城市综合体(CBD)发展模式及竞争力研究.
我市城市商业综合体发展现状与建议
我市城市商业综合体发展现状与建议城市商业综合体是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育、培训、健身等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。
其主要特征是：由企业有计划地管理运营，有统一的名称；经营范围涵盖超市、百货店、专业店、专卖店等三个以上商品零售业态，以及餐饮、文化、娱乐、健身、休闲、培训等三项以上服务业形态；营业面积不小于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个；具备专门的停车场所，专供在城市商业综合体内进行消费的顾客使用。
为全面了解我市商业综合体的总体布局、商业定位，商业综合体内业态分布及商户基本经营状况、统计情况等方面内容，宿州市统计局对全市符合条件的商业综合体进行了全面调查。
调查结果显示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商业综合体共计13个，其中已投入使用并应纳入统计的商业综合体8个。
综合体内经营商户数共计514家，总营业面积约35.4万平方米，全年客流总量约570.4万人次，车位数约 9700个。
一、我市城市商业综合体发展概况城市综合体作为一种新型的商业模式，既是城市发展特别是商业发展的结果，又是提升城市形象、推动商贸经济转型升级的重要载体，具有城市名片和产业载体的双重价值。
2016年，全市前八大商业综合体合计实现营业额8.11亿元，吸纳就业人员3291人。
（一）总体布局。
按照国家统计局关于城市商业综合体的界定，我市目前正常营业且规模达到城市商业综合体统计界定要求的8家。
其总体分布为：埇桥区3家，分别为宿州市创新时代购物广场、埇桥区华夏世贸广场、埇桥区同盛广场；泗县2家，分别为泗县文庙商场、泗州第一街购物中心；萧县1家，萧县龙城国购广场；灵璧县1家，灵璧县莱迪购物广场；砀山县1家，砀山县香港商场。
市经济技术开发区、宿马园区、鞋城和高新区目前还没有符合界定要求的城市商业综合体。
（二）商业定位。
目前我市城市商业综合体主要定位于主城区和规划新区。
《都正街城市综合体建设调研报告》
《都正街城市综合体建设调研报告》近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等城市在202x年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。
根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。
一、基本情况目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。
根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。
图表一：楼宇序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注2（m/天）数（个）（平方米）顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司202x0/m2万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天10大厦发公司10076百盛湖南百盛企业703.5元m2/11天心华庭有限公司77772.天惟楚天诚物业有限无80元/m2/12文化用品公司27000月商城（正在招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）项目概述：明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。
CBD写字楼市场分析及研究报告
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市社区商业综合体发展模式研究
型商业 ， 恰巧能够提供小 区居民 日
常必需品和便利服务 ， 市场潜力 巨
大。
（ ） 区商业 的功 能和模 式 二 社
布置的单层或多层社 区商业 ， 其沿 街两侧的铺面 以及商业楼里面 的 铺位都属于商业街商铺 ， 社区商业 街 内的商铺多为独立铺位。 我国社 区商业街主要 位于城郊的大型居 住 区， 由于市级商业中心或区域商
业 中心无 法完 全覆 盖 新兴 社 区 ， 城 郊土 地 比较便 宜 ， 因而开 发商 便 建
ｌ社区商业的基本功能和特征 、 “ 社区商业” 是以社区为载体 ，
以一定地域 内居民和商务工作人员 为主要服务对象 ，以便 民利民为宗
旨，以不 断提升社 区 内居 民综 合生 活质量 和 提 高社 区 归属感 为 目标 ，
活需 要 。
展 特 点和基 本特 征
“ 城市综合体” 就是将城市中的 商业 、 办公 、 、 居住 旅店 、 展览、 餐饮 、
会议 、文娱和交通等城市生活空间
的三项以上进行组合 ， 并在各部分 问建立一种相互依存、相互助益的 能动关系 ， 从而形成一个多功能、 高 效率的综合体。城市综合体的出现 是城市形态发展到一定程度的必然
综合体和社区商业综合体三种。 城市社 区商业综合体是社 区
商业 的一种重要形式 ， 它一般位于
一
个 社 区 中心 位 置或 几 个 社 区交
造一些特色社 区商业街 ， 不仅能够 满足当地居民的 日 常生活需要 ， 还
