浅谈房地产法律制度及其完善
浅谈当前我国房地产业存在的问题及对策
界对 房地 产 的概 念一 直 存在 争议 ，我 国的法 律在 １９ 年 以前 ９９
括 物质 实 体和 依 托于 物质 实 体上 的权 益 。 ” 制 了房地产 商 品 的消 费需求 ， 会造 成房 地 产业 的无 序 发展 和 也 我 国的房 地产 业脱 胎 于建筑 业 ， 随着 社 会经 济 的发展 和人 恶 性 竞争 ， 使房 地产 业大 起 大落 ， 沫现 象严 重 ， 外还 会造 成 泡 另 们 生活 对其 需 求 的增加 而 逐渐成 长 为一 个独 立 的产业 ， 并在 不 产 业 结构 调整 和产 业 升级 障碍 重 重 、 举步 维艰 。 断发展 中昭 示着 其勃 勃 生机 。如 果 说房 地产 是一 种商 品 ， 那么 另一面 ， 国房 地产 领 域违 法违 规 、 我 权钱 交 易现 象严 重 。 地 房 地产 业顾 名 思义 就是 从事 房地 产 这种 商 品生产 经营 的行业 。 方 政府 利用 审批 权 和执 法权 索贿 受贿 现 象泛 滥 ， 房地 产经 营 企 概 括地 说 ， 房地 产业 是 从事 房地 产开 发 、 经营 、 管理 和服 务 的产 业 守法经 营意 识淡薄 ， 良信 息披 露制度 和 守信激 励制 度 匮乏 ， 不 业， 它包 括 土地 的 开发 ， 房屋 的建 设、 维修 、 理 ， 地使 用权 的 消 费者 的利 益受 到 严重 损害 ， 重影 响 了房地 产 交 易市场 的健 管 土 严 有 偿划 拨 、 转让 ， 屋所 有权 的 买卖 、 房 租赁 ， 地产 的抵 押贷款 ， 康 运行 。商 品房预 售违 规行 为 屡禁 不 止 ： 地产 企 业纵 容 、 房 房 雇
浅谈当前我国房地产业存在的问题及对策
口 李春艳 陶建辉 李 帅帅
和 其他 ， 中住 宅又 包括 别墅 、 档公 寓 、 其 高 经济 实用 房 屋和 普通 商 品 住宅 。近年 来 我 国 的房 地产 开 发 投 资 中别 墅和 高 档 公 寓 的开发 面积 和金 额都 在不 断攀 升 ， 为解 决广 大 低收 入者 住房 而 问题 的经济 适用 房 的开 发面 积 却在 不 断萎缩 。另 外 ， 商业 营业 用 房 、 他房 地产 的面 积 和金 额 比重 居高 不 下 ， 大 了商 业经 其 加 营 的成 本 ， 加 了通货 膨 胀 的压 力 ， 得房 地产 市 场 的合 理住 增 使 房 需求 得不 到保 障 ， 高档 住宅 却 无人 问津 。 针 对广 大低 收入 群 体推 出的 经济 实用 房建 设 又怪 象丛 生 。
浅谈我国不动产登记的现状及发展
浅谈我国不动产登记的现状及发展我国不动产登记是房地产交易过程中不可或缺的重要环节，它的存在可以保障买卖双方的权益，加强对房地产市场的监管，促进经济稳定和社会发展。
我国不动产登记的现状依然存在着一些问题，需要通过改革和完善来推动其发展。
不动产登记的现状我国不动产登记制度的建立可以追溯到1993年，此后不动产登记法规也在不断完善和调整。
尽管如此，我国不动产登记的现状依然存在着多方面的问题。
不动产登记的覆盖范围不够广泛，仍有一些地区存在不动产登记不规范的情况，这给买卖双方的权益保障带来了一定的风险。
不动产登记的流程仍然相对繁琐，需要提交的材料繁多、审核时间过长、手续费用昂贵，这给购房者和卖房者带来了一定的不便。
不动产登记的信息化程度较低，不同部门之间信息共享不畅，导致了不动产登记的效率不高、数据不精准。
为了解决上述问题，我国不动产登记需要进行改革和发展。
首先是加强不动产登记的法律法规建设，明确不动产登记的范围和程序，规范不动产登记的工作流程，完善不动产登记的信息化管理系统，推动不动产登记向统一和规范的方向发展。
其次是促进不动产登记的信息化建设，建立不动产登记信息共享平台，提高不动产登记信息的准确性和及时性，为不动产交易提供更加便捷的服务。
再次是推动不动产登记的便民化改革，简化不动产登记的手续和流程，降低不动产登记的成本，提高不动产登记的效率，为购房者和卖房者提供更加便捷的办理服务。
随着房地产市场的不断发展和经济的不断增长，我国不动产登记还需要进一步完善。
首先是加大对不动产登记系统的投入和改造，提高不动产登记系统的数据更新速度、数据精准度和信息安全性。
其次是加强对不动产登记工作人员的培训和管理，提高不动产登记工作人员的专业素质和服务水平。
再次是加强对不动产登记实施情况的监督和评估，建立不动产登记的考核机制，推动不动产登记的质量和效益的提高。
我国不动产登记作为我国房地产交易的基础环节，对于促进房地产市场的平稳健康发展和保护购房者和卖房者的权益起着至关重要的作用。
浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障
浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障2014年初中央编办发布了关于整合不动产登记职责的通知，公布了不动产登记职责整合的方案，将房屋交易和产权管理规定为住房和城乡建设部负责，不动产登记由国土资源部负责，不动产登记与房屋交易产权管理实现了剥离。
自此，房屋交易和产权管理工作出现了新的变化，对该项工作的开展和落实，需要工作人员转变观念，实现房屋交易管理与不动产登记的有序衔接，同时更需要法律制度提供保障，为房屋交易和产权管理工作开展提供可靠的支持。
标签：房屋交易；产权管理；法律保障1、房屋交易和产权管理建立法律保障的必要性1.1为改革提供稳定性制度保障的需要将房屋交易、产权管理与不动产登记进行职能划分是一项重大的改革，如何保证改革的顺利进行和稳定性，制度保障是十分必要的。
从职责划分角度来看，职责的划分意味着工作内容的转变，因此相关配套制度的建设是十分必要的，通过法律制度的建设将房屋交易和产权登记管理的职责予以明确和固定，能够有效的保障房屋交易和产权管理改革工作的落实，确保改革前后工作和衔接和改革的稳定性。
1.2协调房屋交易管理和登记管理的需要按照中央编办发布的关于整合不动产登记职责的通知以及关于地方不动产登记职责整合的指导意见，房屋交易管理和不动产登记职责分别由住房建设城乡建设部和国土資源部负责，改变了过去交易与登记合一的局面。
但是二者共作为房屋产权管理的内容，有着密不可分的关系，登记是保证房屋交易安全的基础，交易审查又能够控制房屋转移登记的风险，我国在房屋交易管理和登记管理方面经历了产生的先后、分分别设立管理阶段、一体化管理阶段、重新整合剥离阶段，当前已经明确了整合不动产登记职责，就有必要通过法律制度进行明确，通过制度协调两者之间的关系，更加高效的服务房屋产权管理。
2、房屋交易和产权管理的法律制度保障措施新时期房屋交易和产权管理进入到新的阶段，为了确保工作的顺利开展，建立法律制度保障是十分必要的，笔者认为建立法律制度保障应当从以下几个方面着手。
浅谈我国经济适用住房制度的健全与完善
一
、
经 济 适 用 住 房 制 度 的 形成
经济适用住房制度是伴 随着我 国住 房制度 改革 的逐步 深入 ， 在 原 有 的 全 面 福 利 制 住 房 制 度 退 出历 史 舞 台之 后 为 解 决 中 低 收 入
有 关 政 策 优 惠 ， 往 以 开 发 经 济 适 用 房 为 名 ， 发 了政 企 交 易 和 寻 往 诱
的 形 成 进 行 了梳 理 ， 而 从 经 济 适 用 住 房 制 度 在 实 践 中 存 在 的 问 题 谈 进 起 ， 对 问 题 的 原 因 进 行 了分 析 ， 而 提 出 了 健 全 与 完 善 经 济 适 用 住 房 并 进
家庭 的住 房 问题 推 出 的 一 项 住 房 保 障 制 度 。
早 在 １９ 年 ， ９１ 国务 院 就 在 《 于 继 续 积 极 稳 妥 地 进 行 城 镇 住 关 房 制 度改 革 的 通 知 》 中提 出 了 “ 力 发 展 经 济 实 用 的 商 品 住 房 ， 大 优
面 积 失 控 的 问题 。出 现 此 种 现 象 的 原 因 ， 要 是 由于 房 地 产 开 发 主
（ ） 济 适 用 房 选 址 不 当 ， 民 居 住 成 本 高 。 实 践 中 ， 多 经 五 经 居 很
庭 购 买 、 赁 市场 价 商 品 住 房 。 自此 ， 济 适 用 住 房 制 度 在 我 国 正 租 经 式 确 立 。之 后 ， 经 济 适 用 住 房 价 格 管 理 办 法 》 《 济 适 用 住 房 管 《 、经 理办法》 等相 继 出 台 ， 动 了我 国经 济 适 用 住 房 的 迅 速 发 展 。 推 ２ ０ 年 ， 国 建 设 部 、 家发 展 和 改 革 委 员 会 等 七 部 门联 合 发 ０７ 中 国 布了修订后的《 济适用住 房管 理办法 》 经 。根 据 该 办 法 的 规 定 ， 经 济 适 用住 房 是 指 “ 府 提 供 政 策 优 惠 ， 定 套 型 面 积 和 销 售 价 格 ， 政 限 按 照 合 理 标 准 建 设 ， 向城 市低 收 入 住 房 困 难 家 庭 供 应 ， 有 保 障 面 具
浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障
屋交 易管 理与不 动产 登记 的有 序衔接 ，同时
管理的机构 进行统一 规划 ，对其地 位进行 明确 ，
保持其事业 单位的性质 ，同时将其 纳入财政管 理
范畴 ， 尤其是工作人 员的工资要 由财政提供保障 。 以为过去 房屋交易管 理中心一直 是自收 自支 ，但 按照要求 下调 、取消 各项收费后 ，其资金来 源被
