三亚凤凰水城控制性详细规划
凤凰涅槃:三亚凤凰水城概念规划与建筑设计
凤凰涅槃：三亚凤凰水城概念规划与建筑设计
罗杰M·于;大卫周
【期刊名称】《建筑创作》
【年(卷),期】2007(000)009
【摘要】海南的房地产从20世纪90年代初期开始经历了由快速发展．火爆到泡沫产生、膨胀随之破灭．直至最终跌入谷底的痛苦轮回。
经过近十年的徘徊、整合与蓄势．从2006年上半年开始．在内地整体经济发展形势的影响与拉动下．海南的房地产开始加速复苏并很快进入新的一轮高速发展期。
三亚凤凰水城项目正是应运这样一种大势而策划起动的。
【总页数】5页(P64-68)
【作者】罗杰M·于;大卫周
【作者单位】加拿大诺杰建筑设计事物所;加拿大诺杰建筑设计事物所
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.大规模滨水旅游社区的规划探索--记三亚凤凰国际水城概念规划方案 [J], 蒋朝晖;龙慧;王娅
2.滨水城市概念性规划及设计方法研究——以常州新运河地区概念规划及中心区城市设计为例 [J], 陈圣泓
3.凤凰涅槃——现代建筑设计手法在航空训练建筑设计中的运用 [J], 胡平淳
4.地下车库设计成本控制措施分析——以三亚凤凰水城地下车库设计为例 [J], 梁
伟[1]
5.“凤凰涅槃——工业遗产的再生”在中国建筑设计研究院举办 [J], 林娜
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三亚市凤凰镇总体规划
三亚市凤凰镇总体规划海南农垦设计院三亚城市规划设计研究院一、 区位、基地特点二、 规划原则、规划指导思想、经济发展方向三、 镇区建设规划四、 村镇体系规划、旅游规划五、 主要设计人员区位：凤凰镇位于三亚市中部，地理坐标为北纬18°18′，东经109°26′。
东邻田独镇，西与天涯镇接壤，南临大海，北靠保亭黎族、苗族自治县。
基地特点(二)、交通条件凤凰镇东邻三亚市区，镇区中心至三亚市区10公里，至海口市283公里。
三亚凤凰国际机场在凤凰镇域内，至镇区仅3公里，地理位置及交通条件十分优越。
(三)、自然资源1、土地资源凤凰镇土地面积595平方公里，土地规模为三亚市第二大镇。
其中：村镇土地面积487平方公里，辖区范围内的南岛农场土地面积107平方公里。
2、水资源镇域范围内有主要河流三条，即宁远河、六罗水、水蛟溪。
以及福万水库、水源池水库、汤他水库。
3、矿产资源凤凰镇境内分布有铁矿、大理石矿、水晶矿、金银矿、石英砂矿、花岗岩等。
矿产储量与品位不明规划原则：1、统一规划、合理布局、分期分片、有序开发建设。
2、城镇建设与经济发展相协调，经济效益、社会效益、生态效益并举，重视城镇的景观和环境效果。
3、立足规划超前性与可操作性相结合，重视规划结构的弹性。
4、坚持以人为本，创建良好的人居环境的原则。
同时重视城镇历史文脉的延续。
规划指导思想1、以“三亚市城市总体规划”为依据，通过实施三亚经济发展战略，不断完善与深化凤凰镇的职能与地位。
2、保护生态环境，保护自然景观，确保自然、生态环境良性发展。
提高城镇建设的品位和水平，创造一流的城镇环境景观。
经济发展方向凤凰镇社会经济发展方向总体思路为立足本地区资源，围绕旅游发展城镇经济，现三次产业合理、协调发展。
1、第一产业：发展热作、瓜菜为重点的城郊型农业。
2、第二产业：发挥凤凰镇的区位优势，发展旅游产品的加工。
3、第三产业：形成三亚中部旅游服务基地。
发展旅游商贸、信息等产业。
三亚市人民政府办公室关于三亚市凤凰水城C区和D区内5条规划市政道
三亚市人民政府办公室关于三亚市凤凰水城C区和D区内5条规划市政道三亚市人民政府办公室关于三亚市凤凰水城C区和D区内5条规划市政道路项目土地调查有关事项的通知【法规类别】土地综合规定【发文字号】三府办[2018]256号【发布部门】三亚市政府【发布日期】2018.09.09【实施日期】2018.09.09【时效性】现行有效【效力级别】XP10三亚市人民政府办公室关于三亚市凤凰水城C区和D区内5条规划市政道路项目土地调查有关事项的通知（三府办〔2018〕256号）天涯区人民政府，市各有关单位：根据三亚市土地利用总体规划、城市规划和项目建设需要，经市政府同意，对凤凰水城C区、D区内5条规划市政道路项目部分用地进行调查。
为做好该项土地调查工作，现就有关事项通知如下：一、该项目用地位于天涯区辖区内，用地调查面积约47123 平方米（海南平面坐标系），具体的土地调查范围四至及坐标详见市规划委审核出具的凤凰水城二号路、三号路、四号路、五号路及沿河路用地红线图（5张）。
