房地产项目转让税务及法律筹划
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
[税务筹划精品文档]房地产在建项目转让的筹划案例分析
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[税务筹划精品文档]房地产在建项目转让的筹划案例分析
房地产市场经常存在着在建工程转让的问题，尤其在房地产调控政策的大环境下。
在建项目转让过程中涉及税种繁多，通过何种方式将在建项目进行转让实际上是一项复杂的工作，处理得不好会给双方增加很多税务成本，影响项目成交及最终的利润。
本文通过案例的方式，试图分别从转让方、接受方及双方共同的角度分析不同转让方式下的税务成本，结合双方的关系给出税赋较小的转让方案。
案例基本情况如下：A公司下属单位B公司（项目公司）有一个在建项目预计总投资130000万元（含土地使用权投入10000万元），现已投资40000万元，现欲以50800万元的价格转让给C公司。
C公司接管该项目后，还需投入90000万元，建设竣工完成后，以178000万元的价格定向出售给最终用户。
一、A公司角度
1.整体转让资产。
对于资产整体转让，这种情况下所需要缴纳的税费主要有：营业税、城市维护建设费、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。
对于 B公司拟以50800万元的价格将该在建项目转让，从A公司集团的角度来看应纳税款计算如下：
营业税=（50800－10000）×5%＝2040万元
城市维护建设税＝2040×7%＝142.80万元
教育费附加＝2040×3%＝61.20万元
印花税＝50800×0.05%＝25.4万元
土地增值税＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－
61.20）×30%＝166.8万元。
房地产在建项目转让涉税分析与筹划
房地产在建项目转让涉税分析与筹划【作者】吴春萍【作者单位】（广西城投浩晨实业有限公司南宁530021）【摘要】【摘要】在转让资产之前，企业应做好纳税分析与筹划，由财务人员牵头、其他部门配合，给出方案以供企业决策者做决策。
本文以房地产企业转让在建工程为例，列举了两个方案进行税收分析与筹划，希望能给大家一点启示。
【关键词】资产转让房地产在建项目转让税收分析一、税收筹划的概念和理念税收筹划是指在国家政策的许可下，按照税收法律、法规的立法导向，通过对企业筹资、投资、经营管理等活动进行合理的事前筹划和安排，取得节税效益，最终达到企业利润最大化的一种管理活动。
笔者提出税收筹划的三个重要理念：一是，从企业内部来说，税收筹划管理活动需要企业管理层的高度重视和相关部门要积极配合。
税收筹划不仅是财务部门的管理工作，如果没有领导层的支持与协调就难以完成或达到预期的效果。
二是，税收筹划涉及到各方之间的相互配合。
税收筹划活动要考虑到筹划行为对各方产生的总体税负的影响，如果只顾一方利益而损害另一方利益，就不能达成一致意见，使筹划活动难以进行。
三是，税收筹划者考虑问题要全面，不能只考虑经济行为发生时的税负和现金流量净额，还要考虑筹划后各环节的税负和现金流量净额，否则会得不偿失。
二、房地产企业转让在建项目税收筹划案例房地产在建项目的转让是房地产业常见的一种经济行为，随着国家不断加强对房地产调控的力度，房地产企业之间则以项目合作或股权转让等方式来调剂资金，整合企业资源，以此降低企业税负成本。
以下是笔者在实际工作中遇到的案例。
案例：A、B两个公司均是房地产开发企业，目前A 公司有个在建项目X因资金短缺要转让给B公司开发，该项目在转让时已投入成本800万元（假设投入成本已超过立项总投资额的25%，达到转让条件），现在A、B公司经协商做了两个方案：一是A公司通过以X项目出资设立新公司C，再将C公司股权转让给B公司以此转让X项目；二是A公司直接将X项目销售给B公司。
对房地产投资项目的税务筹划
对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。
然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。
本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。
1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。
投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。
不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。
2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。
