金融市场课件第八章 抵押与资产证券化
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第八章 资产证券化项目融资
境内融资模式 境外融资模式 美国所罗门兄弟公司 摩根斯坦利公司 雷曼兄弟公司（融资顾问） 资产证券化 JP摩根公司 香港汇丰投资银行 英国BZW银行 有足够多的投资者
证券化融资灵活、成本低 金融危机使银行“惜贷” 项目拟采用国产设备和国内总包商
当事人真实意思符合证券化目的 发起人的资产负债表已进行资产的表外处理
出售的资产一般不得附加追索权
SPV能够随意处置证券化资产 资产出售中不过分关注贷款利率 出售的资产已经“资产分离处理”，即已通过信用提高方 式将出售的资产与发起人的信用风险分离
第八章
资产证券化项目融资模式
四、信用增级方式
三、资产转移方式及定性 资产转移方式
更新 转让 参与
资产转移的定性
资产转移的形式和当事人内心的真实意思为真实出售 证券化资产所有权上几乎所有的风险和收益移转于SPV 资产的移转是不可撤消的 资产转移的价格必须合理
第八章
资产证券化项目融资模式
美国法院裁定“真实出售”时考察的法律要点
广度和深度不断扩展
应收帐款、汽车贷款、基础设施收费、 不良债权和市政当局的预期税收…… 截止2001年底，占据美国债权证券市场的 33.23%
第八章
资产证券化项目融资模式
三、资产支持证券化结构中的主要当事人 发起人或原始权益人（Originators） 服务商（Servicer） 发行人或特殊目的载体（SPV） 证券承销商（Underwriters） 受托管理人（Trustee） 投资者（Investor） 信用评级机构（Rating agency）
第八章
资产证券化项目融资模式
第八章
资产证券化项目融资模式
第八章
资产证券化项目融资模式
证券化融资灵活、成本低 金融危机使银行“惜贷” 项目拟采用国产设备和国内总包商
当事人真实意思符合证券化目的 发起人的资产负债表已进行资产的表外处理
出售的资产一般不得附加追索权
SPV能够随意处置证券化资产 资产出售中不过分关注贷款利率 出售的资产已经“资产分离处理”，即已通过信用提高方 式将出售的资产与发起人的信用风险分离
第八章
资产证券化项目融资模式
四、信用增级方式
三、资产转移方式及定性 资产转移方式
更新 转让 参与
资产转移的定性
资产转移的形式和当事人内心的真实意思为真实出售 证券化资产所有权上几乎所有的风险和收益移转于SPV 资产的移转是不可撤消的 资产转移的价格必须合理
第八章
资产证券化项目融资模式
美国法院裁定“真实出售”时考察的法律要点
广度和深度不断扩展
应收帐款、汽车贷款、基础设施收费、 不良债权和市政当局的预期税收…… 截止2001年底，占据美国债权证券市场的 33.23%
第八章
资产证券化项目融资模式
三、资产支持证券化结构中的主要当事人 发起人或原始权益人（Originators） 服务商（Servicer） 发行人或特殊目的载体（SPV） 证券承销商（Underwriters） 受托管理人（Trustee） 投资者（Investor） 信用评级机构（Rating agency）
第八章
资产证券化项目融资模式
第八章
资产证券化项目融资模式
第八章
资产证券化项目融资模式
金融市场课件第八章 抵押与资产证券化
一、抵押贷款过手证券
• 非机构的抵押贷款支持是指由除了政府国民抵押贷款协 会、房地美、房利美3家之外机构发行的MBS。由下列 渠道机构发行：（1）商业银行（例如花旗集团的花旗抵 押贷款机构）；（2）投资银行；（3）与商业银行和投 资银行都不相关的机构（如全国金融公司）。
• 机构过手证券由政府国民抵押贷款协会、房地美和房利 美放行。该三家机构由国会设立，目的是为住房抵押贷 款市场增加资本供给，并为活跃二级市场提供支持。
2020年11月12日星期四
上一页下一页11源自回主目录 返回一、住房抵押贷款的发放
（五）信货担保 • 抵押贷款可以基于其是否获得由联邦政府、GSE或私人
渠道机构提供的相关的信贷担保而分类。 （六）货款余额 • 对于贷款和由房利美和房地美担保的贷款，我们有贷款
余额的限制。1- 4户家庭的住宅的最高贷款金额每年都 会变化，变化的根据是由联邦住房金融局公布的平均住 房价格（包括新建和原有住房)的变化率。这些贷款限额 被称为一致限额，对于房利美和房地美同样适用，因为 它们有由同样的法规规定。超过一致限额的贷款称为超 额贷款。
