深圳土地整备实践模式研究
深圳土地整备实践模式研究
改革开放以来,深圳以年均消耗28平方公里建设用地的速度,快速的完成了城市化进程。
由于早期粗犷的空间增长方式,令深圳较早进入存量土地的挖潜探索。
土地整备是深圳政府为保障公共基础设施的规划落实、拓展土地储备来源和盘活城市存量土地,综合运用土地归并、收购、置换等方式进行产权重构及重新分割等城市土地整理工作,对调整后土地进行清理及前期开发完成土地储备的全过程。
土地整备利益统筹模式则引入了与原集体土地权益人的谈判协商机制。
本研究以深圳土地管理制度发展变革为背景,基于案例研究,通过将深圳土地整备模式与另一种城市土地二次开发主要模式——城市更新实践模式的对比分析,厘清深圳土地整备实践模式的本质特征和运作机制,由此对深圳土地整备的实施困境、改革方向及可借鉴意义进行讨论,以期为我国的征地制度改革和存量土地二次开发制度创新探索提供成熟经验与思考。
首先,本文从发展权配置的视角对深圳城市土地二次开发相关政策的制度发展演进过程进行梳理,阐述土地整备实践模式的形成背景与发展演变。
研究认为,深圳通过城市化统征(转)完成全域土地发展权收归国有,在城市再开发需求刺激下土地发展权又逐步让出。
由于城市发展空间匮乏,政府基于传统农地征收方式进行土地储备难以为继,需进行存量土地整理以完成土地储备目标,同时在以市场为主导的城市更新模式刺激以及参与主体推动下,市场谈判机制被引入土地整备中,由此土地整备利益统筹模式诞生。
土地整备实践模式的创新也是发展权让出的一种体现。
其次,本文分别选择深圳城市更新、土地整备两种实践模式的三个案例进行分析对比,发现二者在原理上均符合土地重划模式(LAND READJUSTMENT)的逻辑框架,但在实施目标、实施对象、决策过程和利益协调等方面有所差别。
土地整备实践模式的运作机制可归纳为,政府以保障公共利益的土地储备为核心目标,主导开展存量土地整理,通过设定规则、直接参与市场谈判、“让”出一定比例土地发展权以激励原土地权益人的参与,并通过对决策及利益协调过程的主动调控形成新的利益均衡。
其中,原村集体以相对高比例的历史用地贡献率将土地确权内部化处理,也为规模较大的法外用地产权重构提供了新的思路。
最后,本文对深圳土地整备实践模式的实施困境、改革方向及可借鉴意义进
行讨论,以期为我国的征地制度改革和存量土地二次开发制度创新探索提供成熟经验与思考。
目前土地整备实践模式仍存在与城市更新模式预期利益差距较大、政府诉求不清、尚无完整项目成型等问题,研究认为政府应在市场化机制下合理确定试点项目,探索差别化的整备模式,完善土地增值收益分配的平衡机制,最终达到优化土地整备实践模式的目的。
深圳土地整备计划
深圳土地整备计划工作目标1. 提高土地利用率深圳作为一线城市，土地资源十分宝贵。
我们的目标是通过对土地进行整备，提高土地的利用率，使之更好地服务于城市建设和发展。
具体来说，我们将优化土地利用结构，盘活闲置土地，加快土地供应节奏，确保土地资源得到高效利用。
在这个过程中，我们还将关注土地环境的治理和保护，确保土地资源的可持续利用。
2. 优化土地资源配置土地资源的优化配置是深圳土地整备计划的重要目标。
我们将通过对土地资源进行整合和调整，实现产业、居住、生态等用地功能的合理布局。
此外，我们还将关注土地使用效率的提升，通过政策引导和市场机制，促进土地资源向高效领域流动。
在这个过程中，我们还将注重土地权益的保护，确保各利益相关方的合法权益得到充分尊重。
3. 保障重点项目落地深圳作为改革开放的前沿，拥有众多重点项目。
我们的目标是确保这些项目能够顺利落地，为城市发展提供有力支撑。
我们将加强与各相关部门的协同配合，加快土地整备进度，为重点项目提供及时、有效的土地保障。
同时，我们还将优化土地供应方式，确保重点项目能够获得土地资源的支持。
工作任务1. 开展土地调查评估为了实现土地整备目标，我们首先要对现有土地资源进行调查评估。
具体来说，我们将组织专业团队对全市土地进行调查，掌握土地利用现状、闲置土地情况、土地权属等信息。
