房地产法(1)
形成性考核一
1、房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产
和土地财产。对
2、房地产的特点是：不动性、长期性、特定性、资源有限性。错
3、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规
范的总称。对
4、按照本课程房地产法教材的观点，房地产法渊源的具体表现形式有7 种。错
5、房地产法的基本原则有：土地公有原则，国有土地有偿有期限使用原则，十分珍惜、合
理利用土地和切实保护耕地的原则，房地产综合开发原则。对
6、《宪法》规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地
的使用权可以依照法律的规定转让。”对
7、按照《土地管理法》的规定，城市的人也是可以去农村承包土地的。错
8、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。对
9、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采
取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足
以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。对
10、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩800 公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发800 公顷以上的，报国务院批准。错
11、土地复垦实行“谁破坏、谁开垦、谁复垦”的原则。错
12、国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础没施等一切建设工程所需用地和兴办乡镇企业和
村民建设住宅的用地。错
13、征用下列土地的，由国务院批准：① 基本农田；② 基本农田以外的耕地超过45公顷的(折合 525 亩 )；其他土地超过 75 公顷的 (折合 1 050 亩 )。由省、自治区、直辖市人民政府批
准，并报国务院备案。错
14、国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。对
15、确定给被征用土地的农民的补偿标准，应当兼顾国家、集体和个人的利益，既保证国
家征用土地，又照顾到群众利益，特别要保障妥善解决农民的生活问题，还要考虑到农村的
发展需要。因此，《土地管理法》贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平提高的原则”，错
16、关于非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的法律责任，违反《基本农田保护
条例》规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：
a.买卖或者以其他形式骗取转让基本农田的
b.合法批准占用基本农田的
c.未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的
d.擅自批准数量的
17、土地使用权作为一项民事权利，具有以下性质：
a.土地使用权具有不可交易性
b.土地使用权是一种特殊权
c.土地使用权是一种物权
d.土地使用权为完全物权
18、房屋所有权是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、（）的权利。
a.处分
b.闲置
c.赠与
d.租赁
19、房屋所有权消灭的原因正确的是：
a.所有权客体的消灭
b.所有物被租赁
c.所有权主体的债权债务混同
d.所有权未被行使
20、《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有
部分以外的共有部分享有（）管理的权利。
a.共有和共同
b.所有和共同
c.占有和收益
d.处分、租赁和管理
21、区分所有权人在行使占有、使用、收益和处分权利时，要求（）、共用部分持分权和
成员权这三者必须作为整体处分，不可以分离处分。
a.所有权
b.专有权
c.处分权
d.收益权
22、《不动产登记暂行条例》自（）起施行。
a.2016.5.1
b.2013.4.1
c.2015.3.1
d.2015.1.1
23、房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和（）功能。
a.处分
b.对抗
c.占有
d.管理
24、房地产登记须遵循以下三项原则：严格管理、稳定连续、（）的原则
a.登记
b.一物一权
c.公示
d.方便群众
25、我国现行法上的房地产登记，在类型上分为（）种
a.6
b.10
c.7
d.8
26、《国有土地上房屋征收与补偿条例》于（）颁布。
a.2011.1.21
b.2011.1.19
c.2013.10.1
d.2012.1.1
）27、国有土地上房屋征收与补偿的基本原则有：决策民主、程序正当、结果公开和
（原则。”
a.补偿公平
b.依法补偿
c.照顾弱者
d.公平公正
28、房屋征收补偿方式有（）种。
a.5
b.3
c.4
d.2
29、房地产开发的特点有：房地产开发投资量大，房地产开发回收周期长，（），房地产开发涉及面广。
a.房地产开发受政策调控大
b.房地产开发利润大
c.房地产开发难度大
d.房地产开发投资风险大
30、房地产开发的原则有：严格执行城市规划的原则，（）全面规划、合理布局、
综合开发、配套建设的原则，
选择一项：
a.决策民主的原则
b.程序正当的原则
c.结果公开的原则
d.经济效益、杜会效益和环境效益相统一原则
形成性考核二
1、商品房虽然未依法登记领取权属证书，但是已经有购房合同和购房收据（三联单），买
受人可以自行转让其购买的房产。错
2、房地产转让的形式主要是买卖和赠与，同时也包括其他合法方式。如以房地产作价入股
与他人组成企业法人，以土地使用权与他人合资、合作开发经营房地产等也属于房地产转让行
为。对
3、房地产转让当事人可以签订书面转让合同，如果签订转让合同的话，合同中应包括：
（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（2）房地产权属证书名称和编号；
（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（5）房地产的用途或使用性质；
（6）成交价格及支付方式；
（7）房地产交付使用的时间；
（8）违约责任；
（9）双方约定的其他事项。错
4、房屋预售，亦称商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给
承购人，承购人根据预售合同支付房款并在工程竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖
形式。房屋预售又称“卖楼花”。商品房预售方式首创于我国澳门地区。错
5、房屋预售应当符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(4)商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售
许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，可以先进行内部认购。错
6、商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起
30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案
手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，推行商品房预售合同网上登记备案。对
7、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履
