武汉城市空间演化与房地产发展关系2018.01
房地产发展与城市规划的关系
房地产发展与城市规划的关系随着城市的不断发展和人口的增长，房地产发展和城市规划之间的关系日益凸显。
房地产业作为城市发展的重要支柱产业，与城市规划密不可分。
本文将探讨房地产发展与城市规划的关系，分析两者之间的相互影响以及如何实现协同发展。
一、城市规划对房地产发展的影响城市规划是一种以综合规划思维为基础，通过合理利用和配置城市资源，设计和调整城市的空间布局与结构，以达到提高城市居住环境、优化公共服务设施、提升城市生态环境等目标的规划活动。
城市规划的实施直接影响了房地产发展的方向和质量。
首先，城市规划确定土地用途。
通过城市规划，政府能够合理规划土地的用途，如商业、住宅、工业等，以满足市民的各类需求。
不同土地用途的规划，直接影响到房地产开发商的土地投资决策，从而对房地产市场的供需关系产生影响。
其次，城市规划为房地产开发提供了基本参考。
规划部门会根据城市发展目标和需求，制定相应的城市规划方案和控制性详细规划，包括区位、用地指标、建筑规模等，为房地产开发提供了依据和限制条件。
房地产开发商需要根据规划要求进行项目设计和用地布局，以确保项目与城市规划的协调性。
另外，城市规划对于房地产市场的平衡起到了重要作用。
通过控制新项目的批准和规模，城市规划可以对房地产市场进行调控。
当房地产市场供大于求时，规划部门可以限制新增项目的审批，以防止市场过热和房价泡沫的出现。
反之，当需求较大、市场供应不足时，规划部门可以适度放宽条件，推动房地产市场的发展。
二、房地产发展对城市规划的影响房地产发展作为城市经济的重要引擎，同样会对城市规划产生影响。
房地产市场的健康发展，既需要城市规划的支持，也会在一定程度上推动城市规划的调整和优化。
首先，房地产发展需要城市规划提供发展空间。
随着城市化进程的不断推进，土地资源逐渐稀缺，城市规划的科学布局和合理扩容为房地产发展提供了空间保障。
规划部门需要根据市场需求和城市发展战略，划定开发区域和土地储备区，并在规划中合理安置住宅、商业和公共设施等用地，为房地产发展提供土地资源。
武汉市主城区住房租金时空演变特征分析
武汉市主城区住房租金时空演变特征分析随着城市化进程的加速和人口规模的不断增加，住房租金一直是社会关注的热点话题。
作为湖北省省会和长江经济带中心城市，武汉市主城区的住房租金一直备受关注。
本文将对武汉市主城区住房租金的时空演变特征进行分析，探讨其规律和影响因素，为住房租赁市场的稳定发展提供参考。
一、时空演变特征1. 时序变化据统计数据显示，近年来武汉市主城区的住房租金一直呈上涨趋势。
以武昌区、汉口区和汉阳区为代表的主城区地段，其住房租金每年平均涨幅在10%以上，远远高于普通工资的增长速度。
这一现象在全国范围内并不少见，但在一线城市中武汉的涨幅也算比较明显。
2. 空间分布武汉市主城区的住房租金主要集中在核心商业区、高校周边和交通便利的地段。
比较明显的区域性差异主要表现在武昌区的东湖高新区、汉口区的江汉区和汉阳区的武昌火车站周边等商业热点地段。
通过对不同区域的租金走势进行分析，可以发现这些地段的租金一般都远高于其他地区，且呈现出稳定增长的态势。
二、规律及影响因素1. 工资水平武汉市主城区住房租金的上涨与当地居民的收入水平密切相关。
近年来，随着武汉市的经济发展和人民生活水平的提高，居民的收入也在逐渐增长。
但租金的涨幅远远高于工资增幅，导致居民的经济负担不断增加。
2. 房地产市场房地产市场的波动也会对住房租金产生影响。
随着房地产市场的繁荣，购房需求旺盛，导致租赁市场的供求矛盾凸显，租金水平上涨。
开发商将目光投向主城区，推动了房价的特别上涨，间接拉高了租金。
3. 政策影响政府出台的房地产政策也对租金的变化产生一定的影响。
比如限购政策、限贷政策等都会影响购房者的选择，从而影响租赁市场的供求关系和租金水平。