在此基础上，我们将对土地资源进行评估，分析土地利用潜力，为土地整备提供数据支持。
2. 制定土地整备政策在土地调查评估的基础上，我们将制定相应的土地整备政策。
这些政策将包括土地征收、土地储备、土地供应等方面的措施，旨在提高土地资源配置效率，优化土地利用结构。
同时，我们还将完善土地市场机制，通过市场手段促进土地资源的合理流动。
3. 推进土地整备实施制定土地整备政策后，我们将积极推进土地整备工作的实施。
具体来说，我们将组织相关部门和单位开展土地征收、储备、供应等工作，确保土地整备目标得以实现。
在这个过程中，我们还将加强与其他部门的沟通协作，形成工作合力，确保土地整备工作的顺利进行。
065.城市土地立体空间供应问题研究——以深圳市为例
城市土地立体空间供应问题研究——以深圳市为例刘荷蕾，陈小祥，杜茎深，姜仁荣摘要：在城市土地资源日益紧张的局势下，土地立体化利用成为提高土地节约集约利用水平的重要手段。
然而，由于土地立体化利用模式具有复杂性、渐进性和不确定性的特征，现行规划国土管理制度下的土地供应机制并不能完全满足三维产权空间利用和管理的需求。
本文以深圳市为例，从土地立体空间开发利用的角度出发，分析了现行机制中与土地空间供应紧密相关的规划计划环节、土地供应环节和土地利用管理环节存在的问题。
并在相关政策和案例经验分析的基础上，从完善土地立体化利用规划设计体系、调整土地空间信息的表达方式、完善土地供应条件的设置三个方面提出土地立体空间供应管理机制的完善思路。
关键词：土地立体空间，规划计划，土地供应，利用管理1引言改革开放以来，我国城市“摊大饼”式的粗放开发利用模式致使土地资源日益紧张。
在此局面下，土地的节约集约利用愈发受到重视[1]，也使得土地立体化利用成为各个城市，尤其是经济较发达地区土地利用的必然趋势[2-3]。
近年来，土地立体化利用实践不断丰富，呈现出多样化、复杂化和联通化的发展特征。
类型上，既包括给排水系统、地道工程、地下仓库、地铁、地下停车场、地下步行街、地下商业广场等地下利用形式[4]，又包括轨道高线、立交桥、步行连廊、高压走廊等地上利用形式；功能上，从以单一功能为主的空间工程发展为集交通、市政、商业、娱乐、休闲等功能为一体的城市三维立体综合体；联通上，从与单独地表建筑相连到与其他地表、地下空间相连接。
然而，土地立体化开发利用的复杂性、渐进性、不确定性却对现行规划国土管理体系下的土地供应机制提出了多个方面的挑战。
具体来说，土地立体空间具有嵌套交错性特征，增加了三维产权体权属划分和权益界定的复杂性；土地立体空间开发和利用具有渐进性，需要空间规划设计根据实际开发情况进行调整；土地立体综合化开发建设的过程充满不确定性[5]，传统的缺乏弹性的二维土地管理机制难以适应这种模式的开发。
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验困境及对深圳市关外地区的借鉴意义
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验困境及对深圳市关外地区的借鉴意义随着城市化进程的加速，土地整备成为各大城市面临的重要问题之一。
在深圳市坪山区，通过整村统筹的方式进行土地整备，取得了一定的成效，但也遇到了一些困境和问题。
本文将从坪山“整村统筹”土地整备的经验困境入手，分析深圳市关外地区的土地整备现状，探讨对深圳市关外地区的借鉴意义。
一、坪山“整村统筹”土地整备的经验困境1. 权益分配问题在整村统筹土地整备过程中，最大的争议来自于权益分配问题。
由于土地使用权的重新划分和布局，原有村民的利益可能会受到一定影响，因此容易引发纠纷和矛盾。
2. 资金投入不足土地整备需要大量的资金投入，包括土地收购费用、征迁补偿费用、基础设施建设费用等。
一些村庄的财政实力有限，无法进行有效的资金投入，导致土地整备工作进展缓慢。
3. 政策法规不够完善在土地整备的过程中，一些政策法规的落实存在漏洞，缺乏有效的监管和制约机制。
这导致一些乡村土地整备工作难以按照规划和规定顺利进行。