行担保的行为。当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍
卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产抵押具有一般抵押所共有的特征，主要表现在以下三点：
(1)抵押权是一种从属权利；
(2)抵押权是一种价值支配权；
(3)抵押权是一种优先受偿权对
8、抵押设定后新增房屋属于抵押物，房地产抵押权的效力及于该新增房屋。错
9、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其
余额部分。因此，先设定的房地产抵押权不影响新抵押权的设定，但后设定的房地产抵押权，
其担保的债权优先于先设定的房地产抵押权所担保的债权受偿。错
10、《担保法》第53 条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以
抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”从该立法可以看出，我国抵押权实行司法保护主义。错
11、房屋赠与，是指房屋所有权人将自己的房屋无偿给予他人，他人表示接受赠与的行为。
准确地说，房屋赠与属于交易行为。错
12、廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入住房困难家庭对廉租住房有产权，是有产权的保障性住房。廉租房可租可售。错
13、新参加工作的职工从参加工作的第一个月开始缴存住房公积金，月缴存额为职工本人当
月工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住
房公积金，月缴存额为职工本人当月工资乘以职工住房公积金缴存比例。错
14、“物业”“房地产”“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的联系。对
15、前期物业管理与一般意义上物业管理没有区别。错
16、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的
物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。对
17、前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，
却是合同的一方当事人。对
18、根据《物业管理条例》的规定，物业管理法律责任中的刑事责任主要涉及以下三种情形：（1）挪用专项维修资金的刑事责任。挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地
产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
（2）业主犯罪行为的刑事责任。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、
法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（3）职务犯罪的刑事责任。国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政
主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。对
19、物业管理纠纷与一般民事纠纷在解决方式上的相同点是，都可以适用和解、调解、诉讼、仲裁等方式。不同点就是因为物业纠纷主体之间也部分的存在隶属关系所以纠纷的解决方式
也就有行政复议与行政诉讼等方式。两类纠纷虽然有相似之处但根据规范、属性、特点的不同而在
某些方面存在着差别。对
20、房地产中介服务，是指房地产投资、开发、交易、管理、消费等经济运行的各个环节中，在
租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业的所有者与使用者之间，为
当事人提供多功能、全方位的居间服务活动的总称。房地产中介服务的范围非常广泛，而房
地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、房地产开发是目前四种主要形式。错
21、房地产中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档
备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交
易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。对
22、房屋转让纠纷，是指因公民之间、法人之间及公民和法人相互之间因房屋开发、预售、
买卖、抵押、典当、赠与、继承等基于所有权变更而发生的纠纷。错
23、房地产债权纠纷，是指公民、法人因对房地产及其有关权益进行交换协作而发生的纠纷，
如土地使用权出让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。对
24、《民法总则》第176 条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，
承担民事责任。”以房地产开发商的责任为例，出现房屋面积涨或缩问题”、“房屋质量问题”、
“拖延办产权证问题”、“延期交房问题”、“虚假房地产广告问题”和“无商品房预售许可证”、“一
房多卖”等违法销售问题时都会导致其承担相应的行政责任。错
25、房地产关系中承担民事责任的形式主要有：① 停止侵害；② 恢复原状；③ 赔偿损失；
④ 排除妨碍；⑤ 消除危险；⑥ 返还财产；⑦ 修理、重做、更换或退回；⑧ 继续履行；⑨
违约金；⑩消除影响； 11 赔礼道歉。以上十一种承担民事责任的形式，前九种为财产责任，
或称物质赔偿；后两种为精神赔偿。对
26、房地产纠纷不允许行政调解。错
27、房地产纠纷行政处罚的程序中规定了行政处罚程序基本规则，这个规则由 3 项内容组成。
对
28、房地产纠纷仲裁是指仲裁机构根据公民或法人的申请，依法对其发生的有关房地产所有
权、使用权、买卖、赠与、交换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，作出具
有约束力的调解或仲裁。仲裁决定一经作出，即对当事人各方具有法律的约束力。如当事人不服
的，可以到法院提出上诉。错
29、房地产纠纷案件当事人在诉讼中享有以下诉讼权利。
（1）当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，
提起上诉，申请执行。
（2）当事人可以查阅本案有关材料，并可以复制本案有关材料和法律文书。
（3）双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者
反驳诉讼请求，有权提起反诉。
当事人应承担以下诉讼义务。
（1）当事人必须依法行使诉讼权利。
（2）遵守诉讼秩序。
（3）履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。对
30、停产停业损失的补偿是根据房屋被征收前的效益、 停产停业期限等因素确定，损失， 一般以实际发生的直接损失为主。 停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。为非住宅房屋，应当满足两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营。二者满足其一即可。 错
停产停业
认定
31、房地产交易具有下列特性：
a. 房地产交易标的额可大、可小，但专业性强
b. 房地产交易具有较强的市场性
c. 房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性
d. 交易标的物的位置具有稳定性
32、房地产转让的特征：
a. 房地产转让一般应签订书面合同
b. 房地产转让的标的必须合法
c. 房地产转让时，原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务未必随之转移给受让方