2020年11月12日星期四
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三、资产证券化的风险
资产证券化所发行的债券，其风险与定价不仅具有一般 债券的基本特征，同时它还具有资产支持证券的个性特点。
• （1）利率风险，是由于利率的变化而给投资者带来的机 会成本。
• （2）信用风险，产生于资产证券化这一融资方式的信用 链结构。
第八章 抵押与资产证券化
学习目的
1. 了解资产证券化的含义及特征 2. 理解住房抵押贷款市场 3. 掌握资产支持证券的定义与分类
2020年11月12日星期四
第十章-抵押贷款和资产证券化(金融市场学-人民银行-杜金富)PPT课件
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可编辑
资产证券的风险防范
发行资产证券需要接受全国公认 的信用评级公司的资格审查 设立第三方担保制度
建立准备金和现金担保制度
扩充资产组合的规模
按风险等级，将资产证券分为优、中、次级
22
可编辑
资产证券化的效益 资产证券化的积极效应可概括为以下几点：
降低了融资成本 提高了资本利用率
23
可编辑
改善了资产负债结构 扩大了经营范围，提高了经济效益
12
可编辑
非均付固定利率抵押贷款
这是一种每月分期偿款金额不均等的抵押贷款，其每月 支付的本金是均等的，月还贷额不均等是由于每月还本付 息的计算方法如下：
月付本金
未清偿抵押贷款的余额 分期付款的次数
月付利息
未清偿抵押贷款的余额
年利率 12
月还本付息额 月付本金 月付利息
13
可编辑
完全均付固定利率抵押贷款
贷款的月还款金额。则其计算方法可见如下公式：
PV
[mp1
12 t 1
(1
ห้องสมุดไป่ตู้
1 i /12)t
] [mp（1 1+g）1
2 t 1
1 (1 i /12)t
1 (1 i /12)12
]
[mp（1 1+g）2
12 t 1
(1
1 i /12)t
(1
1 i /12)24
]L
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可编辑
可调整利率抵押贷款
抵押品大致可分为三类：不动产、动产和表示财 产所有权与债权的证书，如股票、国库券、定期存 单、债券及其他票据。
6
可编辑
抵押品的估价
根据对抵押品的分类，不动产和动产均属实物资产， 实物资产与有价值证券的评估方法各不相同。
《资产证券化》课件
全球市场
资产证券化市场已经在全球 范围内得到广泛应用，包括 美国、欧洲、亚洲等地。
创新发展
随着金融科技的发展和金融 市场的需求变化，资产证券 化正在不断创新和演进。
资产证券化的优缺点
1 优点
提高资金利用效率
2
降低融资成本
3 缺点
增加市场风险
资产证券化的基本流程
1
费用与收益的评估
2
评估资产证券化的成本和收益。来自资产证券化的风险与监管
资产端风险
资产的质量和变现能力可能存在风险。
监管机构
监管机构负责监督和管理资产证券化市场。
投资端风险
投资者面临的市场风险和信用风险。
监管环境
不同国家和地区对资产证券化的监管要求存在 差异。
资产证券化案例分析
• 美国次贷危机 • 中国房地产证券化
结语
资产证券化在金融市场中发挥着重要作用，其未来发展仍具有巨大潜力，并 为金融创新提供了有益启示。
3
资产证券化的发行
4
发行资产支持证券或其他类型的证券。
5
资产池的形成
选择和购买合适的资产，构建资产池。
投资人的募集
通过发行证券吸引投资者参与。
证券交易与清算
证券在二级市场进行交易和清算。
资产证券化的常见类型
按资产种类划分
• 房地产证券化 • 汽车贷款证券化 • 学生贷款证券化
按特征划分
• 收益权证券化 • 资产支持证券化
《资产证券化》PPT课件
资产证券化对于金融市场具有重要意义，本课件将介绍资产证券化的基本概 念、流程、类型、风险和监管，以及案例分析和未来发展。
什么是资产证券化
资产证券化是将非流动和非标准化的资产转化为证券，并通过发行和交易等 方式使其可以流通和转让的金融创新工具。
资产证券化课件
内容简介
