浅论我国房地产法律制度
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人
支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存
与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。
我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。
一、商品房预售制度考察:文本与实践
房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此
后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地
产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:
(一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主
管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
(二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已
经确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规
划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,
应当说明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。
(六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售
款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168. 8亿元,定金和预收款达到7395. 3亿元,比上年增长44. 4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30. 8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有
30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。
同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点
通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多
多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:
首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。
其次,商品房预售制度废除论:②政府制定和调整房地产政策是由房地产业发展状况和主要矛盾决定的,任何政策的稳定和连续都是相对的。房地产起步阶段为培育市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。但当市场出现供过于求就要适当调整政策,提高准入条件,控制投资规模。在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。因为:商品房预售制的基本特点是为开发商卖期房。其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场出现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。
③但是,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的
和经济的宏观调控措施的影响力度。
“法律三度说”认为,法律必须具备时间度(Dimension ofTime)、空间度(the Scope ofValidity)和事实度(Dimension ofPoint)。④这是研究法律的三个非常基本的维度,我们同样可以用它来衡量商品房预售法律制度。我们应当正视社会分化导致共识分野对法律的影响。虽然目前少有从法律角度分析商品房预售制度存与废的文章,但现有的无论是商品房预
售制度保留论还是商品房预售制度废除论都是值得我们正视和思考的。从“事实度”上讲: 2005年是我国房地产业的政策调整年,中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机,防止房价过快增长。然而事实是, 2005年中国各大城市的房价仍然以较高速度增长,同时房屋空置率加大。通过前文对预售制度运行实践的梳理
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,也可以看出:现行房地产法律秩序有难以克服的缺陷。这些不可以不说是对现行房地产法律
行为模式需要修改发出的一个明确信号。我们认为房地产销售模式的构建直接影响到整个房地产业的制度安排和战略规划。面对目前房地产业浪费严重,快速制造卖期房,供求结构不合理,质量不能保证的自杀式经营、自杀式增长态势,必须重新从法制角度审视商品房预售法律制度本身的“事实”:
(一)预售制度“先天不足”
1.监管的单一:我国立法确立的是国务院建设行政主管部门和地方各级建设、房产管理部门归口管理全国城市商品房预售。管理的内容是以行政许可的方式审查预售的条件,颁发许
可证。然而对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登
记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。
2.性质的混淆:预售合同成立时标的物尚不存在,房地产商转让的是即将在约定日期交付的房地产所有权还是按照合同要求进行修建的房屋及相应的土地所有权,现行法律并没有明确,那么预售合同是买卖合同还是加工承揽合同的性质混淆。⑤而对预售合同性质的混淆,又直接导致了预售合同登记备案的性质不清。合同登记是物权登记还是债权登记,其法律效力如何?可否对抗后来的购买者或者银行、建筑商行使的抵押权等等问题,都成了法律文本本身无法明确的问题。
3.诸法的冲突:预售合同性质的不明确,也使得在预售商品房的再次转让在法律的适用上面临冲突。预售商品房是尚未竣工的期待物。《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”但至今为止,国务院关于该问题的规定一直未出台。各地就此问题的规定也各异,有的地方未作任何规定,有的地方允许再转让,有的地方禁止转让。有的地方还对预售对象细分:预售商品住房应当在竣工取得房产证后才能转让,而商品住房之外的其他商品房预购人则可以再转让。⑥于法无据的预售商品房的转让在适用《民法通则》、《合同法》以及最高院相关司法解释时,面临是适用物权法还是适用债权法的冲突。而预售合同的登记是只有行政意义还是兼具民商法上的意义这一根本问题上的模糊不清,也使商品房预售备案登记在法律适用上面临冲突。
