土地增值税清算实务
土增税清算实操流程
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土地增值税清算实务
观点1：有的认为以建筑工程规划许可证：以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
观点3：根据预售对象确定项目
重庆：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
1、某经济开发公司取得国家无偿划拨的土地一块，进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，其取得收入是否要缴纳土地增值税.
某房地产开发企业2002年初以1000万购入一块地，然后直接在上面盖了房子，但没有到规划部门、建委及开发办办理相关手续，预售证也没有，所以无法给业主办产权，最后房子全部销售了，跟业主的约定就是你住吧，想住多少年就住年，但没有证，问是否要征税土地增值税税？
国税发〔2006〕187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
国税发[2009]91号第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
用什么材料体现“开发项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积
土地增值税清算(2篇)
第1篇一、土地增值税清算的概念土地增值税清算是指在土地交易过程中，对土地增值收益进行核算、申报、缴纳的过程。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为土地转让方，以土地增值额为计税依据，按照规定的税率计算应纳税额。
二、政策背景近年来，我国房地产市场蓬勃发展，土地交易频繁，土地增值收益不断增长。
为了规范土地市场秩序，合理调节土地收益分配，我国政府于1994年出台了《土地增值税暂行条例》，对土地交易中的增值收益进行征税。
此后，土地增值税政策不断完善，为我国房地产市场健康发展提供了有力保障。
三、土地增值税清算程序1. 确定清算主体：土地增值税清算主体为土地转让方，包括房地产开发企业、个人以及其他组织。
2. 收集资料：土地转让方应收集以下资料：土地使用权证、土地转让合同、土地交易税费缴纳证明、土地评估报告等。
3. 核算增值额：根据土地评估报告，计算土地转让前后的价值差额，即土地增值额。
4. 计算应纳税额：根据土地增值额和适用税率，计算应纳税额。
5. 申报纳税：土地转让方在规定期限内，向税务机关申报土地增值税，并缴纳相应税款。
6. 税务机关审核：税务机关对土地转让方的申报材料进行审核，确认应纳税额。
7. 税款缴纳：土地转让方在税务机关审核确认后，按规定缴纳土地增值税。
四、土地增值税清算方法1. 直接法：直接法是指以土地转让合同约定的价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
2. 成本法：成本法是指以土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等为基础，计算土地增值额。
3. 市场比较法：市场比较法是指以同类土地交易价格为基础，扣除土地取得成本、开发成本、销售费用、税金等，计算土地增值额。
五、土地增值税清算注意事项1. 依法纳税：土地转让方应按照国家法律法规和政策规定，依法缴纳土地增值税。
2. 实事求是：在清算过程中，土地转让方应如实提供相关资料，不得隐瞒、虚报、伪造。
会计实务：土地增值税清算应准确归集扣除项目金额
土地增值税清算应准确归集扣除项目金额土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。
公式中的“增值额”，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
从公式可看见，纳税人合理合法地准确归集扣除项目金额是计算的关键。
在现实中，房地产开发的过程比较复杂，要经过项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资等，期间需签订的合同种类也比较多，要做到合理合法地准确归集土地增值税的扣除项目金额，笔者认为，纳税人应注意以下几个方面的问题。
会计核算与税务处理不一致的，以税务规定为准《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条规定，从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。
纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。
《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条(六)规定，对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
扣除凭证要真实、合法、有效《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条(一)规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定，(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
中税协培训土地增值税清算鉴证实务解析