• 信贷资产证券化发展概述 • 资产证券的基本运作流程 • 资产证券化的原理 • 资产证券化的类型 • 抵押贷款证券化投资 • 中国资产证券化思考
•资产证券化
•1
第一节 信贷资产证券化发展概述
• 产生
– 1970年代，所罗门兄弟公司和美洲银行首创资产证券化。
• 发展
– 美国政府机构的参与 – 资产证券化品种的创新 – 税收改革的支持
信用评级 （Credit Rating）
发售证券 （Security Issues）
向发起人支付价款 Payment to Sponsor
管理资产池 （Pool Management）
清偿证券 （Liquidation）
•资产证券化
•3
资产证券化示意图
专门服务机构 (Service)
信托机构 (Trust)
•资产证券化
•5
特别目的机构
• 定义
– 专门为资产证券化而设立的一个特殊实体，用以隔离证 券化资产与原始权益人。
• 特点
– 债务限制 – 设立独立董事 – 保持分立性 – 满足禁止要求 – 基于税收考虑
•资产证券化
•6
资产出售与信用
• 资产的真实出售
– 资产的所有权由原始权益人出售给SPV – 保证了原始权益人不被追索 – 降低了原始权益人的资产负债比率
– 收取债务人每月偿还的本息 – 将收集的现金存入SPV的账户 – 对债务人履行协议的情况进行监督 – 管理相关的税务和保险事宜 – 在出现违约时实施补救措施
• 清偿债券
– 还本付息结束以后，剩余资产将返还给发起人
•资产证券化
•8
第三节 资产证券化的原理
• 基础资产的现金流分析 • 资产重组原理 • 风险隔离原理 • 信用增级原理
• 信贷资产证券化发展概述 • 资产证券的基本运作流程 • 资产证券化的原理 • 资产证券化的类型 • 抵押贷款证券化投资 • 中国资产证券化思考
•资产证券化
•1
第一节 信贷资产证券化发展概述
• 产生
– 1970年代，所罗门兄弟公司和美洲银行首创资产证券化。
• 发展
– 美国政府机构的参与 – 资产证券化品种的创新 – 税收改革的支持
信用评级 （Credit Rating）
发售证券 （Security Issues）
向发起人支付价款 Payment to Sponsor
管理资产池 （Pool Management）
清偿证券 （Liquidation）
•资产证券化
•3
资产证券化示意图
专门服务机构 (Service)
信托机构 (Trust)
•资产证券化
•5
特别目的机构
• 定义
– 专门为资产证券化而设立的一个特殊实体，用以隔离证 券化资产与原始权益人。
• 特点
– 债务限制 – 设立独立董事 – 保持分立性 – 满足禁止要求 – 基于税收考虑
•资产证券化
•6
资产出售与信用
• 资产的真实出售
– 资产的所有权由原始权益人出售给SPV – 保证了原始权益人不被追索 – 降低了原始权益人的资产负债比率
– 收取债务人每月偿还的本息 – 将收集的现金存入SPV的账户 – 对债务人履行协议的情况进行监督 – 管理相关的税务和保险事宜 – 在出现违约时实施补救措施
• 清偿债券
– 还本付息结束以后，剩余资产将返还给发起人
•资产证券化
•8
第三节 资产证券化的原理
• 基础资产的现金流分析 • 资产重组原理 • 风险隔离原理 • 信用增级原理
资产证券化(ABS)PPT课件
中国证监会
银监会
交易所/基金业协会
贷款银行
10个工作日 交易所大宗交易 券商、基金、保险
1-2个月 无 无
较低
较高
各类企业
无净资产比例限制，根据未来现 金流贴现
各类企业 受企业存贷比限制
限制较少
受国家政策及银行监管
规模及评级不受主体信用及偿债 能力的限制； 符合一定条件下可出表，不增加 负债率； 审核速度快；
借：银行存款 贷：长期应付款
对财务比率的主要影响
资产负债率
1. 收到募集资金时资产负债率基本不变；1. 收到募集资金时资产负债总额同时增加，从而 资产负债率增加；
2. 将募集资金归还债务时，资产负债总额同时降 低，资产负债率有所下降；
流动比率/速动比率 总资产收益率/总资产周转率
1. 收到募集资金时有所增加； 2. 将募集资金归还流动负债时变化不大； 3. 将募集资金归还非流动负债时下降至初始水平（假定其他流动资产和流动负债不变的情况
分期乐1号资
方正保理一期资产支持专项计划
汇富武汉住房公积金贷款资产支持专项计划
.
