20130308华远华中心T1写字楼思路沟通
华远华中心专题——策源
市委、市政府
项目位于项目位于政府重点打造的南湖 新城片区的湘江中路解放西路至西湖路段， 正对橘子洲心，占据25公里湘江长沙段最 核心的一公里江景；
五一商圈、黄兴路商圈及太平街、解放 西路、化龙池酒吧娱乐圈围绕项目周边；
岳麓山国家风
解放西 路娱乐 圈 五一商圈
位于长沙古城发源地，坡子街、贾宜故 居、太平街、杜甫江阁、天心阁环绕左右。 区位价值优势明显，城市商业中心
时尚ART DECO风格
浪漫雅致新古典风格
产品户型
整体点评： 该户型位于项目一期临江1A栋超高层住宅的西 北角，正对湘江江景； 该户型西面正对湘江，景观资源绝佳，北面朝 向项目外部，南面只能看到部分江景； 该户型景观位置绝佳，但是北面面朝项目外部 的商业中心区，外部噪音及灰尘污染较大； 户型点评： 优点： 1、大角度转角观景窗，一线江景尽收眼底； 2、多套件设计，私密性更强，居住舒适； 3、南北通透设计，通风采光良好； 4、独立工人套房设计，功能分区更合理； 缺点： 1、客厅部分空间被客房占用，稍显拥挤， 不够气派； 2、入户处的客房开窗位置设计不佳，采光通风 受限； 3、主、次卧室形成门冲，私密性欠佳； 4、入户区域过道拥挤，易有压抑之感，不够大 气。
景名胜区
南 湖 新 城
黄兴路 化龙池商圈 酒吧娱 乐圈
ห้องสมุดไป่ตู้城市商业中心
整体规划
关键词：南北两区、北区五期开发、8栋超高层建筑
项目总占地约235亩，以人 民西路为界，分为南、北区；
其中北区总用地面积约107 亩，总建筑面积逾80万平米， 由数幢百米摩天建筑群组成；
南区规划总占地约128亩， 总建筑面积超过20万平米， 打造成长沙近代民俗风情商业 建筑群； 各物业建筑面积：商业 185500㎡，酒店42000㎡， 写字楼131500㎡，住宅 290000㎡，地下总建筑面积 196000㎡。
红鹤沟通机构
“实践生活意义的空间，让城市更美好”
——总顾问 易介中
“通过最优化组合，实现价值最大化”
——董事总经理 王鹏
百年显贵和隐秘阶层今日在此延续 深入挖掘地理文脉价值
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NAME OF THE BEST
豪宅符号价值最大化：裘马都
机场高速路边的“国门”物业
案名为其注入中华贵族血统符号 “符号价值”为业界地产命名标定高度
“把各个专业组织在一起,和有雄心的发展商一道,
销售我们所创造的价值”
红鹤经纪；
将凭借红鹤全产业链实现产品、营销代理、广告推广三
——总经理 甄勇
个板块互动的整合互动优势，为客户创造新的价值。
OUR STRUCTURE
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相互成就的合作伙伴
客户
年份 服务项目
首创集团：1998 禧瑞都、北京国际中心、雪梨澳乡、盛世嘉园、阳春光华家园
◎“2005广告人·中国峰会·案例奖”之品牌推广类金奖（卡尔生活馆）、全案推广类银奖（CLASS） ◎“2005北京地产年度风云榜十大金牌广告公司” ◎“2005全国报纸优秀广告奖广州日报杯”之房地产类银奖（融科·橄榄城） ◎“2006北京地产年度风云榜十大金牌广告公司”
◎“2006《楼市》年度最佳广告公司”
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OUR COURSE
最新中国所有200米以上高楼大集合(共862栋)(2015年4月版本)
中国200加大集合。
