房地产税务筹划10大案例
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
房地产企业税收筹划案例分析
房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。
因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。
本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。
一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。
根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。
二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。
该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。
2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。
该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。
例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。
3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。
该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。
同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。
4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。
例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。
三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。
同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例
在房地产领域，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助房地产
企业最大限度地减少税负，提高经营效益。
下面，我们以某房地产企业为例，来探讨一下房地产税务筹划的具体案例。
该房地产企业是一家规模较大的房地产开发公司，主要经营房地产开发和销售
业务。
在税务筹划方面，该企业面临着土地增值税、企业所得税、契税等多个税种的问题。
首先，针对土地增值税的问题，该企业需要合理规划土地开发的时间节点。
在
土地出让之后，企业可以通过合理安排项目开发周期，将土地增值税的缴纳时间推迟，从而减少税负。
此外，企业还可以通过合理的土地评估和成本核算，降低土地增值税的应纳税额。
其次，针对企业所得税的问题，该企业可以通过合理的资产折旧政策来降低应
纳税额。
在资产折旧方面，企业可以选择加速折旧政策，将资产的折旧费用提前计入成本，从而减少当期的应纳税额。
此外，企业还可以通过合理的财务成本安排，将利润合法地转移至其他税负较低的地区，降低企业所得税的负担。
最后，针对契税的问题，该企业可以通过合理安排资产转让的时间和方式，来
最大限度地减少契税的应纳税额。
在资产转让方面，企业可以选择分批转让的方式，将资产转让的时间节点分散开来，从而降低契税的应纳税额。
综上所述，房地产税务筹划是一项复杂而又重要的工作。
通过合理规划土地增
值税、企业所得税和契税等税种，房地产企业可以有效降低税负，提高经营效益。
因此，房地产企业在开展税务筹划工作时，需要充分考虑各种税务政策和法规，制定科学合理的税务筹划方案，以实现税收最优化，为企业发展保驾护航。
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例房地产税收筹划案例700字某公司拥有数处商业地产，并计划购买更多的物业来扩大其房地产投资组合。
然而，公司的税务顾问发现该公司可能会面临高额的房地产税。
为了减少税收负担，税务顾问提出了以下筹划方案。
1. 融资筹划：公司可以选择通过融资来购买物业。
通过使用债务融资来购买物业，公司可以将融资利息作为可抵扣的税收支出。
这样一来，公司可以减少其应纳税额，并降低房地产税的负担。
2. 捐赠筹划：公司可以通过捐赠物业来减少其房地产税。
将物业捐赠给慈善机构或非营利组织，公司可以获得相应的税收减免。
此外，通过捐赠物业，公司还可以提升自身的品牌形象，获得更多的公众支持和认可。
3. 跨地区筹划：公司可以考虑将部分物业转移到房地产税负担较轻的地区。
不同地区的房地产税标准和税率可能有所不同，公司可以通过将物业转移至税收较低的地区来降低税负。
然而，此项筹划需要谨慎考虑，以避免违反相关法律和规定。
4. 多元化筹划：公司可以考虑将房地产投资组合进行多元化。
通过购买不同类型的物业，如住宅、商业和农地，公司可以分散投资风险，并且在税务方面有更多的选择和优惠政策可供选择。
5. 长期持有筹划：公司可以考虑长期持有房地产投资。
根据当地法律法规的规定，对于长期持有的房地产投资，公司可能可以享受更低的税率或更长的缴税周期。
这将有助于减少公司的房地产税负担。
总之，通过上述房地产税收筹划案例，公司可以从多个方面采取措施来降低房地产税的负担。
然而，需要注意的是，公司在进行筹划时应遵守相关法律法规，并寻求专业税务顾问的建议，以确保筹划行为的合法性和有效性。
税收筹划成功案例总结
税收筹划成功案例总结在当今的商业环境中，税收筹划已成为企业管理的重要组成部分。
通过合理的税收筹划，企业可以降低税负，提高经济效益，增强市场竞争力。
以下将为您介绍几个税收筹划的成功案例，希望能为您提供有益的参考。
案例一：某制造业企业的增值税筹划某制造业企业主要生产和销售高端机械设备，年销售额达到数亿元。