d. 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时不得违反原出让合同的约定，受让人确需 改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的， 必须取得原出让方和省、 市、县人民政府规划行政主管部门的同意， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合
同，相应调整土地使用权出让金。否则，受让方不得改变原土地用途。 33、房地产转让中的禁止转让情形：
a. 由 10 人以上共有的房地产
b. 未依法登记领取权属证书的房地产
c. 夫妻共有的房地产
d. 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，尚未执行的。
34、附属物分为土地上的附作物和房屋的附属物。下列属于地上附着物是：
选择一项：
a. 空调
b. 厨房
c. 厕所
d. 水塔，水井，桥梁
35、房地产法律事实是指符合房地产法律规范的， 能够引起房地产法律关系发生、
变更和终
止的客观情况。与其他法律关系一样 ,房地产法律关系的产生、变更或消灭总是以一定的法
律事实的出现为根本原因和依据 ,而此种法律事实是具有法律意义的自然现象或人们的行
为。它须具有以下特征：
a. 平等性
b. 公正性
c. 主观性
d. 法定性
36、房屋所有权的原始取得， 指房屋所有权人直接依法律规定， 不以原所有权人的所有权和意志为依据即可取得房屋所有权。主要包括：
选择一项：
a.赠与
b.买卖
c.新建取得
d.继承
37、业主对建筑区划内的共有部分的享有共有权。下列属于共有的部分是：
a.建筑区划内的道路，属于业主共有，包括城镇公共道路。
b.厨房
c.电梯
d.车库
38、我国房地产登记是房产与地产统一登记。《物权法》第 10 条规定：“国家对不动产实行统一登记制度”。所谓“统一登记”，主要是指（）、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。
选择一项：
a.登记机构
b.登记主体
c.登记自愿
d.登记审查
39、各国关于房地产权属登记及其效力的规定，大致有三种模式即德国法模式，（），托伦斯 (Robert Torrens) 模式。
a.中国法模式
b.美国法模式
c.英国法模式
d.法国法模式
40、违反房屋征收与补偿的法律责任有（）、刑事责任和民事责任三大类。
选择一项：
a.赔礼道歉责任
b.恢复原状责任
c.行政责任
d.赔偿责任
41、根据我国有关法律的规定,出让土地的审批权限与征用土地的审批权限相同农田的 ,使用基本农田以外的耕地在35 公顷以上的 ,使用耕地以外的其他土地在的,由（）批准。,即使用基本70 公顷以上
选择一项：
a.省政府
b.县政府
c.市政府
d.国务院
42、建设工程施工招标分为公开招标和（）。
a.邀请招标
b.磋商
c.竞争性谈判
d.询价
43、根据我国《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用的条件下，建设工程的最低保
修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用期限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为
（）年；供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安
装和装修工程，为 2 年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
a.5
b.3
c.4
d.8
44、《建设工程质量保证金管理办法》规定，发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返
）天内会同承包人按照合还等内容。发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于
（同约定的内容进行核实。
a.30
b.60
c.15
d.14
45、依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商
）日内，向房地产管理部门和市、县人民
品房预售合同。开发企业应当自签约之日起（
政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
a.45
b.7
c.15
d.30
形成性考核三
1、甲公司以出让方式取得土地使用权，约定使用年限70 年，经过 3 年开发，土地使用权转让给乙公司，甲公司与乙公司转让合同约定的用地年限最长为（）
a.40
b.67
c.50
d.70
2、根据《土地管理法》的规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应占本行政区域
内耕地的（） %以上。
a.70
b.80
c.50
d. 60
3、房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的（）同时转让、抵押。
a.土地收益权
b.土地占有权
c.土地使用权
d.土地所有权
4、城市市区的土地属于（）所有。
a.各用地单位
b.有关企业
c.国家
d.农民集体
5、在（）情况下，拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
a.拆除没有产权纠纷的房屋
b.拆除出租房屋
c.拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋
d.拆除设有抵押权的房屋
6、房地产抵押合同自（）之日起生效。
a.约定
b.履行
c.登记
d.签字
7、物业管理的基本主体是（）
a.业主大会
b.业主
c.物业公司
8、对需要复垦的国有土地，企业利用自有资金或者贷款进行复垦，复垦后土地的所有权应
属于（）
a.农民集体
b.实施复垦行为者
c.企业
d.国家
9、省、自治区人民政府所在地的市、人口在多少万以上的城市以及国务院指定的城市的土
地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
a.30
b.50
c.100
d.70
10、以下可以出租房屋的是：
a.属于违法建筑的
b.权属有争议的
c.抵押权人不同意的
d.共有房屋共有人同意的
11、非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地
得占用好地。对
;可以利用劣地的，不
12、在城市房屋拆迁过程中,既存在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间及拆迁人与城市房
屋拆迁单位之间的民事法律关系,同时也存在房屋拆迁管理部门与拆迁人、被拆迁人、房屋
承租人之间的行政法律关系。对
13、 2007 年，《物权法》第权法》做出了相应的修订，于第42 条规定了征收条款。之后，《城市房地产管理法》依据《物
6 条规定了城市房屋的征收条款。对
14、 2011 年 1 月 21 日发布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2001 年6 月13 日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》继续执行。错
15、《城市房地产管理法》规定, 房地产开发企业在领取营业执照后的三个月内，应当到登
记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。错
16、房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理登
记备案手续。对
17、抵押人将已出租的财产抵押的，应当口头告知承租人，原租赁合同继续有效错
18、职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人
所有。住房公积金存入职工住房公积金账户没有计息。错