（2015年4月最新版）苏州中南中心，137层729米（檐口高度598米总高度为729米），在建武汉绿地中心，125层636米，在建3层顶摸安装完毕深圳平安国际金融中心，118层555.5、？、？米，封顶上海中心大厦，125层580、632、632米，建成天津高银117大厦，117层597米，核心筒第110次顶升完成105层约519.95米+顶模内层广州周大福中心，111层532米（23、40、56、67、79、92层为避难层），建成天津周大福金融中心（滨海靠近泰达msd），97层530米，在建超快顶摸安装完毕北京（中国尊）中信大厦，108层528米，在建超快顶摸安装完毕大连绿地中心，108层518米（514.6米？），在建台北101大厦天线楼，101层449.2、？、509米，建成上海环球金融中心，101层492、492、492米，建成香港环球贸易广场，108层474、484、484米，建成天津富力广东大厦，93层480米主体439米，在建快顶摸安装完毕成都绿地中心，468米，在建重庆嘉陵帆影国际经贸中心，103层468米，在建约5层武汉天地A1（A228层156米A334层186米），69层375、450米，在建约5层长沙九龙仓，主楼95层452米副楼315米层高很高层6层，在建约30层苏州九龙仓，92层450米底部层高很高层2层到斜叉层15层，第41次顶升在建39层快南京绿地广场紫峰大厦，89层316.6、389、450米，建成南宁华润中心，445米，在建深圳京基金融中心，100层427.33、441.8、441.8米，建成广州国际金融中心，103层440.75米（441.75米为早期数据），建成武汉中心，88层438米核心筒410.7米包含斜叉是47层63层,预计4.16日封顶（对应首尔）东莞国贸中心（位于289旁边副楼260米+195米+100米2栋），428米，在建基坑上海金茂大厦，88层420.53米，建成香港国际金融中心二期，88层412米，建成贵阳花果园改造双子塔1, 67层335、？、406米斜叉下共7层到层高很高层22、37层52层,在建约59层贵阳花果园改造双子塔2, 67层335、？、406米，在建深圳华润总部，66层392.5米（400、270、172、150米），在建约10层广州中信广场，80层296.88、321.9、391.1米，建成深圳深业科之谷主楼，79层388.35米，在建基坑深圳地王大厦，69层298.09、324.8、383.95米（主体324.8米），建成大连裕景中心1号楼，80层383.45米，建成南宁龙光世纪大厦，81层383米到层高很高层5层（加高到400米？），在建约30层深圳中心，77层380米，在建1层快高雄85大楼，85层341、347.5、378米，建成香港中环广场，78层299、309、373.9米，建成大连国贸中心，86层369.6米包含斜叉层是7层和23层和39层55层，在建约70层香港中国银行大厦，70层288.34、315.4、367.40米，建成广州广晟国际大厦，60层264.7、312、360米，建成苏州绿地中心，77层358米，在建基坑深圳赛格广场，72层291.6、291.6、355.8米，建成沈阳恒隆市府广场西塔，350.6米68层到斜叉层为60层核心筒高309.2？308.95米，封顶深圳汉京金融中心，350米61层，在建基坑长沙世茂广场，67层347米副楼32层150米，在建香港中环中心，73层275、292、346米，建成镇江苏宁广场东塔，77层341.35米，在建约26层厦门国际中心，81层339.88米，在建约层。
华远云玺个案分析
华远云玺个案调研华远华中心北区，总占地约235亩，建面约85万方，集公寓、豪宅、写字楼、购物中心、酒店等业态于一体。
项目北区分五期开发。
●一期由两栋大平层和约2万平米裙楼商业组成；●二期由LOFT（复式）公寓及裙楼商业组成；●三期由1栋公寓及3栋大平层组成；●四期为写字楼，三期和四期商业裙楼为海信广场；●五期由1栋写字楼、裙楼商业组成。