土地权属（海南平面坐标系）情况为：天涯区回新村集体土地约94平方米、南新农场国有土地约40351平方米、国家所有土地约4243平方米、三亚临海达置业有限公司等6家公司国有土地共约1286平方米、回新占用南新农场土地约1149平方米；土地利用现状（西安80坐标系）为建设用地约44601平方米（其中城市约21279平方米、采矿用地约23322平方米）、河流水面约2551平方米；该项目用地在土地利用总体规划2014年调整完善（西安80坐标系）中规划为城镇用地约31733平方米、水工建筑用地约15399平方米、园地约20平方米；该项目用地在《三亚市总体规划（空间类2015-2030）》（市多规合一，2016年经省政府常务会审议通过）中规划为公路用地、水工建筑用地和城镇建设用地。
上述用地待市住房城乡建设局按要求提供用地报批材料后，市国土资源局将其列入当年新增建设用地指标并办理未利用地转用及征收报批手续。
三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲
三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲编制：目录1. 叙述 (4)2. 项目概述 (5)3. 项目的目标分拆和论证 (6)4. 项目管理组织 (8)5. 项目采购和合同管理 (12)6. 项目投资控制的方法和手段 (13)7. 项目进度控制的方法和手段 (15)8. 项目质量控制的方法和手段 (17)9. 安全、健康与环境管理的策略 (19)10. 信息管理的方法和手段 (21)11. 技术路线和关键技术的分拆 (22)12. 项目设计过程的管理 (23)13. 项目施工过程的管理 (25)14. 项目风险管理的策略 (26)一、叙述本建设工程项目管理规划是以三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目总承包方。
三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理是指对三亚凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、和保修阶段；其项目管理的核心任务是对三亚凤凰水城建设工程项目进行目标控制。
三亚凤凰水城建设工程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。
三亚凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程内容复杂，参与工程项目实施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；三亚凤凰水城建设工程项目管理规划工作主要是服务于三亚凤凰水城建设工程项目的整体利益，也是服务于三亚凤凰水城有限公司的利益，项目管理规划大纲是指引三亚凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。
二、项目概述三亚凤凰水城位于海南省三亚市金鸡岭西侧三亚河两岸，占地约2500亩，建设项目建筑面积约160万M2。
三亚凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成三亚河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约4~6米。
河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化，径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量4.35 m3/s涨落潮水位差约1.1米,低潮时大部地段水位深不足0.6米。
三亚市凤凰温泉旅游度假区控制性详细规划
《三亚市凤凰温泉旅游度假区控制性详细规划》方案简介一、规划范围凤凰温泉旅游度假区位于三亚市的中北部，南面紧邻绕城高速公路，距离南面的凤凰国际机场约三公里，距离市区不到15分钟车程，是市区往南岛农场的必进之路。
整个规划面积320.12公顷。
现状区域内北部有德山水库，中部有一个50米的山峰，东面规划区范围外有一处河流，南面有一处已建成的温泉旅游用地。
其它区域现状为林地、草地，地势较平坦二、定位和功能1.总体定位：依托凤凰温泉和自然山水特色，以温泉旅游服务为先导，打造具有海南民族特色，生态型田园温泉旅游区。
2.核心功能：（1）温泉度假功能——温泉SPA、温泉疗养、温泉会所、温泉文化、度假别墅。
（2）商务会议功能——五星酒店、商务酒店、旅游接待、公共服务、商业街。