方的住房建 设和城乡建 设部就在有 关部门Ａ ｇ ￣ １ ３ 署 和配合下进 行着房屋交 易和产权管 理工作 ，但 是 由于缺乏统一 的指导 在机 构设置 上各地做法 不
一
致 。 因此 应 当 通 过 法 律 制 度 对 房 屋 交 易 和 产 权
展和 落实 ，需要 工作 人员 转变 观念 ，实 现房
切断将难 以保证工资 的下发 ，这样 反过来也 会影 响工作 人员的工作积 极性和人 员稳定性 ，例如在
一
些 地 方 的 改 革 中 ， 已 经 出 现 了 一 些 房 屋 交 记职 责 整 合的 改 革促 进 下 ，房 屋 交 易和 产权 管 理工 作 也迎 来新 的 形势 ，无 论 是 职 责划 分 、交 易管理 与 登记 的 衔接 等 工作 都
房地产企业的内部管理及制度建设分析
房地产企业的内部管理及制度建设分析房地产企业的内部管理及制度建设分析房产企业的内部建设是提升队伍水平，杜绝企业内部混乱，加强队伍建设，强化企业凝聚力的重要举措，那么，房地产企业的内部管理及制度如何建设呢?【内容摘要】宏观政策合理促进了房地产企业的发展，也给房地产行业带来了激烈的竞争，企业面对市场的挑战逆流而上自然就需要加强房产部门内部管理及制度建设。
内部管理及制度建设是指导人们思想和心理的软实力，对于房产部门内部的思想建设和提高房产企业内部的凝聚力大有帮助。
【关键词】房产部门;政工队伍;内部管理;制度建设一、引言我国房产企业发展已有四十年的历史，随着房产企业的迅速壮大，企业前期没有注意的问题也渐渐暴露了出来，很多知名的房地产企业在竞争中退却了光环，房地产行业也经历了几度低迷。
企业的管理与队伍的建设都是企业发展的动力，同时也决定着房产企业下一步的生死。
二、房产部门内部政工队伍现状房产企业虽然发展的时间比较长，但真正知名的房地产企业还比较少，主要的原因是企业没有重视企业内部政工人事和队伍建设，导致房地产企业专业性人才缺失，以及政工队伍在思想教育上不够先进，甚至内部还暴露出问题。
三、房产企业内部存在的问题(一)房产部门内部管理及制度的完善。
由于长期内部控制不能产生直接的经济价值，而间接的收益需要长期的时间才能看出，很多的房地产企业于是把重心放在了房地产商品的开发和销售这一块，因此它们在追求收益的时候容易片面地将企业的内部控制理解为成本控制或者内部控制，这种片面的理解会导致房地产企业过分追求利益实现的最大化，或者加强了内部权力的集中化，这种行为都会束缚房地产行业的发展，影响房地产的品牌价值或者激发内部的矛盾，都是非常不利于房地产企业管理的。
企业没有形成完整的制度建设也是当前我国房地产部门一直存在的问题，某些企业只具备一些基本的内部管理制度，像有些企业具备了财务管理制度，但是在财务控制的评价制度上却没有详细的描述.以及经济合同上的内容不明确，这都是现在房地产企业严重的问题。
浅析房地产市场现状分析论文
浅析房地产市场现状分析论文目前随着我国人们的生活水平的提高，房地市场也在不断地发展。
下面是店铺带来的关于房地产市场现状论文的内容，欢迎阅读参考!房地产市场现状论文篇1：《浅谈我国房地产市场发展现状》【摘要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;完善土地供应制度;建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控;完善住房供应体系和住房保障体系;规范房地产开发企业及相关企业的行为。
【关键词】房地产市场;发展现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。
主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。
房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。
在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。
1.房地产业的重要作用房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。
我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。
2.我国房地产业的发展现状随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。
房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。
国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。
浅谈房地产行业的廉政制度建设及风险防控管理[001]