4.叠架的无状:预售商品房的具体运行中,从预售人资格的申请、房屋的设计、建材的供应,到房屋的建造、竣工交付、房屋产权登记的办理等一系列环节中,任何一个环节出现误差,都可能导致预售行为不能履行或不能完全履行。相对于其他买卖来说,预售商品房涉及的法律关系更为复杂。然而以《城市房地产管理法》第4章“房地产交易”第2节“房地产转让”中两条关于预售商品房的规定为依据,行政法规、相关部委规章、各地方法规、规章共同构建的房地产预售法律制度,是作为房地产现售法律制度的补充而规定的。没有系统的制度统筹,预售的“重条件与轻程序”⑦进一步使预售法律文本支零破碎,缺乏确实的操作性和明确的预期。
(二)预售制度“后天异化”
商品房预售法律制度在“监管单一、性质混淆、诸法冲突、叠架无状”等四个方面的固有缺陷,导致该项制度异化:
1.竞争不充分:从经济学的角度看,市场的竞争状态可以分为竞争不足、竞争均衡和竞争过渡。我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。而房产进入市场则由政府职
能部门通过行政许可进行资源分配。由此导致开发商不惜高成本购买土地,然后快速制造,通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者。加之房地产特有的空间固定性、异质性、需求普遍性,使得在商品房销售领域竞争并不充分。质次价高的商品房仍然有市场,我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
2.权利不对等:商品房建设过程就是商品的制造过程,市场的参与方的权利应该是对等的。然而预售过程中开发商利用政策、信息、资金、技术等优势,混淆房地产领域中投资与消费的界限,通过预售中隐瞒期房本身的合法性与质量风险、模糊售楼承诺与售楼广告的法律效力、单方对房屋设计作出重大调整、单方对预售房屋土地设定抵押等方法,将自己投资的风险转嫁到普通购房者身上。而购房者权利的实现则完全处于被动地位,法律给予的救济又由于前文所谈及的“预售制度性质的混淆”,而显得苍白无力。
3.信息不公开:房产预售中参与方有开发商、政府、银行、保险公司、预购人。预售关系也十分复杂,包括预售合同关系,预售贷款关系,预售转让关系,预售行政管理关系。在预售制度安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后,预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。虽然从2005年开始着手建立房地产市场信息网,但仍然不能满足市场透明交易的需求。加之政府监管缺乏联动,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生,也为开发商囤积土地、哄抬房价、制造市场紧张气氛创造了条件。
4.融资不主动:房地产业是资金密集性产业。预售制度从香港引进的初衷之一就是为开发商新开融资渠道,缓解资金瓶颈,扶持房地产业快速、健康发展。然而,目前预售已经被开发商作为融资和转移风险的重要手段。施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。⑧而真正通过给予房产企业长远、可持续支撑的房产证
券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而放弃。
预售制度“先天不足”注定了该制度“后天异化”。预售中诚信缺乏,广大购房者群体利益的
被漠视以及我国金融风险的加大是竞争不充分、权利不对等、信息不公开、融资不主动的具体表现形式。商品房预售制度基本上是消费者利益随时受到侵害、房地产开发商获得暴利、
银行承担金融风险的症结之所在。它作为一项法律制度,缺陷和缺位并存,并且自身难以克服。
三、商品房销售制度未来:均衡与和谐
既然预售制度先天不足,后天异化,那么进行制度的调整能找到足以令人信服的理论依据吗?并且在现实社会资源中能够寻找到足以替代商品房预售机制发挥作用的新的调整手段吗?对此我们还必须从价值理性的高度,重新审视现有的房地产销售模式,尤其是商品房预售制度。如果说预售制度是市场萧条时期的灵丹妙药,那么在市场繁荣时期它则是引发高烧的催化剂。中国房地产业要决胜未来,必须从利益平衡和社会和谐的角度探讨均衡与和谐机制的建立。
其一,从国家的政治诉求上看:党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》强调以人为本,树立全面、协调、可持续的发展观,促进经济社会和人的全面发展。国家主席胡锦涛具体阐述了“以人为本”的含义:就是要以实现人的全面发展为目标,从人民群众的根本利益出发谋发展,不断满足人民群众日益增长的物质文化需要,切实保障人民群众的经济、政治和文化权益,让发展的成果惠及全体人民。2006年3月5日,国务院总理温家宝在第十届全国人民代表大会第四次会议作政府工作报告时再次强调,要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,着力调整住房供应结构,促进房地产业的健康发展。从政治上讲,人们对房地产发展和商品房买卖有稳定的预期在社会变迁中具有重大意义。在政府正式出台预售制度去留的文件之前,各方基于维护既得利益的格局而有不同的声音是正常的。开发商在近几年来一系列的宏观调控措施面前与中央政府逆向预期,恶意炒作,不断拉高房价也是国家规则体系没有给开发商、银行以及购房者一个明确预期
的必然结果。其实,商品房预售制度的存与废实质上讲就是确立新理念、构建新有序的关键
性抉择。社会财富的分配形式与结构的变更是蕴含在该项制度去留背后的真谛。政策决策者和房产立法者必须找到这根风险链条的卡口,把政策的支撑点从倾向于开发商转向处于严重弱势的普通购房人,从而回应国家力求建设和谐社会的信号。
其二,从国家的法治诉求上看:经济法律应该能够对社会环境中的各种变化作出积极回应。⑨房地产法作为“回应性”更敏锐、与政治的联系更紧密的单行法,应该与社会经济关系的变化同步,有时甚至超前于社会经济关系的变化。当我们对房屋买卖法律关系模式进行构建时,涉及对当事人各自合法利益的考量、对第三人合法利益的考量以及公共政策的考量,○10经济法的实质正义价值观及其以社会为本位,决定了它不能只强调经济的、局部的效益,而应该是“实现经济效益与社会效益统一的法。”○11因此,作为经济法部门法的房地产法不能囿于特定行业、特定事件或特定当事人的公平、公正或效率,而必须在立法中体现维护公平竞争原则、责权利相统一原则、平衡协调原则,从大系统的角度来考虑公平、公正和效
率的实现。房地产法制所确立的经济秩序应是全方位地兼顾政治、经济、人口、资源、文化等的协调和共同发展的秩序。而现行商品房预售
