房地产管控：土地整备利益统筹政策与案例剖析(102909)经典.经典.pptx
另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，景观面貌差，基础设施缺乏， 用地权属混乱，功能不清，呈零散无序的点状分布状态，并表现为产业发展均质化、 空间布局蔓延化，土地集约利用程度较低，与其区位土地实际价值相差甚远，客观 上造成土地资产的沉淀和浪费，是存量用地挖潜的重点。原特区外的广大地区，甚 至可概括为“三多一少”，即现状建设用地多、历史遗留违法建筑多、低效率利用 土地多、新增建设用地少。以宝安为例，据统计，宝安建成区面积接近226平方公 里，占辖区总面积的58%，高于全市47%的比例，有报道称其中原村股份公司未征 未转地建成区面积约158.49平方公里，占全区已建成面积的78%（该数据虽属误传， 但能说明一定问题）。
留用地规模上，按照项目实施范围内现状容积率不同情形，分段核算利益 共享用地土地规模面积比例，留用地最高不超过55%。
对于在工业区块线内留用工业用地的，或者项目范围外安排留用地与本街 道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区 域并由继受单位拆除重建的，利益共享用地部分均可上浮50%。
特点：政府主导，自上而下，一揽子解决土地历史遗留问题。
1.2 土地整备利益统筹政策演变
2010年 2011年 2012年
深圳市借鉴杭州土地整备经验，启动土地整备工作，各区开始土地整 备试点工作；
市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕 102号），成为我市土地整备的纲领性文件；同期坪山新区率先启动 “南布”“沙湖”等整村统筹项目；
在原市征地拆迁办的基础上挂牌成立深圳市土地整备局；
2015年
市政府发布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》（深规 土〔2015〕721号）， 确定了以“未完善征（转）地补偿手续规划建 设用地”为计算基数来留用土地；
2018年
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正 式发布 ，确定了以” 合法用地+调入的合法指标+未完善征转地作为留 用地比例的核算基础，及最高不超过55%
总体原则
政府主导，社区主体，市场参与
土地
规划
土地整备利 益统筹
资金
产权
以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用 地为主的发展新阶段。2015年计划供应存量土地为新增土地的3倍， 进入存量土地开发时代。
土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产 权等相关政策和统筹手段来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政 策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地开发整理、 规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，破 解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，对存量 土地进行二次开发的重要途径。
留用土地共享建筑面积中须安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公 寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积 通过利益共享归属于继受单位。
2.4 利益统筹的好处
拓展产业 空间
落实基础 设施
盘活农村 集体土地 促进集体
发展
➢ 国际低碳城（26公顷） ➢ 南京金龙汽车（17公顷） ➢ 华谊兄弟项目（6公顷） ➢ 。。。
2.1 深圳土地条件所限
2.2 城市更新条件约束
2.3 利益统筹政策机遇
2.4 利益统筹的好处
精品文档
7
2.1 深圳土地条件所限
根据国务院批准的新一轮土地利用规划大纲，深圳2020年建设用地控制规模为 976平方公里，而早在2008年现状建设用地已达到917.69平方公里，2009-2020年 新增建设用地规模为58.31平方公里，年均不足5平方公里。
➢ 地铁6、14、16号线 ➢ 龙华有轨电车 ➢ 五和大道、坪盐通道 ➢ 深华快速路-福龙立交工程 ➢ 。。。
➢ 坪山沙湖社区 ➢ 坪山南布社区 ➢ 龙华下围社区 ➢ 。。。
Chapter
03
怎样参与土地整备利益统筹
3.1 主要思路 3.2 项目管理 3.3 职责分工
精品文档
12
3.1 主要思路
4
1.3 土地整备利益统筹配套政策
《土地整备留用地规划研究审查技术指引》（深规土[2016]65号）
规
《深圳市土地整备规划编制技术指引》（深规土[2016]891号）
划
编
《土地整备利益统筹试点项目实施方案编制技术指引》（深规土[2016]890号）
制
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》
（深规土[2016]193号）
项 目 管
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）
《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》 （深规土[2018]805号）
理
《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》 （深规资[2019]255号）
2.2 更新政策条件约束
城市更新项目的难点：
合法权属、建筑年限不足 项目审批周期长 城市更新政策紧约束 超过3000㎡空地无法纳入 项目流转乱象
2.3 利益统筹新政机遇
——相比原试行规定的变化
不再区分整村统筹和片区统筹两种类型，明确土地整备利益统筹项目以街 道为界限，项目范围内至少有一块3000 平方米以上集中成片的未完善征 （转）地补偿手续规划建设用地。