（3）民俗文化功能——民俗风情街、特色餐饮、凤凰公园。
（4）田园风光功能——田园农家乐、田园风光、特色农业。
（5）运动休闲功能——体育公园、9D高尔夫、极限运动、汽车营地。
三、规划布局1.规划结构“一山一水一林地、两脉双区共发展”一山、一水、一林地：“一山”指基地中部的自然山体，把基地自然的分成两部分。
“一水”指基地北部的德山水库，是基地重要的景观资源。
“一林地”指基地南面的林地，以展现田园风光为主要特征，是体现基地田园风格最重要的标志性景观。
两脉、双区、共发展：“双脉”指基地的两条水系，一条位于中部区域贯穿整个基地，成为基地内部重要的景观水系，另一条位于基地的东北部，是体现基地滨水性重要的景观水系。
“双区”分别指南片以温泉为主题发展的度假休闲区和北片以温泉的水体景观为主题发展的度假休闲区。
“共发展”指基地结合自然的景观资源，形成以温泉疗养、健康保健、休闲度假为依托；商务会议、民俗文化、田园观光、健康运动为特色；可持续发展和生态保护为目标的生态型田园温泉旅游区，并在此基础之上协调区域功能，合理组织交通，提高城市运作效率，美化城市形象，使之成为三亚市旅游接待的新窗口2.功能分区根据旅游区的总体功能结构，形成十四个功能片区。
三亚.凤凰水城.南岸项目简介
凤凰水城鸟瞰图
区位
—— 凤凰水城· 南岸海南区位图 ——
项目位于三亚核心位臵，三亚市绝对中心, 享有最新城 市市政资源支持，金鸡岭公园、新行政中心紧临项目。便捷 的航空、高速公路、城市轻轨,完善的立体交通网络可真正
享受“海南2小时旅游交通圈”的便利，四周分别临凤凰路
水的包容——三亚河
上善若水，阳光洒向之处，碧水涟漪，安静祥和。文明久远的三亚河绵延于此， 从城的中间缓缓流过，120米宽原生河道，40万平米绮丽河景，于此汇聚成6公里原 生滨河走廊，静心久视三亚河，意欲醉入其中，荡涤凡尘俗念。
海的宽广——三亚湾
三亚湾17公里椰梦长廊海景，600－800米的海居距离，开阔的视野极目远眺壮 丽的海景，感受海风扑面，这是我们与海保持最佳的养生距离。
百万平米城中央度假王国
三亚凤凰水城〃南岸，位于三亚市中心，总规划
建筑面积约130万平米，是三亚市中心唯一大盘。是由 绿城建设与翠屏国际强强联合、倾力打造的市区高端 旅游休闲度假项目。以城市休闲度假为规划理念，城 市配套成熟交通便捷，具有无可比拟的性价比。项目
定位于集“休闲、度假、养生”等多功能于一体的大
270度观景阳台，远眺三亚湾的浩瀚深蓝，近俯三亚河
水绮丽河景，阵阵滨海风情随时登堂入室。 F2瀚海公寓目前均价：27000元。 交付时间：2012年6月30日
优美的立面、大阳台，形成收放自如的空间格局；房
屋内每一个窗户、阳台看出去的景观都经过精心的调 配；每一个户型的尺寸和空间都经过精心设计，宽敞 方正的客厅，卫生间的窗户都要求保证绝对的私密 性…… 也许，在凤凰水城〃南岸，建筑便是自然中最 有灵性的一株植物，彼此依偎，相得益彰。
三亚凤凰国际水城概念性规划国际竞赛方案
三亚凤凰国际水城概念性规划国际竞赛方案设计单位:中规院背景分析：三亚是中国６60个城市中唯一的热带滨海城市,资源的独特性使之成为中国最有名的旅游城市之一,旅游业已成为三亚市最重要的支柱产业,旅游业及其相关产业所创造的产值占到全市GＤＰ的７0％。
蓬勃发展的旅游业使三亚房地产业也注入了强劲动力，许多游客在领略了三亚的热带滨海风情之后,进而产生在三亚置业的想法。
这样的需求反映在三亚的房地产市场上就是有8０%的购房者都来自岛外。
近年三亚市房地产的投资占到GＤＰ的１0％以上,房地产交易税收和建筑业税收则占财政收入的30％以上。
(０２购房团照片:三亚80%的购房者来自岛外)三亚房地产业和旅游的密切关系,使这里的房地产业表现出旅游地产的特点：地产依附于某种旅游吸引物,对三亚而言就是靠近大海。
根据地产和旅游吸引物的相互关系,旅游地产大致有三种组织方式，一是地产处在景源之畔,如沿三亚湾的很多物业;二是地产处在景源之内,如亚龙湾国家旅游度假区之内的物业；三是物业本身创造有吸引力的景源,比较成功的是深圳的华侨城，目前三亚尚无此类。
三亚凤凰水城的位置处在城区，距离海滨平均有1000多米,虽然高层建筑也能看到海景，但显然观海效果不能与海边相比，另一方面,在海边到凤凰水城地块之间的土地存在不确定性,很可能这里的开发会阻断水城看海的视线。
显然,凤凰水城需要采用第三种旅游地产的开发方式，也就是说凤凰水城必须创造自己富有吸引力的内部环境。
问题:吸引力（特色）在哪里远离海滨的位置使凤凰水城与滨海相比存在先天的劣势,“海”这一三亚最具吸引力的资源无法成为凤凰水城最大的吸引要素。