案例三
总结词
该案例以某城市更新项目为背景，对其土地增值税清算鉴证过程进行了详细的阐述，重 点关注了城市更新项目中的土地增值税清算方法和相关政策。
详细描述
在清算鉴证过程中，该项目根据国家相关政策和规定，结合实际情况制定了具体的清算 方案。同时，针对城市更新项目的特殊性质，采取了一系列针对性的处理措施，确保了 清算工作的准确性和公正性。此外，该项目还对清算过程中遇到的问题进行了深入分析
详细描述
自上世纪90年代以来，随着中国房地产市场的兴起和 发展，土地增值税清算鉴证业务逐渐受到重视。最初， 该业务主要由会计师事务所提供，随着税制改革的深入 和税收法规的完善，税务师事务所逐渐成为主导力量。 同时，国家也出台了一系列法律法规和规范，对该业务 进行规范和管理。未来，随着中国经济的持续发展和税 制改革的深入推进，土地增值税清算鉴证业务将继续发 展壮大，为企业、税务机关和社会提供更加专业、高效 的服务。
土地增值税清算鉴证中的特殊问题及处理方法
特殊问题包括
土地使用权转让、土地用途变更 等。
处理方法
根据相关法律法规和政策，结合 实际情况，制定具体的处理方案 ，确保土地增值税清算鉴证的准 确性和合规性。
土地增值税清算鉴证中的争议问题及解决途径
争议问题包括
税负不公、税收征管不规范等。
解决途径
加强政策宣传和培训，提高税务人员的业务素质和执法水平，同时建立健全争 议解决机制，保障纳税人的合法权益。
04
土地增值税清算鉴证案例分 析
案例一
总结词
该案例主要介绍了某房地产企业土地增值税 清算鉴证的详细过程，包括鉴证前的准备工 作、鉴证过程中的重点和难点以及鉴证后的 总结和反思。
详细描述
该企业在鉴证前进行了充分的资料收集和整 理，明确了鉴证目的和范围。在鉴证过程中 ，重点关注了土地增值税的计税依据、扣除 项目和增值额的计算等方面，并针对存在的 问题进行了深入分析和处理。最后，该企业 根据鉴证结果进行了总结和反思，为今后的
房地产企业土地增值税清算代理实务(陈斌才)
房地产企业土地增值税清算代理实务第一章土地增值税清算概述一、征税对象：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.1、出让国有土地使用权、转让小产权房、转让无产权的利用人防设施形成的地下车库是否征收土地增值税？注意理解：１、出让与转让的差别：出让的交易双方:一方是国家，一方是单位或个人转让的交易双方：双方都是单位或个人，无国家2、小产权房是利用集体所有的土地建立的房屋，不在征税范围内.３、按照物权法规定：房地是一起转移的,是不可分离的，不存在卖房不卖地，卖地不卖房的情况。
4、转让人防车库只能转让使用权，不能转让不动产的所有权，不在土地增值税范围内。
二、土地增值税的征管模式1、符合清算条件前：预征2、符合清算条件后：清算3、清算结果的处理：多退少补三、土地增值税的清算流程一是确定清算单位，二是判断清算条件，三是实施清算四、土地增值税的计算公式1应纳税额＝增值额*税率2、增值额=收入总额－扣除项目金额3、扣除项目金额＝开发成本+开发费用+销售税金+加计扣除4、加计扣除=开发成本＊2０％五、房地产开发企业的会计核算开发成本：影响土地增值税和所得税对土地增值税的影响:１、开发成本在土地地增值税前可以据实扣除。
2、开发成本在土地增值税前可以加计扣除。
３、开发成本影响开发费用税前扣除的限额（开发费用是按限额扣除的）。
结论:开发成本增加,增值额减少,应纳税额减少，同时，开发成本增加,增值额减少，土地增值税率可能降低，应纳税额会进一步减少。
对所得税的影响：1、无论是开发成本还是期间费用，都可以在企业所得税前扣除。
2、开发成本是在开发产品销售后扣除，而期间费用是在发生当期直接扣除.结论：开发成本对企业所得税的影响是时间性差异，而对土地增值税的影响是永久性差异.所以，房地产开发企业为了少交税,在记账时应尽可能多计开发成本,少计期间费用。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
土地增值税清算实务教育课件
纳税人俱乐部 400-650-9936
•（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利 或者个人消费； （六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投 资，提供给其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配 给股东或者投资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿 赠送其他单位或者个人。
纳税人俱乐部 400-650-9936
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•《增值税暂行条例实施细则》第四条：8 •（一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税 人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售， 但相关机构设在同一县（市）的除外
纳税人俱乐部 400-650-9936