CONTENTS
目录
一、什么是土地整备利益统筹
二、为何参与土地整备利益统筹 三、怎样参与土地整备利益统筹 四、实操案例
精品文档
1
Chapter
01
什么是土地整备利益统筹
1.1 什么是土地整备利益统筹 1.2 土地整备利益统筹政策演变 1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
2
1.1 什么是土地整备利益统筹
审
批 流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指引》（深规土[2016]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2017]720号）
备注：强区放权后，各区正在积极制定相关配套政策，政策体系将越来越完善
5
1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
。。。
6
Chapter
02
为何参与土地整备利益统筹
留用地规模上，按照项目实施范围内现状容积率不同情形，分段核算利益 共享用地土地规模面积比例，留用地最高不超过55%。
对于在工业区块线内留用工业用地的，或者项目范围外安排留用地与本街 道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区 域并由继受单位拆除重建的，利益共享用地部分均可上浮50%。
特点：政府主导，自上而下，一揽子解决土地历史遗留问题。
1.2 土地整备利益统筹政策演变
2010年 2011年 2012年
深圳市借鉴杭州土地整备经验，启动土地整备工作，各区开始土地整 备试点工作；
市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕 102号），成为我市土地整备的纲领性文件；同期坪山新区率先启动 “南布”“沙湖”等整村统筹项目；
在原市征地拆迁办的基础上挂牌成立深圳市土地整备局；
2015年
市政府发布《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行）》（深规 土〔2015〕721号）， 确定了以“未完善征（转）地补偿手续规划建 设用地”为计算基数来留用土地；
2018年
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）正 式发布 ，确定了以” 合法用地+调入的合法指标+未完善征转地作为留 用地比例的核算基础，及最高不超过55%
总体原则
政府主导，社区主体，市场参与
土地
规划
土地整备利 益统筹
资金
产权
以2012年为拐点，深圳存量用地供应超过新增用地，进入以存量用 地为主的发展新阶段。2015年计划供应存量土地为新增土地的3倍， 进入存量土地开发时代。
土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产 权等相关政策和统筹手段来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政 策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地开发整理、 规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，破 解土地资源瓶颈，保障民生服务设施以及重大产业项目实施，对存量 土地进行二次开发的重要途径。
留用土地共享建筑面积中须安排60%的建筑面积用于保障性住房、人才公 寓或创新型产业用房，由政府或政府指定机构回购。其余40%的建筑面积 通过利益共享归属于继受单位。
2.4 利益统筹的好处
拓展产业 空间
落实基础 设施
盘活农村 集体土地 促进集体
发展
➢ 国际低碳城（26公顷） ➢ 南京金龙汽车（17公顷） ➢ 华谊兄弟项目（6公顷） ➢ 。。。
2.1 深圳土地条件所限
2.2 城市更新条件约束
2.3 利益统筹政策机遇
2.4 利益统筹的好处
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2.1 深圳土地条件所限
根据国务院批准的新一轮土地利用规划大纲，深圳2020年建设用地控制规模为 976平方公里，而早在2008年现状建设用地已达到917.69平方公里，2009-2020年 新增建设用地规模为58.31平方公里，年均不足5平方公里。
➢ 地铁6、14、16号线 ➢ 龙华有轨电车 ➢ 五和大道、坪盐通道 ➢ 深华快速路-福龙立交工程 ➢ 。。。
➢ 坪山沙湖社区 ➢ 坪山南布社区 ➢ 龙华下围社区 ➢ 。。。
Chapter
03
怎样参与土地整备利益统筹
3.1 主要思路 3.2 项目管理 3.3 职责分工
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12
3.1 主要思路
4
1.3 土地整备利益统筹配套政策
《土地整备留用地规划研究审查技术指引》（深规土[2016]65号）
规
《深圳市土地整备规划编制技术指引》（深规土[2016]891号）
划
编
《土地整备利益统筹试点项目实施方案编制技术指引》（深规土[2016]890号）
制
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目审批工作等有关事项的通知》
（深规土[2016]193号）
项 目 管
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）
《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》 （深规土[2018]805号）
理
《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》 （深规资[2019]255号）
2.2 更新政策条件约束
城市更新项目的难点：
