物。
在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。
随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。
它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。
目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。
但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。
本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。
在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：逾期不能正常交付型。
房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。
近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。
在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。
该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。
后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。
1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。
本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。
法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。
原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。
可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。
此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。
2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。
后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。
法院认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。
本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。
故意隐瞒相关资质型。
我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
如，2000年12月18日，华洋开发公司取得了某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的新区2-3号门面房2套，建筑面积98平方米；购房款450800元，乙方应在合同签订的5日内预付50%，余款在交房时付清；甲方于2002年8月底将验收合格的房屋交付使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。
同日，原告交付被告购房预付款100000元。
2002年5月31日，被告华洋开发公司将该项目转让于德阳开发公司，并将原告张某等6人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人，市计划委员会对该项目的转让予以批复同意，随后，德阳开发公司取得了《建筑用地规划许可证》，并向市国土局书面报告请求办理用地手续，但至诉讼时尚未取得。
法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华洋开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。
第三人德阳开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告华洋开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款100000元、利息15000元，赔偿原告张某30000元。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。
本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
该司法解释为诸如华洋开发公司这样的开发商带上了“紧箍咒”。
权属证书缺失型。
有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
如，1997年11月13日，原告陈某与被告鑫龙开发公司签订了《商品房购销合同》，被告将西苑小区5-5-401室商品房出卖于原告。
1997年11月27日，原告搬入居住。
1997年12月22日，原告办理了《房屋所有权证》。
但在随后的数年中，原告要求被告协助办理土地使用证迟迟没有结果。
诉讼中，被告坦承，原告购买的该套房屋实际已作为拆迁安置费用分配给了拆迁安置公司，由于两公司之间的利益分配至今没能了结，所以开发公司拒绝为原告提供相应的手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。
法院认为：由于被告未能向原告提供办理土地使用证所需的材料，致使原告在合同订立之日起90日内未能取得土地使用证，被告应承担违约责任。
遂判令被告限期提供材料，并承担违约金50086元。
本案仅系开发公司与拆迁公司因利益分配问题引发的开发公司主观拖延办理的情况，在现实生活当中，还存在着因开发公司土地使用手续不合法，导致买受人根本无法办理的情况，购买人一定要提高警惕。