7
基础资产主要类型
——不动产财产或不动产收益权
企业
商业物业（写字 楼、大型商超）
工业园区
地产公司
持有物业的企业
基础资产
租金收入
租金收入
保障房 基金份额/项目公司股权 (类REITS)
典型项目
长安一号资产支持专项计划
重庆西永微电子产业园区租赁债权资产支持专 项计划 扬州保障房信托受益权资产支持专项计划 招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划 海航浦发大厦资产支持专项计划
资产支持票据（ABN）
据了解，交易商协会对《银行间市场非金融企业资产支持票据指引（2015年 版）》正在征求意见。
资产证券化解析ppt课件
• 美国GSE支持证券投 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 -
国外 个人养老金 MREITs
货币当局 货币市场基金
存款机构 公募基金
工、商业模式。
银行贷款 发行债券 发行股票
8
1
二、资产（证三券）化资的概产念的和证认券识 化
资产证券化重点在资产负债表的左边，把企业资产负债表左边的应收账款出售进行 融资。以信托为主体，在设立的第一天就明确信托的终止日期，为结构金融(Structured finance)：
9
1
二、资产证券化的概念和认识
资产证券化解析
1
一、资产证券化发展与利率市场化、人民币国际化的关系 二、资产证券化的概念和认识 三、证券化的好处与会计处理方式 四、资产证券化与金融危机 五、资产证券化成功的因素（硬技术、市场、软环境建设） 六、合并报表初步探讨 七、资产证券化业务模式
一、资产（证券一化）发资展产与利证率券市化场与化存、人贷民款币利国率际化管的制关松系绑密切相关
1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
2
1
一、资产（证二券化）发资展产与证利券率市化场与化美、元人民的币国国际际化化密的关切系相关
除了货币市场基金，资产证券化在美国大放异彩也与美元的国际化密不可分。20世 纪80年代开始，美国经常账户出现持续逆差，大量美元通过贸易结算流向世界，但是由 于美元的国际货币职能，流出的美元部分又通过投资美国金融市场回流。以海外机构和 个人持有GSE支持证券规模为例，1976年仅为20亿美元，2006年为12636亿美元。海外资 金的亲睐始终是美国证券化市场的极大动力。
现代金融市场学之抵押和资产证券化市场 (ppt 35页)
第二节 抵押支持证券
抵押支持证券的分类
根据对利息、计划偿还本金、提前偿付本金(prepay ment)的处理方法不同，抵押支持证券可以分成三类：
• 抵押过手证券(mortgage pass—through securitie s)、
• 抵押担保债券(collateralized mortgage obligatio ns，简记为CMO)
发起人对证券化的资产分离打包（组建资产池）出售 给发行人；
发行人（SPV）对证券化资产组建资产池并以此为基 础资产发行证券；
发行人向相关机构申请信用增级和信用评级； 发行人选择承销商发售证券； 委托相关机构管理现金流、进行证券登记、向投资者
发放证券本金和利息等方面工作。
第一节 资产证券化概述
所有的投资者获得相同的收益率，并承担相同的提 前偿付风险。
第二节 抵押支持证券
抵押过手证券的构建流程及现金流模式
第二节 抵押支持证券
抵押担保证券
抵押担保证券就将投资者分为不同的类别，并开发 出一套规则以决定不同类别的投资者是如何获得本 金的 Nhomakorabea付证券。
为了满足不同投资者的风险偏好，抵押贷款产生的 现金流可以被重新分配从而使提前偿付风险也得到 重新分配，形成了一系列不同期限、不同息票率、 不同风险程度的投资序列(tranches)。
• 除抵押贷款支持证券以外，其他证券统称为资产支持证 券(asset—backed securities，ABS)。具体又可分为 规则现金流结构和不规则现金流结构两种类型。
第一节 资产证券化概述
资产证券化的分类
根据证券偿付结构的不同，理论上又把资产证券化可 分为过手证券（pass-through）和转付证券(pay-thro ugh)。
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2020年7月29日星期三
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第三节 住房抵押贷款支持证券市场
• 一、抵押贷款过手证券 • 二、抵押担保债务证券 • 三、可剥离抵押贷款支持债券
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一、抵押贷款过手证券
• 抵押过手证券是抵押支持证券中最简单的一种形式。 抵押过手证券是将一个或者一个以上抵押贷款集合起 来建立一个抵押池并出售该抵押池的参与凭证形成的。
• （3）技术风险，主要体现在证券化资产的选择、资产 “打包”技术以及资产支持证券的定价等风险上。
• （4）法律风险。
• （5）道德风险。
2020年7月29日星期三
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第二节 住房抵押贷款市场
• 一、住房抵押贷款的发放 • 二、住房抵押贷款的分类
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一、抵押贷款过手证券
• 非机构的抵押贷款支持是指由除了政府国民抵押贷款协 会、房地美、房利美3家之外机构发行的MBS。由下列 渠道机构发行：（1）商业银行（例如花旗集团的花旗抵 押贷款机构）；（2）投资银行；（3）与商业银行和投 资银行都不相关的机构（如全国金融公司）。