合法权属、建筑年限不足 项目审批周期长 城市更新政策紧约束 超过3000㎡空地无法纳入 项目流转乱象
2.3 利益统筹新政机遇
——相比原试行规定的变化
不再区分整村统筹和片区统筹两种类型，明确土地整备利益统筹项目以街 道为界限，项目范围内至少有一块3000 平方米以上集中成片的未完善征 （转）地补偿手续规划建设用地。
CONTENTS
目录
一、什么是土地整备利益统筹
二、为何参与土地整备利益统筹 三、怎样参与土地整备利益统筹 四、实操案例
精品文档
1
Chapter
01
什么是土地整备利益统筹
1.1 什么是土地整备利益统筹 1.2 土地整备利益统筹政策演变 1.3 土地整备利益统筹配套政策
精品文档
2
1.1 什么是土地整备利益统筹
审
批 流
《土地整备利益统筹统筹行动验收工作指引》（深规土[2016]875号）
程
《土地整备项目审批工作规程》（深规土[2017]720号）
备注：强区放权后，各区正在积极制定相关配套政策，政策体系将越来越完善
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1.3 土地整备利益统筹配套政策
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Chapter
02
为何参与土地整备利益统筹
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土地管理法律制度规范管理及制度案例PPT(共57页)
省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，负 责监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织 开垦耕地，并进行验收。
3.2.3 耕地保护制度
3. 土地的开发、整理、复垦
（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦
一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定 缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使 用权。
3. 土地总体规划内容
国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。
3.2.2 土地利用总体规划
4. 土地利用总体规划的审批
《土地管理法》第21条及《实施条例》第8条规定，土地 利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准， 必须严格执行。具体规定有：
3.1.1 土地管理法基本概念
1.土地
土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 《土地管理法》根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地 和未利用土地。
2.土地特征
（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性
3.1.1 土地管理法基本概念
3.土地管理法
3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地
1.乡（镇）村建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业
建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村 建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用权的收回 ①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补 偿； ②不按批准用途使用土地的； ③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
3.2.3 耕地保护制度
3. 土地的开发、整理、复垦
（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦
一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定 缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使 用权。
3. 土地总体规划内容
国家、省、地级土地利用总体规划，主要内容： （1）土地利用现状分析； （2）土地供需分析； （3）确定规划目标； （4）土地利用结构和布局调整； （5）编制规划供选方案； （6）拟定实施规划的政策措施。
3.2.2 土地利用总体规划
4. 土地利用总体规划的审批
《土地管理法》第21条及《实施条例》第8条规定，土地 利用总体规划实行分级审批。土地利用总体规划一经批准， 必须严格执行。具体规定有：
3.1.1 土地管理法基本概念
1.土地
土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 《土地管理法》根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地 和未利用土地。
2.土地特征
（1）地理位置的固定性 （2）土地利用的不可替代性、耐久性 （3）土地面积的有限性
3.1.1 土地管理法基本概念
3.土地管理法
3.3.2 乡（镇）村建设的建设用地
1.乡（镇）村建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业
