房地产项目税务筹划培训
房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些
房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些税收筹划对企业和国家都具有重要的作⽤。
对企业⽽⾔，税收筹划得当，⽤⾜⽤好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可⽤资⾦，提⾼企业的竞争⼒，有效维护企业权益，使⾃⾝价值达到最⼤化，促进企业良性发展。
本⽂主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。
1、营业税筹划营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让⽆形资产或销售不动产的单位和个⼈所取得的营业额征收的⼀种流转税。
房地产企业所涉及的应纳营业税的税⽬包括服务业、建筑业、转让⽆形资产、销售不动产，税率皆为5%。
咱们可以从以下多少个⽅⾯对营业税进⾏筹划：(1)价外费⽤的筹划营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税⼈提供应税劳务、转让⽆形资产或者销售不动产向对⽅收取的全体价款和价外费⽤。
价外费⽤包括向对⽅收取的⼿续费、基⾦、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
同时，营业税暂⾏条例⼜规定，物业管理企业代有关部门收取⽔费、电费、燃(煤)⽓费、维修基⾦、房租的⾏为，属于“服务业”税⽬中的“署理”业务，只对其从事此项代办业务取得的⼿续费收⼊征收营业税。
这就为房地产开发企业通过掌握价外费⽤进⾏营业税筹划提供了空间。
房地产开发企业在销售屋宇的同时，往往须要代收⽔电初装费、燃(煤)⽓费、维修基⾦等各种配套设施费。
对房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收⼊，⽽应作“其余敷衍款”处置，但在盘算缴纳营业税时，仍需将其包含在营业税的计税根据之内。
然⽽，如果房地产开发企业专门成破物业公司，将这局部价外⽤度的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法划定的“价外费⽤”，也就不必征收营业税。
例如，某房地产公司去年营业收⼊为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应缴纳35000*5%=1750万元。
假如将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。
节俭税⾦250万元。
2024年税务规划培训手册
03
个人所得税改革要点与实务操作
个人所得税法修订背景及意义
适应经济社会发展需要
01
随着我国经济的快速发展，个人所得税制度需要不断完善以适
应新的形势。
缓解社会收入分配不公
02
通过改革个人所得税制度，可以更好地调节社会收入分配，缓
解收入分配不公的问题。
推动税收法治化进程
03
个人所得税法的修订有利于推动我国税收法治化进程，提高税
准确性和合法性。
跨地区经营汇总纳税管理
解释跨地区经营汇总纳税的基本概念和管理原则，包括总分支机构设置 、税款预缴与汇算清缴等。
分析跨地区经营汇总纳税的税务风险点，如重复征税、税收优惠政策适 用不当等，并提供相应的防范措施。
介绍跨地区经营汇总纳税的申报流程和注意事项，包括申报表的填报、 附报资料的准备、申报期限的把握等，以便企业能够顺利完成纳税申报 工作。
。
交易结构灵活性
考虑交易结构的灵活性，以便 在未来进行税务筹划和调整。
法律与监管要求
遵守相关法律法规和监管要求 ，确保交易的合法性和合规性 。
协同效应与资源整合
评估交易对双方业务、财务和 税务方面的协同效应，实现资
源整合和价值提升。
股权转让所得税处理技巧ຫໍສະໝຸດ 纳税义务发生时点规划合理规划股权转让所得纳税义务发生时点， 以降低现金流压力。
税务规划定义
税务规划是指在纳税行为发生前，在不违反法律、法规的前 提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做 出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活 动。
税务规划重要性
税务规划有助于企业降低税收成本，提高经济效益；有助于 企业优化资源配置，提升市场竞争力；有助于企业规范财务 管理，降低税务风险。
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点随着社会经济的不断发展，我国为解决“买房难”问题，对房地产行业制定了相应政策，使得房地产开发企业面临较大的发展压力。
房地产开发企业需要积极通过转型升级，才能更好地在激烈的市场竞争中占据主动。
通过科学开展税务筹划工作，能够使房地产开发企业在合法的措施下降本增效，因此此项工作已成为房地产开发企业发展重点关注的问题。