三、对策建议1. 加大供给侧改革力度政府应该加大对住房租赁市场的政策支持力度，通过土地供应、税收优惠等政策引导房屋租赁市场的健康发展，增加租赁房源供给，平抑租金上涨。
2. 完善住房租赁市场体系建立健全的住房租赁市场体系，包括租赁合同制度、租金调控机制、租赁金融服务等方面。
武汉市主城区住房租金时空演变特征分析
武汉市主城区住房租金时空演变特征分析
武汉市是中国的一个大城市，其主城区的住房租金一直是该城市的热点话题。
近年来，随着城市发展和房地产市场的变化，武汉市主城区住房租金的时空演变特征也在不断发生
变化。
一、时空演变特征
1.时间特征：近年来，武汉市主城区住房租金总体呈现先上涨再下跌的趋势。
2016年以前，武汉市房地产市场火爆，住房租金也一路攀升。
但从2017年开始，随着政府调控政策的不断加强以及房地产市场的调整，武汉市主城区住房租金开始逐渐回落，至2019年已经下跌了15%左右。
2.空间特征：武汉市主城区住房租金的空间分布呈现出明显的差异。
以2019年为例，武昌区、江汉区和洪山区的住房租金最高，分别为每月5500元左右，而汉南区、东湖新技术开发区和黄陂区的住房租金相对较低，仅为每月2000元左右。
二、原因分析
1.政策因素：随着政府调控政策的不断加强，武汉市主城区住房租金逐渐回落。
比如，在2018年的政策中，政府加大了住房租赁市场的重点扶持力度，同时增强了对房地产市场的调控力度，从而促使房租较为平稳。
3.土地因素：武汉市主城区土地资源短缺，也是影响住房租金的一个因素。
因为土地
资源有限，开发成本高，会使得住房租金的价格也随之提高。
三、结论
综上所述，武汉市主城区住房租金的时空演变特征主要受政策、市场和土地等因素的
影响。
此外，尽管住房租金的总体呈现下跌趋势，但不同区域之间仍然存在较大的差异。
这表明需要针对不同的区域开展不同的调控措施，以更加科学合理地发展武汉市的住房租
赁市场。
城市空间规划对房地产市场的影响
城市空间规划对房地产市场的影响城市的空间规划是一项复杂而且关键的任务，它对房地产市场产生了巨大的影响。
好的城市空间规划能够提高房地产市场的可持续性和发展潜力，创造宜居的城市环境，吸引人们前往购买房产。
本文将探讨城市空间规划对房地产市场的影响，并重点关注以下几个方面。
首先，城市空间规划对房地产市场的影响在于定义不同地区的用途。
规划决定了哪些区域将用于住宅、商业、工业或公共设施等用途。
不同地区的规划用途直接影响了房地产市场的供需关系和价格走势。
例如，商业区域规划的增加可能会提高商业地产的需求，从而推动房价上涨。
相反，住宅区域的规划增加可能会降低住宅地产的供应短缺，抑制房价上涨。
其次，城市空间规划对房地产市场的影响在于创建良好的交通网络。
良好的交通网络是城市的一个重要组成部分，它直接影响人们对于房地产的选择和购买意愿。
交通便利与否可以影响人们的通勤时间和出行成本，并进一步影响房地产市场的发展。
便利的交通网络、高速公路和公共交通系统的完善可以提升某一区域的房地产需求和价格。
因此，在城市空间规划中，充分考虑交通优化是非常重要的。
此外，城市空间规划还通过绿化和公共空间的合理规划对房地产市场产生影响。
人们对自然环境和社区公共空间的需求越来越高。
良好的城市空间规划应该包括足够的公园、绿地和社区设施。
这些绿化和公共空间的增加对周边房地产市场产生积极影响，提高了该区域的吸引力和房产价值。
人们更愿意购买位于环境优美、公共服务设施完善的地区的房产。
因此，城市空间规划中的绿化和公共空间规划是至关重要的。
最后，城市空间规划对房地产市场的影响在于提供可持续性的房产发展。
一个长期可持续发展的房地产市场需要合理的城市空间规划。
这意味着规划应该注重资源的合理利用、环境保护和社会经济的可持续发展。
