商业运营项目收益测算模板说明及示例-房地产-
商业综合体项目投资收益测算模板 (一)
商业综合体项目投资收益测算模板 (一)商业综合体项目投资收益测算模板是商业项目投资的一种科学方法，对于商业综合体项目的重要性不可忽视。
下面将从模板的构成及其使用方法两方面进行详细介绍。
一、模板构成1. 政策法规：政策法规对商业项目发展的影响不容忽视，包括国家、地方的法律政策和市场环境状况等。
2. 投资计划：投资计划是商业综合体项目中非常关键的部分，包括资金投入、开发周期、盈利预期等。
3. 市场调研：市场调研是商业项目投资成功的关键，市场调研内容包括商业综合体项目的核心业态、经济发展情况、竞争情况等。
4. 经营预算：经营预算是商业综合体项目运营时所需的预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 财务分析：财务分析是商业综合体项目投资收益测算模板中非常重要的一部分，包括现金流量、投资回报率、会计利润等。
二、使用方法1. 定义投资目标：在商业综合体项目投资前，需要明确投资目标，例如投资回报率、投资收益、项目规模等。
根据不同的目标选择不同的投资策略。
2. 进行市场调研：进行市场调研时需要分析市场容量、竞争情况、核心业态等，获取尽可能多的市场信息。
3. 制定投资计划：在投资计划中，需要确认投资规模、盈利预期、资金使用计划、开发周期等。
在制定投资计划时，同时考虑政策法规对项目开发的影响。
4. 编制经营预算：根据投资计划，编制经营预算，包括成本预算、销售收入预算等。
5. 进行财务分析：在完成经营预算后，进行财务分析，评估商业综合体项目投资收益。
根据财务分析结果，对投资计划进行优化。
总之，在商业综合体项目投资收益测算模板中，各项指标之间存在很大的关联性，对每个指标的准确把握是项目投资成功的关键。
2020-龙湖地产XX项目收入、成本、税费、利润测算表标准模板
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33 十八、综合税负率=27+28+32
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34 十九、总纳税=12+24+31
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35 二十、企业利润=1-12-18-24-29-31
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36 二十一、利润率
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27 十一、土地增值税税负率
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28 十二、增值税及附加税负率
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29 十三、管理和销售、财务费用
XX项目总收入、成本、土增税测算表
序号
一、查账方式 1 一、收入
项目
合计 -
小计 -
总销售
毛坯
一期
一期住宅
一期商铺
二期
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
购物中心、商业街收益核算精算报告模板
xxxx国际广场项目购物中心与商业街成本收益核算表xx市xx营销策划有限公司2014-7目录1.项目界定说明 (4)1.1基本技术经济指标 (4)1.2项目进度安排 (5)2.购物中心投资收益分析 (5)2.1投资成本测算 (5)2.1.1 土地费用 (6)2.1.2 土建工程费用 (7)2.1.3 设备安装工程费用 (7)2.1.4 装饰工程 (7)2.1.5 其他费用 (7)2.1.6总投资成本 (7)2.2租金收入测算 (7)2.2.1 租金价格建议 (7)2.2.2购物中心租金收入预算 (10)2.3经营费用及税费测算 (14)2.4纯租赁模式下收益分析 (16)2.5一层临街商铺出售模式下收益分析 (17)2.5.1 销售价格建议 (17)2.5.2 一层街铺销售收入测算 (19)2.5.3 该模式下15年收益分析 (20)2.6“一层临街商铺+25%内铺”出售模式下收益分析 (21)2.6.1 销售价格建议 (21)2.6.2 “一层临街商铺+25%内铺”销售收入测算 (21)2.6.3 该模式下15年收益分析 (22)3.商业街投资收益分析 (23)3.1商业街投资成本核算 (23)3.2商业街销售利润估算表 (25)4.自营百货运营数据预测分析 (26)4.1月运营成本分析 (26)4.2月租金收益估算表 (27)4.3月销售收益预估表 (27)4.4月盈亏平衡分析表 (28)1.项目界定说明1.1基本技术经济指标项目的规划技术指标为投资收益分析中各项成本费用及收入测算的基础数据。
表1：购物中心技术经济指标1.2 项目进度安排工程建设进度直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工，组织设计是保证项目成功实施的关键，对本项目具体实施进度做以下安排：表2：项目进度安排表2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
最新购物中心运营测算
委托管理 返还收益
业主
从计算结果比较上看，当租金收益=回报客户的 金额时在第五年实现。
运营费用：是在运营中产生的各项费用支出。
商业物业管理费：在租赁经营期间商户交给商 业物业公司的物业费约为0.8元/天/㎡。
运营费用与所收的商业物业管理费基本达到收 支平衡。
前三年一共返还给购铺者的6720万
