物业管家答客问及应对措施
物业管家走访业主时的16个技巧
物业管家走访业主时的16个技巧走访业主须掌握的16个技巧物业人员经常会去业主家中走访处理问题。
既讲究实在，又讲究艺术，才能够取得最佳效果。
下面介绍一些走访时的要诀，希望对大家日常工作有所帮助。
一、见面问候时最好点名道姓。
迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。
”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。
”据测，后者比前者要热情得多。
二、若业主没请你坐下，你最好站着。
坐下后不应直接掏烟给业主，如业主请你抽烟，你应说：“谢谢。
”请记住，切莫把烟灰弄到地板上，那是很不得体的。
三、不要急于出示随身带的资料、函等文件。
只有在交谈中提及了，并已引起对方兴趣时，才是向业主表达的最好时机。
另外，你得事先准备好，针对你去业主家要解决的问题，预先要考虑业主可能会提出的问题，在业主提出问题时，应给予详细的解释或说明。
四、主动开始谈话，珍惜时间。
尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口。
五、时刻保持相应的热情。
在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣。
六、当业主因为某些问题，出现愤怒并难以抑制时，应提早结束此次走访。
愤怒会使你失去理解他人和控制自己的客观尺度。
它不仅无助于问题的解决，反而会把事情搞得更糟。
七、学会听的艺术。
听有两个要求，首先要给业主留出讲话的时间，其次要'听话听音'。
如业主首先讲话，你不可打断他。
应做好准备，以便利用恰当的时机给其以响应，鼓励他讲下去。
八、善于倾听。
不能够认真聆听别人谈话的人，也就不能够“听话听音”，更不能机警、巧妙地回答对方的问题。
记住：不论是社交场合，还是在工作中，善于听乃是一个人应有的素养。
九、避免不良的动作和姿态。
玩弄手中的小东西，用手不时地理头发、搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或对方身后的字画等，这些动作都有失风度。
十、不宜故作亲近。
也不应忘记自己的身份去故作姿态，卖弄亲近：“咱俩无话不谈，要是对别人，我才不提这个呢!”俚话和粗话更应避免。
物业领域经典问题回复技巧
物业领域经典问题回复技巧一、业主没有购买地下车位，园区人车分流未设置地上车位，但是业主要求进入园区，秩序部同事没有放行，业主车辆堵门，影响其他业主回家，管家应当如何劝离？回答要点：1.了解现场情况是否存在过错2.了解业主情况，是否情况特殊3.告知业主现场管理的模式，占用他人车位可能导致投诉等4.提醒业主在园区外可以停车的位置5.安抚业主可以租车位或者买车位，物业可以帮忙留意6.告知业主停车堵门影响其他业主通行，影响不好7.请业主支持我们工作，适当拉近关系8.报警二、业主房屋已经交付7年，卫生间顶部发现渗水很严重，现场找到管家该如何给业主回复？回答要点：1.询问业主家顶部开始渗水时间及渗漏位置。
协同专业工程人员到现场进行查看，协助业主查找渗漏水的原因，同时管家联系楼上业主。
2.提出现在降低业主损失的可行性方案。
3.查看档案了解楼上是否在装修时破导致。
如果是因为楼上业主装修原因造成楼下损失，应与楼上业主沟通，楼上业主为此次事件负责。
4.如果楼上没有进行装修改造，则应提醒业主防水保修5年已过，不在保修范围内。
邻里上下层漏水，需协调上下户自行解决；5.物业可以提供有偿服务进行维修。
6.业主可以找专业公司自费进行维修处理。
7.无法协调的话可以由受损方依据《物权法》《侵权责任法》等通过法律途径解决。
8.和业主留存接待管家联系方式，如有帮助可以随时联系，并做好问题跟进。
三、业主投诉楼上住户每天都有人打牌到11点多，业主本人已经到楼上找过邻居但是没有效果，管家该如何处理？1.了解现场实际情况，安抚业主情绪，互相理解。
2.管家拜访楼上业主，说明来意（注意和对方交涉语气一定温和）。
3.了解业主近期家里是不是来客人了或者询问业主还有没有其他兴趣爱好借此机会拉近关系。
4.提醒业主物业有设置的棋牌室、告知业主可铺设地毯阻隔噪音、向业主推荐一下近期组织的社区活动。
5.管家根据登门了解的情况，及时与楼下业主进行有效沟通。
6.联系值班或秩序巡逻人员重点关注，发现后及时进行重点关注并现场规劝。
物业管家与业主沟通交流话术
物业管家与业主沟通交流话术以物业管家与业主沟通交流话术为标题，我们来探讨一下物业管家在与业主沟通交流时的一些常用话术和技巧。
一、问候与引入1. 早上/下午/晚上好！我是您所在小区的物业管家，请问有什么我可以帮助您的吗？2. 你好！我是小区物业的工作人员，有什么需要我帮忙的吗？3. 您好！我是小区的物业管家，有什么可以帮到您的地方吗？二、询问问题与倾听1. 请问您遇到了什么问题或困扰？我会尽力为您解决。
2. 您有什么需要物业处理的事情吗？请告诉我，我会及时跟进。
3. 有什么对小区设施或服务有意见或建议的地方吗？我们非常重视您的意见。
三、表达理解与共情1. 我理解您的困扰，我们会尽快处理并解决这个问题。
2. 很抱歉给您带来了不便，我们会尽快改进以确保您的满意度。
3. 我明白您的需求，我们会尽力满足您的要求。
四、给予解决方案与建议1. 对于您提出的问题，我们已经记录并将尽快派人前来处理。
2. 针对您的需求，我们建议您可以尝试使用我们提供的在线报修系统，这样可以更快捷地处理您的问题。
3. 我们会考虑您的意见并改进我们的服务，以便更好地满足您的需求。
五、确认并结束交流1. 感谢您与我们的沟通，我们会密切关注您的问题，并及时跟进解决。
2. 如果您还有其他问题，随时欢迎您与我联系，我们会尽力帮助您。
3. 再次感谢您的反馈和建议，我们会持续努力提升小区的服务质量。
物业管家与业主的沟通交流是保障小区居民生活质量和满意度的重要环节。
通过问候与引入，我们可以拉近与业主的距离，并为他们提供帮助的机会。
在询问问题和倾听时，我们要耐心听取业主的需求和意见，并表达出我们的理解和共情。
给予解决方案和建议时，我们要确保方案的可行性和有效性，并尽量满足业主的需求。
最后，我们要确认并结束交流，以便及时跟进解决业主的问题，并保持与业主的良好关系。
通过合理运用这些话术和技巧，物业管家可以更好地与业主进行沟通交流，增进彼此的了解和信任，提高小区的居住质量和居民的满意度。
物业管家面试回答技巧
物业管家面试回答技巧
物业管家面试回答技巧：
1、自我介绍。
2、说一说以往的工作经验。
3、处理业主投诉印象最深刻或者最难忘的一次（有工作经验的），工作中的一个亮点等。
4、来参加面试这个工作的原因/上一份工作离职的原因。
5、对未来这份工作的规划等。
6、认为这个管家这个工作需要具备什么特质。
面试官提问的物业专业性问题提问：
如果是面试主管级以上的管家，要了解物业专业性的问题；例如：
1、物业公司收取的物业费支出；
2、端午节（某个）日到来，怎么组织开展社区活动。
3、业主家被盗/工程问题等原因长期拖欠物业费的对策。
物业管理答客问
物业管理答客问物业管理答客问汇总〔参考〕铜川市领地物业治理2020年10月编制目的:作为领地物业公司职员和治理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,幸免引起不必要的误会和纠纷。