北区总平图楼栋高度层高层数面积段总套数商业交付标准交付时间对外报价备注南塔974.5米2038-176㎡226B0-F5层精装2019年年底均价25000元/㎡1.14-15层为连廊，链接南北塔2.北塔：7/18层为避难层3.部分户型带露台4.精装标准3000元/㎡5.部分户型天然气入户6.公摊率约35%7.物业费未定北塔1272740-219㎡374毛坯2018年年底价格略低于南塔约24500元/㎡二期平面图北塔南塔B0-F5为商业户型配比：产品面积段覆盖广，38-219㎡，主力面积段以50-70㎡为主面积段（㎡）户数占比50以下33 5.50%50-6015325.50%60-7012120.17%70-807512.50%80-1009015.00%100-1206310.50%120以上6510.83%合计600100.00%注：由于华远云玺公寓在设计上追求独特性，导致其户型面积不规则，因此按面积段统计空中连廊在南塔与北塔14、15楼中间处通过连廊链接，将连廊空间打造为空中图书馆，空间挑高9米，地面为玻璃栈道，可环看四周。
未来在二期五楼屋顶，通过健身房、洗衣房、二手物品交换中心、面包店、会客厅等公共配套打造，提升项目附加值与卖点健身房洗衣房二手物品交换面包店注：营销中心实景展示图南塔：57㎡（三房）、89㎡（四房）南塔为精装交付，主打居家，样板间为现代简约风格，暖色调为主，主要针对年轻客群。
57㎡（三房）89㎡（四房）北塔52㎡摄影工作室83㎡录音工作室北塔为毛坯公寓，定位为商务办公公寓，三个样板间以摄影、录音、模特个人工作室为主题打造。
【销售】新华地美·华兴府沙盘销讲说辞
【销售】新华地美·华兴府沙盘销讲说辞五：项目沙盘项目基本情况【说辞】“您这边请，我给您详细介绍一下我们的项目沙盘”规划设计：这边是我们的项目沙盘，方位是上北下南，左西右东，（站在南边讲解）目前售楼部就在这个位置；（激光笔指出）项目南侧为长江路，东侧为富康路，北侧为河湖路，主大门位于长江路，次大门位于富康路。
项目总占地约70亩，总建筑面积约10万㎡，规划户数829户，定位低密宜居社区，容积率为2.49，小区由12栋小高层组成，以中式传统建筑精髓融入现代简约风格，整体规划以“一环，两脉，三进堂”呈现。
一环：“围合式”布局，体现了平安健康"院和宁，家和兴"是数千年文化沉淀的情结，亦是藏风聚气的顶级风水格局；两脉：以路脉，水脉，两脉分割社区，将中国传统疏、密、隔、透融入其中，把握空间节奏，开合有序，进退自如；以风水脉络塑造风水宝地寓意仕途、财运双旺；三进堂：恢宏前堂呈府邸之势，典雅中堂-水境方显尊贵，私享静谧后院-园林生活，体现“中正平和”的东方哲学思想；此外，强调一下，社区规划的“四高三分离”：“四高”：指40%超高绿化率，84%超高得房率，层高3米，以及最高70米楼间距，低密、舒适、超高得房率及立体空间感，以近乎洋房高端品质，让您的生活更加从容；“三分离”指颠覆传统意义的人车分流，提出行人、机动车、非机动车分离的理念，出入口位于富康路（激光笔指出）商丘首创阳光生态地下停车位，阳光、花香、悦目，告别传统停车位，车位配比达到1:1以上，满足社区所有业主的停车需求；景观规划：建筑风格建筑风格方面，我们采用新中式建筑风格，在现代主义建筑风格设计基础上，加入抽象的中式文化符号。
结合现代人简约时尚的生活特质，在建筑布局和功能结构上迎合现代人的思想和生活习惯。
通过现代材料和手法，提炼传统建筑中的元素，在传统基础上抽象和演化，外观上看不到传统建筑原来的模样，但在整体风格上，仍然保留着中式住宅的神韵和精髓，空间结构上继续遵循传统住宅的布局格式，两段式立面造型，庄严大气，筛选最适合中原气候的石材，楼体底部采用石材干挂凸显庄重与美感，中间段采用比真石漆造价要高一倍的仿花岗岩外墙漆，整体造型挺拔庄严，更具特色与品质，不仅提高了建筑长久美感、安全性和耐久性，更让建筑留存于岁月和风雨之上，历久弥新。
凯德华soho谈客十大步骤
一:开场白目的: 对于商务复合体，炒投资应以亲情化理性谈客为主，所以应让客户在三分钟内放松下来，和自己成为朋友，一起来探讨房子，帮其挑选房子。
方法: (1)主动热情，拉近关系;(2)真诚赞美，让客户心情愉快。
(3)初步洗脑，随时制造一种紧迫感。
（4）开场白初步渗透性的摸底，和客户聊天，聊出我们所需的信息。
（5）用信心和热情打动客户。
