资产评估实务(一)不动产评估的收益法知识点
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
资产评估事务(一)不动产评估的市场法知识点
不动产评估的市场法第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实一、不动产评估基本事项的明确（一）明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。
（二）了解评估对象即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。
对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。
对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。
（三）明确评估基准日确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。
二、现场调查1.现场调查的内容（1）实物状态土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
（2）权利状态针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料：①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证；②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料；③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；④规划条件、土地使用限制。
针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料：①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同；②房屋租赁合同、房屋租赁证；③法院判决书、法院裁定书等。
资产评估实务(一)收益法操作步骤知识点
收益法操作步骤（四）收益法操作步骤收益法评估矿业权的基本操作步骤为：1.确定评估对象、评估范围和评估基准日；2.选择适当的具体评估方法；3.分析确定可采储量；4.确定生产规模和估算服务年限；5.分析选择开发指标及相关参数；6.进行评定估算。
（五）收益法主要评估参数的确定1.可采储量矿产资源储量，是指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。
固定矿产资源储量，是根据其位置、数量、品位/质量、地质特征，按照特定的地质依据和地质知识计算和估算的。
矿产资源储量是基于一定的资源储量估算规范的结果，不同规范下的矿产资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有：生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
矿产资源储量报告，是指具有地质勘查资质单位编制的矿产勘查报告、资源储量核实报告、资源储量检测报告、资源评价报告、矿山生产勘探报告等。
评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量。
评估实践中，通常利用矿产资源储量报告、采矿、选矿设计资料综合分析确定。
【教材例5-13】某铁矿采矿权评估，根据地质详查报告及其评审意见书，截至储量核实基准日2010年8月，铁矿采矿许可证范围内保有资源储量为：矿石量共计2387.64万吨，平均品位TFe38.47%。
其中：控制的内蕴经济资源量（332）矿石量1000.64万吨，平均品位TFe39.46%；推断的内蕴经济资源量（333）矿石量1387.00万吨，平均品位TFe37.76%。
储量核实基准日至评估基准日期间未动用资源储量。
根据该铁矿的《开发利用方案》及《选厂可研》，对推断的内蕴经济资源量（333）设计利用了60% （应该是可信系数），按此调整本矿矿区范围内各类设计损失量为157.30万吨，其中，露天开采部分损失量为60.51万吨，地下开采部分损失量为96.79万吨，确定露天开采采矿回采率为95.00%、矿石贫化率为5.00%；地下开采采矿回采率为88.00%、矿石贫化率为14.00%；铁矿选矿回收率为73.63%。
不动产评估 收益法
六、求取收益价格
选择适宜的资本化率，将纯收益、资本化率带入对应 的计算公式，求取不动产收益价格。 试算几个可行的资本化率，与其他方法估价结果进行比 较分析，最终确定价格。 当建筑物耐用年限长于土地使用年限时，以土地使用 年限为准。同时，建筑物的残值为零。若建筑物使用年限 短于土地使用年限，先以建筑物耐用年限计算收益价格， 再加上剩余土地使用年限的价格。
二、理论依据
预期收益原理，即未来收益权利的现在价值。
在估价时点购买一宗一定的不动产，等于在这个 年限内可以在将来源源不断的获取收益。那么， 那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的纯 收益的现值之和等同起来，这个货币额是该宗不 动产的价格。
某一货币额×利息率＝房地产的净收益
房地产价格＝房地产净收益/利息率
假设：① 纯收益按等比级数递增。 ② r每年不变且r不等于s。 ③年期有限为n。
三、基本公式
9、纯收益按一定比率递减的情形
（1）无限年期 a ★
v rs
s：纯收益逐年递减的比率 假设：① 纯收益按等比级数递减。 ② r每年不变且（r+s）>0。 ③年期无限 （2）有限年期 n
1 s v 1 rs 1 r n a
五、资本化率确定（还原利率）