制度的构建,显然不能“形成国民经济支柱产业”和“全面提高居民居住质量”二者兼顾。公正的法律机制在预售制度中的体现是有限的。
因此,从价值理性的高度看,基于房地产销售制度对国家政治愿望和法治愿望的回应性,失衡的预售制度与国家宏观调控的目标不一致,与国家构建民主法治、公平正义的目标也不一致。取消商品房预售制度是回应国家政治诉求和法治诉求的“必须”。
然而,我们也应看到资金链是房地产业的命脉,房地产企业以预售资金、银行贷款、自有资金进行开发建设,其中预收资金所占比重近40%。如果取消预售制度,无异于切断了开发企业重要的资金来源。我们认为取消预售制度决不是矫枉过正,而是制度规则回归正轨的所有进程中的一个步骤。在平衡开发商、购房人、银行、保险公司利益的同时,我国的房地产业
仍然要发展。在预售制度融资功能的替代上,我们认为可以在以下两方面进行相应的制度设计:
(一)房地产资本市场市场化。市场化是资本市场的灵魂和其功能得以发挥的前提条件。房地产资本市场市场化,不仅能够实现房产公司资产的整体流动性,而且能够优化股权结构、改善公司治理。虽然短期会造成开发商资金成本的增加,但从长远上看,则为房地产行业“纳优汰劣”、提供旺盛经营动力提供了市场化的动态调整。我国日益深化的金融体制改革,为取消商品房预售制后的开发商提供了各种融资渠道和融资工具。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式。商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难,也必将由新兴的房地产金融体系予以解决。
(二)商品房抵押贷款证券化。央行《2004年房地产金融报告》中统计,截至2005年一季度中国内地的房地产贷款余额已经达到了27650. 6亿元,而预售商品房按揭贷款所占比重较大。这一方面加大了商业银行的金融风险,另一方面也限制了贷款机构发放更多的资金以满足房地产领域的融资需要。住房抵押贷款证券化,可以把银行的住房信贷业务与证券市场联系起来,由专门的机构在证券市场上发行特种债券筹措资金,收购银行等金融机构发放的住房抵押贷款,专门机构可用借款人的还本付息款偿付债券的本息。抵押贷款证券化不仅降低了房地产市场风险向金融体系聚积的风险,保证银行稳健经营,而且也能通过扩大个人住房抵押贷款的资金来源,平抑部分因高房价而折损的民众福祉。
总而言之,我国商品房销售制度中关于预售法律制度的构建,是基于房地产市场化早期房地产行业幼稚和开发商资金链脆弱而进行的制度倾斜,是过渡时期的特殊做法。从本文对法律文本的梳理与实施现状的分析来看,商品房预售制度“先天不足”、“后天异化”。从均衡与和谐的价值理性角度来看,商品房预售制度与我国当前的“政治诉求”、“法治诉求”相违背。从制度功能的替代性上看,商品房预售制度的融资功能完全能够通过“房地产资本市场市场化”和
“商品房抵押贷款证券化”来替代。因此我们认为,当前全国范围内,以立法的形式采取统一步骤取消商品房预售制度的时机已基本成熟。
注释
①杨丽媪:《商品房预售:取消还是保留》,载《中国房地产信息》2005年第10期。
②关于商品房预售制度存与废的争论,几年前就开始了:从交易角度,主张预售制度应存在;而从公平和金融安全角度,主张预售制度应取消。相关的文章可参见:沈正超、赵德和:《对调整商品房预售制度的思考和建议》,载《上海住宅》2000年第4期。张水荣:《应保持商品房预售制度的稳定与连续》,载《上海住宅》2000年第12期。刘继峰:《取消商品房预售,动了谁的奶酪》,载《建筑装饰材料世界》2005年第9期。
③参见张梦:《商品房预售制度使命终结》,载《中国房地产信息》2005年第10期。
④参见蔡志方:《行政救济与行政法学》,台湾三民书局1993年版,第8页。
⑤对预售合同性质的界定是明确开发商、预购方以及其他预售关系参与人权利与义务的关键。相关观点可参见陈耀东:《商品房买卖法律问题专论》,法律出版社2003年版,第53页;金俭:《析商品房预售合同》,载《现代法学》1996年第1期;薛成有:《论商品房预售法律关系》,载《行政与法》2004年第1期。
⑥参见沪发[2004]16号:《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》。
⑦参见符启林:《房地产法》,法律出版社1999年版,第153、154页。
⑧参见易宪容:《预售制度背后的风险链条》,载《南风窗》2005年10月1日出版。
⑨参见刘普生:《论经济法的回应性》,载《法商研究》1999年第2期。
○10参见刘武元:《权属登记与房地产买卖合同———对我国〈城市房地产管理法〉第37条立法的检讨》,载《经济法学、劳动法学》2005年第1期。
○11孙国华:《法理学教程》,中国人民大学出版社1994年版,第108-109页
房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度
房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度 房地产法律制度教学大纲 10级高职《房地产法律制度》教学大纲 课程编号:3011326总学分：4学分 RealestatelawSystem 课程性质:学习本课程，要使学生学掌握房地产法的基本概念、基本原理、基本知识，并 能据此分析解决房地产开发、交易和管理过程中产生的实际问题，促使房地产健康发展。 适用专业:适应各种不同需要的优秀人才。 学时分配:课程总学时64学时；总学分：4学分。 教材:王世涛主编《房地产法律制度》，东北财经大学出版社，20XX 年版。 参考书目： 1.赵红梅，房地产法论，中国政法大学出版社，1995 2.董藩，房地产经济概说，东北财经大学出版社，1999 一、课程的目的与任务：该课程以讲授房地产法的基本理论和基本制度为核心内容，讲求理论性和应用性的结合，既体现房地产法法学本
身的科学性、系统性和逻辑性，又密切联系我国法制建设的实际，来阐明房地产法的一系列问题。 二、课程的基本要求：通过本课程的讲解，使学生系统地、准确地理解和掌握房地产法的基本原理、具体的各项法律制度及其相应的规范，并能够在实践中灵活地运用，分析和处理各种房地产法实务问题。 三、课程教学内容 第一章房地产法概述 了解.房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。 第二章房地产管理体制 了解我国房地产管理体制的沿革；掌握我国现行房地产管理体制的基本架构。 第三章土地管理法律制度了解土地管理法的概念，土地法律关系，土地管理法的渊源和效力以及土地管理法基本内容；了解土地利用总体规划；掌握土地所有权制度、国有土地有偿使用制度和国有土地使用权划拨的有关内容，掌握耕地保护法律制度和建设用地法律制度的内容要点。 第四章城市房地产权属及其管理法律制度 掌握房屋所有权、土地使用权，建筑物区分所有权、住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容；掌握城市房地产权属登记的概念、功能、效力，房产权属登记和地产权属登记的内容；了解城市公有房