能作 为项 目营销推 广 的卖点 。
接 处 ， 由一 个 建 筑 或 几 幢 建 筑 组
业体系的重要组成部分 ，与城市其
他 商业形式 相 比 ，与城市居 民生活 联 系更加 紧密 ，更加贴 近和反 映居
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南 MALL·生活城为例
国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL生活城为例孙磊【期刊名称】《中国房地产》【年(卷),期】2012(000)009【总页数】4页(P54-57)【作者】孙磊【作者单位】四川大学工商管理学院【正文语种】中文一、国内城市综合体的发展现状城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。
我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。
例如，杭州提出了建设20 个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100 个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。
我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。
二、国内城市综合体发展过程中存在的问题（一）融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。
但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。
（二）品质不高与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。
武汉cbd调研报告
武汉cbd调研报告武汉中央商务区（CBD）调研报告一、引言武汉作为中国中部地区的中心城市，具有重要的经济、政治和文化地位。
近年来，武汉CBD的发展逐渐成为该市经济发展的重要引擎。
本调研报告将对武汉CBD的发展情况进行详细分析和总结。
二、发展背景随着中国改革开放的推进，武汉逐渐成为重要的经济中心，在国家经济发展战略中扮演着重要角色。
为了提高城市的国际竞争力和魅力，武汉决定建设CBD，打造成为国际一流的商务区。
三、地理位置武汉CBD位于武汉市汉口区，毗邻长江，与武汉火车站相距不远。
地理位置优越，交通便利，为CBD的发展提供了便捷的条件。
四、规划与建设武汉CBD的规划与建设始于2010年，涉及面积约30平方公里。
规划包括商务办公区、购物中心、高教研发区等功能区域，并设有中央公园和文化设施。
截至目前，已完成大部分规划建设，成为武汉市重要的商务、文化和旅游中心。
五、商务办公区武汉CBD的商务办公区是整个区域的核心，吸引了大量的企业入驻。
这些企业包括跨国公司、金融机构、创业孵化器等，为区域经济增长和就业提供了重要支持。
六、购物中心武汉CBD的购物中心是该区域的消费重心，吸引了大量的消费者和游客。
这些购物中心集中了国内外知名品牌，提供了丰富的购物体验和消费选择。
七、高教研发区武汉CBD的高教研发区是该区域的科技创新引擎，吸引了大量的高校和科研机构入驻。
这些高校和科研机构开展了一系列的科研项目和技术转化，为区域的发展注入了新动能。
八、中央公园和文化设施武汉CBD的中央公园和文化设施提供了休闲娱乐和文化交流的场所。
公园绿地面积广阔，绿化覆盖率高，成为市民放松身心、户外活动的重要场所。
文化设施如博物馆、艺术中心等则为市民提供了艺术欣赏和文化交流的平台。
九、展望与建议武汉CBD未来的发展潜力巨大。
可以考虑加强与周边区域的合作，形成更大的区域经济体。
同时，可以进一步优化经营环境，吸引更多的企业入驻。
此外，还可以加强CBD的品牌宣传和推广，提高其国际知名度。
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白领与金领顾客喜欢用一倍的价格购买比普 通商品多二倍价值的中高档商品，更好满足 中高收入顾客的体验式消费需求。
1、城市综合体发展模式选择模型
模式一：各种功能均衡发展的模式
模式二：以写字楼为核心功能
模式三：以酒店为核心功能 模式四：以商业为核心功能
1
1 城市综合体发展模式选择模型
模式一：各种功能均衡发展的模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置，城市中心 /CBD 重要度级 别 相关案例
不极度远离城 市核心区 重要度级 别 相关案例 沿城市主干道 沿线即可 产业无太 大要求 规划无太 大要求 以服务商务 客户为主要 对象
★★★★
因
导入世界著 名酒店品牌
★★
★★★★
★
★
★★★★★
上海商城、海宁皮革城大酒店
规划设计 功能定位 产品定位 企业水准
开发商须具 备足够的经 济实力
团队水准
要有专业的酒 店、商场方面 的管理团队
产品定位
写字楼带动其 他功能，并定 位其他功能的 规模与档次
企业水准
要有强健的资 金实力及成熟 了产品开发实 力
配套设施
商场、公寓
内
特征描述
因
能带来强制性 的视觉冲击的 超高层/建筑 群
3
1 城市综合体发展模式选择模型 模式三：以酒店为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 档次
外
特征描述
要有强健的资 金实力及招商 引资的能力
企业团队
具备与世界著 名零售业、百 货业等合作关 系
5
内
特征描述
