商品房交付法律风险 PPT
十一、法院判例
购房人:张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司(世茂西西湖) 约定交付时间：2012年12月31日,补充协议约定宽限至2013年6月30日;竣 备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺得景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
时间:2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中,对该小区与安置房间隔方式 、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题 上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月得拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
四、合法得交付？பைடு நூலகம்
关于合法交付得几种观点: 观点1：一表即《建设工程备案表》。
焦点: 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房,开发商就是否要承担逾期交付得违约责任？
十一、法院判例
购房人:郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司(凤凰家园) 郑某按约收房屋时,拿出置业顾问张某手写得“赠与该业主2万元物业管理费
” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间 墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉 痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验 收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完 毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状 将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元 物业费焦的点承:诺。
1、就是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元得物业管理费的赠与如何处理？
十一、法院判例
购房人:王某 开发商：浙江金盈置业有限公司(绿城之江一号) 王某购买得为2幢2单元顶层户型,合同约定：“阳台见附件一个，其建筑
样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺 该阳台为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本瞧中的非封闭式的 阳台竟然变成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。 焦点： 1、退房条件能否满足？ 2、如何解决？
3.室内放置公共设施:总放气 阀、燃气总阀门等
4.室内管井过大等 5.车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝,不平 2. 房屋防水、保温层问题; 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商:浙江广宇丁桥房地产开发有限公司(上东名筑) 约定交付时间：2012-12-31;竣备时间：2012-12-22 2012年12月26日,陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其她问 题，并提出开发商要承担逾期交付得违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。 焦点: 1、就是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
商品房交付法律风险交流
一、交付危机产生得原因 二、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中得程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
十一、法院判例
购房人:之江一号东一期600余户业主 开发商：浙江金盈置业有限公司(绿城之江一号) 合同约定交付时间：2014年5月30日;竣备时间：2014年5月22日 2013年,绿城之江一号东二、三期因市场及公司发展需要进行规划调整，调
九、交房过程中得程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场,能否收房？多人得？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还就是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
十、交房过程中得实体纠纷
房屋现状与约定不符 1.违反强制性规定: 2.基础设施、配套未兑现; 3.层高、面积不符 4.与附图不符：设计变更、 施工错误；图贴错、画错 5.与装修标准不符：品牌不 符
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定,不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其她合同约定。
五、合同就是如何约定交付 ？
六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表; 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
七、交付得意味着什么 ？
毁损 、灭 失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
毁损
属
时
、灭
时
间
失
间
保修 期
八、何时可拒收、退房？
• 拒收
• 退房
• 主体结构质量不合格
• 房屋质量问题严重影 响正常居住使用
• 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
• 面积误差超过约定标 准
• 特定类型得规划设计 变更
交了也白交
一、交付危机产生得原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力得介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
二、进击得“刁民” • 龙湖:专业维权网站 • 远洋大河宸章
二、进击得“刁民”
• 万科=万坑？
• 绿城田园牧歌
二、进击得“刁民”
• 中海寰宇天下
• 保利江语海
三、“奸商” ？
三、“奸商” ？ 222户 1、72亿
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符:外立面颜色、