建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村 建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。 2.乡（镇）村建设用地审批 3.土地使用权的收回 ①为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 收回农民集体所有土地的，对土地使用权人应当给予适当补 偿； ②不按批准用途使用土地的； ③因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
房地产基本制度与政策PPT参考幻灯片
（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。
22
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（四）挂牌出让：
1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗 地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始 价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地 交易场所挂牌公布；
2、符合条件的竞买人填写报价单报价；
3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
属于其成员集体所有的土地； ❖ 6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁
移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
8
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❖
集体土地所有权是以符合法律规定的农
村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其
所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。
❖ 《土地管理法》规定：
❖ 1、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家 所有的以外，属于农民集体所有；
建设用地使用权 土地使用权的类型
农业用地使用权（承包经营权）
11
2、土地使用权的取得、变更和终止 （一）土地使用权的主要取得方式
（1）国有土地建设 用地使用权的取 得方式
出让方式（1990年5月确立） 划拨方式（新中国成立至今）
12
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（2）集体土地建设用地使用权的取得方式 申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。
（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记 手续。
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（三）拍卖出让：其特点是有利于公平竞争，适用于区 位条件好、交通便利的地块。
拍卖土地使用权的程序是：
（1）准备拍卖文件。
（2）发布拍卖公告。
（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。
土地管理法政策与案例-PPT课件
《国家建设征用土地管理办法》 （1953年，1958年修改）
三、土地立法沿革
1982年以后:
1986年3月，国发7号文件（成立专门的土地管理机构， 尽快出台《土地管理法》） 1986年6月25日，《土地管理法》 2019年11号文件，开始修改《土地管理法》 2019年10月，新《刑法》增设三个土地犯罪条款 2019年8月，颁布新《土地管理法》，2019年1月1日实 施 2019年8月，《土地管理法》修改（征收征用） 2019年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决 定》（28号文件） 2019年8月，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
四、土地管理的基本制度
县、乡级规划对具体的土地利用行为具有重要 的指导作用。
县级土地利用总体规划划分土地利用分区
乡级土地利用总体规划把土地用途落实到地块，
是建设用地审批的依据。
四、土地管理的基本制度
土地利用总体规划实行分级审批：
全国土地利用总体规划纲要--------国务院
省、自治区、直辖市--------国务院 省会城市、人口100(50)万以上、计划单列市等----国务院 市级、县级--------省级人民政府 乡(镇)级---------省级政府授权设区的市级人民政府
土地补偿费(前三年平均年产值的6-10倍) 安置补助费(前三年平均年产值的4-6倍)
地上附着物和青苗的补偿费
一、土地管理的基本制度(19)
(四)土地征收征用制度
4、征地批后 要实施“两公告一登记”制度
5、征地要依法公开进行，接受社会的监督。
6、现行征地制度形成于计划经济时期，存在征 地范围过宽、征地补偿偏低、征地安置不落实、 征地程序不合理等缺陷。征地制度改革势在必 行。
房地产调控政策评析PPT课件
25 济南市 26 泉州市 27 嘉兴市 28 海口市 29 东莞市 30 成都市
7760 7680 7587 7288 7023 6630
调控理论
一、房地产调控在国民经济调控中的地位
第一，我国房地产市场调控在国民经济调控中具有基础地 位。
房地产业是我国国民经济支柱产业之一，2 0 0 3年8月 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确 指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济
国家计划是以中央政府为主体的计划。国家计划主要指经 济社会发展计划，以宏观计划为主，也包括中观计划。国家计 划是宏观调控的重要手段之一，以社会经济运行总体为对象， 通过一系列经济政策和措施来协调和调节经济利益，实现社会 经济发展的预期目标。
