基于产业链协同的城市商业综合体项目开发模式研究
“万达广场”模式城市综合体研究
“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。
对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。
万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。
ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
XX城市商业综合体工程建设项目可行性研究报告
XX城市商业综合体工程建设项目可行性研究报告一、项目背景近年来，我国城市商业综合体发展迅速，成为城市商业发展的重要载体和动力。
城市商业综合体融合了购物、娱乐、餐饮等多种商业功能，杂交产品种类丰富，服务形式多样，能够吸引大量消费者，为商家带来丰厚利润。
因此，建设城市商业综合体已成为各地政府和企业的重要战略，促进了城市商业的繁荣和经济的发展。
本文将对XX城市商业综合体工程建设项目进行可行性研究，探讨其建设的必要性和可行性，为项目的推进提供参考。
二、项目概况1.项目内容：XX城市商业综合体工程建设项目包括商业街、购物中心、餐饮区、娱乐场所等多种商业功能，总建筑面积约为10万平方米。
2.项目地址：XX城市CBD区域，地理位置优越，交通便利，商业氛围浓厚。
3.项目投资：总投资约为3亿元。
4.项目周期：建设周期为2年。
三、市场分析1.市场需求：随着城市化进程的加快，人们对商业服务的需求日益增长，城市商业综合体成为消费者购物、休闲、娱乐的首选地点。
2.竞争情况：目前XX城市商业综合体较少，市场空白较大，但周边商业区域竞争激烈，需要优质的商业综合体来吸引消费者。
3.潜在收益：根据市场调研数据，XX城市商业综合体每年可吸引约100万消费者，预计年营业额约为5亿元，年利润率约为20%。
四、技术可行性1.运营模式：引入国内外知名零售商、品牌商合作，提供多样化的商品和服务，实现共赢合作。
2.设施建设：采用现代化设计风格，打造舒适、时尚的商业空间，注重消费者体验，提升商业综合体的吸引力。
3.管理模式：建立科学有效的运营管理体系，引入专业团队负责市场营销、业务运营、物业管理等工作，确保项目的长期持续发展。
五、财务可行性1.投资回报率：根据投资金额和项目预期利润，计算项目的投资回报率为15%，超过市场平均水平。
3.风险分析：市场价格波动、人力成本上涨、消费习惯变化等因素可能对项目收益产生影响，需加强风险管理与应对措施。
综上所述，XX城市商业综合体工程建设项目具有较大的市场需求和潜在收益，技术和财务可行性较高，有望成为城市商业发展的新亮点。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市综合体盈利模式研究
城市综合体盈利模式研究城市综合体是指一个集商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的综合性城市开发项目。
它通过整合不同业态，提供全方位的服务和体验，成为当代城市发展中的重要组成部分。
城市综合体的盈利模式是指如何通过各业态的运营，实现项目的经济效益和利润最大化。
以下是对城市综合体盈利模式的研究。
一、项目商业定位城市综合体的商业定位是最基础的定位，它决定了项目的目标人群、定位消费水平和业态布局。
例如，高端城市综合体可以吸引高消费人群，布局奢侈品、高端餐饮等高附加值业态；而低端城市综合体则以消费群体广泛、价格实惠为特点，布局超市、快餐等大众化业态。
二、租金收入三、销售额提成城市综合体可以设定销售额提成机制，对商家的销售业绩进行考核，并按一定比例提取销售额作为项目的收入。
这种模式鼓励商家积极经营，并与商家形成共享共赢的关系。
销售额提成的具体比例可以根据商家经营状况和市场需求进行调整。
四、项目管理费城市综合体的经营和管理需要一定的成本，包括人力成本、运营成本、设备维护等。
项目管理费是指由开发商或运营公司向商家收取的一定比例的费用，用于项目运营和维护。
收取项目管理费有助于项目的可持续发展，并使得开发商和运营公司能够获得一定比例的回报。
五、品牌授权费一些知名品牌可以通过授权的方式将其品牌引入城市综合体，增加项目的知名度和吸引力。
开发商可以向品牌方收取品牌授权费，以获得品牌授权和使用品牌形象的权利。
品牌授权费是品牌方和城市综合体之间的合作收入，可以提高项目的品牌价值和市场竞争力。
六、活动策划收入城市综合体可以通过举办各种活动来吸引客流、提高知名度和营业额。