![浅谈房地产行业的廉政制度建设及风险防控管理[001]](https://img.taocdn.com/s3/m/46698c5c227916888486d7f3.png)
浅谈房地产行业的廉政制度建设及风险防控管理自2000年以来，中国大陆房地产市场在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温，各地政府更是将房地产业发展成为当地的支柱产业。
在这种背景下，房价开始迅速窜升，随之而来的就是房地产行业的快速发展。
而在房地产行业的繁荣发展背后，不断有该领域的腐败现象曝光。
这一问题严重影响到房地产行业的长久健康发展，也成为阻碍国民经济的稳定发展的“久治不愈”的隐患。
因此，探讨房地产行业的廉政制度建设和风险防控管理就显得十分必要，这对房地产行业的和谐发展具有重要理论研究意义。
本文重点以政府职能部门和房地产企业为切入点，分析研究如何在房地产行业开展廉政制度建设和风险防控管理工作。
伴随着城市化在全国范围内推进，房地产领域腐败现象已在全国各地蔓延。
上到省部级高官，下至村委会成员，都有伺机染指房地产业以牟取非法利益的情况存在。
部分房地产开发商为寻求商机、追逐高额收益，不惜重金扭曲公权力的正常运行，侵吞本属国家和社会公众的收益，大肆催涨了房价，加剧了社会的不公正，进而激起民愤。
加之网络舆论某些时候的非理性蔓延，更是将腐败案件一次次推向风口浪尖。
房地产开发企业作为房地产领域的重要参与者，为追求房产项目的顺利完工，不惜违法违规操作，这也是造成房地产领域腐败难以根治的一个重要因素。
通过对相关报道及调查数据的分析，不难发现造成房地产领域腐败现象高发的原因其实有很多，但究其根源主要有几个方面：其一，房地产业发展的土地资源具有稀缺性，诱发利益相关者为之无序竞争。
地方政府主导着土地供给市场，分税制改革又促使土地收益成为地方财政收入的主要来源，这强力制衡着地方经济发展的灵活性。
开发商为争夺土地资源，往往规避正常的市场竞争程序，贿赂和权力寻租现象也就难以避免；其二，房地产领域公权力过于集中，缺乏有效的公权力监督体制。
房地产领域权力集中，使得主体之间的监督与制约难以执行，也影响政府执行信息的公开及民众对公权力执行过程的监督。
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浅谈房地产法律制度及其完善The latest revision on November 22, 2020浅谈中国房地产法律制度及其完善顾明摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。
通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。
关键词房地产业基础性产业法律制度一、房地产法律制度房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。
房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。
房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。
它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。
房地产法律的基本原则有如下四条：第一，促进房地产商品化。
比如国有土地使用是有偿、有期的。
第二，合理使用土地和保护耕地。
第三，国家扶持发展居民住宅。
依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
”第四，保护房地产权利人合法权益。
一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。
房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。
二、中国房地产业的法律制度（一）房地产法律制度的发展目标1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。
作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。
但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。
其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。
针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。
一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。