19、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同
约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。对
20、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范
的总称。它是由一系列法律、行政法规与地方性法规等规范性文件组成的统一整体,是国家管理房地产市场 ,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业健康发展的重要部门法律。对21、房地产法的调整对象是指房地产法律规范在调整房地产使用、开发、经营、管理和服务等相关活动过程中所发生的权利义务关系。这种法律关系具体可以产生于国家与社会组织之间,社会组织相互之间 ,国家、社会组织和公民之间,公民彼此之间，等等。错
22、土地“四荒”是指荒地、荒沟、荒岭、荒滩。错
23、土地所有权的一个特点是具有排他性，也就是同一块土地上只能有一个所有权存在，而不能同时存在两个以上的所有权。对
24、土地用途变更登记是土地用途管制的—项重要措施，但不是强制规定。错
25、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足
以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的
单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合
要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。对
中国房地产大事记(1949
提要：1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。 ●1949年新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。 在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转 ●1979年 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。 ●1980年 1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。 7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。 ●1983年 2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。 ●1984年 国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。 ●1985年 1月，全国住房租金改革领导小组成立。 6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。 ●1986年 1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。
房地产法作业(1)文档
房地产法作业(1) 一、单项选择(20分) 1.没有与建筑物结合的土地及其关系，由( )调整。 A.土地法 B.房地产法 C.民法 D.经济法 2.我国的房地产法是( )年颁布实施的。 A.1983 B.1986 C.1994 D.1988 3.我国房地产法的渊源体系包括( )。 A.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件各部委发布的有关房地产的命令、指示和规章 B.宪法民法经济法行政法司法解释行政规章 C.宪法房地产法行政法司法解释行政规章 D.宪法房地产法房地产行政法规最高人民法院文件 4.土地征用法律关系是一种( )。 A.房地产民事法律关系 B.房地产管理法律关系 C.房地产行政法律关系 D.房地产交易法律关系 5.房地产法法律关系的客体主要有( )。 A.张三把自有房产一栋卖与李四 B.物业管理公司甲到李四家收取管理费 C.李四向房地局缴纳房税 D.张三与李四向房地局申报交易价格
6.国家建设征用土地的征地标点是( )。 A.国有农场土地 B.某乡镇的土地 C.某城市中学的土地 D.某国有林场土地 7.征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由( )人民政府批准。 A.省级 B.市(地)级 C.县级 D.乡镇级 8.城市人口在50万人以上，不足100万人的中等城市，每征用一亩效区菜地，缴纳( )新菜地开发建设基本。 A.7000元至10000元 B.5000元至7000元 C.3000元至5000元 D.1000元至3000元 9.土地使用权出让的主体是( )。 A.国家 B.集体 C.国家与集体 D.个人 10.“收回土地使用权”，是我国法规定的对( )?年内不使用土地的单位或个人的一种行政制裁方式。 A.4 B.3 C.2 D.1 二、多项选择题(20分) 1.房地产法的调整对象是( )。 A.房地产开发关系 B.房地产交易关系 C.房地产管理关系 D.物业管理关系 2.房地产作为一个产业，其运行过程包括三个环节( )。 A.生产环节 B.流通环节
2019年4月房地产法笔记(自考)
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？ [200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？ [200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？ [201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？ [201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？ [200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？ [201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？ [200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？ [201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？ [201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？ [200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？ [200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？ [201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？ [201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？ [200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？ [200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？ [200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？ [201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？ 39. [综合运用]房地产管理机构与有关机关、部门有什么样的工作关系？ 第二章土地管理法律制度 1. [识记]土地管理法的概念是什么？ 2. [领会]土地管理法的立法宗旨有哪些？ 3. [识记]土地法律关系的概念是什么？ 4. [识记]土地法律关系的要素有哪些？ 5. [识记]土地管理法的调整方法分为哪两种？