国家计划更强调长期性、综合性和统一性，更强调房地产 市场的发展目标、发展途径和发展原则。
二、房地产市场调控的作用
第一，对经济发展的推动和稳定作用。 房价的波动会对社会消费支出、居民生活成本和 企业生产成本、房地产产业链等产生影响。 房地产业的盲目发展、过热发展，造成发展失控 会给国民经济带来严重后果，甚至特别的危害。从 其他经济活动方面来讲，房地产市场价格调控会对 社会投资、社会消费、经济结构、财富结构、经济 预期等产生作用，处理不当，会引起经济领域中的 连锁反应。
房地产调控政策评析
1.房价奇高 2.炒房猖獗 空置率过高 3.房地产绑架了中国的经济 4.贫富差距大 5.房地产大容器吸纳了大量实体经济资本，严重 影响实体经济的发展和创新 6.制度不完善
《2010年7月中国城市房价排行榜》
排行 城市 新房均价(元/平方米) 1 杭州市 25840 2 北京市 22310 3 上海市 19168 4 温州市 18854 5 三亚市 18319 6 深圳市 16978
土地开发整理实例分析课件
对土地开发整理项目的设计原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
3
《土地开发整理项目验收规范》
对土地开发整理项目的验收原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
相关税收优惠政策解读
增值税优惠政策
对符合条件的土地开发整理项目，可以享受增值税减免等优惠政 策。
企业所得税优惠政策
对符合条件的土地开发整理企业，可以享受企业所得税减免等优 惠政策。
02
土地开发整理实例分析
Chapter
案例一：某市城市更新项目
城市更新项目背景
实施效果
随着城市发展，某市老城区出现基础 设施老化、环境质量下降等问题，需 要进行城市更新改造。
城市更新项目完成后，老城区焕发出 新的活力，环境质量得到显著提升， 居民生活品质得到改善。
土地开发整理措施
通过拆迁、改造等方式，对老城区进 行重新规划布局，优化城市空间结构 ，完善基础设施和公共服务设施。
案例三：某工业园区土地二次开发项目
工业园区土地二次开发项目背景
01
某工业园区存在土地利用率不高、产业结构单一等问题，需要
进行土地二次开发。
土地开发整理措施
02
通过盘活闲置土地、优化产业布局、完善配套设施等方式，吸
引优质企业入驻，促进产业升级和经济发展。
实施效果
03
工业园区土地二次开发项目完成后，园区产业结构得到优化，
经济实力得到提升，成为区域经济发展的重要引擎。
03
土地开发整理经验总结与展望
Chapter
成功经验分享
项目组织与管理
有效的项目组织结构和流程，确 保资源得到合理配置和高效利用 。
01 02
社区参与与合作
03
3
《土地开发整理项目验收规范》
对土地开发整理项目的验收原则、程序、内容和 技术要求作出了规定。
相关税收优惠政策解读
增值税优惠政策
对符合条件的土地开发整理项目，可以享受增值税减免等优惠政 策。
企业所得税优惠政策
对符合条件的土地开发整理企业，可以享受企业所得税减免等优 惠政策。
02
土地开发整理实例分析
Chapter
案例一：某市城市更新项目
城市更新项目背景
实施效果
随着城市发展，某市老城区出现基础 设施老化、环境质量下降等问题，需 要进行城市更新改造。
城市更新项目完成后，老城区焕发出 新的活力，环境质量得到显著提升， 居民生活品质得到改善。
土地开发整理措施
通过拆迁、改造等方式，对老城区进 行重新规划布局，优化城市空间结构 ，完善基础设施和公共服务设施。
案例三：某工业园区土地二次开发项目
工业园区土地二次开发项目背景
01
某工业园区存在土地利用率不高、产业结构单一等问题，需要
进行土地二次开发。
土地开发整理措施
02
通过盘活闲置土地、优化产业布局、完善配套设施等方式，吸
引优质企业入驻，促进产业升级和经济发展。
实施效果
03
工业园区土地二次开发项目完成后，园区产业结构得到优化，
经济实力得到提升，成为区域经济发展的重要引擎。
03
土地开发整理经验总结与展望
Chapter
成功经验分享
项目组织与管理
有效的项目组织结构和流程，确 保资源得到合理配置和高效利用 。
01 02
社区参与与合作
03
《土地分配政策》课件
耕地占用税
对占用耕地建房或从事其他非农业 建设ຫໍສະໝຸດ 单位和个人征收的税种。03
土地分配政策的实施与效 果
土地分配政策的实施方式
土地征收
政府通过征收土地，将土地从原所有者转移到政府手中，再由政 府进行分配。
土地流转
允许土地使用权在农户之间流转，通过市场机制实现土地资源的优 化配置。
土地整治
对未利用或低效利用的土地进行整治，提高土地利用效率。
城市土地征收与补偿需要政府、居民和社会各方的共同努力，确保公平、合理、合法的实 施。
农村土地流转案例
案例概述
某农村地区为了推进农业现代化，进行了土地流转，将部 分土地集中流转给农业企业。
案例分析
土地流转过程中，应遵循自愿、有偿、规范的原则，确保 农民的合法权益得到保障。同时，政府应加强对土地流转 的监管，防止出现侵害农民利益的行为。
案例结论
农村土地流转需要政府、农民和农业企业各方的共同努力 ，确保公平、合理、合法的实施。
土地权益纠纷解决案例
案例概述
某地区发生一起土地权益纠纷，双方当事人因土地使用权发生争议。
案例分析
解决土地权益纠纷应遵循法律法规和相关程序，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。同时，政府应加强对土地 权益纠纷的调解和仲裁，促进纠纷的快速解决。
土地分配政策对经济发展的影响
促进农业现代化
01
通过土地流转和整治，实现规模化经营，提高农业生产效率。
推动城乡一体化
02
土地资源的优化配置有助于缩小城乡差距，促进城乡一体化发
展。
增加农民收入
03
通过土地征收和流转，农民可以获得一定的经济补偿或租金收
入。
土地分配政策对农村社会的影响
对占用耕地建房或从事其他非农业 建设ຫໍສະໝຸດ 单位和个人征收的税种。03
土地分配政策的实施与效 果
土地分配政策的实施方式