在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。
对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。
在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。
为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。
至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。
关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。
其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。
现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。
至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。
（二）房地产法律制度的现状当下，中国已形成了以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。
除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）外，还颁布了大量的法律法规、部门规章及规范性文字，对相关管理办法作出了具体规定，现行的有：《土地管理法》（1998年8月29日修订）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）、《城市住宅小区竣工验收管理办法》（建法1993年814号）、《中华人民共和国中外合资经营企业法》（2001年3月）、《中华人民共和国外资企业法》（2000年10月）、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日）、《房地产开发商资质管理规定》（2000年3月23日）、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日）、《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日）、《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日）、《城镇住宅合作社管理暂行办法》（1992年2月）、《最高人民法院关于试用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年9月29日）、国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（1998年第23号文件）、国务院住房制度改革领导小组下发的《关于加强住房公积金管理的意见》（1996年7月3日）、国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994年7月）、国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合发布的《城镇住宅合作化管理暂行法》（1992年2月14日）等。
三、现行房地产法律制度的不足（一）房地产法律规范缺失第一，没有处理好住宅建筑物与住宅区的关系，协调住宅区权属关系的法律缺失。
作为住宅的城市房地产可以分为两种主要的类型——住宅建筑物和住宅区。
住宅建筑物的存在依附于住宅区，离开了住宅区，建筑物的功能就不复存在。
因此，建筑物虽然是住宅区的主体，但住户的权利并不仅仅只局限于建筑物的使用，而应该涉及到住宅区的每个角落。
在其他一些国家和地区，比如日本，作为住宅的城市房地产也分为建筑物和住宅区这两种。
虽然称谓是不一样的，但是他们把这两种都作为住户的共同共有财产，纳入法律的统一协调范围。
在中国现有的法律中，只有建筑物的概念，没有任何住宅区的概念，而物权法采用的概念缺乏确定性和规范力，无法代替住宅区，以至于住宅区的权属关系模糊不清。
第二，没有处理好房屋和土地的关系，协调土地权属关系的法律规范缺失。
中国城市房地产的基本法律特征是，房地产的物权由房屋所有权和土地使用权两部分构成。
在《城市房地产管理法》中明确表示，房屋的所有权和土地的使用权这两项权利相互依存，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能被同时处分，这是已经确立的基本原则。
但物权法只确认了住户的房屋所有权，而土地使用权没有被明确地认定。
因此，住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权属关系模糊不清。
