商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件
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企业法律风险防范(完整版)ppt课件
3
股权比例分配
4
5
政策调控与公司注册
最新版整理ppt
4
（一）公司类型的选择
公司的发起人应当充分认识有限公司与股份有限公司的区别，慎重选 择公司类型
公司的法律意义
①公司以其全部财产对 公司的债务承担责任 ②公司的股东以其出资 或认缴的股份为限对公 司债务承担有限责任
公司的类型
①有限责任公司： 人合公司 ②股份有限公司： 人合+资合公司
最新版整理ppt
26
（四e）Biz工S伤er制vic度e & Solutions
工伤认定 劳动能力鉴定
工伤保险基金 特殊规定
工伤保险待遇
1.主要适用《劳动合同法》及《工伤保险条例》 2.特殊规定主要为：①用人单位分立、合并、转让； ②职工被派遣出境；③同人单位未经登记
最新版整理ppt
27
（五e）Biz竞S业er限vic制e &与商So业lut秘ion密s
①
严格遵守法律 按照公司章程 依法履行职责
②
履行法定义务
不做禁止行为
建立完善
好务合规
审计工作，避
免财务问题产
生的法律责任
④
注重企业安全 运营，同时做 好消防等工作
最新版整理ppt
16
（二e）Bi股z S东er的vic权e 利& 与So义lu务tions
序号
股东的权利
股东的义务
最新版整理ppt
9
谢桂清等诉陈明昌公司建筑设备租赁合同纠纷案
【判决结果】二审法院支持陈昌明的诉讼请求，判决谢桂清对一审被告南宁 杨氏重工机械设备有限公司的该项债务在未出资630,000元及利息范围内承担补 充赔偿责任；上诉人谢桂清、杨雅琴、彭月群对杨文德遗产进行清理后在杨文德 未出资5,750,000元及利息范围内对一审被告南宁杨氏重工机械设备有限公司的 该项债务承担补充赔偿责任。
股权比例分配
4
5
政策调控与公司注册
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4
（一）公司类型的选择
公司的发起人应当充分认识有限公司与股份有限公司的区别，慎重选 择公司类型
公司的法律意义
①公司以其全部财产对 公司的债务承担责任 ②公司的股东以其出资 或认缴的股份为限对公 司债务承担有限责任
公司的类型
①有限责任公司： 人合公司 ②股份有限公司： 人合+资合公司
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（四e）Biz工S伤er制vic度e & Solutions
工伤认定 劳动能力鉴定
工伤保险基金 特殊规定
工伤保险待遇
1.主要适用《劳动合同法》及《工伤保险条例》 2.特殊规定主要为：①用人单位分立、合并、转让； ②职工被派遣出境；③同人单位未经登记
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（五e）Biz竞S业er限vic制e &与商So业lut秘ion密s
①
严格遵守法律 按照公司章程 依法履行职责
②
履行法定义务
不做禁止行为
建立完善
好务合规
审计工作，避
免财务问题产
生的法律责任
④
注重企业安全 运营，同时做 好消防等工作
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16
（二e）Bi股z S东er的vic权e 利& 与So义lu务tions
序号
股东的权利
股东的义务
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9
谢桂清等诉陈明昌公司建筑设备租赁合同纠纷案
【判决结果】二审法院支持陈昌明的诉讼请求，判决谢桂清对一审被告南宁 杨氏重工机械设备有限公司的该项债务在未出资630,000元及利息范围内承担补 充赔偿责任；上诉人谢桂清、杨雅琴、彭月群对杨文德遗产进行清理后在杨文德 未出资5,750,000元及利息范围内对一审被告南宁杨氏重工机械设备有限公司的 该项债务承担补充赔偿责任。
2024年度房地产法律法规培训
2024/2/3
价格规定
土地使用权出让价格由市 场决定，政府根据评估结 果确定底价。
费用规定
包括土地使用权出让金、 土地登记费、评估费等。
10
土地使用权转让、抵押与回收
转让条件与流程
需满足一定条件，如支付全部出 让金、完成开发投资总额等，转 让流程包括签订转让合同、办理
过户手续等。
2024/2/3
设计单位资质
审批流程
项目需经过规划、建设等相关部门的 审批，取得相关证照后方可开工建设 。
选择具有相应资质等级的设计单位， 确保设计质量和安全性。
2024/2/3
13
施工质量安全监管制度解读
施工质量要求
施工单位需按照设计图纸和技术 标准进行施工，确保施工质量符
合要求。
安全监管措施
建立健全安全生产责任制度，加 强施工现场安全管理，防范安全
事故发生。
质量安全事故处理
发生质量安全事故后，需及时报 告并妥善处理，确保事故影响最
小化。
2024/2/3
14
竣工验收与交付标准明确
竣工验收程序
项目完工后需经过相关部门组织的竣工验收，验 收合格后方可交付使用。