房地产法名词解释
房地产法： 1、房地产:有广义和狭义两种解释。 广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。 土地是指地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。 建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和构筑物。 房地产是土地与建筑物两个因素所构成的统一体。 狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业是具有生产、经营和服务职能的独立行业。 3、房地产业的范围：包括从事土地开发、房屋建筑、维修、管理、房地产的转让、租赁，房地产中介服务等。 房地产业包括物质生产、流通和服务三个部门，属于第三产业。与建筑业是不同的。 4、房地产业的运行过程包括三个环节： 生产环节：房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。 流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程，包括房地产的买卖、租赁和抵押等。 消费环节：房地产这种商品具有固定性，长久性和增殖的特性。 5、房地产法：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生社会关系的法律规范的总称。 6、房地产法调整的社会关系：包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。 7、房地产开发关系：是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。包括土地征用关系、土地使用权出让关系以及土地使用权作价入股、合资开发经营房地产过程中所产生的关系。 8、房地产交易关系：是指房地产权利人与其他器平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。包括房地产买卖关系、房地产（房屋）租赁关系。 9、物业管理关系：是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。10、房地产管理关系：是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。包括房地产开发建设中的审批关系、房地产产权产籍管理关系。 总的说来房地产所调整的社会关系包括两大方面：一是调整国家对房地产开发、交易以及产籍的管理关系。二是调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系。 11、房地产法的性质：有不同的理解，有的认为属于经济法；有的认为属于行政法；应属于经济法，因为房地产法是把房地产作为产业，来研究国家如何调整该产业运行过程所发生的各种关系的法律。 12、房地产法的体系：是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。分三种情况：（一）房地产法的渊源体系：主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。 （二）房地产法的内容体系：包括总则、房地产开发、房地产交易、物业管理、房地产市场管理、房地产法律责任、其他内容。（三）房地产法的法理体系：包括房地产法 律规范的总体性规定、关于房地产法律事实 的规定、关于房地产法律关系的规定、关于 房地产法律责任的规定 13、房地产法律关系：是指房地产法律规范 在调整房地产开发、交易及管理过程中发生 的房地产之间的权利义务关系。 14、房地产法律关系的分类 （一）依法律性质不同，房地产法律关系可 以分为：房地产民事法律关系、房地产行政 法律关系、房地产经济法律关系； （二）依房地产法律规范调整对象的不同， 房地产法律关系可以分为：房地产开发法律 关系、房地产交易法律关系、物业管理法律 关系、房地产管理法律关系； 15、房地产法律关系的特征； 除具有法律关系的一般特征外还具有自身的 特征： （一）性质的多重性 （二）主体的广泛性 （三）客体的特殊性 （四）产生、变更、消灭的严格程序性 16、房地产法律关系的主体：是指在房地产 法率关系中依法享有权利（或行使职权）和 承担义务（或负有职责）的国家房地产管理 机关、房地产开发经营公司、公民及其他法 人或社会组织。 17、分类：房地产管理主体、房地产开发主 体、房地产交易主体、房地产服务主体 18、房地产法律关系的内容：是指房地产法 律关系主体享有的权利（或职责）和承担的 义务（或职责） 包括：房地产的管理职权、职责、房地产民 事权利、房地产的法律义务 19、房地产法律关系的客体：是指房地产法 律关系主体之权利义务共同指向的对象。种 类：经济行为和房地产 20、房地产法律事实：是指能够引起房地产 法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。 21、房地产法律事实的种类: 根据其发生是否与人的意志有关分为行为和 事件。 行为分为房地产法律行为、房地产管理行为 和房地产违法行为。 事件主要包括国家房地产法律、法规的颁布、 修改、废止以及不可抗力。 22、土地征用：是指国家和政府为了公共目 的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种 行为。 十届全国人大二次会议通过了《中华人民共 和国宪法修正案》，宪法修正案第二十二条 将现行宪法第十条第三款“国家为了公共利 益的需要，可以依照法律规定对土地实行征 用。”修改为：“国家为了公共利益的需要， 可以依照法律规定对土地实行征收或者征用 并给予补偿。” 同时我国的土地管理法也作了相应的修改。 土地征用制度建立的目的是为了公共利益的 需要。 公共目的是指国家或政府兴办的以公共利益 为目的的各种公益事业。 对公共利益，有的从广义的层面理解。 我们认为所谓公共利益，是指从事下列事业： 国防建设事业、能源、交通事业、水利事业、 矿山教育与慈善事业、国家机关办公建设事 业、公用事业以及其他由国家机关直接兴办 的事业。” 23、土地征用权:是指国家或政府在不需要其 他土地所有者同意的情况下，通过一定的补 偿，依法把土地用于公共目的的权力。 其特征是： （1）属于国家或政府的特有权力； （2）以公共目的为前提 （3）以补偿为条件 补偿是指对缺失的补足。 24、所谓适当补偿：就是严格依据土地管理 法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土 地单位的农民生活水平不降低为原则。 25、土地征用：是指为了公共利益需要，经 过法定程序改变土地的使用权。这种改变， 只是暂时的。 26、土地征收：是为了公共利益需要，经法 定程序改变土地的所有权。 相同点：都属于通过运用国家强制力而对公 民的土地权利进行限制的形式，都是为了公 共利益需要，都要经过法定程序，都要依法 给予补偿。 区别：首先，二者的法律效果不同。其次， 二者的补偿不同。第三，二者的适用条件不 同。第四，二者适用的法律不同。最后，二 者适用的程序不同。 27、国家建设征用土地法：是指调整因国家 建设需要征用集体所有的土地而产生的社会 关系的法律规范的总称。 28、国家建设用地是指国家进行经济、文化、 国防建设以及举办各项社会公共事业所需的 建设用地。 有两种形式： （1）划拨土地即把国家机关、企业事业单位、 部队、人民团体等已在使用的国有土地或国 有储备土地划拨给另一单位使用。（无偿） （2）征用土地即国家通过行政手段依法将属 于集体所有的土地边为国家所有，然后划拨 （或出让）给用地单位使用。 29、国家建设征用土地的法律特征： （1）征地主体的唯一性：征地主体只有国家。 （2）征地标的的特殊性：只能是集体所有的 土地。 （3）征地行为的强制性：是国家单方面的行 政行为，集体经济组织必须服从国家建设用 地的需要。 （4）征地条件的补偿性：给集体经济组织支 付土地补偿费、被征土地附着物及青苗补偿 费、劳动力安置补助费等。 