但房地产开发企业运营环节，会涉及较多涉税事项，需要做好运营各阶段税务筹划工作，才能从整体上提升房地产开发企业税务筹划水平。
一、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点（一）准备阶段税务筹划当前环境下，房地产开发企业需要从实际入手，保证各项目工作顺利实施。
使税务筹划工作得到高质量开展，减少企业税负压力[1]。
企业管理人员应在项目准备阶段，重点对税务筹划工作内容进行分析，进而使企业能够科学避税，提升项目效益。
对于发展规模较大的房地产开发企业，为便于管理，通常会设置分支机构，使自身拥有较多分、子公司。
对于这种类型的企业而言，往往税收筹划空间更大。
企业子公司中存在独立法人，可获得相应税务优惠。
但企业发展环节，如果存在亏损问题，企业总部会选择抵消利润的方式，从而减少纳税支出。
这种情况下，会使企业产生新的税务风险。
若想最大程度上降低风险的发生概率，企业在准备阶段应做好以下工作：第一，企业需要对子公司发展情况进行详细分析，科学设置内部组织结构。
第二，因为土地开源存在不同，进而会存在不同的项目开发方式。
房地产开发企业需要借助一级市场，积极参与政府招投标，从而获得土地资源。
这种方式获得的土地，后期转让时需要缴纳一定税额。
此外，企业也可通过二级市场，进行土地购买。
这种方式，需要签订转让合同，不会涉及土地使用权转移，可减少企业纳税金额。
因此，企业可选择从二级市场购买土地的方式，减少自身纳税支出。
（二）开发阶段税务筹划该阶段工作中，存在较多税种，如增值税、印花税等。
房地产开发企业在项目开展环节，会签订较多合同，如承包合同、采购合同等。
对房地产投资项目的税务筹划
对房地产投资项目的税务筹划房地产投资项目是当下许多投资者选择的一种重要投资方式。
然而，在进行房地产投资项目时，税务筹划是一个需要注意的重要环节。
本文将为您介绍房地产投资项目的税务筹划，帮助您合理合法地规划税务问题。
1. 合理选择投资主体形式在房地产投资项目中，合理选择投资主体形式是税务筹划的首要考虑因素之一。
投资者可以根据自身情况选择将房地产投资行为纳入个人纳税范围，或是以公司、合作社等组织形式纳税。
不同的投资主体形式将决定不同的税务政策适用，所以选择合适的投资主体形式可以最大限度地降低税务负担。
2. 合理规划资金来源房地产投资项目需要大量的资金，因此合理规划资金来源也是税务筹划的重要环节。
合理的资金来源规划可以让投资者在税务上享受更多的优惠政策。
例如，通过银行贷款购买房地产，在利息方面可以享受税务减免政策。
此外，投资者还可以考虑资本运作等方式，合理规划资金来源，以降低税务风险。
3. 合理安排房地产投资项目的时机对房地产投资项目的税务筹划，还需合理安排投资的时机。
税务政策常常随着时间的推移而发生变化，因此选择合适的时机进行投资可以获得更多的税务优惠。
在政策出台前进行投资，可以享受较早的优惠政策；而政策变动后再进行投资，可能面临较高的税务风险。
因此，了解和把握税务政策变动，选择合适的投资时机非常重要。
4. 纳税义务的履行与合规经营在房地产投资项目中，纳税义务的履行是不可回避的。
投资者应当按照国家相关法律法规，履行纳税义务，合规经营。
这不仅是对投资者合法身份的认可，也是投资者维护自身权益的重要手段。
同时，合规经营也可以让投资者充分利用税收政策的优惠措施，降低税务负担。
总结：房地产投资项目的税务筹划是投资者在进行房地产投资时需要注意的重要环节。
通过合理选择投资主体形式、合理规划资金来源、合理安排投资时机以及履行纳税义务与合规经营等手段，可以降低税务风险，最大程度地享受税收优惠政策，为房地产投资项目的顺利开展提供有力支持。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
房地产税务筹划培训
房地产税务筹划培训1. 简介房地产税务筹划是指通过合法的税务规划手段来降低房地产企业的税负和税务风险，最大限度地减少税收支出，并合理合法地优化企业的税务结构。
房地产业作为一个重要的经济支柱产业，税务筹划对于提升企业竞争力，优化财务状况具有重要意义。
本文将从房地产税务筹划的基本概念、筹划方法、案例分析等方面进行详细介绍。
2. 房地产税务筹划的基本概念2.1 房地产税务筹划的定义房地产税务筹划是指房地产企业通过合理有效的利用税收法律法规，以合法的方式降低税负和税务风险，优化企业税务结构，以实现最佳税务效益的一项管理工作。
2.2 房地产税务筹划的意义房地产税务筹划对企业具有以下意义：•降低税负：通过合理的税务筹划，可降低企业的税负，提高企业的利润。
•减少税务风险：通过合理的税务筹划，可以规避、减少企业面临的税务风险，降低企业的税务争议和纠纷风险。
•优化税务结构：通过合理的税务筹划，可以优化企业的税务结构，提高企业的经营效益。
3. 房地产税务筹划的方法房地产税务筹划可采用以下几种方法：3.1 合理利用税收优惠政策房地产企业可以通过合理利用税收优惠政策来降低税负，如购房贷款利息抵扣、购房租金抵扣等。