那么，凤凰水城的吸引力在哪里?要回答这个问题，首先应当看看滨海地区开发存在的弱点:●亲水性问题：三亚湾作为城市的公共岸线不能被滨海开发任意利用,城市滨海大道将海和沿海开发地块分隔开，“海”更多的被作为沿海开发的视觉景观物,亲水性和亲水设施不足，特别是一些非公共性的亲水设施无法提供。
项目所在地三亚湾控制性详细规划
《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》批后公布根据《三亚市人民政府关于批准三亚湾阳光海岸段控制性详细规划及城市设计修编的批复》（三府函【2011】200号），由中国城市规划设计研究院编制的《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》已经批准实施。
现根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，依法予以公布。
在上述法定控规规划区范围内的各项建设活动应严格按照三亚市政府批准的控规执行。
附：《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划及城市设计修编》相关内容三亚市规划局二〇一一年五月十日《三亚湾“阳光海岸”段控制性详细规划》简介一、规划背景为了落实新版城市总体规划对三亚湾的定位，推进建设大三亚湾的海上门户和标志性形象区域，规范和引导三亚湾“阳光海岸”地区的发展建设，特编制该控制性详细规划。
项目进行过程中通过专家咨询会等形式，分别征求了省内外专家、海南省住房和城乡建设厅、三亚市人民政府、三亚市规划局、三亚湾管委会等多方面的意见，具体过程如下：——2011年1月19日提交专家咨询，会议原则同意该规划并提出了修改完善意见；——2011年2月28日在三亚市规划委员会原则通过，4月15日由三亚市人民政府正式批复（详见三府函【2011】200号）；——2011年1月底至2月底，该规划通过媒体、网络等手段，进行了公示。
二、规划范围三亚市“阳光海岸”地区，南起三亚河口港务局码头，北至月川路和海月广场，东至胜利路、解放路（局部包括解放路东侧食品厂安置储备用地）。
规划范围合计约167.99公顷，该范围也是技术指标计算范围。
三、定位和主题（1）总体定位：大三亚湾的海上门户、标志性形象区域，以旅游服务为主的城市功能中心之一。
（2）核心功能：旅游服务功能：服务于旅游城市特别是邮轮母港和游艇港湾的文化娱乐、商业服务、休闲度假等功能；城市公共服务功能：为居民及游客服务的各类城市公共服务功能；居住功能：优先满足本地居民需求的居住功能。
三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲
三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲三亚凤凰水城项目的信息管理主要是收集和管理项目建设各方的信息。
信息管理的目的是通过对项目信息传递的有效组织和控制，为项目建设和增值服务。
其项目管理信息系统的功能是投资控制、进度控制和合同管理。
三亚凤凰水城项目信息管理可以充分利用互联网和公司局域网电子传输平台的优势，对三亚凤凰水城项目建设信息进行信息管理。
其意义在于实现项目管理数据的集中存储，方便项目管理数据的检索和查询，有效提高项目管理数据的效率，保证项目管理数据处理的准确性，方便形成各种项目管理需求所需的各种报表三亚凤凰水城项目管理数据的方法包括:建立项目信息管理组织、项目信息管理任务分工表、信息管理功能分工表，利用三亚凤凰水城信息网络平台收集项目信息，对项目信息进行分类，对项目信息进行编码，建立项目档案系统和信息管理保密系统Xi。
技术路线与关键技术分离由于三亚凤凰水城整体项目规模大，项目目标控制项目多，控制内容复杂因此，本章所描述的技术路线和关键技术的分离是由三亚凤凰水城建设项目的里程碑工程控制的。
三亚凤凰水城一期示范区项目管理进度网络图如下:。
由粗箭头穿过的技术路线是进度管理的关键技术路线。
其持续时间将直接影响项目管理在21度时限内的进度。
