江苏常州金东方养老模式调研

股权变更后的收益 资料显示，金东方置业合法拥有211-211206-001地块的产权，地块 坐落于常州市武进区湖滨路延政西路西南角，东临湖滨路，南为大 寨河，西倚牛溪路，北接公共绿地及牛塘兴隆河，面积为176236.3 平方米，容积率：≤1.5，出让价为29431.46万元。 该地块为商住混合用地，地块内商业建筑面积占地上总建筑面积的 比例不得大于30%，建设内容为老年公寓、配套设施，其中含爱心 护理院，商业中心、医院及护理院规划占地面积为20223平方米。 目前，一期老年公寓及中央会所已交付运营，医院、护理院及商业 服务中心处于在建状态，二期别墅、洋房及公寓未建。 江苏新城表示，本次交易各方不存在关联关系，股权收购完成后， 公司将涉足养老地产开发及健康产业，符合公司整体发展战略，对 于公司的长远发展将有积极的影响。
经营理念 五十岁以后的精彩生活 实现健康中国梦、居住幸福退休村 金东方颐养园将公园式的社区规划，家庭式的居住环境，酒店 式的精致服务和医院式的健康医疗融合在一起，为老人提供一 个温馨，舒适的养老环境。
室内设施 室装修标准：精装修，不配置软装，配有地暖、中央空调、冰箱、洗衣 机、厨房煤气灶、脱排油烟机、卫生间洁具、每平米装修标准2000。 配有：紧急呼叫装置、无障碍卫生间、入户门、一层大堂配备公共卫生 间、休息区，楼栋管家等。
项目位置 项目位于常州市南冀 ，紧邻西太湖和武进 主城区，距离淹城森 林公园旅游区1公里， 距武进区商业中心2公 里，与沪宁高速、锡 宜高速、312国道、京 杭大运河、沪宁铁路 、新长铁路等交通干 线紧密相连，沿江高 速、常泰高速贴临而 过，地理位置优越， 交通十分便捷。
周边资源 医疗资源：除项目配套常州二院金东方院 区（三甲医院）,1.5km内另有常州市武进 第三人民医院和卢家巷卫生院。 交通资源：金东方颐养园与沪宁高速、锡 宜高速、312国道、京杭大运河、沪宁铁 路、新长铁路等交通干线紧密相连，沿江 高速、常泰高速贴临而过。 商圈资源：项目位于常州市南冀，紧邻西 太湖和武进主城区，距武进区商业中心2 公里。 生态资源：项目距离淹城森林公园旅游区 1公里，附近也有西太湖等旅游资源。
金东方股权结构 江苏金东方颐养园置业有限公司于2011年1月成立,由江苏九洲投资 集团有限公司和江苏亚邦投资控股集团共同出资组建,注册资本 1.68亿元，项目总投资27亿元，由江苏九洲集团和江苏亚邦集团按 7∶3例出资，其运营则交给专门成立的金东方颐养中心。常州市金 东方颐养中心为民办非企业，将自身定位于常州地区首家专业性、 公益性、非营利性高端养老机构。 2015年8月31日，江苏新城地产股份有限公司发布公告称，公司子 公司常州新城嘉睿置业有限公司以3.92亿元收购江苏金东方颐养园 置业有限公司70%股权。 金东方置业由江苏九洲投资集团有限公司、亚邦投资控股集团有限 公司及金建勇先生共同出资组建，增资完成后，常州嘉睿与九洲集 团、亚邦集团及金建勇先生分别占金东方置业70%、20.4%、7.2%和 2.4%的股权。 2015年8月31日，有一份新城地产常州发展项目的“海外监管公告 消息”，其子公司收购金东方70%股权；B股在上交所上市。
项目规划 总体规划以“公园中的老年社区 ”为主题，以中心公园为核心， 老 年公寓围绕中央景观布置，住 宅产品包括自然生态的亲水别墅 、东方韵味的皇家四合院、风格 典雅的临水花园洋房、风景无限 的滨湖景观公寓。 社区中央的人 工湖、中式园林公园、滨湖中心 会所组成中心公园，在其中布置 了3层的中央会所；在地块东北 角布置18层的商业服务中心及18 层的医疗护理中心，和地块内的 老年公寓形成合理的功能分区。