二、深圳市关外地区土地整备现状深圳市关外地区的土地整备工作也存在一些问题。
与坪山区相比，深圳市关外地区的土地整备面临着更为复杂的情况。
1. 土地利用权多样化与城区相比，关外地区的土地利用权更为多样化，包括农村宅基地、集体土地等。
这使得土地整备的程序更为复杂，需要更多的精力和资源投入。
2. 农民意识难以转变在关外地区，一些农民对土地整备缺乏理解和支持，他们更倾向于守住自己的土地，并不愿意接受整备带来的变化。
土地整备工作的推进面临一定的阻力。
3. 资金渠道有限相比城区，关外地区的财政实力和资金渠道都较为有限，这意味着土地整备所需的资金投入难以满足。
三、对深圳市关外地区的借鉴意义1. 完善政策法规深圳市关外地区可以借鉴坪山区的经验，加强对土地整备工作的政策法规制定和落实，建立健全的监管机制。
2. 提高资金投入对于资金投入不足的情况，可以引入更多的社会资本，通过多元化的投融资渠道，解决土地整备所需的资金问题。
“整村统筹”土地整备实践中的问题及对策建议:以深圳市南布社区为例
（一）现状
南布社区位于深圳市坪山区城市发展 的中轴线上，北临出口加工区，东接大工业
区，西靠坪山中心区，南与沙坣社区、石井 社区隔河相望，属于龙田街道。辖区面积 2.8平方千米，未征未转地面积0.23平方千 米，建筑面积26.05万平方米。南布社区共 有原村民148户，人口489人，常住人口约1.2 万人。社区居民就业率为88%，主要在事业 单位、企业从业；居民收入来源于房屋租 赁租金、工资和社区股份分红。社区集体 物业（工业厂房）约8.3万平方米，引进的企 业多为“三来一补”的小型加工厂，社区集 体物业每年租金收入约600万元。在“整村 统筹”土地整备试点里，南布的项目规模和 面积最小。根据《深圳市坪山新区南布社区 “整村统筹”土地整备专项规划》，南布社 区“整村统筹”土地整备项目留用地及合作 开发招商项目占地面积约28.48万平方米， 现状总建筑面积约26.7万平方米；其中私宅 约17.69万平方米，厂房约9万平方米。通过 “整村统筹”土地整备项目，政府收回土地 面积11.18万平方米，给予深圳市坪山南布 股份合作公司留用地面积17.3万平方米，总 建筑面积75.1万平方米，其中公共配套设施 为8630平方米。
力的文件，例如股东代表大会的通过认可 和居民实际签署的拆迁补偿协议。从南布 的项目来看，前期参与不足，后期宣传被动 加剧了居民的不信任。事实上，对于 “整村 统筹”和城市更新两类项目，居民甚至部分 基层工作人员都无法完全分清，遑论正确 理解指标、流程等更为复杂的信息。
5.项目各方缺乏一定的信任。在股份公 司与居民、股份公司与开发商等之间，都 存在较多的猜疑。信任的不足，使得前期工 作疏漏或不足的环节中的潜在问题爆发和 复杂化，并加剧了各方之间的矛盾和冲突， 减缓了项目推进的速度。这些问题在实际操 作过程中并非孤立存在，常常同时发生、 相互影响，加剧了问题的复杂性。在各种要 素的叠加影响下，南布项目陷入近两年的停 滞期，社区内部一度出现混乱，为社区管理 工作增加了较大难度。
深圳前海1.5级土地开发模式探索
深圳前海1.5级土地开发模式探索摘要：随着综合国力和经济水平的稳步提升，做好土地开发建设工作非常重要且关键。
先要深入解读土地开发概念，其指的是政府或其它授权委托的企业在土地出让之前开展的一系列活动和行为，以实事求是为原则建立健全完善的开发方案。
以理论指导实践的方式积极探索土地开发模式。
本文以深圳前海1.5级土地开发为例，从现状中发现、分析和解决问题，从真实数据和实际情况出发探索具体模式和方法。
关键词：1.5级土地；土地开发；开发模式引言土地开发模式包括很多种类型，在具体开发过程中要依据实际情况进行思考分析，不能将思想局限在某一框架内。
要综合考虑多方面因素制定切实可行的开发方案。
本文以立足企业经营发展现状为切入点，针对招商、合作等模式展开讨论，以深圳前海模式为例，深入探索1.5级土地的开发模式，以此实现理想效果。