3.2 合理选择税务登记方式房地产企业可以根据自身情况，合理选择税务登记方式，如选择增值税一般纳税人或小规模纳税人等，以降低税负。
3.3 合理规划资金流动房地产企业可以合理规划资金流动，通过税务筹划来降低税负。
例如，合理安排资金流入流出时间，避免税务风险。
3.4 合理布局资产结构房地产企业可以通过合理布局资产结构，合理分配资产，降低税负。
例如，通过资产重组、合并、分立等方式来规避税务风险。
4. 案例分析4.1 案例一：房地产企业利用税收优惠政策降低税负某房地产企业计划购买一套商业物业用于出租，根据税收法律法规，企业可以申请购房贷款利息抵扣。
通过合理申请购房贷款，该企业成功降低了税负，提高了企业的经营效益。
4.2 案例二：房地产企业合理选择税务登记方式某房地产企业经营规模较小，选择了增值税小规模纳税人登记，通过合理选择税务登记方式，降低了企业的税负。
房地产培训【重庆】房企投融资及五大阶段税务问题筹划培训(5月29日)
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【讲师介绍】李老师：中房商学院房地产培训高级顾问；知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人，中国高层领导人读物《舆情内参》税务专栏作者。
现工作于北京某大型事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。
授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
【课程大纲】模块一：融资1、债权融资⑴债资比设计的税收考量：南京某地产公司案例⑵关联方无息借款、统借统还等等2、引入投资者⑴增资扩股：北京某地产公司税务稽查案例⑵割股套现：某地产公司股权转让纳税筹划实例3、股权信托融资⑴三种信托模式介绍⑵无锡世贸中心信托融资案例精讲4、境外红筹◇建业地产香港上市案例（BVI多层架构、境外信托等）模块二：整合（治理模式设计、股权激励、业务整合、公司架构调整等）1、如何实现集团公司架构优化：某地产集团架构调整案例2、合并税收筹划：杭州宋都集团吸收合并杭州宋都地产案例3、股东僵局解决之道：N种法律解决途径+ 某公司分立案例4、重组模式组合运用：宁波银亿借壳上市案例5、股权激励：激励机制设计的税负考量模块三：公司设立（股东投资）1、设计项目公司的股权架构（五大股权架构）⑴拿地主体的税收安排⑵持股公司注册地选择⑶如何设计海外架构⑷有限合伙企业架构(万科项目跟投股权激励案例)2、三种特殊拿地方式（一二级联动、股权收购、合作开发）⑴北京某钢铁公司转型产业地产案例⑵海南紫荆花合作开发案例（单个项目合作）⑶华远收购西安项目公司案例3、不同商业模式下拿地的纳税筹划（某旅游地产案例）⑴BS模式(建设+ 销售)⑵BSH(建设+ 销售+ 持有)⑶BH(建设+ 持有)模块四：持有（分红和转增资本）1、股息红利⑴不按持股比分红；⑵代持股分红；⑶向境外分红；⑷视同分红；⑸中期分红；⑹股权激励分红；⑺实物分红；⑻过渡期损益2、转增资本：六种转增方式税收揭秘⑴资本公积转增⑵未分配利润转增⑶盈余公积转增⑷净资产折股⑸评估增值转股⑹债转股3、设立关联公司避税+ 寻找税收洼地模块五：退出（资产剥离、清算）1、老板转股：股权定价策略+ 误区规避+ 合同模板+ 税收筹划◇案例讲解：平价转让股权案例、1元钱转让股权案例、无偿赠股案例、家族企业传承案例2、分立：某地产公司分立酒店案例（操作步骤、税收规划）3、如何利用项目公司亏损：某地产公司吸收合并案例4、项目公司如何注销清算：某地产公司清算案例模块六：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
房地产税务筹划技巧
房地产税务筹划技巧房地产税务是指在房地产交易和管理中遵循相关法律和税务政策，通过合理合法的手段进行优化和规划，降低纳税负担的一系列操作。
本文将介绍一些房地产税务筹划的基本技巧，帮助个人和企业在房地产领域实现税务优化。
一、合理选择房地产登记方式在购买或者销售房地产时，合理选择房地产登记方式是房地产税务筹划的重要一环。
根据国家税务政策的不同，个体工商户、个人或者企业可以选择将房地产登记在自己个人名下，或者公司名下，或者其他特定个体名下。
通过合理选择登记方式，可以在房地产税务上获得更多的优惠，降低纳税额。
二、合理运用房地产税收优惠政策针对房地产领域，国家税务政策制定了一系列税收优惠政策，如购房贷款利息抵扣、购房首付款提取公积金等。
充分了解并合理运用这些税收优惠政策，可以有效降低个人和企业的纳税负担。
三、合理规划房地产资产负债在房地产领域，个人或者企业的资产负债比例的合理规划也是一种有效的税务筹划技巧。
合理借用贷款购买房产，降低自有资金占比，可以在税务上获得更多的优惠。
同时，通过合理规划负债，也可以降低纳税额，提高税务效益。
四、注意房地产投资损失的扣除房地产投资中可能会产生损失，合理申报和扣除这些损失也是一种房地产税务筹划的技巧。
对于遭受房地产投资损失的个人或者企业，可以按照规定合理扣除税前利润，从而减少纳税额。