因
符合具备商业、 休闲于一体的 人性化规划设 计概念
1 城市综合体发展模式选择模型
不同的发展模式产生不同的最佳收益方式
模式一： 酒店、写字楼、商场、公 寓等各种功能均衡发展的 模式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出 租，且互不依赖和影响， 有可长期收益的，也有可 短期回收资金的 模式二： 以写字楼为核心功能的 发展模式 --销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售或出租， 公寓收益受写字楼租售 情况的影响 模式三： 以酒店为核心功能的发 展模式 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经营，写字 楼、商场、公寓受酒店 经营情况影响较大 模式四： 以商业为核心功能的发 展模式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、 出租，且互不依赖和影 响
7
1 城市综合体发展模式选择模型
举例
深圳 华润中心
商业
资源平台 提升品质
商务
商务租客
办公
商务消费人流
娱乐
酒店
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客
商业
消费人流
商旅消费人流
公寓
住家消费
娱乐
公寓 办公 公寓
周边高档公寓众多
商务
地王大厦等甲级写字楼 汇聚 CFD带来大量高等级商 务人士
办公
将娱乐与购物中心等结 合打造一站式服务
娱乐
商务
酒店
五星级酒店林立
商业
以大型购物中心为核心
8
2、城市综合体核心竞争力挖掘模型
挖掘模型一：以区位功能作为研究重心挖掘价值 挖掘模型二：以消费群体作为研究重心挖掘价值
9
2 城市综合体核心竞争力挖掘模型
在定位城市综合体时，可以通过区位、客群两方面来挖掘项目的核心竞争力
★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★
无产业要求
区域功能的 缺乏、需求 旺盛
★★★★★
庞大的人流及及 初具规模的商业 气氛
★★★★★
无特殊要求
★
★
深圳华润中心·万象城、日本福冈博多运河城
规划设计 功能定位
大规模综合， 娱乐性，观光 性，顶级…
产品定位
以商业为主导， 其他功能为辅
企业水准
高品质的标志性商业建筑群，成为深圳乃至华南地区首屈一指的高端
商业中心。 区位：深圳市罗湖核心商务区, 规模：占地面积8万平方米,总建筑面积55万平方米,总投资投 资40亿港币。 交通：地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大 道之间，交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道 直接相连，周边共有巴士线路30多条
企业水准
要有强健的资 金实力及成熟 了产品开发实 力
团队水准
要有专业的经 营管理团队
内
特征描述
因
高水准规划设 计，各功能共 融但互不干扰
2
1 城市综合体发展模式选择模型
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置，城市中心 /CBD 重要度级 别 相关案例
★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★
已形成产业 簇群，未来 商务核心区
★★
未来区域或 是全市 商务 办公中心
★★★★★
以世界500强企 业或是某一领域 企业为主要目标
★★★
以超高层为 主，或者建 筑群
★★★
广州中信广场、深圳信兴广场
规划设计 功能定位
五星街酒店 甲级写字楼 顶级酒店式/服务式公寓
★★★★★
因
便利的交通系 统，主干道沿 线/地铁口
★★★★★
产业无太 大要求
规划无太 大要求
以高消费群 体为主
以超高层为 主，或者建 筑群
★★★★
★
★
★★★★
香港太古广场、 北京华贸中心
规划设计 功能定位
五星街酒店 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓
Hale Waihona Puke 产品定位高档标准定位， 产品以高层/ 超高层为主
以区位作为着力点挖掘项目核心竞争力 以消费群体作为着力点挖掘项目核心竞争力
廉价EST模型（美国Willard N.Ander and Neil Z.Stern）
面向中高端顾客的城市综合体定位模型（杨宝民2007）
根据廉价EST模型只要购物中心商品足够丰富 ，价格低廉，服务较好就能够成功，很多社 区购物中心和中等城市综合体都适合采用此 模型进行定位。
内
特征描述
因
及商务、休闲 于一体的，且 不相互冲突的 设计规划
五星级酒店带动公 寓、写字楼，并定 位其的规模与档次
通过提供顶级差异 化服务而非直面竞 争建立其核心地位
4
1 城市综合体发展模式选择模型
模式四：以商业为核心功能的发展模式
区位 交通 产业 规划 客户 建筑
外
特征描述
优越的地理位 置、城市核心 区 重要度级 别 相关案例
功能种类
酒店 写字楼 商场 公寓
特征
6
1 城市综合体发展模式选择模型
举例 华润中心是典型的已商业功能为核心发展模式的城市综合体……
深圳 华润中心
深圳“华润中心”是香港华润集团在内地投资的规模最大的综合 性建设项目之一, 是一个以大型购物中心为核心，集零售、餐饮、娱 乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代性、