造型;景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4. 非标户型与标准户型差异 5. 与其她宣传资料不符
十、交房过程中得实体纠纷
现状与实际使用得冲突
1.管道、空调机、地漏等设 施位置;
2.门窗开启幅度、开启方向 、开启困难；
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房地产法律风险与防范ppt(完整版)
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整 全情投入 随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
房屋买卖常见法律纠纷_图文ppt课件
律师分析：
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
常见心律失常心电图诊断的误区诺如 病毒感 染的防 控知识 介绍责 任那些 事浅谈 用人单 位承担 的社会 保险法 律责任 和案例 分析现 代农业 示范工 程设施 红地球 葡萄栽 培培训 材料
二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
房地产法律风险与防范ppt(完整版)
（二）委托设计法律风险(1)
主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致 设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。
此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的 调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行 合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗 力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影 响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为 不可抗力。
企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人 实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险 等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是 以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、 销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量 法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房 地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解 决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(3)
政府行为能否视为不可抗力，理论界存在争议。政府行为作为一种行政行为， 同样分为抽象政府行为和具体政府行为，笔者认为应区分对待。抽象政府行为 又称国家行为是指立法机关颁布制定法的行为、行政机构或司法机构发布命令 的行为，此类行为任何人在其效力范围内均需无条件服从，显然符合“不能预 见、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，属于不可抗力。而具体政府 行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。 此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认 定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。 因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。
商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件
广东华南律师事务所
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
商品房交付纠纷的法律分析幻灯片PPT
六、质量问题不应当妨碍交付
（一）房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障。从我国的特殊国情出发 ，最高人民法院的司法解释认为，商品房交付后，买受人即成为业主。也就是说，如 果买受人拒绝受领，其无法享受业主的各项权利，包括物上请求权及对业主共同事务 参与管理的权利。房屋未交付，物权仍属于建设单位，建设单位对买受人只承担合同 义务，这对买受人来说，显然是不利的。花了那么多钱买房子，不就是为了取得业主 的权利吗？本来到手的权利，自己放弃，意义何在？
买受人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。这时会有 两种情况，一是出卖人接受异议，承诺以维修、整改、替换来解决，纠纷自然化解； 另一种情况是出卖人不接受异议，或者双方对解决方式不能达成一致，这时买受人可 以保留异议，但不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝交付的正当理由。 双方只能先完成交付，然后通过诉讼或者仲裁来查明事实、确定责任。
3、基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条规定了商品现房销售的 条件，其中，“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配 套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、 可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看 ，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个《 办法》只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同目的的实现，有利于保护 当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。
2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条 规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明 书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等 内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的 强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。
商品房买卖纠纷主要法律问题PPT
8