五、合理选择房地产租赁方式在进行房地产租赁时，合理选择租赁方式也可以有效进行税务规划。
如果是个人租赁自己名下的房产给他人，可以享受个税起征点的优惠，减少纳税负担。
如果是企业租赁自己名下的房产，可以将租金作为营业成本，合理减少纳税额。
六、严格遵守税法规定无论是个人还是企业，在进行房地产税务筹划时，必须严格遵守税法规定，不得违反相关税收法律法规。
同时，及时了解税法的变化和政策调整，合理应对，确保自身的合规性。
因为违法行为不仅违反法律，也会带来巨大的税务风险。
七、寻求专业税务筹划师的帮助房地产税务筹划涉及的问题复杂而繁琐，个人或者企业在面对复杂的税务政策和规定时，可以寻求具有专业知识的税务筹划师的帮助。
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省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人 力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
包含的主要设计阶段：
地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天 规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月 施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月 景观设计：景观环境设计，2—3个月 样板房及会所设计：营销环境设计，1个月
讨论：常见的问题有哪些？ 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接 质量问题：评价体系和评价经验的缺失
建
土土
国
设 用 地 规 划
地 测 量 、 评
地 确 认 、 报
土有 地土 Байду номын сангаас地 易使
用
许
估批
权
可
证
开发办
人防办 墙改办
规划局
消防支队
环保局
建
基
人
环
础 设 施 牌 套
开 发 管 理 费
防墙
异 地 建 设
改 基 金
消 防 设 施 费
境 评 估 及 排
费
费
污
方设 案工 审程 批规
划 许 可
费
规划局
放 线 管 理
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
研究相关法规： 国家税收法律制度 地方税收法规 当地征收的具体操作方法
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
方案的设计：
根据企业的实际情况设计纳税筹划方 案。包括筹划的具体步骤、方法、注意事 项和其依据的税法等，以及影响筹划结果 的因素及将来可能发生变化的因素。
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
开发商决策常见的问题是什么？举例说明：
关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项 目资金流出现问题；
关于项目方向，几种死法？
想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如 商业问题、容积率问题、产品形态问题；
土地获取
定位决策
产品设计
项目决策案例——资金如何运作？
城市背景：山东省某地级城市，2004.1 地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层 挂牌：起挂1.36亿，原地安臵（约2.4亿） 开发商账面资金：4000万
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵 押，先拿12000万投入土地款（类违规）
额超过扣除项目金额200%的，税率为60% 按照销售合同所记载金额*0.5‰
（全部应税收入-准予扣除项目）×25%
营业税*7%
营业税*3%
实际占用土地面积*适用税率
按照房产计税余值1.2%缴纳；房产出租的， 按租金收入的12%缴纳
纳税筹划的基础-经济测算
费用名词解释
项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构 成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建 设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
施工建设
推广销售 物业管理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身） 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）
土地成本 即土地的取得成本，一般是由购臵土地的价款和在购臵时应由买方缴纳的税 费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
费用名词解释
