浅论我国房地产法律制度
房地产法律制度
房地产法律制度房地产是人们生活中最为重要的需求之一，而房地产法律制度则是保证在房地产市场中各方的权益和交易的合法性的重要法律体系。
本文将探讨房地产法律制度的相关内容，包括土地使用权管理、房屋买卖合同、商品房预售制度等。
一、土地使用权管理土地使用权的管理是房地产法律制度的核心之一。
在我国，土地使用权归国家所有，人民可以通过出让、划拨、出租、抵押等方式获得土地使用权。
土地使用权出让按照竞争性招标、拍卖等方式进行，保证了公平竞争和优胜劣汰的原则。
而土地使用权的划拨、出租、抵押需要符合土地法律法规的规定，确保权益的不可侵犯。
二、房屋买卖合同房屋买卖合同是房地产交易中最常见的合同形式。
根据我国《合同法》，房屋买卖合同应当明确双方的权利责任，确保交易双方的权益得到合理保护。
合同中应当明确房屋的价格、面积、使用权属、交付时间等关键要素，并约定违约责任和争议解决方式，以保障交易双方的利益。
在签订房屋买卖合同时，买卖双方应当注意了解房地产相关法律，避免因合同条款不清晰或违法而引发纠纷。
三、商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场的重要组成部分。
该制度要求房地产开发商在建设未完工的商品房项目时，可以提前向购房者预售房屋。
预售房屋必须符合法律法规和质量要求，并严格按照已批准的规划、设计和施工方案进行建设。
购房者在预售合同中应当明确房屋的交付时间、质量标准、装修标准等，确保购房者的权益得到保护。
同时，商品房预售制度也规定了对违规行为的处罚和维权途径，以保持市场的公平竞争和秩序。
四、相关法律责任在房地产法律制度中，涉及到违反法律法规的行为将承担相应的法律责任。
购房者如果发现房屋存在质量问题或合同约定未履行，可以通过法律途径追究开发商的责任。
开发商如果提供虚假广告、违约或故意隐瞒重要信息，也将面临法律追责。
此外，房地产经纪人、评估师等相关从业人员在房地产交易中也有法律责任和行业准则要求，必须遵守相关法规和道德规范。
综上所述，房地产法律制度对于保障房地产市场的秩序、促进公平交易具有重要意义。
浅谈中国房地产法律制度及其完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善浅谈中国房地产法律制度及其完善1.引言房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着社会进步和城市化进程加快，中国房地产市场规模不断扩大，相关法律制度的完善变得至关重要。
本文将对中国房地产法律制度进行深入探讨。
2.中国房地产法律制度的基本框架2.1 房地产市场监管机构：介绍国家开展房地产市场监管的机构以及其职责和权力范围。
2.2 房地产开发流程：详细描述国家对房地产开发流程的监管要求，包括项目审批、用地审批、工程建设、销售等环节。
2.3 建设工程质量监管：阐述国家对房地产建设工程质量的法律要求和监管机制，包括建筑设计、施工过程、工程验收等方面。
2.4 商品房销售监管：介绍国家对商品房销售过程中的合同签订、质量保证、价格监管等要求。
3.房地产税法律制度3.1 房地产交易税收政策：概述国家对房地产交易活动征收的相关税种和政策，包括契税、增值税等。
3.2 房地产持有税收政策：详细介绍国家对房地产持有者征收的相关税种和政策，包括房产税、土地使用税等。
4.房地产合同法律制度4.1 商品房买卖合同：阐述国家对商品房买卖合同的法律规定和保护消费者权益的相关条款。
4.2 租赁合同：介绍国家对房屋租赁合同的法律要求和租赁双方权利义务的规定。
4.3 委托代建合同：详细描述建设单位与施工方之间的委托代建合同的法律规定和约定。
5.房地产民事责任法律制度5.1 侵权责任：阐述在房地产交易和建设过程中因违约、欺诈等行为引发的民事责任。
5.2 房屋质量问题的赔偿：详细介绍房屋质量问题引发的赔偿责任和相关救济措施。
6.房地产法律制度的完善6.1 风险防控机制：探讨当前房地产市场中存在的风险和问题，提出完善房地产法律制度的建议。
6.2 管理模式改革：介绍国家对房地产市场管理模式的改革方向和措施。
7.附件本文档附带以下附件：- 中国房地产法律相关法规- 房地产市场监管机构组织结构图- 房产交易税收政策解读8.法律名词及注释- 契税：指在房地产交易过程中通过契约实施的税费。
房地产法律制度研究
房地产法律制度研究房地产是人们生活中的重要部分，房地产行业的发展也直接关系到社会经济的稳定和人民群众的利益。
为了规范和保护房地产交易活动，房地产法律制度应运而生。
本文将围绕房地产法律制度的研究展开讨论，从法律的角度探讨其对房地产市场、购房者和开发商等方面的影响。
首先，房地产法律制度对房地产市场的规范起到重要作用。
房地产市场的规模庞大，涉及的利益关系错综复杂。
没有法律依据和规范，房地产市场很容易陷入混乱和非理性竞争，给购房者和开发商带来困扰和伤害。
通过制定和完善房地产法律制度，可以明确各方的权利和义务，加强对房地产市场的监管，保护购房者和开发商的合法权益，提升房地产市场的信用度和透明度。
其次，房地产法律制度对购房者的保护不容忽视。
购房是人们一生中的大事，关系到住房和财产等多个方面。
然而，由于信息不对称和市场不完善，购房者往往处于弱势地位，易受误导和欺诈。
房地产法律制度的出台，旨在保护购房者的合法权益，明确购房者的知情权、选择权和权益保障等方面的要求。
购房者可以通过法律途径维护自己的权益，通过法律的制约和保障，实现公平、透明和安全的购房环境。
同时，房地产法律制度也对开发商的行为进行规范和约束。
开发商作为房地产市场的主体之一，其行为直接关系到房地产市场的稳定和可持续发展。
过去，由于缺少有效的监管和约束机制，一些开发商在房地产开发过程中存在信息不对称、低质量房源、合同违约等问题，给购房者带来很大困扰。
房地产法律制度的出现，要求开发商按照法律和合同规定提供高质量的房屋和服务，明确开发商的法律责任，加强对开发商的监管，保障购房者的权益。
此外，房地产法律制度还涉及到土地使用权、产权转让、经济利益分配等方面的问题。