当然，进度时限也可以通过调整管理措施和经济措施来调整第一示范区项目管理进度网络图详细规划、征地、土方回填、1 2 3 5 25周15周15周地质勘察设计招标、施工图设计和施工招标4年7月8日6周2周18周5周基础钻探和勘探临时设施施工合同6 9 10 10周5周4周5临时道路施工用水施工报告施工阶段11年12月13日4周6周60周22229年11月12日1999水城示范区施工阶段单体进度控制网络图蓝图设计场地平整基础工程主体结构1 2 3 5 1周1周5周30周临时建筑基础预埋墙体结构外墙装饰门窗工程4 7 8 10 3周2周XXXX 9月289 描述.....................................................................4 2.项目概述................................................................5 3.项目目标分解和演示.......................................................6 4.项目管理组织.............................................................8 5.项目采购和合同管理.......................................................12 6.项目投资控制的方法和手段......................................................13 7.项目进度控制的方法和手段................................................15 8.工程质量控制的方法和手段................................................17 9.安全、健康和环境管理战略.............................................19 10、信息管理的方法和手段..........................................................211、拆分的技术路线和关键技术................................................22 12、项目设计过程管理........................................................23 13、项目施工过程管理........................................................25 14，项目风险管理策略.. (26)21。
三亚市自然资源和规划局 2024 年 6 月
三亚市2024年城镇开发边界局部优化方案三亚市自然资源和规划局2024年6月目 录一、工作原则及依据 (1)（一）工作依据 (1)（二）工作原则 (1)（三）数据来源 (1)二、优化情形 (2)三、城镇开发边界局部优化方案 (2)（一）城镇开发边界优化总体情况 (3)（二）城镇开发边界调入地块基本情况 (3)（三）城镇开发边界调出地块基本情况 (14)四、局部优化方案合理性分析 (16)（一）拓展倍数符合性分析 (16)（二）划定规则符合性分析 (16)（三）优化方案影响分析 (17)一、工作原则及依据（一）工作依据1、《自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（自然资发〔2023〕193号）；2、《海南省自然资源和规划厅关于规范城镇开发边界管理的通知（试行）》（琼自然资函〔2024〕432号）；3、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》；4、《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》；5、《全国国土空间规划纲要（2021-2035年）》6、《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》（二）工作原则1、严格落实耕地保护优先序，严守生态保护红线，统筹做好开发与保护；2、坚持局部优化和节约集约用地的原则；3、严格落实省下达的规划控制指标，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破；（三）数据来源1.三亚市“三区三线”成果（部下发版）2.2024年三亚市核实处置后部备案永久基本农田数据3.三亚市2020年度国土变更调查成果4.三亚市2022年度国土变更调查成果5.三亚市域范围内自然资源部备案批准建设用地数据二、优化情形根据自然资源部和海南省自然资源和规划厅要求，在确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，可对以下几种情形的城镇开发边界进行局部优化。
