实例土地价格评估例题
土地估价实例
例1：某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。
该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。
根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为2 0％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：1．计算土地取得费土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×106)＝120(元／㎡)2．计算土地开发费土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3，计算投资利息在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：120×[(1十0．1)2-1]+200×40％[(1+0．1)1.5-1]+200×60％×[(1+0．1)0.5-1]＝25．20+12．30+5．86＝43．36(元／㎡)4．计算投资利润投资利润为：(120+200) ×20％＝64(元／㎡)5．计算土地增值收益土地增值收益为：(120+200+43．36+64) ×20％＝85．47(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43．36+64+85.47＝512．83(元／㎡)7．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732．61×[1—1／(1+0．07)50]＝707.74(元／㎡)9．计算土地总价格土地总价格707．74×10000＝7077400(元)因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707．74元／m’，总价格为7077400元。
土地评估案例实操
一、市场比较法采用的基本公式：P=P’×A×B×C×D×E其中各参数的含义P：待估宗地的预估价格P’：可比交易实例价格A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：标准化修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数1.待估土地情况土地类型：待开发土地、形状刀形、地上有相关附着物。
土地利用状况：总面积为385亩，综合商用住宅用地，规划容积率为2.土地市场状况：该城市土地价格指数以2014年为基期，同基期相比每年递增增长率为5个百分点，单位土地价格比容积率为3时土地价格增加2%。
2.所选比较案例情况收集到与估价对象条件类似的A、B、C、D共4宗土地交易案例，各案例于估价对象比较情况见表1——13.估价要求评估2016年6月2日的土地的市场价值4.估价过程1)计算该土地价格期日修正系数期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数，期日修正系数见表1——2。
2)计算容积率修正系数容积率修正系数=待估土地容积率指数/案例容积率指数，以待估土地容积率指数为100，容积率修正指数见表1——3.表1——3 容积率修正指数3)计算区域因素、个别因素修正系数区域因素（个别因素）修正系数=待估土地条件指数/案例条件指数，以待估土地区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100+表1——1中的条件比较差异值。
其中A的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99A的个别因素修正系数为100/[100+(-3)]=100/97B的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99B的个别因素修正系数为100/[100+(+2)]=100/102C的个别因素修正系数为100/[100+(+1)]=100/101D的个别因素修正系数为100/[100+(-2)]=100/984)计算各案例不动产修正后的价格案例A：6717.06056×110/100×100/122×100/99×100/97=6306.743808(元/m2）案例B：19181.46148×110/95×100/80×100/99×100/102=27493.20818(元/m2）案例C：16367.88105×110/95×100/80×100/100×100/101=23455.79619(元/m2）案例D：11622.1756×110/110×100/80×100/100×100/98=14824.20357(元/m2）5）估算土地价格各案例比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估土地价格。
土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc
土地估价案例与报告计算题精选汇总一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。
有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。
应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。
利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。
如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。
可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。
审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。
该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。
下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。
本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。
土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。
在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。
本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。
接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。
包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。
通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。
在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。
常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。
考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。
市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。
我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。
这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。
对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。
交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。
区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。
个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。
经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。
土地估价案例与报告计算题
土地估价案例与报告计算题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。
根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
（一）审题（1）明确题目要求。
本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。
其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
（2）了解有关资料。
要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。
关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
（3）审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。
如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。
同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
（二）解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价？BR>2．解题思路（1）宗地地价求取思路。
先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
土地估价成本法例题
成本法作业1、今有一建筑物,建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。
该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年.估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。
试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。
解：（1）求折旧额D()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D（2）至估价时点的折旧总额E t 为()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯-=nt tR C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571。