例如，规划中应该鼓励使用可再生能源、推广环保建筑材料和提供社会住房等措施。
这种可持续性的发展不仅能够保护环境和资源，也能够增加房地产市场的竞争和吸引力。
房地产与城市规划关系
房地产与城市规划关系在当今社会，房地产与城市规划的关系紧密相连，相互影响，共同塑造着我们生活的城市环境。
房地产开发是城市建设的重要组成部分。
它不仅为人们提供了居住和工作的空间，还在一定程度上影响着城市的经济发展和社会结构。
一个成功的房地产项目，能够提升城市的形象和品质，吸引更多的人才和投资，从而推动城市的繁荣。
城市规划则为房地产开发提供了框架和指导。
规划部门会根据城市的发展目标、人口规模、土地利用等因素，制定出合理的城市布局和功能分区。
比如，商业区通常会集中在交通便利、人流量大的地段；住宅区则会考虑环境质量、配套设施等因素，选择相对安静、舒适的区域。
这样的规划可以确保房地产开发有序进行，避免盲目建设和资源浪费。
房地产开发对于城市规划的影响不可忽视。
一方面，房地产开发商的投资决策和项目选址会影响城市的空间拓展方向。
如果开发商集中在城市的某一区域进行大规模开发，可能会引导城市向该方向发展，从而改变城市的原有格局。
另一方面，房地产项目的设计和风格也会对城市的景观和风貌产生影响。
高品质、具有特色的建筑能够成为城市的地标和亮点，提升城市的整体形象；而低质量、缺乏规划的建筑则可能破坏城市的美观和协调性。
城市规划对房地产开发也有着重要的约束和引导作用。
规划部门会通过制定土地利用规划、建筑高度限制、容积率等指标，来控制房地产开发的规模和强度。
这有助于保障城市的公共空间、基础设施和生态环境，避免过度开发带来的负面影响。
同时，城市规划还会考虑到城市的长远发展需求，预留出一定的土地用于未来的发展，为房地产开发提供了可持续的发展空间。
在实际情况中，房地产与城市规划之间的关系并非总是协调一致的。
有时候，房地产开发商可能会为了追求经济利益，而忽视城市规划的要求，导致违规建设和破坏城市环境的情况发生。
例如，某些开发商可能会擅自增加建筑密度，减少绿化面积，或者在不适合建设的区域进行开发，从而给城市带来交通拥堵、环境污染等问题。
浅谈武汉市的城市空间结构
浅谈武汉市的城市空间结构作者：汪小婷华中师范大学城市与环境科学学院武汉 430079摘要：武汉，中国中西部地区第一大城市，华中地区最繁华都市及中心城市，长江中下游特大城市。
世界第三大河长江及其最长支流汉江横贯市区，将武汉分为武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。
作为中国内陆特大城市,近代武汉的空间结构还是比较有特点的。
我国城市化进程正处于从“起始阶段”向“加速阶段”转化的过渡期,某些发达地区则已率先进入城市化“加速发展”阶段，武汉市在城市化发展过程中，城市空间结构不断发生变化，且呈出自身的特点。
关键字：一、武汉市历史上城市空间的演化与中国其他城市一样，武汉市的城市空间形态也有一个演变的过程，它是在受传统制度、经济发展、社会变化、文化观念及地理环境等主要因素的影响下逐步形成的。
历史上武汉是由三个完全不同的城镇链接而成的，三镇之间城市空间结构形态差异很大。
武昌、汉阳相对发展较早，历史较为悠久，武昌、汉阳两镇的空间布局主要是遵循中国封建后期传统城市空间结构的基本模式，城内道路剁成直角相交的方格网状，居民住宅多位于街道两侧。
早在1861年以前，武汉实际上只有武昌、汉阳两个相对独立完整的市镇，汉口此前所谓的老城区是自发形成的，主要是零散布置的一些民房。
汉口的发展相对较迟，在明朝时期发展较快，主要是利用长江、汉水的水运之便，作为码头和商业市镇发展起来的。
到明末清初，汉口镇成为中国四大名镇之一，随后汉口被开辟为商埠，进入快速发展时期。
由于租借的开辟，租界区的建设引人了西方当时先进的规划理念和建设技术，使得汉口的城市空间结构带有西方城市的特色。