(1)国家和省重大战略实施、重大政策调整、重大项目(含省预备重大项目)建设，以及行政区划调整涉及城镇布局调整的；(2)因灾害预防、抢险避灾、灾后恢复重建等防灾减灾确需调整城镇布局的；(3)耕地和永久基本农田核实处置过程中确需统筹优化城镇开发边界的；(4)已依法依规批准且完成备案的建设用地，或已办理划拨或出让手续的建设用地，或已核发建设用地使用权权属证书，或已报自然资源部备案通过的历史围填海处理方案范围内的用海，确需纳入城镇开发边界的；(5)已批准实施全域土地综合整治确需优化调整城镇开发边界的；(6)规划深化实施中因用地勘界、比例尺衔接等需要局部优化城镇开发边界的(项目范围界线与城镇开发边界100平方米以内的误差，视为符合城镇开发边界，无需开展局部优化)。
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三亚凤凰水城控制性详细规划文本目录第一章总则 (2)第二章发展目标、定位与规模 (3)第三章土地使用分类与控制 (3)第四章地块划分及编码 (5)第五章建筑规划管理控制 (5)第六章道路交通设施控制 (8)第七章公共服务设施控制 (12)第八章城市设计导引 (13)第九章市政公用设施工程规划 (15)第十章名词解释 (18)附表 (22)第一章总则第1条、为加强三亚市凤凰水城发展建设的规划管理工作，落实上层次有关规划的要求，提出规划管理及相关的控制标准，促进凤凰水城合理地开发与建设，特编制该文本。
第2条、《三亚市凤凰水城控制性详细规划》成果由文本、图件、说明书三部分构成，文本和图件是三亚市城市规划管理的法定性指导文件，凡在规划范围内进行的各项规划及建设活动，均应遵照本规划执行，下一层次规划也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。
第3条、规划依据1.《中华人民共和国城市规划法》；（1990）2.建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）；3.《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137－90；4.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）以及相关的规范法规等。
5.《海南省经济特区城市规划条例》；6.《三亚市城市规划管理办法》；7.《三亚市城市总体规划》（1995—2010年）；8.《三亚市水务部门对三亚河道要求》（2005）；9.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》琼府[2001]19号文；10.《三亚市城市管理办法》三亚市人民政府1992年；11.《三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道路红线距离控制指标暂行规定》三亚市人民政府1992年；12.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》；13.《三亚凤凰国际水城概念规划方案整合》；14.海南省建设厅文件（琼建规函[2006]51号）；15.海南省国土环境资源厅文件（琼土环资函[2006]195号）；16.海南省国土环境资源厅文件（环评告知书[2006]132号）；17.三亚市规划局文件（三规函字[2006]85号）；18.《三亚西河河道整治规划》；第4条、本规划经三亚市人民政府批准后，由三亚市规划局负责组织实施，解释权属三亚市规划局。
第二章发展目标、定位与规模第5条、规划定位集休闲度假、投资、养生、生态居住为一体的大型综合社区，体现热带景观风貌的生态型现代水城。
第6条、发展目标将三亚凤凰水城打造成中国旅游度假地产第一社区，引领和推动三亚经济由旅游观光型向休闲度假型的转变。
打造真正标志性的三亚时尚度假生活。
第7条、规划规模（１）用地规模片区规划用地总面积214.43公顷，其中城市建设用地面积182.49公顷。
（２）人口规模按居住容量预测，片区可容纳的当量居住人口约为2.9万人。
第三章土地使用分类与控制第8条、本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），划分至中类或小类。
第9条、规划总用地面积214.43公顷，其中城市建设用地182.49公顷，占规划总用地的85.1％，水域等非建设用地31.9公顷，占规划总用地的14.9％。
第10条、规划居住用地总用地面积为134.45公顷，占总建设用地的73.67%，分为二类居住用地，9年一贯制学校用地和小区绿地。