1深圳前海建投控股1.1企业介绍对于1.5级土地开发模式的探索，此次案例位于深圳前海片区，以深圳市前海建设投资控股集团有限公司（以下简称前海控股公司）作为土地开发承接方。
为保证开发计划的顺利实施与高效开展，在正式开启之前做好了一系列准备工作，该公司目前注册资金916.6亿元，股东为深圳市前海深港现代服务业合作区管理局100%控股。
此次1.5级土地开发模式及计划的落实得到了国家大力支持，国务院在2010年8月26日颁布了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的文件，其中对深圳前海有关土地开发的相关工作予以了明确规定，在具体要求指导下实现了较为理想的效果，有效保障了后续开发计划的落实。
前海控股公司依托前海政策创新优势、区位优势、人才优势、全球资源整合平台优势，创新探索前海模式输出，公司成立以来，全面开展前海房屋建筑、地下空间、主次干道、街坊支路、景观桥、区域供冷、水廊道及水环境治理的建设工作，打造了一批精品工程，包括习近平总书记两次驻足的前海石公园、开发开放事业成就的窗口——前海展示厅、帮助粤港青年实现创业梦想的国际化服务平台——深港青年梦工场、国内体量最大的办公类模块化建筑——前海深港创新中心、前海合作区首个完成整栋出租（引进平安智慧城市公司）并交付使用的超甲级写字楼——自贸大厦、前海践行绿色发展理念以及多次迎接国家和省、市领导考察的区域供冷示范样板——二单元冷站等。
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2018.08.09•【字号】深规土规〔2018〕6号•【施行日期】2018.08.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知各区人民政府（新区管委会），各相关部门：为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律、法规和政策，我委组织制定了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》。
经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2018年8月9日深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。
第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称利益统筹项目）。
利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。
利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。
纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。
第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。
关于深圳市土地整备问题的分析
36 |
CHINA HOUSING FACILITIES
也比较高。
除了对申报的门槛进行规定以及对公共设施用地补偿原则和贡献率有一定的要求之外，并没有具体规定补偿行为，导致在实际工作之中，还普遍存在违法建筑等比例补偿[3]。
而土地整备与其相比，在补偿类型与补偿标准方面就存在偏低和刚性等特点。
以土地房屋征收为例，深圳市的房价在最近几年一直上涨，而且上涨的幅度也比较大，但是深圳市房屋征收的补偿方式却非常单一，而且补偿标准要远远低于周边的一些城市，
. 2016(05)：32-35.
[2]岳隽,戴小平,赖伟胜,罗超英,仝兆远.整村统筹土地整备中规划土地政策互动——基于深圳的研究[J]. 城市规划. 2015(08)：20-22.
[3]刘芳,张宇,姜仁荣.深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择[J].规划师.2015(07)：19-23.