在汉口迅速发展的同时，受张之洞的影响，武昌、汉阳相继建立起一批近代工业，修建陆汉铁路及其它市政设施。
且在青山、滨江一带开通商口岸，使武昌城市空间沿长江向北扩展。
汉口租界与武昌商埠的建设，使武汉的城市空间格局由原来的“沿河”(汉水)发展转变为“沿江”发展，由武昌、汉口和汉阳三镇构成的近代都会初步成型。
武汉核心居住区的演变未来居住区域空间的发展
武汉核心居住区的演变未来居住区域空间的发展武汉未来核心居住区的演变：殷跃建（湖北省房地产经济学会专家委员、中国地质大学房地产工作室负责人）武汉城市空间演变进入了黑白年代三种格局，最开始是带状发展，是流域城市的发展格局，从带状发展到三镇格局，到长江大桥修通、京广线流通，大家就沿着长江的垂直方向，离岸经济时代。
重要的特征是这个城市从带装十字装向环状的发展。
主城区呈圈层环状结构，武汉的城市环状和中国其他城市环状不同，中国具有五条环线的城市不多，郑州、沈阳、成都、北京，北京在规划七环，我经常听到说武汉的三环和北京的五环是怎么回事，其实不能比，长度差不多。
第二个特征武汉的环线的几个中心不统一，五环相对于一个中心，武汉的环线几个中心不同，造成环线中间的空间间距不同，这是地理禀赋决定的。
2015到2020武汉主城区规划结构优化，一个是中央活动区，把二环线包含的区域称为中央活动区，三环包围的区域称之为主城区。
在中央活动区是包含了核心区，人口的密度每平方公里是1.7万人左右，组团是相当于学术上的概念居住域，一个城市从居住的角度出发，应该由居住小区构成居住区，大概4到6个居住小区构成一个居住区，4到6个居住区称之为居住域或者一个板块，一个板块大体上在20到40万人之间。
前几年武汉比较流行的说法是中央居住区，相当于中央文化区和中央商务区。
中央商务区一个城市可以有一个，中央居住区一个城市可以有很多。
第三，主城区全层环状居住空间第一核心区，核心区是50多平方公里，加上桥口的50多平方公里，这个面积只占主城区的9%不到。
武汉核心区和所有的流域城市一样，首先要承载过江交通。
第二是中央活动区，规划建设用地95+60平方公里，人口165万人。
老城区涉及到大量拆迁，任务繁重，其他区域相对于二七板块来说落后了。
分布了有滨江活动区、王家敦商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区，这五个区域中是有机衔接。
在二环中央活动区里，规划了有如下几个片区，惠济片、站前片去、花桥片、宝丰片，我个人认为凡是和城市规划发展方向相适应，甚至于引领的项目，往往升值潜力更大。
房地产开发与城市规划的协同发展
房地产开发与城市规划的协同发展房地产开发和城市规划是一个相互依存、相互影响的关系。
房地产开发旨在满足人们对住宅、商业和工业用地的需求，而城市规划则致力于合理规划城市的土地利用、人口分布、基础设施以及环境保护等方面。
只有两者之间能够有效地实现协同发展，城市才能有良好的发展态势，居民居住环境才能得到改善，人们的生活质量才能提高。
首先，房地产开发与城市规划需要相互配合。
城市规划作为整体性的规划体系，需要考虑到城市的长远发展，从宏观的角度制定出发展蓝图。
房地产开发则应紧密结合城市规划的要求，根据规划提出合理的土地利用方案、建筑设计和项目规划。
只有当房地产开发与城市规划相互配合，才能实现城市功能的有序布局、交通系统的畅通、住宅用地的合理分配等目标。
其次，房地产开发与城市规划需要相互协调。
在城市更新和改造过程中，房地产开发需始终与城市规划方针保持一致。
例如，在老旧小区改造过程中，房地产开发商应当根据城市规划要求进行综合整治，提升居民居住环境的质量。
另外，城市规划对于土地使用、建筑高度、道路交通等方面都有明确的规定，房地产开发商需要遵守相关规定，确保建筑物的合法性和安全性。