关于我国房地产税收法律制度探析论文
关于我国房地产税收法律制度探析论文 一、当前我国房地产税收法律制度概述 当前《中华人民共和国房产税暂行条例》是我国依法制定了有关房地产税收的法律制度，但是由于该条例制定于1986年，因此在当时社会背景条件下，该条例相关内容排除了外国组织、企业以及个人等纳税主体，一直到2008年，我国房地产税相关法律制度才实现了境内外的统一。但是具体来讲，一直到2010年截至，虽然针对房地产税收相关法律制度一直被我国政府列为需要改革的项目，同时，也一直针对其问题提出相应的意见和建议，但是始终处于未完全实行阶段。自2013年我财政部在《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中专门提出了“改革完善房地产税。完善房产保有、交易环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管”，以及在十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中强调“加快房地产税立法并适时推进改革”。自此，才真正意义上提出了将我国一直以来没有完全实行的房地产税收正式推入法制角度，也肯定了我国政府对于房地产税收的重视和对其改革的肯定。 二、当前我国先行房地产税收法律制度存在的问题 伴随着社会经济以及社会生产力的发展，相关的政策法规必须按照社会具体情况进行相应的改革，从而更加适应当前社会发展。但是作为我国一直以来房地产税收法律制度的《房产税暂行条例》，自1986年制订开始，其内容几乎完全始终停留在最初制定的十一项中，导致
其中大多数内容存在许多现实问题，不仅早已不适应我国当前房地产行业的发展要求，同时也完全落后于当前我国经济发展的步伐。 (一)税费征收的范围狭隘 根据《房产税暂行条例》第一条规定：“我国房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征税。”该条例虽然明确表明了房地产税费的征收范围，但农村地区明显未被纳入房地产税费征收范围内，在当时完全摒弃农村的房地产税收范围是可以理解的。但是伴随社会经济的快速发展，我国城镇化水平的不断提高，我国农村的城镇化率不断提高和增长，这也就意味着我国农村的工业化水平在不断的提升，在这种情况下，伴随着农村经济的快速发展，农村的房产数量也在快速的增多。有些房地产企业为了躲避一定的房地产税收，也紧紧抓住了该条例的这一漏洞，将其经营性房产迁移到农村地区，从而利用了法律漏洞来进行合法的逃税。一直到目前为止，我国的房地产征税范围仍然没有将农村纳入其中，这不仅给我国税收收入带来了极大的损失，同时，该条例现如今也已经完全无法适应当前农村的经济发展步伐。 (二)免税政策的不合理 根据《国房产税暂行条例》第五条第4 项规定：“对个人所有非营业用的房产免征房产税。”该条例明确表明了在我国，个人自住房是不需要缴纳房地产税费的，该免税政策颁布的主要原因是我国在建国初期，住房都是统一征收继而进行统一分配的，当该政策废除之后，仍然有计划经济体制之下的福利分房制度，因此，这也就意味着房屋成为了分配品，而并非商品，因此，该免税政策在当时社会背景下是
浅论我国房地产法律制度
所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人 支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存 与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此
(完整word版)房产税、契税课堂练习及答案
房产税、契税 一.单项选择题 1.下列关于房产税的说法，表述不正确的是（）。 A.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一般不征收房产税 B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税 C.居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税 D.产权所有人、承典人不在房产所在地的，免交房产税 2.甲企业以房产进行投资联营，共担风险，并参与被投资企业的利润分红，则房产税的计税依据为（）。 A.取得的分红 B.房产市值 C.房产原值 D.房产余值 3.胡某在市区拥有三套住房，一套自住，房产原值100万；一套按照市场价格出租给李某居住，房产原值60万元，每月租金5 000元；还有一套出租给甲公司办公使用，房产原值150万元，每月租金15 000元；上述租赁房产的期限均为2017年全年。当地规定的房产税扣除比例为30%。则胡某2017年应缴纳的房产税为（）元。 A.17 640 B.26 040 C.9 600 D.28 800 4.某企业2018年度生产经营用房原值12 000万元；幼儿园用房原值400万元；出租房屋原值600万元，年租金80万元。已知房产原值减除比例为30%；房产税税率从价计征的为1.2%，从租计征的为12%，该企业当年应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（）。 A.12 000×（1-30%）×1.2%＝100.8（万元） B.12 000×（1-30%）×1.2%+80×12%＝110.4（万元） C.（12 000+400）×（1-30%）×1.2%+80×12%＝113.76（万元） D.（12 000+400+600）×（1-30%）×1.2%＝109.2（万元） 5.根据房产税法律制度的规定，下列各项中，需缴纳房产税的是（）。 A.行政机关所属的招待所使用的房产 B.某森林公园用于公共游览参观的建筑 C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房 D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产 6.根据房产税法律制度的规定，下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（）。 A.纳税人购置存量房，自支付购买价款之次月起，缴纳房产税
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
房地产税收制度与政策(一)试题
房地产税收制度与政策（一） 一、单项选择题 每题的备选答案中只有一个最符合题意。 1.W房地产开发企业开发的普通住宅销售增值额为2000万元，按土地增值税相关规定准予扣除项U金额为6000万元，则W房地产开发企业应纳土地增值税额为万元。 A.0 B.360 C.480 D.600 答案：D 土地增值税实行四级超额累进税率。土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额x30%=2000万元x30%=600万元。 2.土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。 A.3?5年 B.3?8年 C.5?10年 D.10?15年 答案：C 3.某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。 A.450