交付标准
明确交付标准，包括房屋结构、装修、设施设备 等方面，确保交付质量。
售后服务与保修
由政府无偿划拨给使用者 ，通常涉及公共利益或特 定项目。
2024/2/3
出让土地使用权
通过招标、拍卖、挂牌等 方式，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金 。
获取流程
包括申请、审批、签订合 同、支付出让金、办理登 记手续等步骤。
9
出让年限、价格及费用规定
出让年限
根据土地用途不同，出让 年限也有所不同，最长可 达70年。
价格规定
土地使用权出让价格由市 场决定，政府根据评估结 果确定底价。
费用规定
包括土地使用权出让金、 土地登记费、评估费等。
10
土地使用权转让、抵押与回收
转让条件与流程
需满足一定条件，如支付全部出 让金、完成开发投资总额等，转 让流程包括签订转让合同、办理
过户手续等。
2024/2/3
设计单位资质
审批流程
项目需经过规划、建设等相关部门的 审批，取得相关证照后方可开工建设 。
选择具有相应资质等级的设计单位， 确保设计质量和安全性。
2024/2/3
13
施工质量安全监管制度解读
施工质量要求
施工单位需按照设计图纸和技术 标准进行施工，确保施工质量符
合要求。
安全监管措施
建立健全安全生产责任制度，加 强施工现场安全管理，防范安全
事故发生。
质量安全事故处理
发生质量安全事故后，需及时报 告并妥善处理，确保事故影响最
小化。
2024/2/3
14
竣工验收与交付标准明确
竣工验收程序
项目完工后需经过相关部门组织的竣工验收，验 收合格后方可交付使用。
交付标准
明确交付标准，包括房屋结构、装修、设施设备 等方面，确保交付质量。
售后服务与保修
由政府无偿划拨给使用者 ，通常涉及公共利益或特 定项目。
2024/2/3
出让土地使用权
通过招标、拍卖、挂牌等 方式，由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金 。
获取流程
包括申请、审批、签订合 同、支付出让金、办理登 记手续等步骤。
9
出让年限、价格及费用规定
出让年限
根据土地用途不同，出让 年限也有所不同，最长可 达70年。
商品房销售法律风险控制
第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定
商品房销售的法律风险及防范
商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开拓公司将正在建破中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的举动。
商品房预售可以有效缓解房地产开拓公司资金的压力，推动房地产开拓工程的顺利停顿。
2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对以后之物的销售，买受人取得的是一种对以后取得特定房屋的等候权。
这种等候权在以后能否实现，要紧取决于房地产开拓公司的履约举动。
二、商品房预售的条件《都市房地产管理法》第四十五条规那么：商品房预售，应当符合以下条件：〔一〕已交付全部地盘应用权出让金，取得地盘应用权证书；〔二〕持有建破工程方案容许证；〔三〕按供应预售的商品房打算，投入开拓建破的资金抵达工程建破总投资的百分之二十五以上，并曾经判定施工进度跟动工交付日期；〔四〕向县级以上国夷易近政府房产管理部分料理预售登记，取得商品房预售容许证明。
商品房预售人应当按照国家有关规那么将预售公约报县级以上人夷易近政府房产管理部分跟地盘管理部分登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建破。
实际中需要留心，开拓商为了融资建房，在预售前多将开拓工程抵押给银行〔在建工程抵押〕因此当开拓商预售商品房时，一些地区的房地产管理部分还屡屡央求开拓商赞成存款银行〔抵押权人〕赞成预售的证明，存款银举动了存款安全，那么央求监禁开拓商商品房预售所得款项，并央求开拓商与购房人在存款银行料理集团住房抵押贷款。
假设开拓商不称心房地产管理部分及存款银行的央求，其料理商品房预售容许证异常会遇到艰辛。
三、房地产开拓公司央求商品房预售容许应供应的材料《都市商品房预售管理办法》第七条规那么：开拓企业央求预售许可，应当提交以下证件〔复印件〕及材料：〔一〕商品房预售容许央求表；〔二〕开拓企业的《营业执照》跟资质证书；〔三〕地盘应用权证、建破工程方案容许证、施工容许证；〔四〕投入开拓建破的资金占工程建破总投资的比例符合规那么条件的证明；〔五〕工程施工公约及关于施工进度的说明；〔六〕商品房预售方案。
房地产开发企业常见法律风险_与防范对策 ppt课件
（一）、合作开发房地产合同的表现形式
表现形式：实践中常见的联建协议、参建协议、房屋合建 合同、合作建房协议均属于合作房地产合同
（二）合作开发的特征和种类
4.1、合作开发的常见风险
4.1、合作开发的常见风险
（三）、合作开发的风险及防范
【法律风险 】
1、合作开发的联营性质决定了参 建、联建协议不得设定保底条款， 否则将据实认定合同性质，并导致 无效合同的出现。 （联营合同中的“保底条款”，通 常是指联营一方虽向联营体投资， 并参与共同经营，分享联营的赢利， 但不承担联营的亏损责任，在联营 体亏损时，仍要收回其出资和收取 固定利润的条款。 联营合同中有保底条款的，联 营合同有效，但该保底条款无效。 属于无效民事行为。）
