融资担保实务问题法律分析

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为 一并抵押。
第183条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押 。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内 的建设用地使用权一并抵押。
第200条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当 将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但 新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
（2）机动车（非农用） 登记机构：车辆注册登记地的车辆管理所
法律依据：
公安部《机动车登记规定》（2004年颁布，2012年 最新修订）第2条、第22条 登记机构：
（3） 农业机器设备
登记机构：农机安全监理机构（农业机械化管理局 ，下属的农业机械安全监理所）
法律依据：
农业部《拖拉机登记规定》农业部（2004年颁布， 2010年最新修订）第2条和第4节
特别注意：
在落实反担保措施时，只收取产权 证原件而不办理相应的抵押登记手 续，是不可行的
抵押人可登报挂失产权证再向相关登 记部门重新办理，这样以来，即使 收取了的产权证也对抵押人毫无约 束力。
（四）地随房走或者房随地走 对行使抵押权的影响
物权法：
第182条
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用 权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑 物一并抵押。
《担保法》第25条 一般保证的保证人与债权人未约 定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日 起六个月。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间 ，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保 证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲 裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。
注意：如债权人在保证期间内仅仅向债务人主张权利 ，而未提起诉讼或仲裁，保证人即可免责。
《担保法》第23条 保证期间，债权人许可债务人转 让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经 其同意转让的债务，不再承担保证责任。
实践中应注意：
1、债务转移必须合法有效 2、债权人许可债务人转让了部分债务，未经保证人同
意，保证人对已转移部分债务可不承担责任。
3、必须采用书面形式，保证期限应从新计算。 第24条 债权人与债务人协议变更主合同的，应
案例：
A开发商买来一块土地使用权，在其 上建了一栋楼作为俱乐部。后来再 开发另外一栋楼时缺钱，向工商银 行贷款五千万，用土地使用权担保 ，并登记。后来建设过程中，又缺 钱，再向建行贷款三千万，以俱乐 部的楼作为抵押，并登记。
后来，A开发商无法按时还款，两个 银行的抵押权怎么受偿？
目前审判结果分三种情况：
首先，必须具备相应的民事行为能力，具 有代为清偿能力。
其次，对法人担任保证人作了限制性规定
再次，对其他组织担任保证人有条件的赋 予保证主体资格。
注：其他组织是指合法成立、有一定的组织 机构和财产，但又不具备法人资格的组织
常见的导致保证合同无效的主体
无完全民事行为能力的自然人
精神病患者、年幼的小孩
《联合收割机及驾驶人安全监理规定ห้องสมุดไป่ตู้（1999年颁 布，2007年最新修订）第2条
（4）船舶
A 非渔业船舶 登记机构：海事局 B 渔业船舶 登记机构：渔政局 法律依据： 《海商法》第13条 《船舶登记条例》（1995年颁布）第8条 农业部《渔业船舶登记办法》（1996年颁布，2012年最新修订）第3
2、“一并抵押”不是强制性规范，而是倡导性 规范
3、房地分别抵押并登记除第三人是恶意的外， 一般应认定有效。
由于法律没有明确的相关规定，我们在办理不
动产抵押时，最好先调查房屋和土地的权属状况， 根据不同的情况区分对待：
1、 若土地使用权已被抵押，应当调查抵押的 具体情况，了解房屋是否一并被抵押，若房屋被抵 押则无法再设立抵押权，若房屋未被抵押，当地房 管局允许则可抵押，但应当相应的减少评估的抵押 价值；
《物权法》合理划分抵押登记的成立要 件和对抗要件
登记成立主义：
物权法规定对以下财产抵押的，抵押登记 是该抵押权成立要求：（1）建筑物和 其他土地附着物；（2）建设用地使用 权；（3）以招标、买卖、公开协商等 方式取得的荒地等土地承包经营权；（ 4）正在建设中的建筑物。
法律依据
物权法：
以本法第180条第1款第1项至第三项规定的财产或者第五项规定 的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设 立。
条
（5）民用航空器
登记部门：民用航空总局 法律依据： 《民用航空器权利登记条例》（1997年颁布）第3、4条
（6）林木
登记机构：林业局 《担保法》第42条
（7）《担保法》第43条规定的“其他财产” 包括：
(一)个人、事业单位、社会团体和其他非企业组 织所有的机械设备、牲畜等生产资料；
(二)位于农村的个人私有房产； (三)个人所有的家具、家用电器、金银珠宝及其 制品等生活资料；
当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保 证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照 约定。