前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94折
销售。
第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上调为3元/ 平米/天。则租赁区域收益为1642.5万元
第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万
运营测算演示
可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；
10-11年返点10%，共计返款率达到92%。
测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返 款支出
总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收益一
第八年实际收益为3739万元
第八年返还业主2880万元
第八年商管公司收益859万元
第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天，上 调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域收益为 2649万元
第九年实际收益为4210万元
第九年返还业主2880万元
第九年商管公司收益1330万元
第十一年实际收益为5375万元
第十一年返还业主3200万元
第十一年商管公司收益2175万元
第一年至第 六年示意：
经营户
招租 联 营
交纳租金 及收益扣 点
项目运营收益测算表(空)(1)
可实现的代理费 0 0 0 0
备注
6名，元/人/月
除团购销售额 0
利润率 #DIV/0! #DIV/0!
【公园府邸】项目运营收益7#） 商业（S1、S3、S4、 2#3#底商） 团购面积 合计 2、项目成本 费用类别 公司办公费用分摊 细目 可分摊公司办公费用总额 分摊系数 本项目分摊费用 项目总监 销售经理 销售主管 销售助理 人员工资/月 置业顾问（6名） 策划师 策划助理（2名） 设计 资深文案 小计 项目总监 销售经理佣金 人员佣金 置业顾问 策划推广小组佣金 小计 项目日常费用 3、项目收益 项目运营周期 （2013.11起算） 可实现代 理费 成本费用 公司运营 分摊费用 人员工资 人员佣金 日常费用 实际盈利 0 0 月盈利 #DIV/0! #DIV/0! 不可预见费用/月 销售 团购 销售 团购 销售 团购 销售 团购 0 0 编制6名，元/人/月 0 费用 备注 均价 预计销售额 0 0 0 0 所得税（税 预计完成销 预计销售代 率以8.61％ 售额 理费 计） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 可实现的代理费 0 0 0 0
房地产盈利测算(模板)
总价（万元）一、开发成本1-6项之和272,688,382.662,390.291、土地成本1-1—1-3项之和81,220,449.041-1、土地出让费用地面积×80775,692,739.461-2、拆迁补偿费2,500,000.001-3、土地契税按土地出让费×4%计算3,027,709.582、前期工程费2-1—2-8项之和40,870,398.062-1、规划\施工\人防\管网设计费总建筑面积×37元/㎡4,316,500.002-2、可行性研究费30万元300,000.002-3、招投标费建安工程费×0.2%260,000.002-4、地质、文物勘察费1,099,963.842-5、开发报建费300,000.002-6、环评、防雷等270,124.712-7、配套费16,323,809.512-8、前期其他费18,000,000.003、建安工程费费3-1—3-5项之和112,782,051.003-1、住宅按900元/㎡计85,616,271.003-2、公寓按1100元/㎡计11,996,006.003-3、商铺按1200元/㎡计9,656,376.003-4、公建配套按1000元/㎡计396,880.003-5、地下室及人防按1800元/㎡计5,116,518.004、基础设施建设费4-1—4-8项之和35,845,264.724-1、供电工程总建筑面积×102元/㎡11,953,168.604-2、供水工程总建筑面积×17元/㎡2,053,936.274-3、排水工程总建筑面积×21元/㎡2,500,000.004-4、道路工程总建筑面积×26元/㎡3,100,000.004-5、环境绿化工程总建筑面积×54元/㎡6,313,000.004-6、煤气工程等总建筑面积×34元/㎡4,045,713.954-7、供暖工程总建筑面积×45元/㎡5,279,445.904-8、临时工程费600,000.005、开发期间费用5-1—5-4项之和970,219.845-1、监理费656,997.915-2、工程质量监督管理费164,249.935-3、档案咨询费125,254.005-4、配套工程质量监督费23,718.006、不可预见费1,000,000.008.77计算依据可售分摊单价（元/㎡）711.95358.26988.618.508.50***一期经济效益计算表一期技术指标说明:占地面积:86,903.26;容积率:1.35;总建筑面积:117,321.02;公建:396.88;地下室:2,842.51;可销售面积:114,081.63;可销售面积分类:住宅95,129.19;商铺:8,046.98;公寓:10,905.46;项目***一期经济效益计算表。
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商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）