在金东方早期规划、筹备、建设过程中，从地块拥有到配套建设 等方面，都是按照“民办非企业”进行。且以专业性、公益性、 非营利性的“三性”，取得政府的政策优惠及推崇。也就是说， 金东方作为民非，所有赢利只能用于社会公共事业，不得个人分 配。
一些想法：
中国目前已高速迈进老龄化社会，国家统计局公布数据显示，截止 到2014年底，中国60岁以上的老人占到总人口的15.5%，达到了2.12亿 ，占总人口的15.5%，据预测，本世纪中叶老年人口数量将达到峰值， 超过4亿。由于我国人口老龄化超前于现代化，社会保障体系尚不健全 ，未富先老的特征日益凸显，老年地产的发展仍处于探索阶段。 而房地产业经过多年的大力发展，也已经告别高速增长的时代，行 业变革需求加大，因此，以健康颐养为主导的养老地产已经成为房地产 业发展的一个新的领域。 西方发达国家经济实力雄厚，养老居住的资金支持主要来自社会福 利机构，美国持续护理老年社区中80%以上为非盈利性组织，而我国养 老社区绝大部分为开发商开发建造。另一方面，西方老年人不依靠子女 生活，他们喜欢独立、享受自由，因此独立大型的老年社区很快流行起 来。而东方老年人家庭观念深入人心，他们害怕孤独，所以“家庭养老 ”模式虽然遭到一定的冲击，但仍是我国现阶段的主要养老模式。
盈利模式
金东方颐养园面积以85133㎡为主，均价12000元/ ㎡（2013年时为8800元/平 米）。采用以会员制形式 销售房屋，金卡为长期会 员，拥有房屋的使用权； 银卡为五年期、爱心卡为 一年期，到期会费可全额 退还。
销售情况 金东方2013年1月份，投入市场，以高端养老住宅形式销售，当ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
时区域住宅价格约为6500元/平米，金东方养老住宅为8500/平米，但
金东方CCRC3+1服务体系 CCRC（CONTINUING CARE RETIREMENT COMMUINITY 持续照 料退休社区)。CCRC起源于美国教 会创办的组织，至今已经有100多 年的历史。CCRC是一种复合式的 老年社区，通过为老年人提供自 理、介护、介助一体化的居住设 施和服务，使老年人在健康状况 和自理能力变化时，依然可以在 熟悉的环境中继续居住，并获得 与身体状况相对应的照料服务。 据学术调查显示，居住于CCRC的 老人普遍比非居住于CCRC的老人 更长寿。
江苏•常州•金东方颐养中心 市场调研报告
调查目的： 掌握江苏常州金东方颐养项目的运营情 况、规划特点、建筑形式，为深泽项目整体 规划提供参考，为建设养老型社区的可行性 提供依据。
调查人员：
刘欣 2017年9月28日
金东方项目介绍
常州市武进区金东方颐养中心项目位于常州 市南冀,紧邻西太湖和武进主城区,距离淹城 森林公园旅游区1公里,距武进区商业中心2公 里,交通十分便利.项目占地17.6万平方米,规 划总建筑面积32万平方米.老年社区内将建设 1680套的老年住宅,近7万平方米的医疗护理 中心、文化体育中心、商业服务中心、生活 服务中心.同时,为确保养老事业的公益性和 可持续性,老年公寓将全部实行会员制运作, 不销售房屋产权. 项目定位为中、高端老年公寓，目标消 费群体为本人或者子女为中、高收入的人群， 以常州区域为核心，辐射长三角区域。
金东方CCRC3+1服务体系主要提供专业服务