内容大纲
第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段
第一部分 房地产前期开发阶段
一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险
三、项目转让的变通方式 四、合作开发
第一部分 房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险
（一） 直接收购项目方式
4、承包方式
1. （1）建设全过程承包：承包商根据开发商提供的开发项 目可行性报告及设计要求，完成项目勘察设计，设备材料采 购，组织工程施工，直至竣工，向业主交钥匙 【适用情况、优势】大型复杂的工程项目，便于充分利 用承包商在勘察、设计、施工等方面雄厚的技术经济力量及 丰富的组织管理经验，以图降低工程造价，缩短建设工期。
（2）按照出让合同约定进行投资 （5）确认是否存在分层设立的
开发，属于房屋建设工程的，完
土地使用权。
成开发投资总额的百分之二十五
以上，属于成片开发土地的，形
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
销售法律风险及其防范措施-宣传资料
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
商品房销售法律风险防范
商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件
2016年
在交易量激增时，导税、
预审、申报三个环节排队 时间都增加，带来大厅拥 堵！
交易中心其他部门 已经下班，但是地 税窗口仍在工作！
申报审核制度 督导检查制度 档案管理制度 人员轮岗制度 ……………
科技防控：利用信息技术、第三方信息、税收共治等 途径，防范风险。
制度防控：建立健全制度，抓好制度落实。 文化防控：加强教育培训，提高干部素质；强化宣
3.《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号） ：要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合 核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根 据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。
督导检查 不规范
档案管理 不扎实
痕迹管理 不全面
岗位设置 不合理
假 合同
假
四假
假
证明
税票
假 发票
1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同， 目的：少申报计税收入 识别：存量房计税价格评估 2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查
询证明
目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优 惠
识别：借助发证部门力量
3.假发票：购房发票 目的：更改购房时间、抵扣收入，少缴税款； 识别：利用征管系统数据、档案等
2017年5月，实现了新房交易税收网上申报，鼓励 纳税人“多跑网路，少跑马路”。
减少纳税人等待时间，大大减轻了征纳双方负担， 截至7月底办理新房交易网上办税业务229笔，缴
税金额264万元。
减少权力寻租空间，主要防廉政风险
存量交易最低价格：一房一价
非住宅：整体税负高，增值空间大。 借助市场交易数据，查询历史购房信息，测算税负
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广东华南律师事务所
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
• 2、企业法律风险——是指在法律实施的过程中，由于行为人的具体法律 行为不规范导致，与其所期望达到的目标相违背的法律不利后果发生的可 能性。（《企业法律风险评估》，向飞、陈友春，法律出版社2006年版， 第21页。）
• 3、企业法律风险——是指因法律法规因素而引致的由公司承担的潜在的 经济损失或者其他损害的风险。（《公司法律风险规范与管理》，王正志、 王怀编著，法律出版社2007年版，第1页）
• 4、法律风险——是指个人和群体在未来遇到法律伤害的可能性以及对这 种可能性的判断与认识。（《法律风险研究》戴严、李佳鸿，2009）
• 2、广告的形式：宣传册/售楼书，沙盘/模型，样板房，口头解 说
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
• 3、广告视为合同内容的认定标准：商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