开发商可以与商家合作，通过活动策划来获取一定的收入。
例如，与电商平台合作进行线下活动，举办演唱会、时装秀等，吸引更多的顾客和媒体关注，提高项目的盈利能力。
七、物业服务费综上所述，城市综合体的盈利模式是多元化的，包括租金收入、销售额提成、项目管理费、品牌授权费、活动策划收入和物业服务费等。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
商业综合体调研报告(精选多篇)
商业综合体调研报告(精选多篇)正文第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告来源：焦点房地产网20XX年06月23日11:18 我来说两句(0)前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。
通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。
开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。
城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。
谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了20XX中国城市综合体的元年。
20XX年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。
总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
商业地产全产业链模式
商业地产全产业链模式商业地产是指用于商业目的的地产，包括商业办公楼、商场、购物中心、酒店、餐饮等。
在商业地产行业，全产业链模式是一种完整的商业运营模式，将所有相关环节整合在一起，实现资源优化配置和经济效益最大化。
下面将详细介绍商业地产全产业链模式。
商业地产全产业链模式包含以下主要环节：1.开发筹划：包括市场调研、项目规划、土地开发、项目融资筹划等。
在市场调研环节，通过对市场需求、竞争情况、消费习惯等的调查研究，确定商业地产项目的规划方向和核心定位。
在土地开发和项目融资筹划阶段，通过土地的购置、规划设计、融资渠道的开辟等方式，确保项目的可行性和顺利实施。
2.建设项目：包括建筑设计、施工过程管理、装修装饰等。
建筑设计环节中，根据项目定位和规划要求，将功能布局、空间设计等要素考虑在内，进行合理的建筑设计。
在施工过程管理和装修装饰环节，管理施工过程，确保工程进度和质量的控制，以及商业地产的装修装饰符合市场需求和项目定位。
3.运营管理：包括商场管理、租赁管理、设备维护等。
商场管理环节中，对商场的整体运行进行管理，包括人员管理、安全管理、市场推广等，以提升商场的竞争力和吸引力。
租赁管理环节中，通过租赁合同的签订与执行，确保商业地产的出租率和租金回报率的最大化。
设备维护环节中，对商业地产内部设备进行维护与管理，确保设备的正常运转和维修保养。
4.运营服务：包括商场运营服务、客户服务、物流配送等。
商场运营服务环节中，提供商场的基础设施和公共服务，包括停车、环境卫生、安保等，提升商场的用户体验和满意度。
客户服务环节中，通过提供个性化的服务、增加用户体验的附加值，吸引顾客并提供满意的购物体验。
物流配送环节中，对商业地产进行统一配送管理，提高效率和降低成本。
5.品牌运营：包括租赁品牌引进、品牌营销推广等。
租赁品牌引进环节中，通过引进知名品牌、打造特色商业区域，提升商业地产的知名度和吸引力。
品牌营销推广环节中，通过市场营销、广告宣传等手段，提升商业地产的品牌形象和市场影响力。
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基于产业链协同的城市商业综合体项目开发模式研究
随着城市化进程的不断加快，城市商业综合体项目已经成为城市商业经济发展的重要组成部分。
构建一个符合市场需求、能够创造经济效益的城市商业综合体项目需要建立一种合理的项目开发模式，而产业链协同的模式成为了目前比较流行和有效的一种。
一、产业链协同模式是什么？
产业链协同模式是指在一个产业链中，不同环节的企业之间通过各种方式建立合作关系，以达到增强竞争力、提高效益的目的。
在城市商业综合体项目开发中，产业链协同模式主要是指商业地产企业、品牌商、产业服务商、物业管理公司等不同类型的企业在项目开发的不同阶段中，通过不同形式的合作，将各自的优势资源整合起来，实现合作共赢。