B.525 C.600 D.900 答案：B (1)土地增值额=3000万元-1500万元=1500万元。(2)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的，应纳税额：土地增值额x40%-扣除项目x5%=1500 万元x40%-1500 万元x5%=525 万元。 4.按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 A.10 B.15 C.20 D.30 答案：A 5.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税元。 A.4200 B.5880 C.6850 D.8640 答案：B 自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的70%?80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值x[l-(10%-30%)]xl.2%o若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定：100万元x70%x(l-30%)xl.2%=5880万元。 6.减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。
浅谈房地产法律制度及其完善
浅谈房地产法律制度及其 完善 The latest revision on November 22, 2020
浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词房地产业基础性产业法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。 房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。 二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状 当下，中国已形成了以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。 除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）外，还颁布了大量的法律法规、部
浅谈中国房地产法律制度及其完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词房地产业基础性产业法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。 房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。
二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状
我国房地产法律制度及其经济法律关系
2019年第6 期一、房地产市场概念及其构成(一)房地产市场的相关概念 房地产是一个复杂的概念,它既表示客观存在的物质实体,又表示非物质形式存在的法律权利。作为具象概念,房地产是房产和地产的总称,在物质上,房地产由土地和土地上的构筑物和狭义建筑物构成。作为抽象概念,房地产本质上是一种财产型权利,这种权利包括房地产实体中的各种经济利益以及其衍生出来的各项经济权利。 房地产市场是商品经济发展到一定阶段的产物,是商品经济范畴的概念。具体而言,房地产市场是指所有有关房地产的商品交换或流通关系的总和,包括土地、建筑、相关劳动服务、相关交易服务以及经济活动进行的领域或场所。就我国而言,房地产市场在我国已经成为社会主义市场经济的重要组成部分,是社会主义市场经济的一个活跃领域。房地产作为消费品在消费品市场是重大交易对象;在生产要素市场,房地产也是人们起居和从事生产经营活动所不可或缺的物质条件。 (二)房地产市场的构成 通常认为,房地产市场是由市场主体、市场客体、市场组织方式等因素构成的一个完整体系。房地产市场的主体是指参与房地产交换的当事人,这里的当事人不仅仅可以是经济个体,也可以是经济组织。房地产市场主体的基本要素包括供给主体、需求主体、中介机构以及管理者。房地产市场的客体是指房地产市场的交易对象。房地产市场的交易对象通常包括房产、地产以及关联的各种劳动服务和交易服务等。同时,作为交易商品,房地产具有不动性,所以在实际的经济活动中,房地产市场的客体是房地产产权制度中的房地产产权的交换。房地产市场的交易组织方式是市场各个主体形成的联系方式以及相应特征,而房地产市场关系包括市场中买方和卖方的关系、买方相互间的关系以及卖方相互间的关系等。房地产市场的组织形式包括专门为房地产交易各方提供房地产商品交易的固定房地产交易场所,以及在房地产交易 场所以外为交易各方提供交易场所的场外市场。在房地产体系中,多个房地产市场相互联系且彼此制约,形成联系的、竞争的、统一的关系。一般地,完整的房地产市场体系由土地市场、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场、物业服务市场、房地产市场管理机构等构成。 二、我国房地产法律制度 (一)我国房地产法律制度基本概念 房地产法律关系是一种综合性法律关系。房地产关系是在获得、开发、利用、买卖和管理房地产过程中形成的社会关系。房地产关系既包括财产型关系,也包括非财产型关系,既包括平等主体之间的民事法律关系,也包括非平等主体之间的行政法律关系。 房地产法律制度是为了对房地产市场以及其中的关系进行规范和调整的,而设置一系列法律规范和调控政策的制度体系。作为国家法律制度体系的重要组成部分,我国房地产法律制度主要有规范文件层次多、规范文件变化快以及行政管理性质突出的特征。首先,房地产法律制度的立法层次诸多,具体涵盖宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章等。此外,通常当国家在针对房地产市场的某些问题出台相应法律法规或政策文件的时候,地方政府也往往会公布一系列地方性法规、地方性政府规章或政策文件等。其次,房地产法律制度的规范文件也一直处于变化之中。随着社会主义市场经济的快速发展,我国房地产市场经济也在发生日新月异的变化,为了适应房地产市场的变化,国家一方面要修改废除不再适用的法律规范,另一方面还需要制定新的法律规范,这就使得我国房地产市场的规范文件处于不断更新的状态。此外,由于各地房地产市场的具体情况存在差异,这就使得国家层面给出的规范通常是宏观层面的,在不违背上位法的法律效力的前提下,地方政府留有一定的制定具体规范的权力,这样就会导致有关房地产市场的地方规范变得复杂而繁多。再者,我国房地产法律制度还具有行政管理性质突出的特征。我国房地产市场是我国国民经济的支柱型产业,房 我国房地产法律制度及其经济法律关系 王仙菊 摘要:房地产是复杂的综合概念,房地产市场是商品经济发展到一定时期的产物。在我国,房地产行业是基础性的支柱型产业,其运行状况和发展方向直接影响国民经济的健康发展,因此,国家对房地产法律关系的调整和管理就显得必要而重要。我国房地产法律制度经过数十年的发展,已经基本建立起较为完善的具有中国特色的房地产法律制度体系。本文在介绍我国房地产法律制度的基础上,从经济层面简要分析了房地产法律关系,并且从经济角度分析了政府对房地产市场监管的必要性。 关键词:房地产市场;法律制度;经济法律关系中图分类号:D922.181;F293.3 文献标识码:A 作者单位:华东政法大学 经济与法 167