本〝答客问〞为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习把握。
答客问提纲：一、项目概况二、入伙类三、物业收费类四、工程类〔含二次装修〕五、安全保卫类六、其它一、项目概况1、领地·以后城〔以下简称〝本项目〞〕是由哪家开发商开发建设的？企业是几级资质？总建筑面积为多少平方米？总户数是多少？分几期开发，？答：2、能介绍一下你们的物业公司吗？答：3、本项目周边公交线路有哪些？答:4、本项目周边环境如何？答：5、铜川新区的有什么特点和进展前景？答：6、本项目有什么特点？二、入伙类1、业主资料如何保密？答：关于与业主签署的各类协议及业主档案资料我们公司均列入保密文件，设专人治理，并执行严格的档案治理制度。
2、收楼时业主需要带的证件以及费用？答：收楼时业主需要带的证件：居民身份证、户口本、如是托付他人需要托付书、照片，及交费发票。
费用：预交一年物业治理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。
具体情形会在开发商寄出的«收楼通知书»里详细说明。
3、业主未带身份证原件答：1、询问其是否携带其它证件，护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。
2、如均未带应向其说明无法办理入伙手续，指引其向收楼现场咨询人员咨询。
4、入伙业主未带«入伙通知书»〔或称未收到«入伙通知书»〕答：请业主出示«房地产买卖合同〔预售〕»的原件〔按揭贷款的应核对«个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同»原件〕，并核对入伙业主名单。
1）均确认无误的方可办理手续。
2）名单上有房号，但未带合同原件的，请业主出具身份证明确认无误的可连续办理手续。
物业管家收费答业主问及应对措施
物业管家收费答业主问及应对措施尊敬的业主：感谢您对我们物业管家收费问题的关注。
我们理解您对费用问题的担心和疑问，并将尽力为您解答和提供满意的应对措施。
以下是我们的回答和解决方案：首先，我们要明确物业管家收费的原因和必要性。
作为一个专业的物业服务团队，我们致力于为业主提供全方位的物业管理服务，包括维修、保洁、安全管理、绿化养护等等，确保小区的良好秩序和舒适环境。
物业管家收费所涵盖的项目包括人员工资、设备维护、巡逻保安等多个方面的成本，这些都是保证物业服务质量的必要开支。
其次，我们承诺对物业收费进行合理、透明、公正的管理。
我们的收费标准均在小区业主大会上经过投票通过，并定期向业主进行公示，确保收费政策的公开性和透明性。
同时，我们也愿意听取和接受业主对收费标准的意见和建议，并根据实际情况进行调整和改进。
第四，我们将建立业主委员会，推动业主参与管理和监督。
我们将积极支持业主组成业主委员会，以代表业主的利益和诉求，在物业管理方面发挥积极作用。
我们鼓励业主监督物业服务的质量和效果，确保物业收费的合理性和公正性。
第五，我们将定期组织业主代表会议，听取和反馈业主意见。
我们将定期召集业主代表会议，以面对面的形式与业主沟通和交流。
业主可以在会上提出问题和建议，我们将积极回应并及时采取措施解决，以确保物业收费符合业主的期望和需求。
第六，我们将加强物业服务质量的监督和提升。
我们将建立健全的物业服务质量管理体系，对物业管家进行培训和考核，确保物业服务的专业性和规范性。
我们也将不断引进先进的管理理念和技术手段，提升物业管理的效率和水平，为业主提供更满意的服务。
最后，我们将持续改善和优化物业服务体系。
我们理解业主对服务质量和效果的要求不断提高，所以我们将不断改进和优化物业服务体系，以符合业主的期望和需求。
我们欢迎业主提供宝贵的意见和建议，帮助我们不断完善物业管理工作。
物业管家答客问及应对措施
物业管家答客问及应对措施答客问?1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。
?物业公司：?1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。
双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。
?2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。
在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。
?3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供好更好的服务??2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。
?物业公司：?1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。
?2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改； ?3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。
?4）坚定立场，不能轻易承诺降费。
??3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。
（此类型属于无理推托型）?物业公司：?1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。
?2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。
?3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。
进一步给业主压力。
?4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。
??4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。
?物业公司：?1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。
物业公司管理答客问
物业公司管理答客问物业公司是为了满足居民的生活需要而提供的服务机构，它的主要工作是管理和维护小区内的公共设施、财产以及卫生等方面的工作，尤其是在小区日益增多的新业主中，物业公司的管理体系显得越来越重要。
在通常情况下，居民们会有各种各样的问题与物业公司进行沟通，而物业公司管理答客问已成为了提高服务质量的关键之一，那么关于物业公司管理答客问，应该如何去做呢？首先，物业公司要重视居民的需求，尤其是对于一些比较常见的问题，如水电气和网络问题等，物业公司应该进行一定的开放式排除，及时解决居民的困扰。
除此之外，对于新业主的一些需求和疑问，物业公司可以建立专门的系统进行管理，集中处理和解答。
这样不仅有利于居民及时解决问题，还可以提高物业的服务水平和行业声誉。
其次，物业公司要更加重视效率管理。
在现代生活中，人们越来越注重效率。