市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种） 什么情况之下用什么方式？招标将会增多 目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
开发办
建委基建科
预
开
售
工
许
许
可
可
证
证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站
安 定 劳散 质 全 额 保水 检 许 鉴 统押 委 可 别 筹金 托
规划局
中 标 通 知 书
项目推进慢在各环节的主要原因
最主要的时间耽误在项目开工前期：
决策上的时间反复； 规划设计上的时间耽误； 各专业单位的衔接不够紧密； 规划报建的时间耽误； 亦可能遇到不常见的因素如： 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢 资金短缺导致的工程施工进度缓慢 天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致） 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎； 改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建； 带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案； 人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。
析地 块 分
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
物业管理
工程建设的相关知识：
工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等 项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）： 多层及低密度：9—12个月 小高层：1年半 高层建筑：2年到两年半 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收
筹划的重点税种
土地增值税 企业所得税 契税 营业税 房产税
筹划的重点税种
不动产的受让和转让方式 开发模式的选择 销售定价的确定 成本费用的规集和分摊
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
纳税筹划人员掌握企业状况从几个方面 入手， 企业的自然状况 企业的经营状况 企业的产品特点 企业的组织形式 企业的财务情况 企业的行为取向 企业对风险的态度 纳税状况
分解租金 （租金/物业管理费）
由于租赁收入涉及营业税及其附加税、房产税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营 业税及其附加税费，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，可以把租金收入合理 划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负（物业管理费用）的比例。
开发流程和税费
房地产项目的整体开发流程 ——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建 设费用。
其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。
管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售
工程建设的相关知识：
影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准 施工取费等级：在施工定额的基础上加减 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本 场地条件：是否平整、是否山地 抗震等级：6级、7级、8级 节能要求：是否满足节能规范 景观环境造价
物业管理
开发过程税费一览表
环节
获得土 地阶段
开发建 设阶段
转让及 销售阶
段
税种 土地契税
税率 成交价格（合同）*3%
环节
印花税
土地使用权 证印花税 城镇土地使
用税
印花税
产权转移书据（合同） 金额*0.05%
5元
实际占用土地面积*适用 税率
前期准备费*0.3‰+建安 工程*0.3‰+贷款总金额
*0.05‰
势市 场 态
变量分析
售价预测
开发模式
初步地价
利润预期
变量分析
传统价格模型
竞争对手分析 地价变量
企业发展战略
最高竞拍价 最可能地价 最乐观地价
合理价格模型
起竞价格 过程加价 策略加价 场外公关
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
房地产项目税务筹划培训
同致行（中国） 2013.6
纳税筹划的5种思路