4、因超过保证期限而免责
保证期限为保证责任的存续期间，
根据担保法规定保证可分为二种，一是定期保证，即 在保证合同中有约定保证人承担保证责任的期限； 二是无期保证，即在保证合同中双方并未约定保证 期限。
2、《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建 设部令第56号）
房产抵押的应当到房产所在地的房地产管理部门办 理抵押登记。
3、2000年《担保法司法解释》第60条 以担保法第 42条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地 方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管 理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续， 人民法院可以确认其登记的效力。
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第32条 土地使用权可以抵押。 第33条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随
之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内 的土地使用权随之抵押。
《城市房地管理法》
第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房 屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
司法实践中对工商部门和房地产部门登记的都认定 有效如存在重复登记，按照分别登记时间区分优先 权先后顺序
2、土地使用权 （取得国有土地使用证）
（1）国有建设用地使用权 （2）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地
使用权、有乡（镇）村企业厂房建筑物的集体建 设用地的土地使用权
登记机构：国土资源部门
法律依据：
第26条 连带责任保证的保证人与债权 人未约定保证期间的，债权人有权自主 债务履行期届满之日起六个月内要求保 证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定 的保证期间，债权人未要求保证人承担 保证责任的，保证人免除保证责任。
注意：
债权人必须直接向保证人主张权利
（三）不动产抵押登记的重 要性及有效性
模块十一： 融资担保实务问题的法律分 析
主要内容
一、融资担保业务中存在的法律问题及如何解决 （一）融资担保业务中常见的法律问题 （二）在办理融资担保业务时应当特别注意的法律
规定 （三）融资担保业务中常见的疑难问题及法律风险
的控制 二、融资担保公司需要特别关注的合规性问题 （一）非法集资相关法律问题 （二）民间借贷相关法律问题 （三）企业借贷相关法律问题
根据《担保法》，下列情形保证人不再承担民 事责任
1、主合同当事人双方串通，骗取保证人提 供保证的（第30条）
2、主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段， 使保证人在违背真实意思的情况下提供保证 的（第30条）
3、因主合同内容变更而免责（第23、24 条）
4、因超过保证期限而免责
3、因主合同内容变更而免责
注意：甘肃省人民政府1996年3月14日《关于授权省 工商行政管理局对城市房地产及乡（镇）村企业的 厂房等建筑物办理抵押物登记的批复》（甘政函［ 1996］15号），同意对城市房地产及乡（镇）村企 业的厂房等建筑物由省工商行政管理局负责组织实 施
1995-2000年有些房屋在工商局办理了抵押登记。
1、《建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产 行政主管部门办理的紧急通知》（建房[1996]420号 ，1996年7月18日）
《担保法》第42规定：
以无地上定着物的土地使用权抵押的，办理抵押 物登记的部门为核发土地使用权证书的土地管理 部门。
《城市房地产管理法》第62条 《土地登记办法》2007年
3、动产
（1）生产设备、原材料、半成品、产品 分两种情况： A 一般性抵押（如以已有设备抵押，有购置发票可
以入账） 登记机构为财产所在地的工商行政管理部门 法律依据：《担保法》第42条第5项 B 动产浮动抵押 登记机构为抵押人住所地的工商行政管理部门 法律依据：《物权法》189条 工商总局《动产抵押登记办法》2007年第2条
担保法第10条：
企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。 企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在 授权范围内提供保证。
担保法解释第16条：
从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如 无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合 同应当认定为有效。
特别注意几类保证主体：
村委会：基层群众组织 供销社：1998年，最高人民法院研究室在对河
一、融资担保业务中常见的法 律问题
（一）保证人主体资格问题 （二）保证责任的免除
（三）不动产抵押登记的重要性 及有效性
（四）地随房走或者房随地走对 行使抵押权的影响
（五）融资担保的登记机构 （六）反担保合同中签名的效力
并非所有的主体都有资格成为保证人。
这一问题，《担保法》、《公司法》、最高人 民法院的司法解释都有规定，比较原则，也 比较零散，概括来说：
1、两个合同都是无效的，因为都违 反了房随地走，地随房走的原则