赞美拉关系:（1）赞美要发自内心，贴切，不能过于夸大，要善于捕捉客户身上的闪光点。
例：A夫妇一起来，可通过丈夫赞美妻子“大哥真是好福气啊，嫂子这么漂亮，一看就知道是个贤内助。
所以你才能事业成功啊”，反之也可通过妻子赞美丈夫。
B一家来带小孩的，一定要赞美孩子。
（现在社会的家庭，一般都以孩子为中心，都宠孩子，所以可以对孩子表现出喜爱，夸赞其可爱、聪明，活泼，长得像父母，个子高，皮肤白，眼睛大等等）。
C、带老人来的，要夸孩子孝顺，老人有福气.D自己来的,男士：应赞美有家庭责任心，事业成功，成熟稳重，有气质，有风度等;女士：应赞美年轻，漂亮，发型，身材，服饰，五官声音，首饰，包，鞋等等。
（2）一定注意A、赞美时逢人减岁，遇物增钱；B、年轻男士一定要把握赞美女性的尺度；C、应因人而异，因时因地而异；D、一定要出自真诚，用眼神，表情，语调来表现。
E、留意客户的同时，也应第一时间把自己的最佳形象留给客户，让客户接受自己，才可能接受自己的产品，所以应时刻面带微笑，口齿清晰，动作麻利，主动大方，让人有亲切感。
初次摸底，洗脑和造势:摸底贯穿在赞美声中，以房子为诱饵，初次摸出客户的身份、现在的居住情况、工作单位以及个人喜好等，为沙盘介绍及房源包装奠定基础。
让客户知道来凯德华SOHO看房子的客户都是有品味有眼光的人，且买房子除了消费也是一种投资行为；语言示范:您好！大哥，我叫----(双手向客户递上名片)，非常高兴认识你啊。
大哥，看你这么面熟啊，是不是以前来过啊。
天气挺热的，秘书，给大哥倒杯水吧。
厦门华论项目写字楼增值超值服务(尹)
厦门华论写字楼项目的创新管理和增值服务随着写字楼客户需求的不断提高，政府、社会对写字楼角色的期望越来越高以及写字楼自身发展的需要，写字楼管理和服务也必须要不断创新、不断提升。
写字楼的管理服务创新要从劳动密集型向管理技术型、从对物业的管理向不断满足人的需求、从物业管理区域资源提供向整合社会服务资源、从简单的管理手段向充分借用现代科技手段四个方向转变。
写字楼的创新管理和增值服务写字楼的创新管理是指物业管理企业根据写字楼环境条件的变化，特别是客户需求的改变，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不断改进创新，提升写字楼的管理水平和最大程度满足客户需求。
物业管理企业可以从管理体制、设备管理、安全防范、秩序管理、管理流程、电脑化管理等方面实行写字楼管理创新。
所谓增值服务，是指物业管理企业利用各种管理方式和管理手段，提供多种物业管理服务项目及衍生性服务项目，特别是特色化的管理项目，达到或超越合同约定的服务质量要求，从而使物业增值的一种服务方式。
具体指：其一，物业管理企业通过各种服务举措，改进完善写字楼的“软件”，使之深受追捧而提升价值；其二，要让客户对物业管理企业所提供的大厦服务感到物有所值，物超所值；其三，物业管理者要向客户提供有“含金量”的附加值服务，即有偿服务一、一站式服务流程创新——简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是物业管理企业制度创新的关键。
例如：实行一站式服务：使客户在一个部门办理完入住、装修、维修等全部手续；实行一单式维修：服务窗口出单，工程部门凭单维修，客户凭单验收、财务凭单收费；实行一次式上门：物业管理企业上门帮助客户完成入住、搬离等手续。
二、针对工程方面的增值服务设备管理创新——节能环保、自动化设备管理是写字楼管理的重点。
对设备管理，传统习惯是通过操作、保养、维修，达到延长设备使用寿命的目的。
而近年的设备管理在此基础上更提出了节能、环保等新要求，要求物业管理企业不断采用新技术，为客户增效节能。
20184.9华远华时代简介(2)
华远华时代简介1、华远华时代基本情况项目区位：华远华时代位于开福区，芙蓉中路与德雅路交汇处，地处芙蓉路金融生态区的核心位置，拥有金融产业基础优势以及未来规划优势。