在税收筹划之前，企业的增值税税负较高，影响了企业的盈利能力。
经过深入分析，税务专家发现企业在采购环节存在一些问题。
部分原材料供应商无法提供增值税专用发票，导致企业无法抵扣进项税额。
为了解决这一问题，企业与供应商重新进行了谈判，要求其提供增值税专用发票。
对于无法提供发票的供应商，企业适当减少了采购量，转而寻找能够提供发票的优质供应商。
此外，企业还优化了销售策略。
对于一些长期合作的大客户，企业在合同中明确了价格和增值税的相关条款，提前规划好税负的分担方式，避免了因税收问题产生的纠纷。
通过这些措施，企业成功地增加了进项税额的抵扣，降低了增值税税负，提高了企业的利润水平。
案例二：某科技企业的企业所得税筹划某科技企业专注于研发和创新，拥有多项自主知识产权。
然而，由于研发投入较大，企业在前期面临着较大的亏损。
为了充分利用税收优惠政策，企业积极申请了高新技术企业认定。
获得高新技术企业资格后，企业享受了 15%的企业所得税优惠税率。
同时，企业加强了对研发费用的核算和管理。
按照税收政策的规定，企业将研发费用进行了加计扣除，进一步减少了应纳税所得额。
此外，企业还合理规划了员工的薪酬结构。
通过提高员工的福利待遇，如增加商业保险、补充公积金等，既提高了员工的积极性，又在一定程度上降低了企业的所得税税负。
经过一系列的税收筹划，该科技企业有效地减轻了企业所得税负担，为企业的持续发展提供了资金支持。
案例三：某房地产企业的土地增值税筹划某房地产企业在开发一个大型住宅项目时，面临着较高的土地增值税税负。
为了降低土地增值税，企业在项目规划阶段就进行了精心设计。
房地产税务筹划10大案例
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房地产税务筹划10大案例
房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。
一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。
案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。
比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。
案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。
比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。
案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。
例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。
案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。
一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。
案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。
例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。
案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。
例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。
案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。
合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。
案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。
房地产公司税收筹划案例
一、工程简况某房地产工程主要有两期工程工程。
第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。
其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方M，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方M，三栋塔楼的可售面积为52489万平方M，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
本工程中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方M。
公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方M，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。
根据市场预测，本工程中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方M，租赁价格为每月150元/平方M。
商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。
二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）②税法规定的扣除工程：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
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【案例7】首付一成促销税务风险？
温家宝：坚持调控不动摇。合理的房 价，应该是使房价与居民的收入相适 应，房价与成本和合理的利润相匹配。
【案例8】促销个人所得税？
财税[2011]50号：《财政部、国家税 务总局关于企业促销展业赠送礼品有 关个人所得税问题的通知》
【案例8】促销个人所得税?