在已有的一些系统解决方式基础上，物业应该结合现代技术进行更新，以适应高效的工作需求。
特别是在一些紧急情况下，比如说小区中出现了意外水灾，物业公司的反应速度需要更快，居民需要及时得到安排和解决。
因此提高效率是为了更好地满足居民，同时也是物业公司扩大市场的必修之路。
最后，对于一些较为复杂的问题，物业公司可以采用一些专业技术或是专业人士的协作解决。
在小区中，很多时候居民可能会遇到一些专业性的问题，比如家里的电闸短路等。
这些问题对于一般的物业公司来说，可能并不是那么容易解决。
因此，物业公司可以建立更完备的技术支持系统，通过外聘专业人士解决这类问题。
通过这样的方式，不仅可以提高服务水平，更是为居民提供更加专业的解决方案，增强市场竞争力。
综上所述，提高物业公司管理答客问意味着提高服务质量，提高公司的竞争能力，同时也为社会营造了健康的服务生态，进而为居民提供更加优质的服务。
而要做好敬业，用心，听客户意见，提高工作效率，增强专业素质，则是物业公司进行管理答客问的秘诀。
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物业管家答客问及应对措施答客问 1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。
物业公司： 1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。
双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。
2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。
在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。
3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供好更好的服务？2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。
物业公司： 1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。
2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改； 3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。
4）坚定立场，不能轻易承诺降费。
3. 业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。
（此类型属于无理推托型）物业公司： 1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。
2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。
3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。
进一步给业主压力。
4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。
4. 业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。
物业公司： 1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。
2) 业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。
3）涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函；有业委会的也可以让业委会来发函（避免物业公司与开发商之间的矛盾激化）。
但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。
5．业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。
物业公司： 1）业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务；这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。
2）北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
”6．业主：物业费都干什么了？物业公司：物业管理费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。
费用的支出包括以下几个方面： 1）小区的绿化养护；电梯维护；供电、供水设备运行保养；保洁服务；垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。
2）管理处护卫员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。
3）小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。
7．业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。
答：不可以。
房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业管理费。
8．业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办？物业公司： 1）管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。
2）向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。
9．业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。
（独立采暖属工程质量问题）物业公司： 1）派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因；确认是否有设计问题或施工问题。
2）经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。
3）供暖不热，有多方面原因。
物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。
因此业主应该交物业费。
10．业主：在小区丢过自行车（或车辆被刮），因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。
物业公司： 1）物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。
业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。
2）确认业主的机动车是否交费；业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。