土地作为房地产的基础，其使用权的确立和转让也需要有相应的法律规范。
房地产法律制度为土地使用权的划分、转让和流转提供了法律依据，避免土地资源的浪费和滥用，推动土地经济的健康发展。
对于产权转让和经济利益分配方面的问题，房地产法律制度也进行了相应的规定和约束，保障各方的合法利益。
浅谈中国房地产法律制度及其完善
至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。
第二，没有处理好房屋和土地的关系，协调土地权属关系的法律规范缺失。中国城市房地产的基本法律特征是，房地产的物权由房屋所有权和土地使用权两部分构成。在《城市房地产管理法》中明确表示，房屋的所有权和土地的使用权这两项权利相互依存，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能被同时处分，这是已经确立的基本原则。但物权法只确认了住户的房屋所有权，而土地使用权没有被明确地认定。因此，住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权属关系模糊不清。
房地产法律的基本原则有如下四条：
第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。
第二，合理使用土地和保护耕地。
第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”
第四，保护房地产权利人合法权益。
一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。
二、中国房地产业的法律制度
房地产法律制度
房地产法律制度房地产是国计民生事业中的关键领域，其发展不仅关系到国家经济的发展，也与民众的生活息息相关。
为保护房地产市场的健康、稳定发展，我国建立了一套完整的房地产法律制度，以保障各方的的权益和法律利益。
房地产法律体系概述我国的房地产法律体系主要由以下几部分构成：1.房屋拆迁法2.土地管理法3.城乡规划法4.建筑法5.继承法6.合同法7.侵权责任法这些法律和法规共同构成了我国的房地产法律规范体系，其目的是为了保护各方的权益和确保房地产市场的正常、有序运作。
各方的权利和义务1.房屋买卖合同中的权利和义务在房屋买卖合同中，卖方应当保证其拥有销售该房产的合法权利，并向买方提供真实、完整的房屋信息和权利证明。
买方应当根据合同规定支付房屋的购房款，同时在签署合同时应当全面了解与该房屋相关的信息和权利，掌握房屋的所有权，负责向政府部门办理必要手续，并承担相关的税费和费用。
2.开发商和购房者之间的权利和义务在房屋开发和销售过程中，开发商应当遵守国家法律法规中的各项规定，确保房屋的质量、总体规划、设计等达到国家标准，保证销售的房屋面积、附属物及物业服务符合约定，同时，开发商还应当为购房者提供购房协议，并按照协议约定的条款履行义务。
购房者也应当仔细查询开发商的历史和信誉状况、购房合同的条款内容等信息，认真了解所购房产的情况和权益，履行与开发商的协议约定。
3.各类责任和争议解决在房地产市场中，可能发生各种责任和争议。
对于涉及购房者的争议，应当优先采取协商、调解等方式解决。
如果无法达成一致，可以通过诉讼等法律手段进行解决。
对于法律责任，应当依照相关法律法规和合同约定进行承担。
法律监管机制我国的房地产市场监管机制主要分为三个方面，包括：1.市场监管机制：依法对违法行为进行处罚和惩戒，维护房地产市场的公平、公正、透明。
2.服务监管机制：帮助房屋买卖双方正确了解各自的权益和义务，提供咨询、调解、仲裁等服务，帮助双方依法协商解决相关争议。
第二章房地产开发管理法律制度
第二章房地产开发管理法律制度房地产开发涉及到了很多法律法规，其中最为重要的应该是房地产开发管理法律制度。
下面，我将从以下几个方面来介绍房地产开发管理法律制度。
一、房地产开发管理法律制度的概念房地产开发管理法律制度是指国家、地方政府和有关部门制定的，确保房地产开发经济健康、有序进行的法律法规、政策、标准及规范性文件的总称。
房地产开发管理法律制度旨在规范房地产开发行为，保障购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
二、房地产开发管理法律制度的法律依据1、《城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国对于城市房地产开发有关法律法规的基本法。
该法规定了城市房地产的管理方式及必须要遵循的基本原则，如对土地的利用、购房人的权益保护等。
2、《商品房预售管理办法》《商品房预售管理办法》是由住房城乡建设部颁布的行业性规范性文件，规范了商品房预售的各个环节，明确规定了开发商在预售前应该具备的条件和需要向购房人披露的信息，以及购房人在签订预售合同时应该注意的事项。
3、《物业管理条例》《物业管理条例》是规范物业管理行为的一项法律，其中明确规定了业主和物业服务企业的权利和责任，物业服务企业应提供的服务等等。
对于房地产开发商而言，物业还需要在售后服务中提供帮助，以保障购房人的权益。
三、房地产开发管理法律制度的内容1、土地管理房地产开发项目的实施必须经过土地使用权的审核和公示。
此外，在土地使用权使用期满、终止等情况下，进行了相应的有偿或者无偿收回也需要按照相关规定进行接收。
2、购房合同房地产开发商与购房人签订的合同中必须明确约定房屋交付的时间、标准和规定房屋的质量标准等内容，并明确约定该过程中遇到的问题的处理方式。
3、产权管理物业、交通、用地方面的产权管理都是必不可少的，其中需要特别注意的是，对房屋产权的保障维护。
四、房地产开发管理法律制度对开发商的影响房地产开发管理法律制度不断完善，从而对开发商产生相应的影响。
一方面，这些法规可以规范开发商的行为，促进开发商合规操作；另一方面，这些法规也可以保护购房人的利益，切实达到维护市场稳定和促进可持续发展的目的。
房地产开发法律制度
房地产开发法律制度概述房地产开发法律制度是指国家为了规范和促进房地产开发行业的发展而制定的一系列法律法规。