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规 程>的通知》（国税发[2009]91号）文第十七条： “清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家 有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对 不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴 纳土地增值税。” 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，本 着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
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• 拓展：企业所得税完工条件 • 《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企 业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）第 三条 ：除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工： • （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理 部门备案。 • （二） 开发产品已开始投入使用。 • （三） 开发产品已取得了初始产权证明。
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土地增值税清算实务课件
包括利息支出和其他房地产开发费用，其 中利息支出应按房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明。
土地增值税税额计算
税额计算方法
土地增值税税额的计算公式为 “应纳税额=增值额×适用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数
”。
增值额
增值额是指纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项 目金额后的余额。
适用税率
案例分析
根据相关税法规定，对该住宅小区进 行土地增值税清算，计算出应纳税额 。
05
CATALOGUE
土地增值税清算风险防范
土地增值税清算风险识别
土地增值税清算风险定义
01
指在土地增值税清算过程中，因各种原因导致清算结果不符合
预期目标的风险。
土地增值税清算风险来源
02
包括政策法规变化、税务机关监管、企业财务管理不规范、市
房地产开发项目全部竣工、完 成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开 发项目的；
直接转让土地使用权的。
土地增值税清算步骤
01
02
03
04
确定清算时间
在达到清算条件后，纳税人应 在30日内向主管税务机关提 出清算申请，并提交相关资料
。
编制清算报告
纳税人应按照主管税务机关的 要求，编制土地增值税清算报
告，并提交相关资料。
案例概述
某商业地产项目需要进行 土地增值税清算。
案例分析
根据相关税法规定，对该 商业地产项目进行土地增 值税清算，计算出应纳税 额。
案例结论
该商业地产项目需要缴纳 土地增值税税款。
案例三：某住宅小区土地增值税清算案例
案例概述案例结论某 Nhomakorabea宅小区需要进行土地增值税清算 。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析土地增值税是指土地流转过程中地价的上涨所带来的增值部分需要缴纳的税款。
土地增值税的清算方法在实务中的应用及分析主要包括以下几个方面：1.税率确定：土地增值税的税率由地方政府根据本地实际情况自行确定，一般在30%至60%之间。
在实务中，税率的确定需要综合考虑地区的经济发展水平、土地供应紧张程度、土地流转活跃度等因素。
还需要根据当地土地市场的状况进行动态的调整，以保持税制的公平性和稳定性。
2.计算方式：土地增值税的计算方式通常采用“升值差”方法，即按照土地流转过程中地价上涨的幅度计算相应的税款。
具体计算方法一般为：土地增值金额 = 流转时的土地市场价格 - 流转时的土地取得成本；税款 = 土地增值金额 * 税率。
在实务中，需要清楚地了解土地流转的细节信息，包括土地的取得成本、流转时的市场价格等，以确保计算的准确性和公正性。
3.纳税义务人确定：土地增值税的纳税义务人通常是土地的流转方，即土地的买方或卖方。
在实务中，需要确定纳税义务人的具体身份，根据不同的身份确定其应当承担的税款。
还需要在税务登记和合同签订等环节进行必要的申报和备案手续，以确保纳税义务人的合法性和合规性。
4.减免政策的适用：为了减轻纳税人的负担，土地增值税法规定了一系列的减免政策，如个人住房的自用权和建筑物的旧货值抵减等。
在实务中，需要根据相关法规和政策的规定，合理地适用减免政策，以减少纳税人的税负。
土地增值税清算方法的应用及分析主要涉及到税率的确定、计算方式的选择、纳税义务人的确定和减免政策的适用等方面。
在实务中，需要根据当地的实际情况和法规政策的规定，合理地运用这些方法，以确保土地增值税的清算工作的准确性、公正性和合规性。
还需要及时了解税收政策的调整和变化，以便及时调整和改进相应的清算方法，以适应税制改革和经济发展的需要。
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对面积的审核--
销售面积 套内+公用建筑面积分摊
对面积的审核
公用建筑面积与公共配套设施的区别