其中：二类居住用地面积为131.47公顷，占总建设用地的72.04％，以多层住宅和高层为主；9年一贯制学校用地面积为1.05公顷，占总建设用地的0.58％，安排在C－06地块。
小区绿地面积为1.93公顷，占总建设用地的1.05％。
第11条、规划公共设施用地总面积为5.73公顷，占总建设用地的3.14%，分为行政办公用地、商业金融业用地和旅馆业用地。
其中：行政办公用地面积为1.90公顷，占总建设用地的1.04％；商业旅馆业混合用地面积为2.91公顷，占总建设用地的1.59％；旅馆业用地为0.92公顷，占总建设用的0.50％。
第12条、规划商业居住混合用地面积为9.45公顷，占总建设用地的5.18%，规划布置商业、金融保险业、服务业等。
第13条、规划道路广场用地面积为20.45公顷，占总建设用地的11.22%第14条、规划区绿地总面积约12.41公顷，占总建设用地的6.80%第15条、规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图件的规定。
第16条、在规划区内进行土地开发时，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划土地使用地性质时，应符合土地使用性质的兼容性规定，并经三亚市规划行政主管部门核准。
但公共设施用地（特别是非盈利性公共设施用地）、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿地等不得任意改变其用途。
第17条、建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应与所在地块的土地使用性质相符。
建筑使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准并符合土地使用兼容性规定，同时应遵守其它一切有关法规条文规定以及有关政府契约条款的规定。
第四章地块划分及编码第18条、地块划分原则规划的用地性质应单纯（允许小面积相容性质用地的存在，但不允许不相容性质用地存在）；地块以街巷或其它道路及河道为界；地块规模按其使用性质或实际的开发需求进行调整。
第19条、地块编码地块编码采用两级编码方法，共划分为6个片区，37个地块。
地块编码按由东往西，自北向南的顺序。
第20条、规划确定的地块界线，并不一定代表确定的地块用地红线范围，在详细规划设计和开发建设中，经规划管理部门批准，可根据实际情况将地块进行合并或细分，但其项目建设规模必须符合图则中提出的总体控制指标要求。
第21条、规划区内的土地使用和开发建设宜成片进行。
第22条、本规划确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下一层次规划设计时略有修改，但须报经规划管理部门批准。
第23条、本规划地块红线等控制坐标采用三亚市地方坐标系，设计标高为黄海高程系。
第五章建筑规划管理控制第24条、建设使用强度控制土地开发强度的控制通过容积率和建筑覆盖率两项指标来控制。
1.容积率：容积率指标为上限指标，地块内开发建设的容积率指标不得超过规划中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表”。
2.建筑覆盖率：建筑覆盖率为上限指标，地块内开发建设的建筑覆盖率不得超过规划中规定的指标，详见附表四“地块指标控制一览表”。
第25条、建筑间距控制建筑间距的控制应符合以下规定：1.住宅建筑间距按日照间距系数1.0控制。
2.建筑间距的控制应同时满足消防、卫生、环境、工程管线埋设等方面的规范和要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。
第26条、建筑高度控制地块内所有建筑的地平面以上高度不得超过规划中规定的建筑高度控制指标。
第27条、建筑退线控制1.沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离应按表1控制。
表1 三亚市建筑后退道路红线距离控制指标注：1)、旧城建筑后退道路红线距离按表中的规定计算出后乘以0.7系数。
2)、位于主要交通集散地段的建筑物或人流集散量大的建筑物视其情况后退距离的酌增。
2.地块与地块之间应考虑开设消防通道的可能，两侧应各退后用地边界不少于5米。
3.居住区内建筑退让应满足《城市居住区规划设计规范》中的相关规定。
4.建筑的退让道路红线距离控制应同时满足消防及日照间距等相关规范要求，当同一地块同时涉及多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。