项目配套：交通便利，16条公交线路在项目西侧通过，紧邻鸭子铺过江隧道（规划），零距离接驳地铁6号线，同时距地铁1号线文昌阁站约800米；毗邻烈士公园，高处拥有湘江、浏阳河风光带景观视角；周边医疗、教育、商业配套完善，业态丰富，档次高端，泊富国际ICITY美好生活中心、华创·光华里步行街和翡丽购物中心、CFC 富兴时代等大型商业购物中心均已醇熟兑现。
项目基本情况介绍：项目西临城市级主干道芙蓉中路，北临市级主干道德雅路，项目建设用地面积约1.9万㎡，容积率9.0，总建筑面积约28.3万㎡，项目由2栋超高层LOFT公寓、1栋高层平层公寓、约0.6万㎡的地铁商业和约1.8万㎡的社区配套商业组成，地下停车场共设置四层。
其中LOFT公寓建筑面积约15.6万㎡，平层公寓建筑面积约3.1万㎡。
项目公寓总规划户数约为3381户。
A栋（临芙蓉路）：为超高层LOFT公寓，总建筑面积约83728㎡，共计55层，建筑高度约249.8米（加幕墙高度约262米），规划户数1316户。
地下4层为车库，1-3F为裙楼商业，主体塔楼分为低、中、高区，4F为架空层，局部区域作为入户大堂。
低区5-21层，中区23-32层，高区34-55层，其中11 、22、33、44层为避难层。
配备14部客梯(低区5台，中区4台，高区5台），1部消防梯，梯户比为15梯28户。
LOFT产品面积段约为40-89㎡（户型：A户型约89㎡；B户型约68㎡；C 户型约40㎡；C1户型约55㎡；C2户型约43㎡；D户型约51㎡）。
B栋（临德雅路）：为超高层LOFT公寓，总建筑面积约84097㎡，共计55层，建筑高度约249.8米，（加幕墙高度约262米），规划户数1316户。
地下4层为车库，1-3F为裙楼商业，主体塔楼分为低、中、高区，4F为架空层，局部区域作为入户大堂。
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韶 山 路 沿 线
湘江路沿线
依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表
韶山路沿线
城市主干道路，配套完善 目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的办公项目，这 些项目主要延城市主干道路或沿江分布； 区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此 交汇，地段认可度极高； 本案距中心版块直线距离约6公里，相对较远。
写字楼价格走势：
长沙市场与上海、杭州等城市不同，没有出现办公与住宅价格“倒挂”现象；办公产品
一般比同区的住宅产品贵20%~30%；从两类产品价格走势上看，基本保持同步增长。
典型写字楼投资回报分析——从市场调研来看，目前长沙主要写字楼售价约为12000-20000元/㎡， 租金约为80元㎡/月，投资回报率约为6%,芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是
75-100元/㎡/月 毛坯，公共部分装修 自身配备：圣瑞吉斯酒店，W酒店，10万方国际名 品商场 外部配备有：华雅华天酒店、省网球馆、省游泳跳 水馆、一馆三中心等
运达中央广场：
项目1-4层为商业，5-7层为餐饮娱乐区域，8层为功能转换层，9-42层为写字楼，43-63层为圣瑞吉斯 酒店。地铁2号线长沙大道站与运达地下车库无缝对接.项目共3000个车位，商住区共享，面积车位比为
单元分隔，1740平米每层；8-19层为中等隔间123296㎡，21-48层为大隔间207-445㎡
层高 3.8米，净高 3.5米 每栋48层，写字楼共77层 整层销售，部分可拆分为120-450㎡，5-8户销售
售价范围
租金收益 交房标准 配套设施
1.5-1.6万元/平米
75-80元/平/月 毛坯，公共部分装修 外部配套：临近五一广场的繁华地段，外部配套不言而 喻。丰富的江景自然资源 自身配套：20万㎡的超大购物广场，五星级酒店等.