1、资本化率：将纯收益资本化为价格的比率， 实质是投资资本的收益率。 2、种类： 综合资本化率、建筑物资本化率、 土地资本化率 R0=(RL×VL+RB×VB)/(VL+VB) R0—综合资本化率， RL—土地资本化率 RB—建筑物资本化率，VL—土地价格 VB—建筑物价格
三、基本公式
8、纯收益按一定比率递增 （1）无限年期 a v ★ rs s：纯收益逐年递增的比率 假设： ① r每年不变且大于s 。 ② 纯收益按等比级数递增。 ③年期无限。 （2）有限年期
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
资产评估实务1知识点总结
资产评估实务1知识点总结一、资产评估的基本概念资产评估是指定性资产、债务状况或企业业务的综合评价, 这种评价通过专业人员, 借助于科学的技术和方法, 应运用经济学、财务学、统计学和管理学等学科的知识, 以实质性和客观性为原则来进行。
资产评估内容包括：资产现有情况、价值级别、价值与未来收益的关系、保值增值潜力情况等。
基本概念的理解是学习资产评估实务1的首要任务，只有正确理解了资产评估的含义，才能更好地进行后续的学习和实践。
二、资产评估方法资产评估方法是指对资产价值进行评定的一种手段或途径。
资产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
市场比较法即根据市场中具有相似特征的资产进行比较得出评估价值；收益法指的是根据资产未来的经济收益来评估其价值；成本法则是通过资产的成本和价值来评估资产。
对于不同类型的资产和不同的评估目的，需要采用不同的评估方法。
因此，了解各种资产评估方法的特点、适用范围和实际操作步骤是资产评估实务1课程中的重点内容。
三、资产评估的实务操作资产评估实务操作是资产评估实务1课程的核心内容。
它包括评估对象的选择、评估前准备工作、评估实施过程和评估报告编制等多个环节。
在实际操作中，评估师需要具备一定的法律、财务和业务知识，对于不同类型的资产，评估师需要采用相应的评估方法，并保持客观、公正的态度进行评估。
此外，评估师还需要具备良好的沟通能力和团队合作意识，因为资产评估通常是一个团队合作的过程。
四、资产评估法律法规资产评估涉及多方面的法律法规，包括财产所有权法、土地管理法、房地产法、公司法等。
此外，评估师还需要了解相关的司法解释、行政法规等规范文件。
在资产评估的实践中，评估师必须遵守相关的法律法规，保护当事人的合法权益，确保评估结果的客观、公正。
五、资产评估的应用资产评估实务1课程学完后，学生不仅要掌握资产评估的基本理论和实务操作，还需要了解资产评估在实际应用中的相关内容。
资产评估在企业重组、资产买卖、财务报告、税收申报等方面都有着重要的应用。
资产评估实务-收益法的评估技术思路知识点
本章考题可能涉及客观题、计算题。
分值估计在12 分摆布，在复习中重点关注收益法中三种方法(许可费节省法、增量收益法、超额收益法)的评估思路、以及评估参数(收益额、收益期、折现率)的确定。
主要考点许可费节省法评估思路增量收益法评估思路超额收益法评估思路收益期的确定收益额的确定(三种方法)折现率的确定重要性★★★★★★★★★★★★★★★(一)许可费节省法相关概念1.许可费节省法的评估思路评估思路：测算由于拥有该项资产而节省的向第三方定期支付许可使用费的金额，并对该无形资产每年节省的许可费支出，通过适当的折现率，以此作为该项无形资产的价值。
在某些情况下，许可使用费包括一笔2.许可费节省法的计算公式其中：Y ——入门费/最低收费额；K ——无形资产分成率，即许可费率； R t ——第 t 年分成基数； t ——许可期限；r ——折现率。
【提示】收益和折现率都是(二)许可费节省法的操作步骤 1.确定入门费2.确定许可费率 ①以市场上②基于 假设被许可方自愿支付给许可方的金额， 通常包括3.确定许可期限 许可期限可能在资产评估实践中， 通常依据与被评估无形资产企业 申请书中规定的许可使用期限，确定被评估无形资产的许可期限。
4.确定折现率通常可以采用风险累加法、回报率拆分法等方法测算折现率。
【例 3－1】本次评估对象为 A 这一电影作品，评估目的是为电影作品版权人进行院线市场 发行放映提供价值参考依据，即给出其在国内院线的放映权价值。
该电影估计在国内院线放映共可获得 20000 万元的票房收入， 放映期限为 40 天， 则日均收 益 P 日均计算如下：P 日均＝20000÷40＝500 (万元)许可费率按照行业平均方法确定，按照统计的电影行业许可费平均值，取 K ＝40%。
假设日 折现率为 0.03%，在没有保底费，且不考虑税收影响，则该电影作品放映权的价值 V 为：(三)许可费节省法使用的注意事项1.许可费率的可获得性与可靠性(1) 对于相关财务数据的预测， 应注意所取得的适当收益以及对该项无形资产寿命年限的 估计应当与所采用的许可费率(2)应注意所采用的许可费率。
资产评估方法之收益法详解
资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。
通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。
收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。
主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。
1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。
收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。
（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
不动产评估的收益法
（三）应用举例
1. 估价对象概况
估价对象位于××市××区××街××大厦A座12 层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下 3 层，估价对象位于地上12 层，建筑面积为139平方米。