这些法律法规的建立和实施旨在保护消费者的合法权益，规范开发商的行为，加强监管，维护市场秩序，促进房地产市场的健康稳定发展。
基本原则房地产开发法律制度的基本原则包括公平、公正、公开、公正。
这些原则的确立旨在构建一个公平竞争、透明公正的市场环境，保障各方利益的平衡和合理分配。
主要内容房地产开发法律制度的主要内容包括以下方面：1. 房地产开发许可制度房地产开发许可制度是指开发商在进行房地产项目开发之前，需要获得政府相关部门颁发的开发许可证。
这个制度的目的是规范房地产开发行为，提高项目质量，防止无序开发和低质量建设。
2. 商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在项目建设前向购房者公开发售房屋的制度。
通过房屋预售制度，购房者可以提前选择和购买心仪的房屋，而开发商也可以提前回笼资金，促进项目的建设和销售。
3. 售楼处管理规范售楼处管理规范是指对开发商售楼处销售行为的规范要求。
这些要求包括售楼处必须具备一定的面积和设施条件、售楼人员必须持有销售许可证、售楼处必须公示开发商资质等。
这些规范要求旨在保障购房者的合法权益，防止虚假宣传和欺诈行为的发生。
4. 商品房交付标准商品房交付标准是指开发商在将房屋交付购房者时需要符合的相关标准和规定。
这些标准主要包括房屋的质量、装修、配套设施等。
通过制定交付标准，可以保障购房者的权益，防止开发商以次充好、拖延交房等行为。
5. 房屋买卖合同房屋买卖合同是购房者和开发商之间的合同协议。
这个合同内容包括房屋的基本信息、价格、付款方式、交房日期、房屋瑕疵责任等。
房屋买卖合同的签订对于保障购房者的权益，确定双方权责关系至关重要。
监管措施为了加强对房地产开发行业的监管，确保房地产市场的稳定健康发展，相关部门实施了一系列监管措施。
这些措施包括：1. 监督检查相关部门通过定期的监督检查，对房地产开发商的行为进行监督和检查。
房地产法律制度
房地产法律制度房地产法律制度1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，也是人们生活的基础之一。
为了维护房地产市场的稳定发展，保护购房者和房地产开发商的合法权益，各国都建立了相应的房地产法律制度。
本文将介绍房地产法律制度的基本概念和主要内容。
2. 房地产法律制度的定义房地产法律制度是指国家对房地产活动进行管理和监管的一系列法律规定和制度安排。
其目的是确保房地产市场的有序运行，保护购房者和开发商的合法权益，避免房地产市场出现不正当竞争、不合理价格等问题。
3. 房地产法律制度的基本原则房地产法律制度的建立需要遵循一些基本原则，以保障公平、公正和合法。
以下是房地产法律制度的基本原则：- 公平原则：房地产交易应当公平、公正，没有歧视和不合理限制。
- 保护购房者权益原则：法律应当保护购房者的合法权益，防止开发商违约和欺诈行为。
- 保护开发商合法权益原则：法律应当保护开发商的合法权益，防止购房者恶意拖欠购房款项。
- 合同自由原则：房地产交易双方在尊重法律和道德底线的前提下，有权自主约定合同内容。
- 法律约束原则：房地产交易应当遵守国家法律法规和其他相关法律法规的规定。
4. 房地产法律制度的主要内容房地产法律制度主要包括以下几个方面的内容：4.1 房地产开发许可制度- 房地产开发商在进行房地产开发前需要依法办理许可手续。
- 许可手续包括申请、审批和颁发许可证等环节。
4.2 房地产交易管理制度- 该制度规定了购房者和开发商在房地产交易中的权利和义务。
- 包括购房合同、补充协议、交易登记等方面的规定。
4.3 房地产市场监管制度- 该制度主要包括：房地产价格管理、房地产广告管理、房地产市场信息发布等方面的规定。
- 目的是维护房地产市场的稳定和有序。
4.4 房地产税收制度- 房地产税收制度包括房产税、土地使用税等。
- 目的是调节房地产市场供求关系，促进市场平衡发展。
4.5 房地产合同法律制度- 该制度规定了购房合同的订立、履行和解除等方面的规定。
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所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。
十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。
目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。
”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。
8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。
中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。
我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。
而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。
一、商品房预售制度考察:文本与实践房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。
霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。
随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。
从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。
炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。
而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。