48(元） 或V=C ［1—（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）注：公式要写完整;Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。
2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得,当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2,现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价. 解：(1)求土地价格V L V L =2500×1000=250(万元） （2）求建筑物价格V B建筑物的重置价格C=6000×1100=660(万元) V B =C.q=660×80%=528（万元） （3）计算房地产总价VV= V L + V B =250+528=778（万元) （4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67(元/m 2)3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3。
土地估价案例与及报告考试真题
土地估价案例与及报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。
(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
2021土地估价案例与报告-问答集_17(精选试题)
土地估价案例与报告-问答集1、某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。
2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。
后经规划部门同意，将容积率调整为3。
根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。
当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
问题：最后选择算式1补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
2、某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。
2021年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。
后经规划部门同意，将容积率调整为3。
根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。
当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
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例3：有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待 估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表4-4
表4-4 各宗地的具体情况
宗地 成交价 （元/平方 米）
交易年 交易 份 情况
1999 1999 +1% 0
容积 率
1.3 1.1
区域 因素
0 0
个别 因素
+1% -1%
A B
680 610
C
D E F G
3.某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积 3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途 为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计 算；当时取得土地时的楼面地价为800元。该项目 的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管 理费等）为每平方米2300元。至2001年9月31日实 际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计 至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。 建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月， 可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%， 出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在 建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销 售税费为售价的8%。试利用资料估算该在建工程 2001你9月31日的正常购买总价和按规划建筑面积 折算的单价（资本化率为9%，折现率13%）。
700
680 750 700
1998
2000 2001 2002 2002
+5%
0 -1% 0 0
1.4
1.0 1.6 1.3 1.1
0
-1% 0 +1% 0
-2%
-1% +2% 0 0
该市地价指数见表4—5
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的 成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房 地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产 状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价 格差异幅度。另假设人民币兑美元的市场汇率 2000年3月31日为1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2000年1月1日至2月31日基本保持不变，2月31 日至5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均 每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写 字楼2000年10月31日的正常市场价格。
2.某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据 其所处的地点和周围环境，适宜装修改造 成商场出售，并可获得政府批准，但需要 补交土地使用权出让金等400元/平方米 （按建筑面积计），可获得40年土地使用 权。预计装修改造期为1年，装修改造费用 为每平方米1000元；装修改造后可立即售 出，售价为4000元；销售税费为售价的8%， 购买该旧厂房买方缴纳的税费为售价的4%。 试利用上述资料估算该旧厂房的正常购买 总价和单价（折现率为12%）。
房地产 权重 状况 因素1 0.5 估价对 可比实 象 例A 100 90 可比实 可比实 例B 例C 100 80
因素2
因素3
0.3
0.2
100
100
100
125
110
100
120
100
试利用上述资料估算该商品房2000年10月24日的正 常产的土地总面积为1000平方米， 是10年前通过征用农地取得的，当时平均 每亩花费18万元，现时重新取得该类土地 每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑 面积为2000平方米，是8年前建成交付使用 的，当时的建筑造价为每平方米600元，现 时建造同类建筑物每平方米需要1200元， 估计该类建筑物有八成新。试选用所给资 料估算该宗房地产的现时总价和单价。
假设开发法实例
1.需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价 格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩 余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造 某种类型的商品房；预计取得土地后建造该类住 宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米 800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建安 工程费的12%，第一年需要投入60%，第二年投 入40%；销售费用为售价的2%，房地产交易中卖 方缴纳税费为售价的6%，卖方缴纳的税费为售价 的3%；预计住宅在建成时可全部售出，价格为每 平方米2000元。试利用所给资料用流量方法估算 该宗土地2001年9月的总价，单价和楼面地价 （折现率12%）。
例5：为评估某商品住宅2000年10月24日的正常市 场价格，在该商品房附近地区调查选取了三宗可 比实例，有关资料如表。 1.可比实例成交价格及交易情况，见下表。交易 情况分析判断以正常市场价格为基准。 可比实例A 可比实例B 可比实例C
3700 成交价格 (元/平方米) 2000.5.24 成交日期 交易情况 -2%
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗 地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超 过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地 价比容积率为1.0时的地价增加3%，对交易情况、 区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被 估宗地比较，表4-4中负号表示案例宗地条件比待 估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地， 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。
例4：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场 价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关 资料如表所示。 可比实例A 成交价格 5000（人民 币/平方米） 2000.1.31 成交日期 +2% 交易情况 房地产状况 -8% 可比实例B 600（美元/ 平方米） 2000.3.31 +5% -4% 可比实例C 5500（人民 币/平方米） 2000.7.31 -3% +6%
4200
2000.8.24
3900
2000.9.24
0
+1%
2.该类商品房2000年4月至10月的价格变动情况， 见下表。表中价格指数为定基价格指数。 月份 4 5 6 7 8 9 10
价格 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 指数
3.房地产状况的比较判断结果，见表。