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三、资产证券化的风险
资产证券化所发行的债券，其风险与定价不仅具有一般 债券的基本特征，同时它还具有资产支持证券的个性特点。
• （1）利率风险，是由于利率的变化而给投资者带来的机 会成本。
• （2）信用风险，产生于资产证券化这一融资方式的信用 链结构。
• 抵押过手证券的现金流取决于标的抵押贷款的现金流， 这些现金流包括每月规定的还款额和提前偿付本金。 每月由抵押池产生的这些现金流扣除一定费用后再按 比例“过手”给证券持有人。由于抵押贷款人始终具 有提前偿付的动机，因此抵押过手证券存在着提前偿 付风险。
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一、资产证券化的定义及其特征
（二）资产证券化的特征
• （1）资产证券化的基础资产主要是贷款、应收帐款等 具有可预计的未来现金流的资产。
• 2）资产证券化是一种结构化的过程，将贷款、应收帐 款重组组合、打包并以证券的形式出售。
• （3）资产证券化可实现再融资和将资产移出表外的目 的，也是利用资本市场对资产收益和风险进行重新分 配，是对既有资源的重新配置，使参与证券化的各方 都从中收益。
金融市场课件第八章 抵押与资产证券化
学习目的
1. 了解资产证券化的含义及特征 2. 理解住房抵押贷款市场 3. 掌握资产支持证券的定义与分类
2020年7月29日星期三
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章节分布
第一节 资产证券化
抵
押 与
第二节 住房抵押贷款市场
资
产
证
第三节 住房抵押贷款支持证券市场
券
化
第四节 资产支持证券市场
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一、住房抵押贷款的发放
（三）利率种类 • 抵押贷款的贷款利率，即借款人同意支付的利率，可以
是固定的，也可以是可变的。如果是固定利率的抵押贷 款（fixed-rate mortgage, FRM），利率在贷款合同签署 之日确定，在整个贷款期间都不再改变。 （四）分期还款种类 • 每个月的贷款本金归还金额称为分期还款额 （amortization）。传统上，FRM和ARM都是完全分期 还款贷款（fully amortizing loans）。
• 狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券 化资产种类的不同，可分为抵押贷款支持的证券化 （mortgage-backed secu-rities, MBS）和资产支持的证 券化（asset-backed secu-rities, ABS）。
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• （4）资产证券化可提高资产的流动性，将原先难以兑 现的资产转换为可流动的证券。
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二、资产证券化的一般程序
资产证券化的基本过程包括资产池的组建，交易结构的 安排和资产支持证券的发行，以及发行后管理等环节。 • （1）重组现金流，构造证券化资产。 • （2）组建特设信托机构，实现真实出售，达到破产隔离。 • （3）完善交易结构，进行信用增级。 • （4）资产证券化的信用评级。 • （5）安排证券销售，向发起人支付。 • （6）挂牌上市交易及到期支付。
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回主目录 返可以根据以下特征，划分为不同的种类： 留置权状态；信贷分类；利率种类；分期还款种类；信贷 担保；贷款余额；提前还款与提前还款罚金。 （一）留置权状态 • 抵押贷款的留置权状态是指，当债务人违约需要出卖物
业淸偿债务时，某抵押贷款的清偿顺序：如果某抵押贷 款有第一留置权，其贷款人就有第一受偿权。 （二）信贷分类 • 信贷分类而言，优级贷款是指借款人具有良好信用质量 的贷款，包括借款人有稳定的职业，良好的信用记录， 不需要减低其信用质量即可保证充足的还款收入来源， 对于所涉交易房产有足够的投入。
2020年7月29日星期三
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一、住房抵押贷款的发放
（五）信货担保 • 抵押贷款可以基于其是否获得由联邦政府、GSE或私人
渠道机构提供的相关的信贷担保而分类。 （六）货款余额 • 对于贷款和由房利美和房地美担保的贷款，我们有贷款
余额的限制。1- 4户家庭的住宅的最高贷款金额每年都 会变化，变化的根据是由联邦住房金融局公布的平均住 房价格（包括新建和原有住房)的变化率。这些贷款限额 被称为一致限额，对于房利美和房地美同样适用，因为 它们有由同样的法规规定。超过一致限额的贷款称为超 额贷款。
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第一节 资产证券化
• 一、资产证券化的定义及其特征 • 二、资产证券化的一般程序
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一、资产证券化的定义及其特征
（一）基本定义
• 广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券 资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类： 1、实体资产证券化；2、信贷资产证券化；3、证券资 产证券化；4、现金资产证券化。