合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。
例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。
此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。
3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。
税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。
在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。
因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。
4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。
投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。
这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。
同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。
总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。
通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。
企业转让房地产的税收筹划分析
企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。
在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。
按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。
印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目的转让涉及到许多税收问题，包括增值税、企业所得税、土地增值税等。
不同的转让方式会对这些税收产生不同的影响。
我们来看增值税。
在建项目的转让可以选择一次性转让或分期转让。
一次性转让指的是将整个项目在一个时期内一次性转让给购买方，而分期转让则是将项目分成多个阶段进行转让。
对于一次性转让，增值税的计税依据是转让价款减去开发成本，然后再乘以适用税率。
对于分期转让，则是根据每个阶段的转让价款减去当期的开发成本，然后再乘以适用税率。
在增值税方面，一次性转让和分期转让的税负可能会有所不同，具体取决于各个阶段转让的时间和价格。
企业所得税也是在建项目转让中需要考虑的税收问题。
企业所得税是根据企业的利润来计算的。
在转让房地产在建项目时，可以选择两种不同的企业所得税纳税方式，即直接纳税和暂时延期纳税。
直接纳税是指在转让时即时缴纳企业所得税，而暂时延期纳税是指可以暂时不缴纳企业所得税，待将来完成项目并产生利润时再缴纳。
需要注意的是，暂时延期纳税需要符合一定的条件和手续，否则可能会面临罚款等问题。
土地增值税也是房地产在建项目转让中需要考虑的税收问题。
土地增值税的计税依据是土地转让价款减去购地成本，并按照适用税率计算。
需要注意的是，土地增值税的计税依据与增值税的计税依据可能会有所不同，具体取决于土地的性质和用途等因素。
房地产在建项目的转让涉及到的税收问题较为复杂。
在进行转让时，需要考虑增值税、企业所得税和土地增值税等多个税种，并根据不同的转让方式和纳税条件来进行相应的涉税分析和规划。
需要注意遵守相关税法法规，避免违规行为带来的风险和损失。
房地产开发各阶段税收筹划
房地产开发各阶段税收筹划公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产开发企业各阶段税收筹划房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住一些税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
（实务中，不同的地区操作有区别，要具体向当地地税部门了解清楚）企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额，超出规定标准的利息可能不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。
房地产在建项目转让涉税的分析与筹划
房地产在建项目转让涉税的分析与筹划作者：曾灿龙来源：《今日财富》2022年第29期当前，由于我国房地产行业风云变幻，在房产行业的发展进程中不免出现一部分房企在建项目的收购以及二次开发等现象，面对此类房地产行业现状，应采取行之有效的方式來对其进行合理合规的分析与筹划，为保证房地产在建项目转让涉税环节的顺利开展，应以房地产在建项目的实际施工情况为主，针对收购在建项目进行全方位的监管以及调查，在充分了解项目存在的种种风险后，予以科学分析和筹划。