不征税情形：明确企业在销售商品（产品）和提供服
• 问题：房地产开发企业促销活动中承诺，业
主开盘签约即获赠冰箱一台，是否征收个人所 得税？
【案例9】卖房返本意图可为？
绝非馅饼！！
六年返本
【案例9】六年返本销售
【案例】A房地产公司销售政策，推售房源价格统一按10000元/㎡单
价计算，与客户签订“房屋无偿使用协议”。
1.客户签订“房屋无偿使用协议”之日起60天内付清全款，房款作 为借款六年后全款一次性返还客户。作为借款补偿，客户无偿使用该
关注方面 分公司可使用总公司开发资质；子公司要重新申办资质。
分公司不要注册资金，申办简便；子公司要注册资金，申办 手续复杂。 合并纳税优势在于盈亏互补，母子公司体制不具备此种条件。
所得税
独立纳税
与总公司合并 纳税
母子公司形成关联关系，不利于资金调配及业务往来。 征收方式不同，便于母子公司调节税负结构。 分公司上缴管理费不产生税务问题；子公司上缴管理费要具 备一定条件。
开发成本3万元，营业税金及附加率6％，计算应缴纳土地增值税
收入
可扣除项目 土地成本
10 2+3+0.5+0.6+1=7.1 2 3 10×6％＝0.6 (2+3)×10％＝0.5 （2＋3）×20％＝1 10－7.1＝2.9 2.9/7.1=40.8% 30% 2.9×30％＝0.87
建安等其他成本
企业所得税可否 缓缴？ 土地增值税能否 不冲成本？
【案例6】代建行为如何回避税务风险？
在房地产开发市场行为中，拥有 土地使用权而没有房地产开发资 质的企业寻找有资质的企业联合 开发比较常见，但是不排除其中 名为“联合开发”实为“代建” 的合作形式潜在的税务风险。
【案例】东方公司取得一宗土地使用权，经建设规 划部门批准，建设商住楼项目。由于东方公司没有 房地产开发资质，决定与中澜房地产公司合作开发 ，双方签订了委托开发、销售协议。 协议约定该开发项目的所有成本、费用均由东方 公司支付，开发产品委托中澜房地产公司销售，销 售合同由中澜房地产公司与买方签订，但是销售不 动产发票由东方公司开具，东方公司以该楼盘销售 收入的3%支付房地产公司开发、销售手续费。
税金 开发费用 加计扣除 增值额 增值率 适用税率 应纳税额
【案例5】土地出让款返还有无运作空间?
冲减土地购置成本
营业外收入 有无其他途径？
招拍挂，是当前开发商拿地的基本途径。 政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建 设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴 纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。 共同特点：“没有直接说土地返还款”
，应税所得率15%，所得税税负3.75%。
A公司在机构所在地核定征收企业所得税
C公司所得税按总公司税负3.75%缴纳，
土地增值税当地主管税务局答复：所得税 核定征收，土地增值税也要核定征收。
【案例3】合作开发如何利润分配最大化
项目利润分配
分配开发产品
一方出资、一方开发 1.成立合营公司
背景资料：A单位200平米别墅/套，价格7000元/平米，
单套价款140万元，B客户借款成本（单利）假设18%。
【案例10】商业地产售后回购与回租
商业旺铺！！ 自营出租随意！！
【售后回购】 【案例】东方房地产公司2008年1月将两套商铺 销售给某客户，售价为300万元，销售合同约定， 2011年1月，房地产公司将重新购回该商铺，回 购价为390万元，双方暂不办理产权过户手续。
3.不成立合营公司 分配开发产品
2.不成立合营公司 分配项目利润
【案例3】合作开发如何利润分配最大化
【案例】东方公司准备以2 000万元人民币投资中澜 房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独 立法人项目公司，由中澜房地产公司独立开发，投 资方案拟定如下：
方案一：项目实现的利润按各自投资比例分红，项目利 润为1 500万元，东方公司享有1 000万元。税：(3000-1000) ×5%=100万元
A 契税：3000 ×4%=120万元 A企业所得税：2000×25%=500万元 土地增值税：2000×30%=600万元 税负：220万元
税中望月建议
企业重组获取土地不仅要考虑现时纳
案例二 案例三
案例一
购买土地 与购买股 权
土地使用 权返还
土地增值税 定价区间
案例四
案例五
案例六
• 代建行为与税务风险
• 首付一成促销
案例七
案例八
• 促销个人所得税
• 卖房返本金打什么算盘 • 商业地产出租与自营
案例九
案例十
【案例1】直接购买土地与购买公司股权 纳税筹划
A房地产开发企业购买了C公司股东B所持有的 全部股权，已知C公司实收资本账面价值1000万 元，A公司出资3000万元，成为C公司唯一股东 ，C公司资产主要为一座办公楼。