• 【开发规划范围内】广告可读名校、周边道路宽20米不适用。 • 【房屋及相关设施】北京案例：总建筑面积10万、占地面积2.4万平米不适用。 • 【具体确定】深圳案例：中央喷水池效果图不适用。 • 【上海案例】广告楼房间距50米，未载入合同，实际30米/判赔1%、3% • 4、业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿、评估或者酌定赔偿房价的1%-
• 11、阶段性保证法律风险及防范 12、交房办证法律风险及防范
• 13、退房法律风险及防范
14、一房二卖法律风险及防范
• 15、“通知”的法律风险及防范 16、格式条款法律风险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
• 1、广告的类型：提供优惠或赠送礼品的说明、美观性质量的陈 述、使用功能的陈述、环境性质量的陈述
• 【法院认定】本案的宣传资料中对具体设施的描述是具体确定的，且赵某等人也陈述这些配套设 施和设计也是影响他们购房的重要因素，因此可以认为，宣传资料中的这些描述对于赵某等人决 定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，该宣传资料应该成为该合同的内容，该房产公司应承 担违约责任。
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
• 【法院认为】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规 定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买 卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，但在本案中，XX小学并不属于 被告开发规划范围内的学校，因此该广告不能视为合同要约。另外，广告内容为“可入读”，而 非“无条件入读”，因此不能认为该广告对任小姐构成欺骗。遂判决任小姐败诉。
2%。
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告不视为合同内容
• 【案例】任小姐在报纸上看到广州XX房地产开发有限公司的售楼广告，广告上用醒目的字体写着： “购房可入读省重点XX小学”。任小姐考虑到6岁的女儿即将上学，而自己的户口又不在广州，夫 妻俩遂到售楼部咨询，售楼人员信誓旦旦地说：“我们这么大的公司，登的广告，还害怕不兑现 吗？”任小姐夫妇遂于2004年3月21日与开发商签订购房合同。后任小姐来到XX小学了解入学事宜， 不料XX小学答复说：若无本地户口则必须缴纳2.6万的捐资助学金才能入学。任小姐遂找开发商交 涉，开发商多翻推脱，后开发商明确表示：以后不再管小孩上学的事情了。任小姐遂起诉。
广东华南律师事务所
商品房销售基本法律体系
• 一、法律：《城市房地产管理法》、《物权法》、《合同法》 • 二、行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》 • 三、部门规章：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、
《城市房地产转让规定》、《房地产广告发布暂行规定》、《不动产登记 暂行条例》 • 四、司法解释：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》、广东高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的 指导意见》、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
虚假广告被处行政处罚
• 【案例】发布虚假房产广告被罚30万 • XX房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使
用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。经 查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管 理部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关媒体上公开更正 消除影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
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广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
• 2、企业法律风险——是指在法律实施的过程中，由于行为人的具体法律 行为不规范导致，与其所期望达到的目标相违背的法律不利后果发生的可 能性。（《企业法律风险评估》，向飞、陈友春，法律出版社2006年版， 第21页。）
• 3、企业法律风险——是指因法律法规因素而引致的由公司承担的潜在的 经济损失或者其他损害的风险。（《公司法律风险规范与管理》，王正志、 王怀编著，法律出版社2007年版，第1页）