市府板块
依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成
市府版块
省府板块
依托省政府新址南迁形成
中心版块
武广版块
依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区
岳麓版块
武广版块
岳麓版块
依托市政府及山水资源而开发的新兴区域 长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心 板块； 市府版块与省府版块目前已经有办公项目开发，但尚未 正式入驻； 岳麓版块与武广版块目前仅停留在概念阶段，尚未有办 公项目开发；
开福万达广场：
产品情况 项目写字楼分南北两栋，其中：每栋48层，含6层为商业综合体，开发商自持7层，其他77层对外出 售。商业、酒店、写字楼共用1400个车位，面积车位比为280:1；项目自身每栋14台电梯，30层以下 为上海三菱电梯，30层以上为日本进口三菱电梯。外立面为low-E中空玻璃幕墙，中央新风系统等
配套设施
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泊富国际广场：
写字楼49层，单层面积约2000㎡，配20台电梯，如拆分南北向差价约1000元，其中，39-49层为开发 产品情况 商自持物业；采用VRV计量式中央空调，现浇楼板，层高4m，净高2.9m；地下4层，负一层为室内步行 街，负二层为超市，负三四层为地下车库，车位1550个，所有物业共享，面积车位比为194:1 项目开发商为湖南泊富地产发展有限公司，市场消化多由湖南出版投资控股集团有限公司内部客户，购 买的客户多以金融证券类的居多。 毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，交通优势明显； 项目小结 超10万的商业面积，支撑写字楼的配套，提升写字楼的价值点； 特设VIP通道电梯，为企业高层服务，凸显写字楼高端品质；
长沙写字楼市场小结：
写字楼市场发趋于成熟，且呈现中心城区向四周扩散趋势， 中心城区办公物业仍占有比较优势 住宅市场深受政策影响情况下，加上长沙整体办公市场需 求空间大，办公物业投资价值凸显 写字楼的溢价能力大幅超过住宅平均水平，售价与租金水 平整体呈大幅上扬趋势
Part 2
长沙写字楼市场竞争分析
2012
建发：约6.0万㎡
泊富：约9万㎡ 华晨：约4万㎡ 华尔街中心:约5万㎡ 万达:剩余22万㎡ 绿地：约5万㎡ 德思勤：约50万㎡ 北辰：约30万㎡
2013
2014
2015
2016
开福万达广场：
总建面 101.83万㎡
写字楼面积
商业面积 楼面格局 标准层高 物业高度 销售方式
13.4万㎡
20万㎡
销售价格及租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观
运达广场 售价（元/㎡) 租金（元/㎡月） 20000 130
亚大时代 15000 78
中天广场 16000 90
中隆国际 16000 77.7
华侨国际 14000 84
顺天财富中心 华晨.双帆国际 12000 54 15000 75
典型写字楼售价租金走势——长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年 长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年 的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%
综合竞 争力
定位 规划
省府新区商务 中心
地铁 城市轻轨 城市快速干道 商业和商务经 济 政府产业经济 文化产业 省府为龙头的 行政机关配套、 生活和市政配 套设施完善
湖南金融商务 中心
南北交通主干 道
湖南金融商务 中心
南北交通主干 道
湖南金融商务 中心
数条地铁交汇 城市主干道 零售业 商务和商业经 济 娱乐、餐饮休 闲业 配套十分成熟
•
本案位置
•
•
写字楼市场走势：
办公市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙办公市场全年成交