房地产行业发展至今，其中不乏某些规模不够、资金不足的地产商由于种种原因，往往容易出现在建项目的转让现象，面对未竣工建筑工程项目的转让工作，由于不同地区、不同情况的在建项目存在一定的差异性，在进行资产转让之前理应做好涉税分析与筹划，合理布局，建筑企业的财务人员应起到带头作用，其他相关部门协同配合，共同给出相关的涉税分析筹划方案，进而辅助企业领导者做好房地产在建项目转让涉税分析以及相关筹划事宜。
一、房地产在建项目转让税收的基本概念房地产在建项目转让税收主要指的是，在相关政策的规定之下，以税收法律条文以及相关法规作为基本依据，房地产企业为增加企业经济效益以及节税效益，在具体的投资、筹资、经营以及相关管理中进行前期的分析安排以及筹划布局的相关举措。
房地产在建项目转让税收的基本概念当中，站在税收筹划的角度来进行筹划主要应建立在以下三个要点之上：第一，开发商企业应在在建项目转让税收的具体规划管理的过程中，做好从上至下的管理工作，首先，领导者应制定好相应的转让税收方针。
其次，相关企业高层领导应针对这一方针展开具体的战略规划布局以及搭建有效的管理体系。
最后，相关部门应当积极配合财务部门的转让税收工作，要知道房地产在建项目转让税收这一工作的开展并不仅仅是财务部门的事情，相关部门以及领导层如不予以配合，往往会导致在建项目转让税收这一活动在开展中遇到这样或那样的困难，从而影响企业在建项目的转让进度，为企业带来不必要的损失。
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房地产项目转让税务及
法律筹划
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律师文章
房地产项目转让税务筹划
青岛周海滨
实例：甲公司欲将其所拥有的已经处于开发作业期的某房地产项目转让给乙公司，该房地产项目账面价值约1亿元，市场价值约为亿元。
一、项目直接转让
此时实际主要为土地使用权的转让。
（一）税费承担情况
转让方承担税费：
1、营业税及附加：税率%，税款=亿元×%=825万；
2、印花税：税率，税款=亿元×%=万；
3、土地增值税：增值额超出扣除项目金额的比率为（亿—亿）/亿=36%；
应缴纳的增值税为4000万×30%=1200万。
转让方共缴纳税款2032万元。
受让方承担税费：
1、印花税：税率，税款=亿元×%=万；
2、契税：亿×3%=450万。
受让方共需缴纳税款万元。
（二）利弊分析及风险提示
利：相当于物之买卖，法律关系简单明了。
弊：税费较高。
该种情况适合于买卖双方关系一般，无法通过股权转让等架构进行合作的情况。
在实践操作中，土地增值税的计算成为各方关注的焦点，其中的可扣除项目及增值评估值得关注。
同时提醒注意以下风险：
1、上述税目一般在合同中约定由受让方承担，因此受让方需仔细核算税费成本；
2、另外要注意企业所得税，转让方的企业所得税容易被忽略，实践中一般约定，本次土地转让所有的税费由受让方承担。
那么，如果双方无意于企业所得税的交涉，应明确约定企业所得税除外，下同；
3、土地使用权转让是主要的，但因为涉及项目开发，会牵涉到开发主体手续变更问题。
要在合同中明确。
二、股权转让方式
即甲通过股权转让的方式将股权转让给乙，乙通过成为目标公司股东的方式，达到间接控制土地的目的。
（一）税费情况
转让方：印花税，税率，税款=亿元×%=万
受让方：印花税，税率，税款=亿元×%=万
备注：根据相关税法（《关于股权转让有关营业税问题的通知》《关于企业改制重组若干契税政策的通知》等）的规定，股权转让一般不缴纳营业税、契税、土地增值税。
（二）利弊及风险提示
利：税费较少；
弊：需要面临目标公司的经营及债务风险。
风险提示：
股权转让一般适用于双方关系不错，且转让方只有一个开发项目的情况。
股权转让虽然税费较少，但如果双方因股东利益发生纠纷带来的损失与困扰也很大。
在财务成本与关系（交易）成本之间，要审慎处理。
三、项目公司模式
模式：甲以房地产项目出资，作价亿元，乙以货币2亿元出资，共同组建项目公司丙。
公司成立后，甲将其股权转让给乙。
如上，该模式适用于甲方有多个项目的情况，双方仅就该一个项目有合作意向。
（一）税费情况
1、契税。
根据契税暂行条例的有关规定，以土地、房屋作价投资、入股的，视同土地使用权或房屋转让，应纳契税。
该契税法律上由目标公司丙承担。
契税=亿×3%=450万。
2、印花税
税率，税款=亿元×%=万（双方均要缴纳）
（二）利弊及风险提示
利：降低税费；
弊：组建公司有时间成本，且有评估费等支出，交易成本较大。
综上，房地产项目转让的方式可能有很多，需要根据实际情况，综合税费成本及其他交易成本等综合考虑。
不当之处，请批评指正，本文仅供参考。