二、产业链协同模式在城市商业综合体项目开发中的运用
（一）前期规划阶段
城市商业综合体项目的前期规划是一个复杂的过程，需要考虑到市场需求、物业管理、品牌引进、设计等多个方面。
在这个阶段，产业链协同模式可以发挥很大的作用。
商业地产企业可以与市场调研机构、物业管理公司和建筑设计师等建立合作关系，共同规划项目的定位、规模和业态设置等，确立项目的地位、目标和市场空间。
品牌商则可以通过市场调
研和大数据分析等手段，为项目提供精准的品牌引进方案，从而实现品牌资源共享和优势互补。
（二）中期建设阶段
对于城市商业综合体项目而言，中期建设阶段是最具挑战性的阶段，需要考虑到融资、建设、招商和运营等方面。
产业链协同模式可以在这个阶段发挥重要作用，从而实现各方资源的最大化利用。
商业地产企业可以与物业管理公司和品牌商等建立战略合作，共同设计招商计划和管理方案，最大化开发项目资源。
品牌商可以负责项目的品牌引进和推广，通过自身的资源优势为项目带来更好的市场认可度和业绩增长。
而产业服务商则可以参与项目的中期建设工作，提供工程造价咨询、建筑工程监理、物业服务等专业服务，为项目提供有力支持。
（三）后期运营阶段
城市商业综合体项目的后期运营阶段需要考虑到商业、物业和管理等诸多方面，需要建立稳定的运营体系和运营管理团队，同时需要积极开展市场宣传和品牌推广。
在这个阶段，产业链协同模式可以发挥重要作用。
商业地产企业可以与物业管理公司和品牌商等建立长期战略合作关系，共同开展项目运营及管控，保障项目的稳定经营和可持续发展。
物业管理公司可以提供全面高效的物业服务，为各
商业品牌提供更好的租赁环境和服务，提升项目品牌和形象。
品牌商则可以为项目提供高端品牌和精选租户资源，通过吸引各类人群，带动项目的整体业绩。
三、产业链协同模式在城市商业综合体项目开发中的优势
（一）产业链协同模式能够实现资源共享
不同的企业在各自领域内都具有一定的资源优势，通过产业链协同模式，这些企业可以以互利共赢的方式进行合作，从而充分利用各自的优势资源，实现资源共享和优势互补。
（二）产业链协同模式能够实现成本共担
城市商业综合体项目开发中，各个环节的费用是相当高的，通过产业链协同模式，可以实现成本共担，减轻每个企业的经济压力，从而为项目的开发提供更好的保障。
（三）产业链协同模式可以实现风险共担
在项目开发的过程中，风险是不可避免的，通过产业链协同模式，可以实现风险共担，降低每个企业的风险，从而为项目的稳定运营提供保障。
四、结语
可以看出，产业链协同模式在城市商业综合体项目开发中是一种非常有效的合作模式。
通过各个企业之间的协同作用，可以
将各自的优势资源充分利用起来，实现互利共赢的目标。
当然，要想构建具有核心竞争力的城市商业综合体项目，还需要对市场需求有准确的判断和对整个项目开发过程的完整把握，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
五、产业链协同模式在城市商业综合体项目开发中的案例
（一）华润广场（深圳）
华润广场位于深圳市福田区CBD中心核心区域，拥有4.3万
平方米的超大地下商业空间和26.8万平方米的地上商业空间。
在项目开发过程中，华润置地与时代创意、博纳堂、远洋物业和珂兰钻石等企业建立了协同合作的关系，通过规范的项目规划、品牌引进和物业管理，成功打造了一个集购物、餐饮、休闲、娱乐和文化为一体的城市商业综合体。
（二）德信广场（北京）
德信广场位于北京朝阳区的核心商圈地带，占地面积约15万
平方米，在项目开发过程中，德信地产与新世界和珂兰钻石等企业建立了协同合作的关系，共同制定了品牌引进、市场营销和租赁管理等策略，成功打造了一个集高端品牌、商务办公、时尚购物和休闲娱乐为一体的城市商业综合体。
（三）青岛大学路城市综合体
青岛大学路城市综合体是青岛市首个具有城市综合功能、采用产业链协同模式的城市商业项目。
项目由绿地集团、美的置业
等企业共同规划和投资，集商业综合体、高端住宅、酒店式公寓和办公楼为一体，为市民提供了一站式的商务、购物、娱乐、居住和工作等服务。
六、总结
产业链协同模式在城市商业综合体项目开发中具有重要的作用。
通过不同类型企业之间的协同配合，可以实现资源、成本和风险的共担，最大化地发挥企业的优势资源，实现共赢发展的目标。
在城市化进程不断加快的今天，城市商业综合体项目已成为城市经济发展的重要组成部分，因此在项目开发中采用产业链协同模式，将会成为一种趋势，有助于提升整个城市商业综合体项目的核心竞争力和市场影响力。