只有通过相互协调，房地产开发与城市规划才能在城市发展中实现良性循环。
再次，房地产开发与城市规划需要相互支持。
城市规划提供了发展的指导性框架，而房地产开发则是具体执行这一规划的主体。
房地产开发的需求和市场反馈也会影响到城市规划的调整和优化。
因此，双方需要进行有效的沟通和协商，互相支持和理解。
房地产开发商应当积极参与城市规划的制定过程，向规划部门提供关于土地利用、市场需求等方面的信息，以便城市规划更加符合市场需求。
同时，城市规划部门也应当与房地产开发商保持良好的沟通，及时了解市场动态和需求变化，合理调整规划方案，以适应房地产市场的发展。
综上所述，房地产开发与城市规划的协同发展是一个不可分割的关系。
只有通过相互配合、相互协调和相互支持，才能实现城市的可持续发展和居民生活质量的提升。
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3、长江时代 2017年，长江主轴、长江新城等规划的提出，将使武汉城市空间步入长江时代。
二、武汉市城市空间演化 （二）城市空间发展的理念变化
1、1+6 到 1+3+3
根据2010城市总体规划，将武汉市域划分为都市发展区和农业生态区。城镇建设控制在都市发展区内，实
现城市空间的聚集发展。规划形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。即由主城区向外，依托 “多快多轨”复合型交通走廊，新城六个城市发展轴，布局六个新城组群。 武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构。 根据《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》，武汉城市格局将由“1+6”向“1+3+3”转变，即 构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。“1”指一个主城，即三环以内的中心城，准备打 造成国家中心城市的现代服务业核心功能承载区，前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城，另一 个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。 城市格局的转变让武汉与摊大饼的发展模式告别，城市发展带来人口的流入，使得武汉城市规模空间扩张， 主城区在发展空间有限情况下，副城与新城组群将成为武汉城市实现紧凑轴向空间的主战场；这为房地产市场 的发展提供新机遇的同时也提供了发展的新平台。
1、房地产投资首位度 省会城市房地产开发投资占全省开发投资的比重称为“省会投资首位度”，可反映全 省房地产开发对武汉的依赖程度。相对全省，武汉房地产投资占比小幅上升，销售面积占比大幅下降。 2016—2017 （1—10月）年投资首位度从58.59%上升至61.35% 投资首位度上升，说明全省房地产开发投 资仍然过度依赖武汉，房地产发展的区域不均衡问题仍然严重。
二、武汉市城市空间演化 （四）、居住区发展趋势
1、海绵性开发将引导居住空间向生态化演进
武汉是国家首批海绵城市试点，居住区海绵性开发建设将是未来居住小区的重要发展方向。《武汉市海绵城市
规划设计导则》规定， 新建小区、绿地及广场项目的硬化地面中必须保证不低于 40%的可渗透地面，改建建筑 与小区、绿地及广场项目的硬化地面中可渗透地面不宜低于 40%。 2、居住区由封闭式小区逐步向开放式街区演化
4、城市有机生长推进空间重组 城市有机生长区，主要是西部东西湖的吴家山、临空港板块，南部江夏的大桥新区、东部光谷新中心及鄂州、
北部阳逻等。随着城市有机生长，大汉阳区域（汉阳、沌口、蔡甸、汉南），临空港区域（东西湖、黄陂、孝感）