试论我国房地产税收制度
试论我国房地产税收制度 论文摘要：对房地产的开发、保有、使用和转让等活动课税构成了房地产税制的主要内容。目前，我国房地产税制涉及的相关税种达12个，但一方面显得纷繁复杂，有重复征税之嫌；另一方面又存在与房地产经济发展不协调，与国际惯例不接轨，弱化税收宏观调控功能等问题，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。因此本人认为现行房地产税收制度已经不能适应经济发展的需耍，亟待改革。本文提出了建立和完善房地产税制的设想，同时进一步完善有关房地产税收配套制度和政策等主张。 关键词:房地产制度改革完善 一、我国房地产税收制度的建立及发展 (一）我国房地产税收制度的建立 中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入的经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可经暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度，税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税、印花税和遗产税。上述内容截入了1950年1月30日中央人民政府政务院发布的新中国税制建设的纲领性文件——《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。 (二）我国房地产税收制度的发展 20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属丁?国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。党的i■?一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步衽了改革，20世纪80 年代初恢复了征收契税；80年代后期开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税，其他相关税种也实行了改革。 (三）我国房地产税收制度现状 到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。二、我国现行房地产税收存在的主要问题 (一）房地产相税费多，“费挤税”问题较突出。 “费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。
房地产法律制度简答题
1.房地产业的基本活动：①土地开发和再开发；②房屋开发；③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押）；④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）；⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）；⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资） 2.房地产业的地位、作用 (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。 (2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和生活环境。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 (5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 (6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。 (7)可以增加政府财政收入。 3.房改的基本内容可以概括为“三改四建”： “三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。 4.现行城市土地使用制度的基本框架： 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护； 需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 5.房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下5点： 土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产开发经营关系;城市房地产管理关系;城市的整体规划;.城市物业管理关系 6.征收土地的特点： ?征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为； ?征收土地必须以土地补偿为必备条件； ?被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。 征收的标的只能是集体所有的土地。 7.征收集体土地的原则 ? 1.珍惜土地，合理利用土地；2.保证国家建设用地；
其他税收法律制度不定项
