深圳“整村统筹”土地整备改革：坪山实验_经济思维导图
深圳市2018年度各区土地整备任务规模安排表
表1：深圳市2018年度各区土地整备任务规模安排表
单位：公顷
表2：深圳市2018年度各区较大面积产业空间土地整备专项任务
单位：公顷
表3：深圳市2018年度土地整备资金安排表
1其他：平南铁路暂停货运经济补偿及资产收购项目安排年度资金
表4：深圳市2018年度土地整备项目表
备注：
1. 安排“未完善征转地手续未建设空地处理和重大产业项目用地处理”项目，各区违法建筑空间管控专项行动和重大产业项目用地保障专项行动涉及地块无需再额外动态申报。
2. 安排“土地整备利益统筹专项行动”项目，具体各区土地整备利益统筹项目安排详见附表5.
3. 安排“饮用水水源一级保护区”项目，各区饮用水水源一级保护区内涉及的土地征转工作无需额外动态申报。
4. 安排“村办学校土地房产遗留问题处理”项目,所有已列入《关于原特区外村办学校土地房产遗留问题处理的意见》（深规土规〔2018〕2号）中的原特区外96所村办小学项目无需再额外动态申报，96所村办小学以外的项目需动态申报纳入计划。
表5：深圳市2018年度土地整备利益统筹项目表
表6：深圳市2018年度市级配套拆迁安置房建设项目表
表7：深圳市2018年度区级配套拆迁安置房建设项目表
表8：深圳市2018年度市本级财政承担的房屋征收常规项目表
单位：万平方米，万元
表9：深圳市2018年度市本级财政承担的房屋征收轨道交通项目表
表10：深圳市2018年度区级财政承担的房屋征收项目表
单位：万平方米，万元。
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
解读深圳市城市更新单元规划-图文
城市更新的实质
“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空 间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配
置的公共政策，需要进行完善的制度设计。
公共设施和环境的改善 居民生产和生活条件的改善
经济和社会的可持续发展 就业率的增加
教育和发展机会的增多 卫生状况的改善 …….
1.城市更新规划的背景 2.城市更新规划概念 3.城市更新规划的规范体系 4.城市更新规划流程架构与成果内容 5.城市更新规划特点与难点
深圳城市发展
三版总规
86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。
特区成立之前的村落
80年代中后期，杂乱的自发改建
改造后的东门老街
深圳城市发展
三版总规
96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。
得到保护的旧围屋，很多已经消失
90年代初的深圳
深圳高速发展
深圳城市发展
三版总规
10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。
——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章 4.2地块容积率
1 要点解析 ：开发强度
工业用地、物流仓储用地容积率
工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行， 下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制 标准》要求。 物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定 执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规 划建设控制标准》要求。
价。
——《深圳市城市更新办法》第五章 拆除重建类城市更新
物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价
按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正
系数予以修正。
——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章 第四节 地价计收
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验、困境及对深圳市关外地区的借鉴意义
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验、困境及对深圳市关外地区的借鉴意义在土地资源紧约束的背景下，深圳市必须通过土地整备、城市更新等方式来盘活存量用地。
通过土地整备为城市建设和产业发展提供土地保障，被寄予厚望，但传统的项目式土地整备遭遇原村民的强烈抵抗，导致整备工作的推进严重受阻。
深圳市坪山区创新地提出了整村统筹”土地整备，具有村民参与和支持度高、一揽子解决土地历史遗留问题、统筹解决社区转型发展等优势，可为深圳市关外地区以及未来广大的征地拆迁地区提供借鉴。
标签：深圳市坪山区;土地整备;整村统筹相较于深圳市其他区域，坪山区的土地资源相对充裕，但大多数权属不清、未征转比例过大、碎片化严重，可直接供应的成片土地并不多。