长江新城（江岸、黄陂、新洲阳逻）以及鄂州毗邻区域（葛店、花湖）将会出现空间重构。 与主城区一体化的有机生长的区域，通过轨道交通的辐射，为土地供应与房地产开发奠定基础，成为未来武 汉居住区拓展的重要空间。
划中的武汉轨道交通9号线一期，从植物园，沿鲁磨路过光谷
广场沿民族大道，到汤逊湖武咸城际铁路站，体现了2.5环线 的概念。 2.5 环在于对 2-3 环之间局部加密，使圈层环状更加显著， 城市整体化、均质化程度更高。主要途径在于通过地上及地 下空间路网的规划建设提高路网的密度与通达度。
二、武汉市城市空间演化
全年有望达13000亿元。十年来，武汉市首位度从33.7%升至37.5%，首位度整体呈上涨趋势，并且远超25%的
适宜值，说明全省经济对武汉的依赖程度仍然过高，并且武汉市的经济增长快于全省总体水平。
2007—2017（1—9月）年湖北省GDP与武汉市GDP发展变化图
一、武汉市社会经济发展概况 （ 二）、房地产经济首位度
二、武汉市城市空间演化
2、从经济四极到构建“大”字型空间结构 武汉将从“大临空、大临港、大光谷、大车都”经济四极转为：长江新城、大临空、大光谷、大车都、大物
流的“大”字型空间结构。
二、武汉市城市空间演化
3、2.5环线的逐步形成
目前武汉市主城区呈圈层环状结构，圈层环状是房地产的基本背景，但环状结构不足以解释武汉市房地产特 征。由于大江大湖的地理禀赋，各环线间距差异较大，尤其是2-3环之间。如，洪山区同样是2-3环，街道口与马 鞍山的直线距离10公里，发展差异极大。目前呈现板块效应而不是环状效应，且各板块差异较大。2-3环之间的 民族大道、鲁磨路、东湖隧道、欢乐谷一带、至堤角、后湖已初步形成2.5环概念。这也是近年来主城区房地产 市场发展火热的区域。 武汉轨道交通现已通车的1 、 2 、 3 、 4 、 6 、 8 （一期）、 21号线共计227公里，在三环线内共计124个站点，主城区轨 道交通覆盖率达41%（站点总辐射面积/建成区的面积）。规
1954年版城市总体规划确定了三镇格局，1988年版城市总体规划将城区布局按照“三镇鼎立、分区成片建
设”的思路，明确了三镇各片的主要功能， 1996年版城市总体规划使三镇格局向圈层环状发展。2010年武汉市 三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。 圈层环状形成后，主城区以城市更新为主，通过交通基础设施的大力投入优化空间结构，同时建设商业综合
体及公共服务设施。远城区以农转非为主进行城市扩张。
武汉城市总体规划（1954-1996）
二、武汉市城市空间演化
2、从环状到一体化 从2010年-2016年的卫星影像图可以看出，武汉市主城区由环状逐渐转为一体化的空间特征。以武汉市城市
总体规划、武汉都市发展区基本生态控制线规划、武汉城市周边永久基本农田划定为标志，确定了城市边界，可
二、武汉市城市空间演化 （三）城市定位与规划愿景
1、国家中心城市
近日，武汉市政府常务会审议了《武汉建设国家中心城市实施方案》，将分三步建设国家中心城市， 2021年基本形成框架， 2035年初步建成国家中心城市，
2049年建成具有国际影响力、全球竞争力和可持续发展能力的世界亮点城市。
武汉处于中国两条经济主轴的交点地，处长江经济带轴心，已跻身超大城市之列。还是“中国制造2025” 试点示范城市！
2、销售首位度
省会城市商品房销售面积占全省比重称为“销售首位度”，可反映省会城市对全省商品房销售面积的影响力。 2016—2017 （1—10月）年销售首位度从43.83%下降至32.18%，自2016年武汉市调控以来，销售首位度 大幅下降。
2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市房地产开发投资发展变化图2007—2017（1—10月）年湖北省与武汉市商品房销售面积发展变化图