一、不定项选择题 （1-3题共用题干） 2012年甲企业自有房产14栋，原值共计13500万元，具体使用情况如下：(1)3栋在2009年底已经被有关部门认定为危险房屋，2012年4月1日起停止使用，房产原值共计2000万元。(2)9栋用于生产经营，房产原值共计10000万元。(3)2栋用于对外投资，每栋按月收取固定收入10万元。由于特殊情况，2012年5月1日收回1栋进行大修理，大修理时间为7个月。大修理后该房产原值由500万元上升为1000万元，12月1日作为厂房投入本企业使用。已知：该地区计算房产余值的扣除比例为20%。 1．根据本题要点(1)所提示的内容，2012年甲企业3栋危房应缴纳房产税( )万元。A．3.6 B．4.8 C．9.6 D．19.2 2．根据本题要点(3)所提示的内容，2012年甲企业该笔业务应缴纳房产税( )万元。A．14.4 B．19.2 C．20 D．20.4 3．2012年甲企业共计应缴纳房产税( )万元。 A．24.8 B．120.8 C．144.8 D．8.4 错题反馈添加笔记收藏本题隐藏答案 正确答案:1．B；2．C；3．B 解题思路：1.(1)毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；(2)2012年甲企业3栋危房应缴纳房产税＝2000×(1－20%)×1.2%×3÷12＝4.8（万元）。 2.(1)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；(2)纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；(3)甲企业该笔业务应缴纳房产税＝10×12×12%＋10×4×12%＋1000×(1－20%)×1.2%×1＋12＝20（万元）。 3.2012年甲企业共计应缴纳房产税＝10000×(1－20%)×1.2%＋ 4.8＋20＝120.8（万元）。 （4-7题共用题干） 某市甲外商投资房地产开发公司于2013年4月将一座新建写字楼整体转让给乙公司，合同约定的转让价款为20000万元。甲公司按税法规定已缴纳营业税1000万元、印花税10
其他税收法律制度
第六章其他税收法律制度 1、关税分为进口关税、出口关税和过境关税。 2、关税纳税人是经营进出口货物的收、发货人；进出境物品的所有人。 3、关税的进口税率分为普通税率、最惠国税率、协定税率、特惠税率、关税配额税率和暂 定税率。 4、进口关税一般采用比例税率；从量计征；复合税率；定额税率。 5、进口货物的完税价格（到岸价），到岸价格包括起卸前的所有费用、货价、卖方佣金、 特许权使用费、进口前相关税金等。 6、运往境外修理的机械器具、运输工具或者其他货物的完税价格。出境时已向海关报明并 在海关规定期限内复运进境的，以经海关审定的修理费和料件费作为完税价格。 7、转让出售进口减免税货物的完税价格=原入境到岸价格*【1-实际使用月份/（监管年限 *12）】或=原入境到岸价格*【1-实际使用年限/监管年限】 8、出口货物的完税价格=离岸价格/(1+出口税率)即含税转为不含税 似货物成交价格法3）国际市场价格法4）国内市场价格倒扣法5）合理方法估定的价格11、关税税收优惠情形：1）一票货物关税税额、进口环节增值税或者消费税税额在人民币50元以下的；2）无商业价值的广告品及货样3）国际组织、外国政府无偿赠送的物质；4）进出境运输工具装载的途中必需的燃料、物料和饮食用品5）因故退还的中国出口货物，可以免征进口关税，但已征收的出口关税不予退还；6)因故退还的境外进口货物，可以免征出口关税，但已征收的进口关税不予退还。 12、进出口货物的收发货人活其代理人应当在海关签发税款缴款凭证次日起15日内（星期日和法定节假日除外），向指定银行缴纳税款。逾期不缴的，除依法追缴外，由海关自到期日起至缴清税款之日止，按日征收欠缴税额0.5‰滞纳金。 滞纳金： 比例：0.5‰内/天 天数：滞纳日—缴纳日（头尾都算） 营业税、消费税、增值税：次月16日——**日 计算：滞纳金=税款*天数*万分之五 例：某公司从国外进口一批货物，海关于2014年3月31日填发税款缴款书，但公司迟至5月5日才缴纳500万元的关税。海关应征收关税滞纳金5万元 滞纳天数为4月16日——5月5日
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善法
中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房 地产法律制度的完善法 所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的进展表明,这项制度对培养我国房地产市场、推动房地产业的进展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》称:“专门多市场风险和交易咨询题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商差不多积存了一定的实力,能够考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市赶忙表态,目前可不能取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内可不能取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所烈火讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:第一,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够查找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真摸索。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严峻不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃进展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(p ositivelaw)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权能够
房地产法律制度
第十四章房地产法律制度 教学目的与要求 初步掌握房地产法的基本原理 了解我国房地产法律制度的基本内容 第一节房地产法概述 一、房地产概述 （一）房产与地产 1、房产的概念 房产指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产，是房地产 法调整和保护的对象。 2、地产的概念 广义地产泛指土地财产，它由土地物质和全部土地资本构成。 狭义的地产则指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、 经营者和使用者进行土地开发、经营，并能带来经济效益的 建设用地。 （二）房地产业 1、房地产的概念 广义的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固 着在土地、建筑物上的不可分离的部分。 狭义的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产， 尤其特指城市中具有商品房意义的房地产。 2、房地产业的概念和性质