4、交付通知的法律意义及风险预防
案例：买受人起诉某开发商称，未收到交房通知，至今未收房，要求交房 并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任。开发商抗辩称该房屋为成批交付， 早以邮政特快专递方式统一发出通知，有邮局回执为证。但法院认为回执 上不能看出信件内容，且签收非本人，故不能认定开发商已书面通知，遂 判决支持买受人诉请。
6
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。 ------具体约定应避免过于明确，最好模糊。
不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
人；———订约合同目的不达。 5）交付时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；----穗版合同：逾期超
过240日，买受人可解约。 6）实测与预测面积差异达到约定的解除合同的标准；----司法解释第14条：
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的， 应予支持。 7）商品房明显存在重大质量瑕疵。司法解第12条：因房屋主体结构质量不合格 不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条：因房屋质量问题严重 影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。---是否严 重影响正常居住使用，证明责任在买受人，实践中主要依据鉴定机构报告判断。 另，质量瑕疵也可以无形，比如因室内有害气体及放射性物质超标，致买受人 无法使用房屋，或使用房屋致身体健康受害，买受人请求解除合同，一般会得 到支持。
4、交付通知的法律意义及风险预防
案例：买受人起诉某开发商称，未收到交房通知，至今未收房，要求交房 并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任。开发商抗辩称该房屋为成批交付， 早以邮政特快专递方式统一发出通知，有邮局回执为证。但法院认为回执 上不能看出信件内容，且签收非本人，故不能认定开发商已书面通知，遂 判决支持买受人诉请。
6
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。 ------具体约定应避免过于明确，最好模糊。
不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
人；———订约合同目的不达。 5）交付时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；----穗版合同：逾期超
过240日，买受人可解约。 6）实测与预测面积差异达到约定的解除合同的标准；----司法解释第14条：
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的， 应予支持。 7）商品房明显存在重大质量瑕疵。司法解第12条：因房屋主体结构质量不合格 不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条：因房屋质量问题严重 影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。---是否严 重影响正常居住使用，证明责任在买受人，实践中主要依据鉴定机构报告判断。 另，质量瑕疵也可以无形，比如因室内有害气体及放射性物质超标，致买受人 无法使用房屋，或使用房屋致身体健康受害，买受人请求解除合同，一般会得 到支持。
商品房交付之法律问题浅析培训课件pptx
通过培训，帮助员工全面了解商品房交付过程中的法律风险及应对措施，提高风险防范意识
课程目标
掌握商品房交付的基本流程和相关法律法规
了解交付过程中的涉税问题及相关手续办理流程
熟悉交付过程中可能出现的纠纷类型及解决方法
提高员工在交付过程中的沟通协调能力与风险防范意识
商品房交付流程及注意事项交付的流程及要求交付中可能遇到的问题及解决方案交付后相关手续的办理流程商品房交付法律法规解读相关法律法规的解读及适用范围涉及交付的法律法规及具体条款解析常见纠纷类型的法律分析及其应对策略涉税问题及相关手续办理交付过程中涉及的税费及计算方式相关税务手续的办理流程及注意事项涉税风险防范及应对策略沟通协调与风险防范意识培养与客户、合作方等相关方的沟通协调技巧培养风险防范意识的培养及应对策略探讨成功案例分享与经验交流
交付风险防范与应对
01
完善法律法规
对未来工作的展望与建议
02
提高信息透明度
03
加强监管力度
04
增强法律意识
THANKS
感谢观看
详细描述
在购房者拒绝收房的案例中，购房者可能在房屋交付时发现房屋存在质量问题或其他不符合合同约定的情况。
解决方案
在处理购房者拒绝收房的问题时，双方应协商解决争议，如协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。
总结词
详细描述
解决方案
相关法规
案例三：商品房质量问题的案例分析
01
02
03
04
06
总结与展望
总结了商品房交付的定义、历史沿革及现状，帮助学员了解商品房交付的基本情况和背景。
购房者的权利与义务
政府部门的权利与义务
政府部门对房地产市场进行监管和管理，保障市场秩序和公平竞争，同时提供公共服务，如公共交通、水电等基础设施。
课程目标
掌握商品房交付的基本流程和相关法律法规
了解交付过程中的涉税问题及相关手续办理流程
熟悉交付过程中可能出现的纠纷类型及解决方法
提高员工在交付过程中的沟通协调能力与风险防范意识
商品房交付流程及注意事项交付的流程及要求交付中可能遇到的问题及解决方案交付后相关手续的办理流程商品房交付法律法规解读相关法律法规的解读及适用范围涉及交付的法律法规及具体条款解析常见纠纷类型的法律分析及其应对策略涉税问题及相关手续办理交付过程中涉及的税费及计算方式相关税务手续的办理流程及注意事项涉税风险防范及应对策略沟通协调与风险防范意识培养与客户、合作方等相关方的沟通协调技巧培养风险防范意识的培养及应对策略探讨成功案例分享与经验交流
交付风险防范与应对
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完善法律法规
对未来工作的展望与建议
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提高信息透明度
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加强监管力度
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增强法律意识
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详细描述
在购房者拒绝收房的案例中，购房者可能在房屋交付时发现房屋存在质量问题或其他不符合合同约定的情况。
解决方案
在处理购房者拒绝收房的问题时，双方应协商解决争议，如协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。
总结词
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解决方案