目标和定位：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点 定位，把长江新城建设成为践行新发展理念的典范之城
武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南
至张公堤路，北至江北铁路，约30到50平方公里。 据悉，起步区拟定施行“六管控”政策： 一、暂停办理规划土地相关审批手续； 二、停止新建项目的施工许可证办理； 三、全面实施二手房限售政策； 四、制止未建先乱、抢栽抢种等现象； 五、控制人口非正常迁入； 六、暂停市场主体准入登记。
二、武汉市城市空间演化
2、长江主轴 2017年12月11日，《长江主轴远景概念规划》出炉，73.68平方公里范围内亮点颇多。 规划理念：长江主轴规划坚持以人民为中心的理念，让市民获得满满的幸福感和自豪感。 规划范围：主城段、核心段、重点段以及拓展段。拓展段内重点是明确新城组团、地铁小镇、港区产业生态 等功能结构，提出管控通则。拓展范围内的交通、堤防等线性、系统性工程与核心范围区内实行统一规划。 总体布局：长江主轴串联起历史之城、当代之城、未来之城。“历史之城”是重中之重，其以长江、汉江交 汇的南岸嘴为原点，以长江武汉段为蓝轴、龟蛇绵延山系为绿轴，打造“长江文明之心”，以3.5公里为半径， 建设世界级历史人文集聚展示区。“当代之城”通过长江主轴带动两岸滨江商务区建设，集成武汉当代建设成就
武汉城市空间演化与房地产发展关系
中国地质大学 房地产工作室 2018. 01
目 录 Contents
一、武汉市社会经济发展概况
二、武汉市城市空间演化
三、武汉市房价空间分异研究
一、武汉市社会经济发展概况
（一）、省会经济首位度
省会城市占全省GDP的比重称为“省会经济首位度”，可反映省会城市对全省经济的影响力，也可反映整个 区域经济对省会城市的依赖程度，通常以不超过25%为宜。 2017（1—9月）年湖北省GDP25076.63亿元，全年有望接近35000亿元，同期，武汉市GDP9397.17亿元，
一、武汉市社会经济发展概况 （三）、人口首位度
“人口首位度”即省会城市常住人口占全省常住人口的比重，可反映省会城市对省域人口的吸引力。 2007-2016年，湖北省常住人口从5699万人增至5885万人，十年来湖北人口大致为自然增长，人口流动 呈现梯度转移趋势，即乡镇-县城-地市-省会。同期，武汉市常住人口从891万人增至1076.62万人，具有省内人
口转移的终极意义，净流入人口是房地产市场需求重要因素，城市人口政策与房地产调控政策之间存在一定逆效
应。 武汉人口首位度从15.63%上升到18.29% ，预计2017年人口首位度保持在18.5%以上。人口首位度整体呈 上涨趋势，这与经济首位度总体变化趋势一致，表明经济发展也为人口吸引奠定了基础。
从人口首位度来说，武汉的虹吸效应显著，且吸引的主要是省域人口，而对中部各省乃至全国的人口吸引力
全国的现代制造业基地、生产性服务中心及文化旅游中心 。 武汉新区以“三大特色功能组团”为重点，包括汉江
组团、沌口组团和四新组团 临空港 近期的《武汉临空港新城中心实施性规划（城市设计）》方案批前公告，加快推进了临空港新城中心的 建设，落实武汉市提出的“繁荣在主城、实力在新城”的发展思路。 规划范围：东至临空港大道、南至金山大 道、西至九通路、北至滨河南路，用地面积为7.26平方公里。
以看出武汉市居住空间将从主城区的圈层式扩展向一体化演化。此阶段体现为大量过江的桥梁、隧道修建并通车， 跨区域购房成为主流。在地铁与移动客户端的推动下，城市商业扁平化特征出现，全城一体化也基本形成。一体 化打破了各区域间的同质化竞争，使各区域形成了互补，体现了基于城市功能的思考。