住宅50年，不享有产权，业主可以转租。
2.客户六年内申请购房：六年内客户要求购房的，可以按协议签订 价格签订《商品房买卖合同》，本金自动转为购房款。
3.客户六年内申请退房：满一年以上不满六年，如客户因特殊原需
终止协议的，全款退还客户，并按10%/年计算利息（不计复利），解 除协议，收回使用权。
【案例9】六年返本销售
【案例分析】
【问题1】本案例中，东方公司自身不具备房地产开发资 质，以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证 但是无法取得预售许可证。即便与天山房地产公司合作开 发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的 销售许可，只能在办理完产权登记后进行房屋的二次转让 。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以，该商住楼 的销售主体实质上是东方公司，中澜房地产公司只是受托 代建和代理销售而已。 在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何进 行税务处理呢？
A房地产开发企业在上海设立子公司B从 事房地产开发，B公司利润率20%，所得税 税负5%。 税，应税所得率15%，所得税税负3.75%。
A母公司在机构所在地核定征收企业所得
A、B公司管理层主要在A公司列支。A公
司想减少B公司税负，计划管理层工资下放 列支到B公司。
A房地产开发企业在南京设立分公司C从 事房地产开发，C公司利润率不足10%。
风险控制
独立控制
分公司牵连总 公司
税务检查、稽查。 信用评级 经济纠纷、仲裁、起诉。 子公司承受母公司土地产生税收问题，契税、所得税、土地 增值税、营业税等。
土地流转
土地流转难
土地流转容易
分公司承受母公司土地属于正常流转。 不设为分公司，设为项目部手续更简便。
区域限制
政府税源要求
一般无要求
当地政府为保税源，可强制要求设立子公司。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式 不同，税务处理也不尽相同。
税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形 式原则，主要依据是政府与开发商签定的出让 协议和补充协议的约定内容进行判定。
政府招商引资奖励，返还未约定用途
【案例】A房地产开发企业经S市政府招商进入 该地区从事房地产开发，双方招商协议约定，A 企业招拍挂价格高于100万元/亩的价格由当地政 府以补贴方式返还。实际招拍挂价格为130万元/ 亩，A企业先期购入土地100亩，与国土部门签 订的出让合同价格为13000 万元，企业已缴纳 10000 万元。 招商协议约定，在土地出让金入库后以财政支持 的方式给予乙方补助3000万元，用于支持A企业 配套建设。
方案二：东方公司按照投资比例分配开发产品，假定该 投资项目单位住宅计税成本为45万元，单位住宅销售价 格为75万元，东方公司享有40套单位住宅。
【案例4】土地增值税定价策略
回避无效价格区间 普通住宅价格策略
土地增值税基本原理
【案例】 A项目销售收入10万元，土地取得价款2万元，建安、配套等
务过程中向个人赠送礼品不征收个人所得税的类型包括
1 企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
2
企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业 对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；
3
企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
【案例8】促销个人所得税？
目的：融资为目的，回购价差相当于利息支出。 税收处理：不确认收入。
税义务，还要考虑未来开发纳税义务。
购买股权后以C公司名义开发手续限
制要考虑。
A、C公司所得税、土地增值税征收
方式问题。
【案例2】开发项目设置子公司还是分公司区 别在哪里？
A房地产开发企业欲投资上海进行 开发，面临问题是，在上海应该设 立分公司还是设立子公司？
区别点 法律属性
子公司 分公司 《公司法》第十 分公司不具有 四条规定：子公 法人资格，其 司具有法人资格， 民事责任由总 依法独立承担民 公司承担。 事责任。
购买目的：拆旧获得土地。
筹划目的：购买股权手续简便，省税。
新闻链接：
黑石公司缴纳营业税吗？
问题1
黑石公司缴纳所得税吗？
问题2 问题3
黑石公司缴纳土地增值税吗？
A公司能参照黑石吗？
A公司购买C公司股东B全部股权：
B营业税：免！
A契税：免！ C企业所得税：2000×25%=500万元 C土地增值税：2000×30%=600万元 税负：1100万元