1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。
从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。
同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。
此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。
为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。
由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:(一)商品房预售归口管理制度。
2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
(二)商品房预售条件法定制度。
出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。
房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。
房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。
《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。
否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。
《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。
委托代理人办理的,应当有书面委托书。
(六)商品房预售款专用制度。
《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。
也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。
《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。
经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。
预售已经成为商品房销售的主要方式。
国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168. 8亿元,定金和预收款达到7395. 3亿元,比上年增长44. 4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。
企业自筹资金占房地产开发资金的30. 8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。
”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。
同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。
一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。
市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。
同时预售在实际操作中也是问题多多。
因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。
我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。
因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。
要取得房产预售证,需投入人力、物力。
并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。
其次,商品房预售制度废除论:②政府制定和调整房地产政策是由房地产业发展状况和主要矛盾决定的,任何政策的稳定和连续都是相对的。
房地产起步阶段为培育市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。
但当市场出现供过于求就要适当调整政策,提高准入条件,控制投资规模。
在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。
因为:商品房预售制的基本特点是为开发商卖期房。
其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场出现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。
③但是,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。
同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的影响力度。
“法律三度说”认为,法律必须具备时间度(Dimension ofTime)、空间度(the Scope ofValidity)和事实度(Dimension ofPoint)。
④这是研究法律的三个非常基本的维度,我们同样可以用它来衡量商品房预售法律制度。
我们应当正视社会分化导致共识分野对法律的影响。
虽然目前少有从法律角度分析商品房预售制度存与废的文章,但现有的无论是商品房预售制度保留论还是商品房预售制度废除论都是值得我们正视和思考的。
从“事实度”上讲: 2005年是我国房地产业的政策调整年,中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机,防止房价过快增长。
然而事实是, 2005年中国各大城市的房价仍然以较高速度增长,同时房屋空置率加大。
通过前文对预售制度运行实践的梳理文章来源www. ,也可以看出:现行房地产法律秩序有难以克服的缺陷。