第三，没有处理好专有部分与共有部分的关系，协调共有部分权属关系的法律规范缺失。
物权法虽然对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但是对外墙、房顶等地方的范围和边界都没有作出明确的规则。
至于建筑物之外的共有部分，也仅仅就大项作出了原则性的规定，没有作出完整的覆盖全面的概括性规定。
而对于道路和绿地部分，可以划分为住户的专有部分，也可以作为市政设施，这一规定不仅缺乏合理性，而且容易引起纠纷。
共有部分的权属关系处于范围不清、界限模糊的状态，使得一部分住宅区的共有部分出现没有物主的情况，往往成为易被蚕食和侵犯的地带。
（二）住宅预售制度的缺陷所谓住宅预售，就是房地产开发商把正在筹建或建设中的住宅预先售卖给住户，由住户预先支付定金或房价款的行为。
住宅预售制度对于促进中国房地产市场的成长、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
然而，在实施这项制度的过程中，面临着复杂多变的市场风险，也产生了大量的道德风险和逆向选择。
第一，中国房地产开发商的市场准入以及退出机制已经不符合时代的要求。
房地产开发事业具有高复杂性、高成本性、高风险性的特征，所以应该制定要求全面的严格的高于一般市场准入的标准。
但是在中国《城市房地产管理法》第30条中仅仅规定了房地产开发商进入市场的模糊标准。
虽然在《城市房地产开发经营管理条例》第5条中对此给予了细化和阐述，但是仅仅有两项规定。
这样宽松的法律规定还远远不足以保证房地产开发的质量，也不足以保障住户的利益。
在退出机制方面，现有的可以遵循的法律法规仅仅是《破产法》的一般规定，很显然，也无法保证商品房退出市场的合理性和合法性，导致了现实中存在数量众多的“烂尾楼”。
第二，房地产开发商的信息披露制度还存在缺陷，不够完善的制度导致了开发商、购房者以及银行三者之间的利益失衡。
如果房价下跌，那么期房转变成现房时就会增加银行的坏账，购房者在购买预售住宅的同时也承担着房价波动、资产减值的风险。
同时，也存在一部分诚信缺失的企业，利用住宅预售制度中的缺陷和不足，人为地操纵期房的供求关系来控制房价的变化，或者在预售过程中以广告和宣传资料欺骗消费者，或者存在项目延期、一房多卖等欺诈消费者的现象，使得购房过程中纠纷不断。
第三，对于预售款的专款专用制度，现有法律法规的规定过于笼统，缺乏具体的监督机制，在实际中缺乏可行的可操作性的严格的监督。
开发商通过预售商品房获得资金后，并没有任何机构对预收款的用途和去向进行有效监督。
这就导致了房地产开发商可以随意使用该款项，导致了专款专用制度无法有效发挥应有的规模效用。
第四，现有法律法规缺乏完备的对于霸王条款的约定，作为信息不足的弱势方的购房者，其合法权益容易被严重损害。
在商品房预售合同当中，房地产开发商也经常会利用自己的强势地位，加入部分霸王性的条款以获得超出正常利润的超额收益，从而损害了购房者的合法利益。
但对于霸王条款的约束，在中国的《城市房地产管理法》和其它房地产的专项管理法规中都没有合理的规定，在实践中，往往仅仅依据和遵循《合同法》上的格式条款，以及其他相关的民法条款规制。
很明显，法律的缺失给霸王条款提供了存在的漏洞。
四、房地产法律制度的完善（一）制定单行房地产法在中国，依据物权法，把物权划为所有权、用益物权和担保物权三个主要的大类。
而城市房地产物权是由住宅所有权和土地使用权所集合构成的复合物权，成为了涵盖所有权和用益物权两编的物权，没有办法单独列入其中的某一编。
因此，房地产法律制度难以为物权法所容纳。
现在，各国协调房地产社会关系有着各不相同的法规。
普通法系的国家一般制订单行法；而大陆法系的国家，或者在专门在民法中设立不动产的编章，或者另外制订单行法。
因此，中国也可以学习国外的先进经验，将房地产法律制度从物权法中单独抽出来，制定单行法。
（二）完善住宅预售法律制度针对住宅预售法律制度中出现的问题，有以下几点建议：第一，制定更完备的房地产市场的准入和退出机制，促进房地产市场又好又快地、健康持续地发展。
第二，完善房地产商信息披露的相关法律制度，建立健全信息披露的监管机制。
第三，建立住宅预售款的合理监管机制，有效地实施专款专用的制度。
第四，从立法根源上对于霸王条款给以严格的规定和约束。
总体来说，要增加法律的适用范围和法律救济的方式，协调和规范住宅预售行为。
参考文献：[1]雷兴虎、蔡科云.中国住宅预售制度的存与废——兼谈中国房地产法律制度的完善.法学评论.2008（1）.[2]余蓉蓉、姚义俊.完善宏观调控法律机制对中国房地产市场发展的意义.中国商贸.2009（11）.[3]邹晓燕.房地产法律制度.化学工业出版社.2010.[4]邱雅.论房地产法体系的重构.华中师范大学.2014.。