均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是
11年长沙办公市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙办公市场的半壁江山，而排名 第二的铭誉大厦成交量仅有2方；
产品情况
200:1. 写字楼内部：5A智能化，VRV中央空调，新风系统，中空LOW-E玻璃幕墙，共10台日本三菱客梯（6台 专供写字楼，4台专供酒店）
项目客户分析
客户一半是其内部资源，其中大半部分来自运达喜来登的老业主，并未做其他推广，品牌效应也是其得
到良好去化的前提。 运达中央广场，引进全球顶尖的圣瑞吉斯大酒店和颇具时尚前卫的W酒店，奠定了项目的高端形象品质；
• 地下4层停车，按照200㎡办公面积配1.2个车位设置；
• T1办公1区电梯4m/s, T1办公2区电梯6m/s, T1办公3、4区 电梯8m/s
T1号楼平面优势：
• 写字楼外幕墙距核心筒约11.5米，为国际5A级写字楼 常用距离； • 空间使用率高，且在整个办公区域中间无柱； • 平面方正且景观面最大化；
• 省府版块 • •
长沙写字楼市场版块划分
板块 省府CBD ★★★★ 省府CBD 武广新城 ★★★ 高铁新城 重点建设项目 芙蓉中路 ★★★★ 中心CBD 韶山路 ★★★★ 中心CBD 滨江新城 ★★★ 复合型新都会 中心 中央商务区 三纵九横道路 网络地铁 城轨 商业和商务经 济 休闲和居住新 城 五一广场 ★★★★★ 中心CBD 湘江大道 ★★★ 绿色生态区 商业休闲中心 湘江大道 过江隧道 地铁 城轨 休闲旅游观光 产业 部分商业配套
• 架空地板，满足客户弹性办公空间布置。
项目概况
长沙写字楼市场调研 近期策略
Part 1
长沙写字楼整体市场
写字楼发展历程：
初级阶段
时 间 1993-1997年 企业数量快速增长， 对写字楼的需求量增 加；
发展阶段
1998-2000年 市场初步启动； 97年受宏观经济影响， 经历了一次更替与淘 汰的过程；
项目客户分析
从总体而言，项目客户一半以上为长沙本地客户群，其中以从事金融证券，名企老板等客户资源为多 数。另外在株洲、湘潭等地进行的产品推介会也为其带来了部分有效客群。由于其自身的品牌效应， 和万达覆盖的全国的客户资源，使其得到很好的去化。这一点在购物广场以先预定后建设的方面可以 看出 知名品牌打造知名项目，万达享有天时、地利与人和；8月，甲A级写字楼的强势入市，10月1#、4# 江景豪宅的重拳推出都牵动着长沙的心。 “万达广场——城市中心”这一理念是万达走过全国50余座城市留下的座右铭；万达正以其独有的姿 态改变着这块土地。 万达广场的成功同时不仅表明长沙豪宅市场潜力巨大，而且表明豪华和高端以成为未来的市场走向。 万达在长沙不单单是卖出了房子，同时也卖出了万达的品牌，塑造了一个引领市场的万达人
项目小结
运达中央广场：
发展商 总建面 写字楼面积 商业面积 楼面格局 标准层高 物业高度 销售方式 湖南运达房地产开发有限公司 60万㎡ 5.44万㎡ 10万㎡ 单元分隔，2000㎡每层 层高3.6米，净高2.7米 写字楼共34层 整层销售和半层销售方式
售价范围
租金收益 交房标准 配套设施
15000-22000元/㎡首付一成起，24个月免供
交通
双铁 机场高速
产业
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
商业和商务经 济 休闲和居住新 城
商业和商务经 济
商业和商务经 济 专业市场为主 导
配套
未成熟
配套完善
配套设施基本 完善
未成熟
生活配套相对 完善
长沙写字楼市场版块划分（中心区）
五一路沿线
长沙传统中心，以五一广场为核心
湘 江 路 沿 线
芙蓉路沿线
城市主干道，配套成熟完善
五一路沿线 芙 蓉 路 沿 线
物业高度
销售方式 售价范围 租金收益 交房标准
228米，49层
整层销售 预计15000-20000元/㎡ 75-85元/㎡/月 毛坯，公共部分精装 项目汇聚周边40万人口的强大消费能量， 根据长沙市未来5-10年规划，项目处于四大商务区—— 河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融街、新河三角 洲的中心。 自身配备有10万方商业（高端购物中心，情景商业街区。