30、土地用途管制制度：是指国家为保证土 地资源的合理利用，促进经济、社会环境的 协调发展，通过编制土地利用的总体规划划 定土地用途区域，确定土地使用限制条件， 土地所有者、使用者严格按照国家确定的用 途利用土地这种制度。 总体规划对土地按用途划分为三类：农用地、 建设用地和未利用地。 31、耕地保护制度：实现耕地总量平衡。 包括的内容有实行土地用途管制制度、严格 控制耕地转为建设用地；实行占用耕地的补 偿制度；实行基本农田的保护制度；禁止闲 置和荒芜耕地。 32、以划拨方式取得建设用地的审批程序： （一）申请用地的条件 建设项目已列入国家固定资产投资计划或经 地方政府批准。 （二）申请用地应当提交的文件 1、按法定程序批准的设计任务书或其他批准 文件 2、省外迁入单位持省政府同意定点的文件。 3、在城市规划范围内进行选址的，应提交规 划、消防、环保等部门的批准意见。 4、申请报告确定用地范围： （1）土地管理部门会同有关部门估计建设用 地面积、初步确定占地面积。 （2）土地管理部门在设计任务书上签署具体 意见，划定红线。拟定征地费用： 土地管理部门组织建设单位与被征地单位及 有关单位商定征用土地补偿、安置方案，并 报批准。 （三）审批并划拨土地： （1）初步设计批准后，用地单位持该批准文 件和其他有关文件向土地管理局提出正式申 请。 （2）土地管理部门进行最后核实、签署征地 意见，填写国家建设征用土地报批表，提交 政府审批。 （3）批准后，土地管理部门将该批准文件抄 送财政部门。通知纳税人办理纳税或免税手 续。 （4）土地管理部门根据建设进度一次或分期 划拨土地。 （四）核发国有土地使用证： （1）建设项目竣工后，建设单位向土地管理 部门核查实际用地面积。 （2）建设项目主管部门组织有关部门验收。 （3）土地管理部门办理土地登记手续，核发 国有土地使用证。 33、临时用地的批准程序：临时用地是指使 用期限不超过两年，不改变土地的所有权， 因施工需要材料堆场、运输通道等占用土地。 分为： （1）建筑施工的临时用地； （2）地下或地上管线用地及地质勘探用地； （3）选择勘探用地； （4）抢险及紧急军事用地； 34、现行土地法关于土地征用审批权限的规 定 根据1998年《土地管理法》的规定第四十五 条规定：征用下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷 的（折合525亩）； （三）其他土地超过七十公顷的（折合1050 亩）。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 35、确定被征用土地的农民的补偿标准应贯 彻是“使被征用土地单位的农民生活水平不 降低的原则”，进一步提高土地补偿费和安 置补助费。在费用的计算标准上，规定一个 标准幅度，留给各地灵活掌握。 36、土地补偿费是用地单位依法付给被征地 单位对土地投资的一定费用。 《土地管理法》第47条规定：征用耕地的 土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年 产值的六至十倍。 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标 准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的 土地补偿费和安置补助费的标准规定。 37、地上附着物：是指地上建筑物及其他设 施，如水井、围墙晒谷场、水渠管线、房屋 等。 38、青苗补偿费：是指对正在生长、尚未成 熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用 人造成损失的补偿费。 地上附着物和青苗的补偿费补偿标准由省、 自治区、直辖市规定。 39、新菜地开发建设基金:是指因征用城市郊
中国房地产中国房地产开发集团公司
中国房地产中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司于1981年1月16日经国务院批准组建，是全国成立最早的房地产开发企业。原名为中国房屋建设开发公司，1987年11月更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团，是国有独资企业。国家建设部副部长萧桐、杨慎，建设银行王岐山曾在公司第一、二届董事会中任董事长和副董事长。2005年4月国务院国资委任命了新一届领导班子。2006 年10 月10 日由国资委任命新一届董事会，董事会由九人组成，分别为：董事长甄少华，董事：徐立鹏、王江涛、张青林、任传俊、范晓复、潘崇义、于长春、赵如冰。经营班子由五人组成，分别为：总经理徐立鹏，副总经理沈东进、陈忠发、韩旭升、诸一军。 1999年1月，按照党中央国务院关于中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，成为中央管理的以房地产业为主的国有骨干企业。中房集团公司归中央管理后，原属建设部的中国城乡建设发展总公司、中国广顺房地产业开发公司、华通置业有限公司、中国住房投资建设公司按中央要求并入中房集团公司。近年
来又陆续接收了中国凯利实业有限公司、中国天诚（集团）总公司、长城房地产总公司、北京远望工程建设公司、中新经济发展总公司、上海华晖实业公司、福建安华发展总公司、中国智宝国际经济科技发展公司、中天实业投资公司、中国市政工程西南设计研究院、中国市政工程西南设计研究院、建设部沈阳煤气热力研究设计院原部属和军队、武警等多家企业。2001年又接收了军队移交的保障性企业12家。2004年经国资委批准接收原中汽总公司所属的北方安华集团公司、中汽财务公司。 最近根据国务院国资委关于中央企业房地产重组的指示精神，经双方友好协商和国资委批准，华能房地产开发公司、中国航材集团所属房地产项目正式划转我公司。公司已经成为房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。通过机构改革和业务重组，目前集团公司总部设有8个职能部门，分别为：办公厅、企业发展部、财务部、人力资源部、党群工作部、审计部、投资管理部、法律部。公司直属企业17家，直接控股的项目公司4家。 中房集团公司抓住发展机遇，突出抓好重点城市的房地产开发。近几年来公司生产经营和资产经营有了新
第一章房地产经纪概述
《物业经纪理论与实务》讲义 选用教材： 孔凡文主编，《房地产经纪人》第五版，大连理工大学出版社，2010。 学时分配： 第一章房地产经纪概述 第一节房地产经纪的含义和分类 第二节房地产经纪的特性 第三节房地产经纪的作用 第四节房地产经纪的产生与发展 第一节房地产经纪的含义和分类 一、房地产纪纪的含义 （一）经纪的含义 1.经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 （二）房地产纪纪的含义 1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。与其他经纪活动一样，房地产经纪是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有特殊性。 2.从世界主要国家的情况看，从事房地产经纪活动的机构需要具备相应的资质或条件，从事房地产经纪活动的人员需要经过专业学习和训练并通过考试取得执业资格。 3.在我国，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪职业资格并经注册的房地产经纪人员; 4.房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪服务的接受方必须向提供房地产经纪服务的机构支付房地产经纪服务费(包括佣金和代办事务的服务费)。 5.房地产经纪的主要方式是居间和代理。 概括而言，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的