（1）位置状况。
估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46 号，东至月坛
南街甲 1 号院内，北至月坛北街。
（2）权益状况。
根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27 日止，土地使用权面积为17557.0 平方米。
估价对象在评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。
外装修：评估对象外墙贴挂石材。
内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。
建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。
设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。
通路：西临南礼士路，北临月坛北街；
通电：接市政供电管网；
通讯：接市政通讯网络；
通上水：接市政供水管网；
通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；
通热力：接市政供暖
通燃气：接市政燃气
2. 评估计算过程
（1）收集交易案例（略）。
（2）选取可比实例
本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见图
4-9 、表4-1 ）。
表4-1 可比实例基本情况表
（3）建立比较基础经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位处理后，形成标淮化处理后的价格。
（4）建立比较因素条件说明表参与比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表
性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。
评估对象与可比实例基本情况详
见表4-2 。
表4-2 比较因素情况描述表
比较因素案例 A 案例 B 案例 C
名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦
现场照片
座落位置金融大街27 号阜成门外大街22 号南礼士路66 号
交易价格
125000.00 120000.00 116800.00
方米）
交易日期2017年12 月2017年12 月2017年12 月
交易情况正常正常正常
房屋类型写字楼写字楼写字楼
基础
设施水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供水、电、通讯系统保证供保证
公共附近有银行、商场、学校、附近有银行、商场、学校、附近有银行、商场、学校、配套医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全医院等公用设施齐全
（5）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表
根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。
详见表4-3 。
表4-3 因素条件指数表
（6）编制因素比准系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数，详见表4-4 表4-4
（7）求取不动产比准价格采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。
经过比较分析，各可比实例的各项不动产状况与估价对象较相似。
经过测算，以上三个可比实例的比准价格差异在正常范围内。
考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合不动产市场价格水平，本次估价确定取以上三个可比实例比准价格的简单算术平均值作为评估对象比准价格。
不动产建筑面积单价
＝（131466.56 ＋117797.33 ＋127312.76 ）÷ 3
＝125525.55（元/ 平方米）
不动产总价＝125525.55×139＝17448051.45（元）
二、收益法
（一）概述
1.基本思路
（1）基本原理
（2）基本计算公式
情形1：收益为无限年期
不动产价值＝净收益/ 资本化率（4-8 ）
情形2：收益为有限年期
（3）评估待估不动产的价值的思路首先确定净收益（通过总收益减去总费用）；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估不动产的价值。
2.适用范围
收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。
3.前提条件
运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：
（1）不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；
（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，并可用
货币来衡量；
（3）不动产预期获利年限可以预测。
4.评估步骤
运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：
（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料；
（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；
（3）确定不动产净收益；
（4）确定不动产收益期限；
（5）采用适当的收益法模型估算不动产收益价格。