第28条、绿地率依据各类规划绿地用地的特殊性，确定各类用地绿地率的下限指标。
1.公共绿地由于需要安排适量游憩设施和道路，绿地率控制不低于80％。
2.商业、金融、市政公用设施等单位，绿地率不小于20％。
3.居住绿地率不小于40％。
居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。
4.机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育等单位，绿地率不小于35％。
第29条、建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建，当其使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门批准并符合本规划的土地利用相容性规定。
第30条、规划对区内总用地及各基本地块的性质及使用强度采用综合控制指标体系。
控制指标分为规定性和指导性两类。
各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、配套车位、配套公共设施、交通出入口方位、建筑后退红线距离等规定性指标必须符合分图图则及附表四中规定的指标，各地块的居住人口、建筑环境空间等指导性指标可参照执行。
第31条、同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。
第32条、依据《三亚市各类建设项目自备停车位和建筑后退道路红线距离控制指标暂行规定》的规定，建筑物后退道路红线距离按表2控制：表2 建筑物后退城市道路规划红线最小距离（米）≤10层 高≤30层 11-16 高31-50米 ≥17层 高＞50米 城市主干道红线宽40米以上 8-10 后退道路红线距离＝10层（30米） 后退距离+建筑 高度-30米/5后退道路红线距离＝17层（50米） 后退距离+建筑 高度-50米/5城市次干道红线宽30-39米 6 支路红线宽18-29米 4 街坊路红线宽15米以下2-3第33条、 两建筑之间的侧距，多层最少为6米，高层最小为13米。
建设单位要在上述侧距通行自备车辆，侧间距还需增加。
如需设置消防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。
第34条、 各地块建筑在实施规划所列的准许用途时，除需满足图则和附表中相关要求外，还必须遵守一切相关的法律规定以及有关政府合约条款的规定。
第六章 道路交通设施控制第35条、 道路总体布局规划路网结构分为干道与支路两个等级。
规划干道共6条，分别为；凤凰路、金鸡岭路、解放四路、一环路、回新路和中心规划路；规划支路共9条，分别为南航路、沿河路、一号路、二号路、三号路、四号路、五号路、六号路、七号路； 道路红线及道路端面形式参照表3。
规划区内建议性道路的线型路可根据实际开发进行适当调整，但必须保证与其余路段的衔接，并符合与相邻道路交叉口的间距要求。
层数范围后退距离（米）道路类型表3: 三亚市凤凰水城道路基本情况一览表序号道路名称起讫道路等级红线宽度（米）断面分配备注1 凤凰路回新路—一环路干路80 17-2-5-2-11-6-11-2-5-2-172 金鸡岭路一环路—解放四路干路50 5-1-6-2-8-6-8-2-6-1-53 解放四路回新路—金鸡岭路干路40 4.5-1-4-1.5-8-2-8-1.5-4-1-4.54 一环路凤凰路—金鸡岭路干路34 4-2-8-6-8-2-45 回新路凤凰路—解放四路干路30 5-1-8-2-8-1-56 中心规划路凤凰路—一环路干路30 5-1-8-2-8-1-57 南航路回新路—凤凰路支路18 4.5-4.5-4.5-4.58 沿河路回新路—二号路支路14 3-4-4-39 沿河路二号路—金鸡岭路支路14 3-4-4-310 沿河路二号路—中心规划路—二号路支路10 2-3-3-211 一号路解放四路—金鸡岭路支路10 2-3-3-212 二号路沿河路—中心规划路—沿河路支路10 2-3-3-213 三号路二号路—解放四路支路10 2-3-3-214 四号路二号路—解放四路支路10 2-3-3-215 五号路二号路—解放四路支路10 2-3-3-216 六号路二号路—一号路支路10 2-3-3-217 七号路南航路—凤凰路支路7 1-2.5-2.5-1第36条、建设基地出入口控制建筑基地机动车出入口距离道路交叉口的距离应满足一下要求：1、交通出入口方位是指允许的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。