委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。 二、房地产经纪的分类(掌握) (一)房地产居间与房地产代理 就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。 1.房地产居间 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 2.房地产代理 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。 第二节房地产经纪的特性 一、经纪的特性(了解) 活动主体的专业性 活动地位的中介性 活动内容的服务性 二、房地产经纪的特性(熟悉) (一)活动范围的地域性 (二)活动后果的社会性(基于房地产自身的特殊性) 第三节房地产经纪的作用 一、房地产经纪的必要性(掌握) (一)房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少 首先，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而促成交易。 其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。影响房地产使用价值和价值的因素不仅包括房屋结构、质量、房型、周边环境等物质因素，还包括产权类型、他项权利设立情况等法律因素，以及房地产所在地区的人口素质、历史背景等社会、人文因素等。大多数房地产交易主体都难以在较短的时间内掌握这些因素的信息并把握其对房地产的使用和市场价值的影响。这种状况对房地产交易具有显著的阻滞效应。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。 再次，在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产难以通过经销商来流通。房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济
浅论我国房地产法律制度
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人 支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存 与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产法1-3章辅导(1)
第一章房地产法概述 一、学习指南 通过本章学习，学员应掌握房地产、房地产法的概念；我国房地产法的调整对象及体系； 了解我国房地产法发展的历史及现状。 二、重点难点 1、房地产的概念：是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、房地产法的概念及调整对象：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社 会关系的法律规范的总称。包括：房地产开发关系、交易关系、物业管理关系 及房地产管理关系。 3、我国房地产法的渊源体系： （1）宪法 （2）房地产法律 （3）国务院发布的房地产法规、决议和命令； （4）最高人民法院的文件； （5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章； （6）地方政权机关发布的房地产管理法规。 通过对教材的通读及上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的练习，说明你对本章内容已有了一定的认识。 一、选择题 1、《城市房地产管理法》于（）起施行。 A 1994年1月1日 B 1995年1月1日 C 1996年1月1日 D 1997年1月1日 2、下列有权制定房地产行政法规的主体是（） A 最高人民法院 B 最高人民检察院 C省、市人大及常委会 D 国务院 3、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》() A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的 B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的 C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的 D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的 参见《城市房地产管理法》2条和第71条。 4、房地产法调整下列哪些关系 A房地产开发关系 B房地产交易关系
《房地产法》作业完整答案
《房地产法》作业一 一、填空题：（每空一分） 1、狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。 2、土地应包括地球表面及地表之下和之上的延伸的一定空间。 3、建筑物是指土地上人工建造而形成的房屋和构筑物。 4、房地产业是从事房地产业的开发、经营、管理和服务的产业。 5、房地产法调整的社会关系包括开发关系、交易关系、物业管理关系、房地产管理关系。 6、全国人民代表大会常务委员会1995年1月1日制定的中华人民共和国城市房地产法。 7、房地产法律关系主体包括国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。 二、不定项选择题：（每题2分） 1、房地产法调整下列那些关系（ABCD ） A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系 2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业： A、开发 B、经营 C、管理 D、服务 3、我国房地产法的渊源主要包括（ABC） A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府 4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABCD） A、开发法律关系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系 5、房地产法律关系特征有（AB） A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、严格性 6、房地产法律关系的主体（ABCD）
A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体 7、房地产服务主体包括（ABCD） A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司 8、土地使用权出让变更与解除的主要条件（ABCD） A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭失 三、名词解释：（每题5分） 1、房地产 答：广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间一合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。 2、房地产法 答：是调整房地产开发、交易及物业管理和房地产管理关系的法律规范的总称。它对于国家管理房地产业、规范房地产业市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、促进房地产业发展具有重要作用。 3、房地产物业管理关系 答：是指物业服务企业与业主言之间在物业管理过程中形成的权利义务关系。 4、房地产管理关系 答：是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的权利义务关系，具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，另一类是对房地产产权产籍的管理关系。 5、房地产法律关系 答：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象 答：是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 调整对象：一方面它调整国家对房地产开发、交易调控关系及产权产籍的管理关系；另一方面它调整国家对房地产开发经营公司、物业管理公司、房地产购买者等平等主体之间所发生的经济关系。 2、简述房地产法律关系的特征