相关法规
案例三：商品房质量问题的案例分析
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总结与展望
总结了商品房交付的定义、历史沿革及现状，帮助学员了解商品房交付的基本情况和背景。
购房者的权利与义务
政府部门的权利与义务
政府部门对房地产市场进行监管和管理，保障市场秩序和公平竞争，同时提供公共服务，如公共交通、水电等基础设施。
交付前法律风险控制指引培训PPT
• 会所和商业承诺：销售广告、销售说辞中如有会所、商业开业等承诺，须核实交付后承诺的会所及其设施、 商场等实现的可能性，可投入使用的时间，承诺的相关品牌入驻商场的实现情况等。
赠送面积
例1：某项目在销售广告中承诺 “赠送8平米空中花园”，但实 际上是将房屋中的飘窗、阳台等 不计入产权面积的部分加起来达 到8平米，导致客户群诉。
• 风险提示1：某项目在交付时发现某户型图错误，由于同等面积的房屋有两个户型，实际交付户型非贴图户型， 客户要求按照合同附图的户型交付房屋。
• 风险提示2：某项目合同附图中增加了上下水的标注，但对于其中无上下水的房屋，因审核不严导致该批房屋 未取消上下水的标注，交付后客户要求按附图交付。
• 补充协议：《商品房买卖合同》及补充协议应当经过各部门的确认，经流转审批后再行签约使用。未经各部 门确认的内容，存在无法实现的风险。
• 风险提示：某项目在签约时，未经公司流转审批，对于某大客户的预售合同的补充协议中，增加大量未经公 司各部门确认的内容并用印，后经公司确认无法按该约定交付。该客户起诉要求公司承担违约责任。
商品房销售合同
• 房屋层高：检查商品房层高是否与《商品房买卖合同》、《房屋使用说明书》约定的一致，是否存在其他影 响层高使用的因素，如商业项目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通过等原因导致实际可用层高与约定不符， 影响买受人对房屋的使用。
• 红线内、外不利因素：红线内不利因素，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观 存在，如垃圾中转站、变电站、地库排风等，但如公示不慎，容易产生法律纠纷。红线外不利因素，是指规 划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。公示虽非法定的义务，但如公示，则我司 需受该公示内容的限制，如公示不慎，容易产生法律纠纷。
赠送面积
例1：某项目在销售广告中承诺 “赠送8平米空中花园”，但实 际上是将房屋中的飘窗、阳台等 不计入产权面积的部分加起来达 到8平米，导致客户群诉。
• 风险提示1：某项目在交付时发现某户型图错误，由于同等面积的房屋有两个户型，实际交付户型非贴图户型， 客户要求按照合同附图的户型交付房屋。
• 风险提示2：某项目合同附图中增加了上下水的标注，但对于其中无上下水的房屋，因审核不严导致该批房屋 未取消上下水的标注，交付后客户要求按附图交付。
• 补充协议：《商品房买卖合同》及补充协议应当经过各部门的确认，经流转审批后再行签约使用。未经各部 门确认的内容，存在无法实现的风险。
• 风险提示：某项目在签约时，未经公司流转审批，对于某大客户的预售合同的补充协议中，增加大量未经公 司各部门确认的内容并用印，后经公司确认无法按该约定交付。该客户起诉要求公司承担违约责任。
商品房销售合同
• 房屋层高：检查商品房层高是否与《商品房买卖合同》、《房屋使用说明书》约定的一致，是否存在其他影 响层高使用的因素，如商业项目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通过等原因导致实际可用层高与约定不符， 影响买受人对房屋的使用。
• 红线内、外不利因素：红线内不利因素，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观 存在，如垃圾中转站、变电站、地库排风等，但如公示不慎，容易产生法律纠纷。红线外不利因素，是指规 划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。公示虽非法定的义务，但如公示，则我司 需受该公示内容的限制，如公示不慎，容易产生法律纠纷。
商品房交付之法律问题浅析培训课件
应对难点
在处理商品房交付法律问题时，开发商和购 房者都可能面临一些难点，例如证据收集难 度大、法律法规变化快、司法实践中同案不 同判的情况多等。
未来发展趋势和展望
趋势
随着房地产市场的不断发展和法律法规的逐步完善，商品房交付的法律问题将更加复杂，涉及的领域更广，处理 难度更大。
展望
未来，开发商和购房者都需要更加注重法律风险的防范和化解，同时，政府也需要加强对房地产市场的监管，以 保障市场的稳定和健康发展。
延期交付
总结词
延期交付是商品房交付中常见的法律问题之一，给购房者带来额外的经济和时间 成本。
详细描述
开发商未能按照购房合同约定的时间交付房屋，可能是由于施工延误、资金链问 题等原因导致。购房者可以依据合同约定，要求开发商承担相应的违约责任，并 可协商延期交付的时间和赔偿方式。
房屋面积争议
总结词
房屋面积争议是商品房交付中常见的法 律问题之一，涉及到购房者的实际利益 。
催告
首先应向开发商发出书面催告 ，要求其尽快交付房屋。
解除合同
若催告无果，且延期交付已构成根 本违约，可以依法解除购房合同并 要求开发商承担相应的违约责任。
诉讼
若解除合同后开发商仍不履行义务 ，可以向法院提起诉讼，要求其赔 偿损失。
房屋面积争议的解决方式
协商
首先应与开发商协商解决 ，寻求双方均能接受的解 决方案。
在遇到纠纷时，双方应当通过合法途 径解决，如协商、仲裁或诉讼等
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总结与展望
商品房交付法律问题的复杂性和应对难点总结
复杂性
商品房交付涉及到的法律问题具有多样性， 包括但不限于土地使用权、建设工程施工合 同、商品房预售、按揭贷款、产权登记、质 量保修等，这些问题的处理需要深厚的法律 功底和丰富的实践经验。
《住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施》PPT课件
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
销售文件——认购书
一、认购书
1、法律性质：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。 2、认购时应签署的法律文件：《签约须知》《销售风险提示》《购房人家庭成员及 名下住房情况申报表》《商品房认购合同》
（Suitable for teaching courseware and reports）
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）
（三）不利因素提示 现场展示牌（红线内和红线外1公里)： 销售风险提示：要求购房者在认购时阅读并签字。
开収商应当根据业主要求提供实测面积的有关资料诉讼案例交接手续通知及催告目彔content交付条件法律意义交付法律风险及其防范措施风险与防范一房屋质量问题引起的纠纷一法定解约事由1房屋主体结构质量不合格1最高人民法院关二审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十事条