• 4、法律风险——是指个人和群体在未来遇到法律伤害的可能性以及对这 种可能性的判断与认识。（《法律风险研究》戴严、李佳鸿，2009）
• 2、广告的形式：宣传册/售楼书，沙盘/模型，样板房，口头解 说
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广告宣传法律风险及防范
• 3、广告视为合同内容的认定标准：商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
• 【开发规划范围内】广告可读名校、周边道路宽20米不适用。 • 【房屋及相关设施】北京案例：总建筑面积10万、占地面积2.4万平米不适用。 • 【具体确定】深圳案例：中央喷水池效果图不适用。 • 【上海案例】广告楼房间距50米，未载入合同，实际30米/判赔1%、3% • 4、业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿、评估或者酌定赔偿房价的1%-
• 11、阶段性保证法律风险及防范 12、交房办证法律风险及防范
• 13、退房法律风险及防范
14、一房二卖法律风险及防范
• 15、“通知”的法律风险及防范 16、格式条款法律风险及防范
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广告宣传法律风险及防范
• 1、广告的类型：提供优惠或赠送礼品的说明、美观性质量的陈 述、使用功能的陈述、环境性质量的陈述
• 【法院认定】本案的宣传资料中对具体设施的描述是具体确定的，且赵某等人也陈述这些配套设 施和设计也是影响他们购房的重要因素，因此可以认为，宣传资料中的这些描述对于赵某等人决 定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，该宣传资料应该成为该合同的内容，该房产公司应承 担违约责任。
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广告宣传法律风险及防范
• 【法院认为】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规 定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买 卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，但在本案中，XX小学并不属于 被告开发规划范围内的学校，因此该广告不能视为合同要约。另外，广告内容为“可入读”，而 非“无条件入读”，因此不能认为该广告对任小姐构成欺骗。遂判决任小姐败诉。
2%。
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广告宣传法律风险及防范
广告不视为合同内容
• 【案例】任小姐在报纸上看到广州XX房地产开发有限公司的售楼广告，广告上用醒目的字体写着： “购房可入读省重点XX小学”。任小姐考虑到6岁的女儿即将上学，而自己的户口又不在广州，夫 妻俩遂到售楼部咨询，售楼人员信誓旦旦地说：“我们这么大的公司，登的广告，还害怕不兑现 吗？”任小姐夫妇遂于2004年3月21日与开发商签订购房合同。后任小姐来到XX小学了解入学事宜， 不料XX小学答复说：若无本地户口则必须缴纳2.6万的捐资助学金才能入学。任小姐遂找开发商交 涉，开发商多翻推脱，后开发商明确表示：以后不再管小孩上学的事情了。任小姐遂起诉。
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商品房销售基本法律体系
• 一、法律：《城市房地产管理法》、《物权法》、《合同法》 • 二、行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》 • 三、部门规章：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、
《城市房地产转让规定》、《房地产广告发布暂行规定》、《不动产登记 暂行条例》 • 四、司法解释：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》、广东高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的 指导意见》、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
虚假广告被处行政处罚
• 【案例】发布虚假房产广告被罚30万 • XX房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使
用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。经 查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管 理部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关媒体上公开更正 消除影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。