通过土地整备为城市建设和产业发展提供土地保障，被寄予厚望，但传统的项目式土地整备遭遇原村民的强烈抵抗，导致整备工作的推进严重受阻。
在此背景下，“整村统筹”土地整备应运而生，该模式以社区为单元，扣除已征转补偿国有用地，在剩余未征转原农村集体土地范围内，综合运用土地、规划和资金的手段，由政府主导、社区实施、居民参与，通过政府与社区算大账、社区与村民算小账的方式，一揽子解决历史遗留问题和土地确权问题，避免了征地拆迁中原村民与政府的直接对抗，由于给予社区一定规模合法土地二次开发，可以促进社区转型发展，同时也为政府落地建设重大市政、公共配套设施及产业项目提供用地空间。
目前深圳市坪山區有南布、沙湖、金沙三个“整村统筹”土地整备试点项目，其中，南布和沙湖项目已完成实施方案的编制，南布项目的方案通过了市政府审批，进入实施阶段，金沙项目尚处于前期论证阶段。
坪山区的“整村统筹”土地整备模式属于摸着石头过河的创新产物，在前几年的推进工作中积累了一些经验，也遇到一些困境，总体上来说进展顺利，可为其他区域土地整备模式的创新提供重要参考。
1、“整村统筹”土地整备的经验经验一：工作阻力小，得到村民的支持。
“整村统筹”模式在坪山深入人心，南布、沙湖、金沙三个试点社区正在积极推进，还有不少社区主动要求加入，该模式最大的优点是避免政府与原村民的直接对抗，并建立起一种共谋、双赢的合作模式，创新出了一种政府提供规划引导、政策支持和启动资金，社区股份公司具体组织实施的新模式，可以较好地兼顾政府、社区、村民三方利益，实现共赢，共同发展。
深圳市城市更新全过程思维导图
《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）》 （深规土〔2010〕554号，以
《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 深规土告[2010]16号 （以下简称“
不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进
城更单元计划申报风险申报条件不符：《更新办法》虽有规定，但很多条件仍属主观判断，需与相关主管部门做好沟通工作
改造意愿取得不能
土地使用权出让合同；用地批复；房地产证；旧屋村范围图；建设工程规划
市规划国土部门
规划的效力 （细则第44条）
注销房地产权属证书委托书（经公证）。
坪山新区基本资料
引言特区东拓，斥1900亿巨资将坪山新区打造成“新动力之城，未来之城”，区域规划、交通、教育及生活设施全面升级，坪山新区将逐渐形成深圳东站CBD、聚龙山CBD两大中心，未来深圳将形成“西看前海，东看坪山”的新格局。
地理地貌特征自然地形主要为浅丘陵和坪山盆地，地势舒缓，建设条件良好。
地势为西、南高，东、北低，中部东西走向为宽谷冲积台地和剥蚀平原，适于开发建设与耕作；西部为低山丘陵；南部为连片山地，属砂页岩和花岗岩赤红壤，适于发展林果。
地质土壤深圳市的岩溶地质作用主要发育在龙岗区，分布于龙岗、坪山、坪地和葵涌4个岩溶盆地地貌单元，成为岩溶塌陷多发区。
新区范围内属于岩溶地质，分布石岩系石磴子组灰岩，该岩层为可溶性岩层，在长期的岩溶地质作用下，形成溶蚀洼地，在上述地区石灰岩隐伏于溶蚀洼地松散堆积层下部，成为隐伏岩溶发育区。
在隐伏岩溶发育区，由于地下存在溶洞、暗河、土洞等，当地下水位变动时，易形成岩溶地面塌陷地质灾害，工程地质条件较差，易导致地面建（构）筑物沉陷、变形、破坏等，对城市规划建设和土地利用造成严重的影响。
生态环境环境概况坪山新区区域内地势南高北低，山川秀美，旅游资源丰富。
深圳主要河流——坪山河贯穿全境。
北、东、南三面有规划中的坪山—龙岗城市绿廊、坪山—坑梓绿廊、马峦山森林郊野公园环抱。
生态控制线坪山新区生态控制线内用地88.89平方公里，占总用地的53.22%，河湖水面10.03平方公里，占总用地的6.00%。
2资源土地资源根据新一轮编制的《土地利用总体规划（2006-2020）》，坪山新区剩余可建设用地约30平方公里，是全市可建设开发用地空间最大的城区。
其中，国有土地22.22平方公里，3.4平方公里已场平，通过土地整备项目可以再清理出6.6平方公里，即新区将有10.06平方公里土地可用于建设。
在剩余的可建设用地中，成片可建设用地（面积大于1.5平方公里）主要分布在聚龙等七个区域：聚龙功能区（905公顷）、大工业文化体育区(155公顷)、大工业田心村（246公顷）、坪山新中心区（160公顷）、罗湖工业园（156公顷）、坪山马峦山（455公顷）、坑梓龙田村（152公顷）。
坪山区域价值梳理
发展要点
• 大力推进站前商务区的商务办公、会展、坪山新区业 余体育学校、地标建筑等大型公共设施的建设；
• 加快推进六和、飞西、飞东、正山甲等城市更新工作， 早日建成集商务、文化、高品质居住相对成片的新型 功能区。
站前商务区 六和更新单位
正山甲更新 单位
飞西更新单位
飞东更新单位
1.2 坑梓中心区：东部产业配套服务次中心
坑梓中心区定位打造为坪山新区东部的产业配套服务次中心，深发展惠城市轴上的重要服务节点
强化坑梓中心形象、凸显次中心服 务功能为任务，加快推进坑梓虚镇 中心的旧村、旧厂房改造，促进片
区产业转型升级
完善服务功能，加快坑梓体育中心 等公共服务设施建设
发展要点