土地征收
政府通过征收土地，将土地从原所有者转移到政府手中，再由政 府进行分配。
土地流转
允许土地使用权在农户之间流转，通过市场机制实现土地资源的优 化配置。
土地整治
对未利用或低效利用的土地进行整治，提高土地利用效率。
城市土地征收与补偿需要政府、居民和社会各方的共同努力，确保公平、合理、合法的实 施。
农村土地流转案例
案例概述
某农村地区为了推进农业现代化，进行了土地流转，将部 分土地集中流转给农业企业。
案例分析
土地流转过程中，应遵循自愿、有偿、规范的原则，确保 农民的合法权益得到保障。同时，政府应加强对土地流转 的监管，防止出现侵害农民利益的行为。
案例结论
农村土地流转需要政府、农民和农业企业各方的共同努力 ，确保公平、合理、合法的实施。
土地权益纠纷解决案例
案例概述
某地区发生一起土地权益纠纷，双方当事人因土地使用权发生争议。
案例分析
解决土地权益纠纷应遵循法律法规和相关程序，通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。同时，政府应加强对土地 权益纠纷的调解和仲裁，促进纠纷的快速解决。
土地分配政策对经济发展的影响
促进农业现代化
01
通过土地流转和整治，实现规模化经营，提高农业生产效率。
推动城乡一体化
02
土地资源的优化配置有助于缩小城乡差距，促进城乡一体化发
展。
增加农民收入
03
通过土地征收和流转，农民可以获得一定的经济补偿或租金收
入。
土地分配政策对农村社会的影响
2024版房地产相关法律法规图案例PPT课件
契税
以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人 征收的一种财产税。
房地产税收优惠政策
个人销售或购买住房免征印花税，个 人销售住房免征土地增值税。
对个人销售或购买住房暂免征收印花 税。
对个人首次购买90平方米及以下普通 住房的，契税税率暂统一下调到1%。
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
房地产税收征收管理
03
CATALOGUE
房地产开发建设法律法规
房地产开发建设程序
项目立项与可行性研究
包括项目建议书、可行性研究报告的编制和 审批等。
规划与建设许可
需取得建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证等。
用地规划与土地使用权获取
涉及土地利用规划、土地出让、转让等法律 程序。
施工与竣工验收
包括施工许可、过程监管、竣工验收备案等。
或者摊派税款。
房地产税收违法行为处罚
• 偷税：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或 者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷 税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的 罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关资料。
房屋买卖合同要点解析
房屋基本情况
包括房屋位置、面积、产权年限、装 修情况等。
房价及付款方式
明确房屋总价、首付款、贷款方式、 尾款等付款方式。
交付时间和方式
约定房屋交付时间、交付方式及逾期 交付的违约责任。
违约责任和解决争议方式
明确买卖双方违约责任及解决争议的 方式，如仲裁、诉讼等。
房屋租赁合同相关规定
以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人 征收的一种财产税。
房地产税收优惠政策
个人销售或购买住房免征印花税，个 人销售住房免征土地增值税。
对个人销售或购买住房暂免征收印花 税。
对个人首次购买90平方米及以下普通 住房的，契税税率暂统一下调到1%。
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
房地产税收征收管理
03
CATALOGUE
房地产开发建设法律法规
房地产开发建设程序
项目立项与可行性研究
包括项目建议书、可行性研究报告的编制和 审批等。
规划与建设许可
需取得建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证等。
用地规划与土地使用权获取
涉及土地利用规划、土地出让、转让等法律 程序。
施工与竣工验收
包括施工许可、过程监管、竣工验收备案等。
或者摊派税款。
房地产税收违法行为处罚
• 偷税：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或 者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷 税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的 罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关资料。
房屋买卖合同要点解析
房屋基本情况
包括房屋位置、面积、产权年限、装 修情况等。
房价及付款方式
明确房屋总价、首付款、贷款方式、 尾款等付款方式。
交付时间和方式
约定房屋交付时间、交付方式及逾期 交付的违约责任。
违约责任和解决争议方式
明确买卖双方违约责任及解决争议的 方式，如仲裁、诉讼等。
房屋租赁合同相关规定
房地产管理基本制度与政策 ppt课件
12
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
房地产相关法律法规图案例PPT教案
第27页/共89页
中华人民共和国城市房地产管理 法
• 第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当按照国务院规定的，报 有批准权的人民政府审批。报有批准权的人 民政府准予转让的，应当由受让方办理土地 使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地 使用权出让金。