房地产概论
房地产开发概论重点 题型：1. 名词解释3个15分2.填空20个20分3.简答题5个25分4.计算分析3个40分（10 + 10 + 20） 第一章房地产开发概述 1.1.1 房地产的含义：房地产又称为不动产，包括土地、建筑物以及其他地上定着物，是房屋财产和土地财产的总称，同时也是实物、权益和区位的结合。 1.2.1 房地产开发的含义：是指在依法取得国有土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配置建设。 1.1.2 房地产的特性1）区位特性2）价值特性3）外部特性 1.2.3 房地产开发的模式1）多元化开发模式混业开发纵向一体化开发综合项目开发 2）专业化开发模式特定物业类型开发协作型开发 3）其他开发模式定向开发服务性开发 1.2.4 房地产开发的分类与房地产开发项目类型 1）房地产开发的分类按开发的深度划分土地一级开发房屋开发 2）房地产开发项目类型从使用功能角度划分 Ⅰ居住房地产开发项目普通商品住房限价商品房经济适用住房廉租房高档商品住房 Ⅱ商业房地产开发项目商业用房写字楼酒店酒店式公寓主题公园 Ⅲ工业房地产项目工业厂房研究与发展用房仓储用房工业园区 Ⅳ特殊用途房地产项目高尔夫球场飞机场汽车加油站车站码头 第二章房地产开发程序及房地产开发管理概述 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性1. 产品的形成尤其内在的规律性2. 投资、风险大 3.复杂的生产活动，参与方众多 4.引导、监督管理，促进市场健康发展 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租赁与销售阶段物业管理阶段 2.2 房地产开发的主要参与者开发商政府部门咨询机构承包商金融机构 2.3 我国房地产开发管理体系1 我国房地产开发企业资质等级管理2 我国房地产业的宏观调控 第三章房地产开发项目可行性研究 可行性研究的含义可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分1）投资机会研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究4）项目评估3. 4.2 房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标1）静态经济评价指标 1 静态投资回收期Pt=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量的绝对值/ 当期净现金流量 Pt≤Pc 基准投资回收期 例3-1：某房地产公司投资一写字楼，总投资为1000万元，投资建设期2年，假设投资为均匀投入，项目经营期为8年，每年的净利润为200万元，项目折旧为每年125万元，试确定该项目的投资回收期。如果该类型项目的投资回收期一般为8年，试对该类型项目的投资效果进行评价。 Pt=6-1+|-25|/325=5.077年
中国房地产发展史
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生
1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
中华人民共和国城市房地产管理法(2009年修正)-全国人大法律
中华人民共和国城市房地产管理法（2009年修正） 第一章总则 第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第十一条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
房地产法
房地产法考试资料 一、单项选择题 1．所有人对房屋的实际控制权是何种权能的体现。（占有） 2．土地使用权转让是转让人对土地使用权进行的何种处理。（处分） 3．体育用地土地使用权出让的最高年限规定为。（ 50年） 4．人口100万以上的城市土地利用总体规划需经哪级机关批准。（国务院） 5．进行房地产开发建设，必须同时按照《土地管理法》和《城市房地产管理法》的要求进行。6．土地使用权变更包括（土地使用权主体变更、内容变更和其他事项变更） 7．《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起多长时间内进行（3个月） 8．房地产开发企业注册的最低限额为（100万元）。 9．房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该。（取得拆迁许可证） 10．房地产交易主要表现为房地之间的关系），并通过各种交易合同形式实现。 11．物业管理的基本主体是（业主）。 12．代办物业的租赁属于物业管理的（针对性专项服务）。 13．对外国人在我国境内的个人所有的房屋，应当依照（城市私有房屋管理条例）进行管理。 14．土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，土地增值税税率为（30%）。 15．某地块转让收入5000万元。已支付土地使用权出让金1000万元，开发土地总费用1000万元。则应计赠值税（1100万元）。 16．个人与单位之间土地的所有权和使用权争议，最低可由（乡级人民政府）处理。 17．某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为（2500万元）人民币。 18．在业主委员会成立之前，物业管理公司由（建设单位选聘）。 19．业主公约物业的受让人或承租人。（在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力） 20．外商进行成片土地开发的必要条件是（取得开发区域的国有土地使用权）。 21．房地产法律关系的客体是（土地、房屋）。 22．我国国有土地有偿使用的主要方式是。（出让） 23．国家建设用地主要获得方式有（划拨或出让、租赁土地使用权）。 24．下列不属于国有土地出让方式的有（出让方式包括协议、招标和拍卖）。 25．房地产法调整下列哪些关系。（民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系） 26．“三通一平”的“三通”是指（通水、通电、通路）。 27．下列不属于土地使用权出让合同解除条件的是（ A公共利益的需要B土地灭失） 28．下列不属于土地使用权出让合同订立原则的是（A遵守法律、法规、政策原则B符合城市规划要求原则C平等自愿原则D有偿原则） 29．房地产开发原则是（房地产开发的基本法律原则是指城市规划区国有土地范围内从事房地产发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。(三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。(四)、房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则(五)、房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则） 30．房地产项目管理包括（立项管理、施工管理、竣工管理） 31．房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（变更登记） 32．根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均产值的（6-10倍） 33．对以赠与方式无偿转让房地产的，契税（要征收） 34．根据我国《土地管理法》的规定，属于我国征用耕地补偿费的是（土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费） 35．物业管理委托合同的当事人，一方为物业管理公司，另一方为（业主或者业主委员会）