加强龙田世居、新乔世居等历史风 貌区的保护力度，打造坑梓风情休 闲小镇，为周边产业园区提供配套
1.2 出口加工区：国家综合保税区、对外服务基地
出口加工区打造为国家综合保税区，坪山新区对外服务的重要基地
发展要点：
弹性用地
按照深圳市战略布 Leabharlann ，加快完成综合保税区申报工作
加快盘活或回购闲置 用地、厂房，结合转 型升级需要，扩展保 税贸易、保税会展、 供应链管理等功能， 引进物流研发项目入
驻，促进产业升级
国家综合保税区，坪山新区对外服务的重要基地
珠三角重要的影视文化、旅游服务基地，深圳东部旅游区的北门 户
高端综合功能区、滨水城区核心区，重点发展总部金融文教体育 等高端服务功能
新能源汽车产 业基地
坑梓次中心区 坪山中心区
生物产业 基地
出口加工区
流域启动区
碧岭文化创意 产业园
生命健康 产业园
1.2 坪山中心区：新区核心和新兴产业名城
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验困境及对深圳市关外地区的借鉴意义
浅析坪山“整村统筹”土地整备的经验困境及对深圳市关外地区的借鉴意义随着城市化进程的加速，土地整备成为各大城市面临的重要问题之一。
在深圳市坪山区，通过整村统筹的方式进行土地整备，取得了一定的成效，但也遇到了一些困境和问题。
本文将从坪山“整村统筹”土地整备的经验困境入手，分析深圳市关外地区的土地整备现状，探讨对深圳市关外地区的借鉴意义。
一、坪山“整村统筹”土地整备的经验困境1. 权益分配问题在整村统筹土地整备过程中，最大的争议来自于权益分配问题。
由于土地使用权的重新划分和布局，原有村民的利益可能会受到一定影响，因此容易引发纠纷和矛盾。
2. 资金投入不足土地整备需要大量的资金投入，包括土地收购费用、征迁补偿费用、基础设施建设费用等。
一些村庄的财政实力有限，无法进行有效的资金投入，导致土地整备工作进展缓慢。
3. 政策法规不够完善在土地整备的过程中，一些政策法规的落实存在漏洞，缺乏有效的监管和制约机制。
这导致一些乡村土地整备工作难以按照规划和规定顺利进行。
二、深圳市关外地区土地整备现状深圳市关外地区的土地整备工作也存在一些问题。
与坪山区相比，深圳市关外地区的土地整备面临着更为复杂的情况。
1. 土地利用权多样化与城区相比，关外地区的土地利用权更为多样化，包括农村宅基地、集体土地等。
这使得土地整备的程序更为复杂，需要更多的精力和资源投入。
2. 农民意识难以转变在关外地区，一些农民对土地整备缺乏理解和支持，他们更倾向于守住自己的土地，并不愿意接受整备带来的变化。
土地整备工作的推进面临一定的阻力。
3. 资金渠道有限相比城区，关外地区的财政实力和资金渠道都较为有限，这意味着土地整备所需的资金投入难以满足。
三、对深圳市关外地区的借鉴意义1. 完善政策法规深圳市关外地区可以借鉴坪山区的经验，加强对土地整备工作的政策法规制定和落实，建立健全的监管机制。
2. 提高资金投入对于资金投入不足的情况，可以引入更多的社会资本，通过多元化的投融资渠道，解决土地整备所需的资金问题。
图文深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案20202025年教育PPT演示课件
建设产城融合新城2012年05月09日
新型城市化，核心包含五个理念和四个突出。其中，“五个理念”就是绿色理念，强调从粗放的城市发展方式向更加重视低碳生态转变。智慧理念，强调从传统的城市管理模式向更加重视信息化、智能化建设转变。特色理念，强调从“千城一面”向更加重视共建共享和特色塑造转变。协调理念，强调从“二元分离”、“产城分离”等向更加注重统筹、更加注重协调转变。“以人为本”理念，强调从城市建设“重物轻人”向更加重视民生导向和人的素质提高转变。
继“1+8”文件出台之后，新区在不久又重磅推出了“促进和谐基层行动”，其中，工作亮点之一就是要求干部“下基层”，建立干部联系群众的工作机制，服务群众，宣传中央、省、市有关群众工作的政策方针，使新区的各项工作都取得人民群众的理解和支持。
第一现场
新型城市化面面观
在承载深圳可持续发展的综合命题上，坪山新区确立了“走新型城市化道路”的发展战略目标，建设幸福家园。新区党工委书记杨绪松曾表示，走新型城市化道路，是新区深入贯彻落实科学发展观、推动城市可持续发展的客观要求。
建设产城融合幸福新城
释 题
“园在城中，城在园中”，这是坪山人追求的“城市之梦”。
产业和城市同步发展，摈弃一味重视GDP而忽略城市建设的做法，坪山新区在成立之初就提出了“穷区富规划”的理念，把规划做足，把产城融合作为发展新城的理念。
经过30年的快速发展，深圳可开发利用的土地已经变得稀少，如何可持续发展提高空间利用率，同时让居民生活过得更幸福，坪山新区在土地整备和社会建设中开创了新路径。
如今，坪山新区有了以电子信息、生物医药、新能源汽车及新能源、先进装备制造业等产业为主导产业，无一例外，在产业发展中，新区满怀憧憬和信念，实施了“产城融合互动”的策略。
2010年初，国家住建部与深圳签署了协议，共建国家低碳生态示范城市，坪山被确定为示范区，“产城融合”的理念正好切合了主题。“产业的发展，要推动产业园区从单一的产业生产区到城市组团的综合，以打造现代化产业园区，营造良好的生产生活环境，形成新区发展新优势。”新区党工委书记杨绪松说。