3）一般，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。
业主不能因此用物业费来顶替其它损失。
11．业主：家中工程质量很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。
业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。
物业公司： 1）物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。
2）业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。
3）业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。
12．业主：对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。
物业公司： 1）对此类扰民，物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况；业主本人也可以向政府主管部门投诉。
但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。
2）业主以此理由不交物业费，是不成立的。
这种说法在法律和情理方面都是站不住的。
13．问：上门收费时业主提出的各类问题如何处理？答： 1）了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内； 2）当天将欠费原因交给客户主任汇总； 3）施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理；不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理； 4）对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。
14．小区内路面车位属于全体业主的，收这些费用是用来维修停车路面的，这是路面压损坏收的资金，也是用来弥补维修资金的，如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益，他们是不是有意见呀。
物业：要看车位的产权是谁的，小区内路面车位属于全体业主的，既然有车的业主要占用就要付费，收取的费用也属全体业主所有，用于小区的物业管理。
地下车位如果产权是开发商的，那就本着谁建设谁受益的原则，停车费就归开发商，物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费，当然还有管理费；产权是全体业主的，就跟地面车位一样，物业公司只能收取管理费，其余的仍然归全体业主。
地上停车位应该收费，因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理，要投入一定的人力和物力成本。
同时，物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。
在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外，停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。
停车位所收取的停车费，我认为实际上就是占位费。
作为小区公共面积，有车的业主占有和使用了，相对无车业主来说就是受益者，所以应该交一部分费用。
地上停车费其实主要是占位费，就是占有小区公有面积所要交纳的费用。
至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例，业主委员会是全体业主的代表，业委会同意并授权物业公司收取车位费，物业公司就可以行使收费权利。
而事实上，虽然业主委员会授权，但有的业主却并不认可业委会的这一授权，甚至与物业公司发生冲突。
我认为，业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉，因为他侵害了全体业主的权益。
物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费，而应该是场地维护费。
因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积，占用了公用面积就应交纳场地维护费。
停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本，归物业管理公司所有；车位费应归全体业主所有，用于公共设施、场地的维护，即列入维修基金，如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。
当然，对于业主的钱到底花在哪了，物业公司首先应向业委会提出申请，就具体支出项目向全体业主予以说明，也就是定期进行公示。
问题与应对措施1、业主因现房与广告有差异，拒交管理费；广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。
对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。
2、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交管理费；代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。
对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效： 1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务； 2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。
另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。
特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。
所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。
3、业主说规划改变，拒交管理费；目前，改变规划主要有两种情况：第一，规划部门主动变更；第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。
从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。
2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。
确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。
” 2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。