公用建筑面积：由以下两部分组成：①电梯井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和 过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整 栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；② 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外 墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
做好清算审核前期准备
（一）项目管理
主管税务机关应加强房地产开发项目的日 常税收管理，实施项目管理。主管税务机 关应从纳税人取得土地使用权开始，按项 目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验 收、工程结算、项目清盘等房地产开发全 过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与 纳税人项目开发同步。
《国有土地使用证》
《建筑工程施工许可证》
《建筑工程施工许可证》，是指建设单 位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属 登记的主要依据之一。没有建设工程施工许 可的建筑属违章建筑，不受法律保护。 根据营改增政策规定，房地产老项目、 建筑工程老项目，是指：①《建筑工程施工 许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的房地产项目、建筑工程项目；②未取 得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承 包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的 建筑工程项日。
对确定进行清算的可清算项目，由税收 管理员制作并送达《税务事项通知书》（
纳税人申报与受理
1.对达到应清算条件的房地产开发项目，须 在满足清算条件之日起90日内到主管税务 机关办理清算手续。
2.对达到可清算条件的房地产开发项目，经 局领导确定需要进行清算的，由税源管理 岗制作《税务事项通知书（清算通知）》 （附件2），并取得《送达回证》，通知纳 税人开始清算。纳税人应当自收到清算通 知之日起90日内办理清算手续。
总建筑面积=可售面积+不可售面积 可售面积=套内+公摊 不可售面积=人防等公共事业设施 （土增税清算时，不可售面积还包
括不能办出产权证的车位）
对面积的审核
预售面积与竣工面积
预售面积是指全部按建筑设计图上尺 寸计算的房地产建筑面积，它只供房 地产预售时使用。
竣工面积是指房地产峻工后实测的面 积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑 设计图计算的建筑面积，它为房地产 交易、租赁、抵押、竣工验收、产权 登记等提供依据。
公共设施：房地产开发企业开发建造的与清算项 目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（ 库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、 文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电 通讯等公共设施。（财税[2006]187号）
土地增值税清算实务
余杨
土增清算要点
查阅各类证件 做好前期准备 审核重点要点 面积（分期） 收入 成本 费用 后续管理事项
一、各类证件
五证： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 商品房销售（预售）许可证
一、各类证件
一表： 竣工验收备案表
公用建筑面积由以下两部分组成：①电梯井 、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能 上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑 面积；②套（单元）与公用建筑空间之间的分 隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积 的一半。
对面积的审核--公用建筑面积
《大连市房屋建筑面积测算及公用建筑面积 分摊规则》（大政办发[1998]60号）规定：公 用建筑面积的公摊，仅限于本幢建筑物内的公 用建筑面积，下列公用建筑不得分摊到本幢建 筑物内：
对项目分期的审核
常见问题： 没有坚持三分法； 四分法； 混淆不同期的收入、成本、面积 不同期的项目重复扣除 公共配套设施的重复扣除或挤入某区
扣除
对面积的审核
土地面积 红线内vs.红线外 审核《详规图》 审核《合同》
对面积的审核
土地出让金缴费面积：可售面积 总建筑面积/总土地面积=容积率
《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是建设单位 在向土地管理部门申请征用、划拨土 地前，经城市规划行政主管部门确认 建设项目位置和范围符合城市规划的 法定凭证，是建设单位用地的法律凭 证。没有此证的用地单位属非法用地 ，房地产商的售房行为也属非法，不 能领取房地产权属证件。
建设用规划许可证
对面积的审核--
销售面积= 套内+公用建筑面积分摊
对面积的审核--公用建筑面积