（四）社区配套服务体系 1、健康餐饮服务 全天候供餐服务、营养膳食方案、个性化点餐、送餐服务、茶室、酒吧 2、安全保障服务 门禁系统、保安巡视、无障碍设施、防跌滑系统、一卡八通服务、紧急 呼叫和救援服务、小区智能监控服务、保险箱服务 3、便利生活服务 日间照料、入户陪伴、室外陪护、代购服务、帮厨服务、代收发邮件、 停车服务、美容美发 4、健身娱乐服务 游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、舞蹈室、果岭高尔夫、门球、阅 览室、书画室、棋牌室、田园生活体验、多媒体娱乐室、钢琴室、老年 大学、手工、宗教设施（佛堂） 5、家政保洁服务 房间保洁、洗衣服务、维护维修、垃圾处理、搬运服务、储存服务 6、通讯网络服务 可视对讲服务、远程医疗服务、小区内WIFI覆盖、小区内定位、有线电 视、电子健康信息系统 7、物业管理服务
服务内容 金东方内部建有恒温游泳 池、健身房、台球室、乒 乓室、篮球场、羽毛球场 、迷你高尔夫球场等运动 健身场所，中心会所里还
有茶室、浴室、阅览室、
网吧、书画室、棋牌室、 KTV包厢、电影院、佛堂 、基督教堂等等，全部免 费向会员开放，极大丰富 了会员的业余生活
盈利模式 基于养老项目的特殊性，金东方置业顾问（该项目为生活秘书）宣称 其收入来源为： 一、国家的补贴每年5000万； 二、土地为每亩800元的划拨地，税收全部减免，开发成本低，金卡会 员购买使用权利润可观，银卡及爱心卡的会费押金每户30—60万左右 ，会费无息使用，资金成本极低，开发成本通过会员费形式收回； 三、会员服务收费，服务费：每人每月1000—2500元左右，物业费：3-4 元㎡/月，水电费：按住宅水电费收取； 四、项目配套的医疗护理中心、商业服务中心等设施市场化运作的收入。 入住率已经达到70%以上，项目本身的运营可以做到收支平衡，配套 部分的市场化运营将主要用于支付配套设施的维修养护成本。
运营公司介绍
江苏省常州市武进区民政局已于2011年8月批准常州市武进区金东 方颐养中心为民办非企业.自此,常州市武进区金东方颐养中心成为常州 地区首家专业性、公益性、非营利性高端养老机构. 常州市武进区金东方颐养中心于2011年8月成立,由新城控股集团、江苏 九洲投资集团有限公司和江苏亚邦投资控股集团共同出资组建,注册资 本5.6亿元，其中新城控股占70%.公司位于长江金三角的江南名城--常 州市武进区.常州市武进区金东方颐养中心成立的宗旨是全心全意为老 年人服务.中心的责任是"帮世上儿女敬孝,让天下老人享福,为党和政府 分忧",将精心打造完美老年社区,为老年人提供高品质的老年生活.
分析。
金东方存在的问题 一、本项目定位相对高端，入驻会员采用“一次性会费＋月服务费＋项 目单独收费”的模式，一次性投入较高，并且需要稳定持续的较高收入 来源。服务对象主要面向退休公务员、教师等较高收入人群，不具备普 遍性和大规模的复制性。 二、项目基地位于常州武进区的郊区，离主城区较远，公共交通不发达 。位于远郊的养老住区容易让老年人产生孤独感和被抛弃感，并且割裂 了中国传统的家庭模式。（基于传统的观念，中国老人更愿意和子女共 同居住或就近居住，这样有利于家庭之间的相互照料和代际互动。） 三、社区内部环境和设施具备较高品质，但是和周边环境相比，却处于 相对封闭和隔离的状态，成为闹市中的孤岛，社区内只有护理人员，使 得老人与社会环境脱节较为严重。 4、服务项目和内容涵盖面较窄，根据调研了解，目前的模式主要针对 健康老人和需重症护理老人，而对于普通的需要日常简单护理的老弱病 人缺乏较好的措施，并且各种单独收费项目费用较高。 四、颐养中心实行会员制运作，业主享有在民政部门的管理下的使用权 ，而不是房屋的产权，因此在产权出让、继承等方面存在不确定性。