结论数据项
当期现金净流量收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）
当期净现值当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）
当期净收益收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）
考核指标项
留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值
留存物业投入初始投入总和
留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28)
留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27)
内部收益率（IRR）根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算
动态投资回收期累计净现值为正的运营年份
静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
计租年份 1
234567891011121314151617181920
面积（平方米） 2
16,000 2 16,000
216,000216,0
00
216,0
00
216,00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
00
216,0
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216,0
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2
16,00
216,0
00
216,00
216,0
00
2
16,00
216,0
00
运营年度日租金
单价 3
4667789101111111111111111111111
运营年度月租金
单价 8 4.5
126.8169.0185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
自然年度租金单
价 8 4.5
95.1137.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3329.3329.3
3
29.3329.3
年租金收入 5 ,475.6
24,640.
235,59
1.4
44,89
9.9
49,389
.9
54,32
8.9
59,76
1.8
65,73
8.0
72,31
1.8
79,54
2.9
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
85,36
3.2
85,363
.2
85,36
3.2
8
5,363
.2
64,02
2.4
停车广告等其他年
收入 -
2,065.23,239.
1
4,021
.7
4,413.04,633
.6
4,865
.3
5,108
.6
5,364
.0
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
自然年度其他年收
入 -
516.32,358.
7
3,434
.7
4,119.54,468
.1
4,691
.5
4,926
.1
5,172
.4
5,431
.0
5,632.
2
5,632
.2
5,632.
2
5,632
.2
5,632
.2
5,632
.2
5,632.
2
5,632.
2
5,632
.2
4,224.
1
收入小计 5 ,475.6
25,156.
537,950
.1
48,33
4.6
53,509.
4
58,79
7.0
64,45
3.3
70,66
4.1
77,48
4.2
84,97
4.0
90,995
.3
90,99
5.3
90,995
.3
90,99
5.3
9
0,995.
3
90,99
5.3
90,995
.3
90,995
.3
9
0,995.
3
68,246
.5
营运成本率35%30%30%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%25%
营运成本及房产税
营业税 1 ,916
8,49011,38513,89
6
13,37714,69
9
16,11
3
17,66
6
19,37
1
21,24
3
22,74922,74
9
22,74922,74
9
2
2,74922,74
9
22,74922,749
2
2,74917,062
折旧 1 9,960
19,96019,96019,96
019,96019,96
19,96
19,96
19,96
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19,96019,96
19,96019,96
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19,96019,960
1
9,96019,960
数据说明：
营业建面216,000平方米；第3年建面租金单价166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年递增15%；第8、9、10、11年每年递增5%，以后每年递增3%;初始投资共计399107万元；EBITDA率按照第三年以后75%测算，前面3年按照65%、70%、70%
车位按每月每个车位1600元计算，广告位每年按500万计算。