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所 有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊的公用 建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分 摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公 用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房 人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担 责任。
——国家税务总局关于印发《土地增值 税清算管理规程》的通知
(国税发〔2009〕91号）
台账
管理科所按照职责设置土地增值税项目管 理台账，每季度追踪项目的施工进度、销 售情况。已竣工的，提供竣工决算价格。 台账模板如下：
初步测算增值额、增值率
对已经竣工验收且销售比例达到85%的项 目，从系统中调取项目立项以来的财务报表 、企业所得税申报表，了解其已入账的收入 、成本、利润的情况，初步掌握本项目的财 务状况，所得情况。同时调取系统内已预缴 的土地增值税金额推算收入情况与利润表中 收入额做大致比较，根据已经竣工验收的成 本金额，初步推算项目的增值额、增值率。
对面积的审核
房屋建筑面积
按照《房产测量规范》，房屋建筑面积系指 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投 影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼 梯等、且具备有上盖，结构牢固，层高2． 20m以上（含2．20m）的水久性建筑。多、 高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之 和。
商品房的建筑面积通常包括两个部分一是套 内建筑面积，二是分摊的公用建筑面积。
《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是有关建设工程 符合城市规划要求的法律凭证，是建设单 位建设工程的法律凭证，是建设活动中接 受监督检查时的法定依据。没有此证的建 设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领 取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》，是指经土地使 用者申请，由城市各级人民政府颁布 的国有土地使用权的法律凭证。该证 主要载明土地使用者名称、土地坐落 地址、用途、土地使用面积、使用年 限和四至范围。
（1）非本幢建筑物的公用建筑物（ 如锅炉房、变电所、泵房等）；
（2）已作为独立使用空间的地下室 、车库等；
（3）作为人防工程的地下室。
对面积的审核
套内建筑面积 按照《商品房销售面积计算及公用
建筑面积分摊规则（试行））第六 条的规定： 套内建筑面积等于： 套内使用面积+套内墙体面积+阳台 建筑面积
《建筑工程施工许可证》
《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》， 是指市、县人民政府房地产管理部 门允许房地产开发企业销售商品房 的批准文件。
《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》
《竣工验收备案表》
《竣工验收备案表》是由建设 单位自工程竣工验收合格之日 起15日内，向工程所在地的县 级以上地方人民政府建设主管 部门备案所提交的资料。
筛选可清算项目
1.对于达到应进行土地增值税清算条 件的项目，税收管理员应及时制作并送 达《税务事项通知书》（清算通知）， 启动清算程序，告知纳税人自收到清算 通知之日起90日内到主管税务机关办理 清算手续。各管理科所应将启动清算程 序的情况及时报送社会保险费和非税收 入科。
筛选可清算项目
2.对于达到可要求进行土地增值税清算 条件的项目，税收管理员应对销售比例达 到85%的项目核实纳税人的实际情况，并 填写《土地增值税可清算项目评估意见表 》，经管理科所负责人同意，提交社会保 险费和非税收入科复核后，报主管局长确 定清算项目。对未批准进行清算的项目， 税收管理员应继续做好项目管理。对于纳 税人主动申请清算的项目，适用上述流程 。
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基 本的核算项目或核算对象为单位计算。国税 发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以国家有 关部门审批的房地产开发项目为单位进行清 算，对于分期开发的项目，以分期项目为单 位清算。
清算审核时，应审核对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清算；是否按照《建 设工程规划许可证》分期进行清算。对普通 标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的 房地产是否分别计算增值额、增值率。
3.经研究确定暂不清算的，主管税务机关继 续做好项目管理。
对项目分期的审核
1.审核资料 （1）国有土地使用证、建设工程规划许可
证 （2）辅助资料：建设用地规划许可证、建
筑工程施工许可证、商品房预售许可证、 开发项目销售表。 （3）房屋建筑面积测绘报告等。
对项目分期的审核
审核内容