• 以划拨方式取得土地使用权的，转让房 地产报批时，有批准权的人民政府按照国务 院规定决定可以不办理土地使用权出让手续 的，转让方应当按照国务院规定将转让房地 产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其 他处理。
1998年12月27日
国务院令第256号
房产交 易类
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让 暂行条理 城市房地产转让管理规定
中华人民共和国合同法
1990年5月19日
国务院令第55号
2001年8月15日修订 建设部令第96条
1999年3月15日
主席令第15号
权属登 房屋登记办法 记规定
城市房地产抵押管理办法
第18页/共89页
中华人民共和国城市房地产管理法
• 土地使用权出让规定： • 第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预表，用城市基础设施建设和土地开发。土地使用
权出让金上缴和使用办法有国务院决定。
第19页/共89页
中华人民共和国城市房地产管理法
• 土地使用权出让规定： • 第二十二条 土地使用权划拨，是批县级以上人民政府依法批
准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地应交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 • 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法 规另有规定外，没有使用期限的期制。
第20页/共89页
• 土地使用中权划华拨人民共和国城市房地产管理法
中华人民共和国城市房地产管理 法
• 第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当按照国务院规定的，报 有批准权的人民政府审批。报有批准权的人 民政府准予转让的，应当由受让方办理土地 使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地 使用权出让金。
• 以划拨方式取得土地使用权的，转让房 地产报批时，有批准权的人民政府按照国务 院规定决定可以不办理土地使用权出让手续 的，转让方应当按照国务院规定将转让房地 产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其 他处理。
1998年12月27日
国务院令第256号
房产交 易类
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让及转让 暂行条理 城市房地产转让管理规定
中华人民共和国合同法
1990年5月19日
国务院令第55号
2001年8月15日修订 建设部令第96条
1999年3月15日
主席令第15号
权属登 房屋登记办法 记规定
城市房地产抵押管理办法
第18页/共89页
中华人民共和国城市房地产管理法
• 土地使用权出让规定： • 第十八条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预表，用城市基础设施建设和土地开发。土地使用
权出让金上缴和使用办法有国务院决定。
第19页/共89页
中华人民共和国城市房地产管理法
• 土地使用权出让规定： • 第二十二条 土地使用权划拨，是批县级以上人民政府依法批
准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地应交付其 使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 • 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法 规另有规定外，没有使用期限的期制。
第20页/共89页
• 土地使用中权划华拨人民共和国城市房地产管理法
房地产管控：土地整备利益统筹政策与案例剖析(102909)经典.经典.pptx
（深规土[2016]193号）
项 目 管
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土〔2018〕6号）
《市规划国土委关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》 （深规土[2018]805号）
理
《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》
（深规土[2018]859号）
《市规划国土委关于规范土地整备利益统筹试点项目补偿安置有有关事项的通知》 （深规资[2019]255号）
土地清理与移交政府
社区、开发主体与政府签订土地 合同并缴交地价
项目开发建设与房地产登记
计划申报阶段
方案与规划编制 审批阶段
引入开发主体与 房屋拆迁阶段
土地出让与房 屋建设阶段
14
3.3 职责分工
各部门的职责分工
区土地整备局
街道办事处 规划土地监察局和土地 规划和自然资源局 社区股份合作公司
储备中心
另一方面，全市约有400平方公里的城中村用地，景观面貌差，基础设施缺乏， 用地权属混乱，功能不清，呈零散无序的点状分布状态，并表现为产业发展均质化、 空间布局蔓延化，土地集约利用程度较低，与其区位土地实际价值相差甚远，客观 上造成土地资产的沉淀和浪费，是存量用地挖潜的重点。原特区外的广大地区，甚 至可概括为“三多一少”，即现状建设用地多、历史遗留违法建筑多、低效率利用 土地多、新增建设用地少。以宝安为例，据统计，宝安建成区面积接近226平方公 里，占辖区总面积的58%，高于全市47%的比例，有报道称其中原村股份公司未征 未转地建成区面积约158.49平方公里，占全区已建成面积的78%（该数据虽属误传， 但能说明一定问题）。
实施方案和规划研究批准后，社区 与区政府签订项目实施协议书，明 确土地整备资金、留用土地规模及 规划指标等。