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业在产业意义上有如下特征： （1）城市第三产业性。 （2）综合产业性与导向性。 （3）投机性与泡沫性。 二、房地产法概述 （一）房地产法的概念和调整对象 1、房地产法的概念 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 2、房地产法的调整对象 按照法律关系所涉及的法律部门看，房地产法的调整对象可分 为三类： （1）房地产民事关系。 （2）房地产行政关系。 （3）房地产经济法律关系。 （二）我国房地产立法概况 1、专门性立法 专门性立法是指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政 策和司法解释。 2、相关性立法 相关性立法是指我国各部门法律中直接与房地产有关的规 定。
第二节房地产开发法律制度 一、房地产开发用地制度 （一）土地使用权的概念和类型 1、土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和有限制的处分权利。 2、土地使用权的类型 依土地使用权的来源不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。 依土地使用权取得方式不同，可将国有土地分为出让土地使用权和划拨土地使用权。 依土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农业用地使用权。 （二）土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念和特征 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 其法律特征如下： （1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的。 （2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行。 （3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。
完善房地产法律制度
房地产立法的现实依据 我国的法律体系中有一个重要的组成部分,它与亿万人民的切身利益密切相关,受到人们广泛关注,这就是房地产法。一项抽样调查表明,城市居民的家庭财产中,住房占到77.44%,几乎是大半壁江山,这表明住房在人们生活中居于重中之重的地位,也折射出房地产法律在民事法律中的重要地位。这里所称房地产,是指现代城市型房地产。其主要特征是:以独栋多层建筑物或者多栋多层建筑物组成的住宅区为建造模式,由多人共同拥有和多户共同毗邻相居,既有可以分割的专有专用部分,又有不可分割的共有共用部分,形成多元化和多层次的人身财产关系,由此带来房地产立法的高难度和高复杂性。 我们可以看到这样的情形:城市的很多居民,往往要举全家之力,要举父子两代人之力以至祖孙三代人之力,经过几年的艰难筹款,方能获得一套住房。而一些人在迁入新居之后,又往往会遇到意想不到的烦恼。他们所在的住宅小区,总是迟迟形不成一种安宁有序的居住环境,建立不起一种和谐融洽的人际关系,矛盾纠纷难以解决。因此,人们要求得到法律规范和受到法律保护的呼声十分强烈。而从立法的角度来看,我国第一次在物权法中确立的新型房地产法律制度,尚难以完全适应人们的这种迫切要求和期待。 房地产法律制度的不足 经过研究和分析,笔者提出房地产法律制度中的一些不足之处,并与法律界同仁共同探求改进完善的方向和途径。 一是住宅建筑物与住宅区的关系未能理顺,调整住宅区权属关系的法律规范缺位。作为住宅的城市型房地产,因在一宗土地上开发建设一座多层建筑物或多座多层建筑物而区别为两种主要的类型,前者可以直接从城市的市政设施获得水、电、气、热、采暖、排水、通信、电视等生活居住所需的诸多方面的供应和服务,后者(即我们所称的住宅小区)则由于城市市政设施提供的供应服务只达到住宅区边界外侧,还需要扩充利用大片的土地,建设大量的辅助供应服务设施,并相应地开拓建设道路、绿地、车库等场地设施。 作为住宅的建筑物系依托和依附于住宅区而存在,离开住宅区内的各类设施,建筑物的功能即告丧失,住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”。建筑物虽为住宅区的主体部分,但业主的权利并非只限于建筑物,而应是无所不在地延及住宅区的全部版图和每个角落。我们从其他一些国家、地区可以看到,他们的城市房地产也都有这
第四章 房地产交易法律制度
第四章房地产交易法律制度 第一节概述 一、房地产交易的概念和特征 房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总称。即以房地产为商品而进行的各种经营活动。与普通商品交易相比，房地产交易具有以下特征： 、标的物位置的固定性。 、房地产交易标的额大，专业性强。 、房地产交易比一般商品交易复杂得多，交易的顺利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人员的介入。 、房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源的占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。 二、房地产交易的原则 、房地一体原则。 、依法登记原则。 、房地产交易价格分别管制原则。 三、房地产交易的管理机构及房地产交易所 、房地产交易的管理机构 （）房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。 （）管理机关是建设行政主管部门和土地管理部门。具体而言是：（）国家建设部、国家国土资源部主管全国范围的房地产交易；（）县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门管理本行政区域内的房地产交易。 建设部与国家土地管理局的职责： 地方各级房地产管理机构的职责： 、房地产交易所 房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。房地产交易所的活动有如下特点： （）交易场所固定化。 （）交易活动公开化。 （）服务内容力求全面化。 （）经营与管理兼顾化。 .房地产交易所的主要职责包括： （）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务； （）开展房地产价值、价格评估； （）提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；（）对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为； （）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。 第二节房地产转让 案例：年，甲因经商资金不足向乙借款万。年，甲与市某区旧城改造办公室签订店面房购买合同，交清价款并实际接管使用店面房，但未按照合同约定办理产权登记和领取房产证书。