37
2017.05 |。
光明新区重大工程项目土地整备模式及经验研究
光明新区重大工程项目土地整备模式及经验研究近年来，受房地产市场变化、征收整备政策调整等因素的影响，土地整备工作所处的外部环境较为复杂，实施难度有所增加。
“强区放权、重心下移”的深度推进，也对新区土地整备工作提出了更高的要求。
（一）市场环境发生变化，土地整备实施难度逐年增加2014年以来，深圳房地产市场经历了一波快速上涨的行情，房地产价格大幅上升，被搬迁人的补偿预期也水涨船高。
目前，土地整备项目主要依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》实施补偿。
2017年，市政府对该办法进行了修订，市规划国土委也发布了房屋征收补偿基准价格，但与辖区新房市场价格存在较大的差距，加上受到市场化运作的城市更新项目冲击，土地整备项目搬迁补偿工作难度越来越大。
（二）政策体系不断完善，对工作人员提出更高的要求自2011年以来，市相关主管部门先后印发了《关于推进土地整备工作的若干意见》、《深圳市土地整备资金管理暂行办法》、《关于进一步优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》、《关于做好土地整备地块验收和移交入库工作的通知》等文件，有效规范了土地整备工作，但也导致政策始终处于不断完善、调整的过程之中，对土地整备具体实施人员提出了更高的要求。
（三）强区放权重心下移，新区层面需要承担更多职能2016年11月，为落实“强区放权”要求，最大限度推进重心下移，《深圳市人民政府关于印发全面深化规划国土体制机制改革方案的通知》对土地整备工作做出了新的规定，对土地整备工作影响最大的是下放调整土地整备职权，由各区负责参与编制、落实土地整备规划、计划，将货币补偿类土地整备方案审批权调整至各区，实行一级审批。
光明新区如何承接下放的事项，如何接得住、管得好，都面临着新的挑战与要求。
二、光明新区重大工程项目土地整备工作特点与难点随着光明新区产业转型升级、公共基础设施建设进程提速，大量重大工程项目陆续落地，呈现数量多、体量大、任务重、时间紧等特点，各个项目土地整备工作的推进实施，也面临着土地性质复杂、产权类型多样等一系列难点问题。
深圳市土地整备利益统筹试点项目管理办法
土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。
第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。
试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。
试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。
第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。
试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。
第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。
第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。
第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。
留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。
第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。
如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。
047.深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角
深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角郑坚，李昕摘要：深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。
虽然深圳土地早已全盘国有化，但土地的实际掌握者仍为原农村集体经济组织和村民，为解决这种“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳政府倡导未完全厘清征（转）地补偿关系的原农村土地可以通过城市更新和土地整备等方式直接进入城市土地的二次开发过程。
在此过程中，政府、原农村集体经济组织、开发商等将形成新的土地增值收益分配格局，重新切分市场蛋糕。
本文主要以深圳市宝安三围社区土地整备项目为例，探索深圳市原农村土地二次开发过程中如何通过利益共享原则形成新的土地增值收益分配格局，以促进土地的存量利用。
研究发现，土地整备相比于传统征地手段，在政策操作、土地确权、补偿措施等方面有了极大的改善，土地增值收益分配格局趋于合理，并一揽子解决社区的土地利用、管理、利益和发展困境。
但相比于城市更新而言，土地整备为政府所主导，可获得增值收益远小于市场主导的更新所得，因此应尽快探索如何利用土地增值理论区分或结合不同二次开发政策，共同促进原农村土地的再发。
关键词：原农村土地，土地开发，存量挖潜，土地整备，城市更新，土地增值收益1.引言2015年深圳全市生产总值达到1.75万亿元人民币，户籍人口和常住人口分别为300万、1300万，并且实际上管理着2000万的人口。
深圳，是一个经济大市、人口大市，但却是一个土地小市，在1997平方公里的土地总面积中现状建设用地占968平方公里，剩余不到8平方公里的新增建设用地，寸土寸金的现实倒逼深圳必须走存量挖潜的道路。
为更好地迎接“存量时代”的带来，深圳市在土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划中都制定了相应转变的土地利用目标，但依然收效甚微，究其原因是深圳市内部存在着规模巨大的“合法外土地”和“违法建筑”，致使改革的推进受限于深圳特有的“历史遗留问题”。
改革30年，深圳的发展取得了非凡的成就，自1987年深圳土地的“第一拍”，打开了工业化、城市化的土地之门。