楼盘产品设计定位

楼盘产品设计定位第二章建筑设计一. 总平面与竖向1. 标高□总平面主要道路面平均应高于区外市政人行道路标高900~1800 mm；□住宅架空层门厅地面高于宅前路面300mm，可根据四周场地高低略微调整；□底层沿街店面室内±0.00比与其相接的室外地坪(完成面)高150mm，室外地坪向人行道方向找坡,预留景观铺贴和找坡厚度100mm2.道路□区内主要消防外环路宽度为 4.8m,保证车辆交汇宽度,路面材质为沥青，外环路以内的消防道路宽度满足4.0m即可，路面材质由景观专业设计；□区内园路路面宽1.5m~2.5m,采用硬质铺贴材料，由景观设计；上述路面不满足消防宽度要求的部分以植草格加宽(混凝土基层)，在植草格处的混凝土基层预留排水孔，以免积水。

3.车辆管理□地下车库出入口应设于小区出入口附近,车辆进小区后直接进地下车库,或只能停于外周环形路边上停车位；□小区入口附近设访客临时停车位；4. 小区入口□入口岗亭设计到位,应利于进出车量及行人管理,且考虑人车分流, 宜置于进出道路的中间以便于同时管理进出车辆5．地下室□西地块设置三个车行出入口，其中一个为公租房单独使用管理，东地块设置三个车行出入口；□位于地下室上方的室外绿化景观，按实际覆土厚度1200mm取荷载计算值；□地下室顶板采用结构找坡(1.5%)，且应向最短边方向找坡,覆土底部加设排水措施与周边排水沟连通；地下室底板与顶板同方向结构找坡（除主楼下面的地下室底板外），主楼下面的地下室底板采用C20细石混凝土二次浇捣，最薄处30mm 厚，找坡坡度为0.5%□地下室地坪建议采用环氧树脂漆地坪，出入口处下截水沟往地下室内部延伸区域采用环氧树脂漆地坪，出入口处下截水沟往室外延伸部分与室外景观铺装协调由景观专业负责设计；□地下汽车库进出坡道靠地面处，应设排水明沟截流雨水。

□垂直式停车，通车道最小宽度不应小于5.5米。

车位尺寸5.3MX2.4M（应尽量避开集水坑，并考虑车位侧墙、立管及消防箱体等的影响）。

□住宅主楼下地库柱网不规则，不利于停放机动车的考虑停放电动车（非机动车），并留出交通通道；地下室电梯厅地面标高与车库标高一致，不抬高。

二. 建筑单体户型和立面1、平面户型□户型设计中考虑采用封闭阳台、结构板、凸窗等方式，通过后期改造使得使用面积大于销售面积。

□户型的二次改造尽可能不破坏外立面，改造简单，尽可能利用原有门窗，需拆除的门窗边采用泡沫剂塞缝。

2、建筑外立面1）建筑立面风格□采用现代典雅的建筑风格，强调竖向线条，并结合类幕墙铝合金窗造型，打造挺拔的视觉冲击。

2）外墙面装饰（以下立面石材及颜色均参照效果图，实际材料选用可根据招标实际情况，待定）□“V”形（包括19#、22#楼）底部基座三层局部四层采用深咖色石材幕墙（干挂与点挂工艺相结合），上部墙面采用质感涂料饰面，线脚采用质感涂料饰面；□“X”形底部基座四层局部六层采用深咖色石材幕墙（干挂与点挂工艺相结合），上部墙面采用质感涂料饰面，线脚采用质感涂料饰面；□公租房底部基座三层局部六层采用深咖色石材幕墙（干挂与点挂工艺相结合），上部墙面采用质感涂料饰面，线脚采用质感涂料饰面；□集中商业（1#、2#裙房）沿街面采用石材幕墙（干挂与点挂工艺相结合）；底部采用深咖色石材，上部采用浅色石材。

□12-B（配套用房,前期作为售楼部使用）采用石材幕墙（干挂与点挂工艺相结合）；3）门窗□住宅窗户开启方式主要采用平开式，铝合金型材采用普通断面型材，窗扇及窗框铝型材壁厚1.4mm，门扇铝型材壁厚2.0mm，门框型材壁厚1.4mm，住宅的凸窗护栏采简易栏杆，防护高度应满足规范要求；□沿化工路楼栋均采用透明中空玻璃；其余楼栋楼梯间、门厅、电梯厅等公共区域门窗玻璃采用单层透明浮法玻璃，在满足节能计算的前提下，住宅外墙上的门窗玻璃尽量采用单层透明浮法玻璃。

□住宅门窗、设备用房窗与公共区域空间相临且存在非法侵入可能的应在门窗的外侧加设防盗格栅；□架空层、底层门厅及标准层电梯厅处视线可见处的防火门应采用钢质木纹转印防火门；4）阳台栏杆1．住宅栏杆选用铁艺栏杆，楼梯扶手选用钢管扶手，施工前需打样由研发部、成控部、项目部共同确定；2．栏杆高度（包括150素同砼反口）：八层以下（含八层）为1300mm，八层以上为1350mm。

5）立面管线□外立面上的水电管线尽量隐蔽设置，外露的管线颜色上尽量与立面颜色一致空调位(或凸窗)挑板尽量不设反口（不可避免时应考虑排水措施）□雨水管不应有过多弯头，当遇有建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管应直通穿过而不应绕行□空调位采用铝合金方管或钢管进行装饰，颜色需与立面相协调。

□空调冷凝水管设置需考虑美观问题，颜色与外墙颜色相一致，并尽量隐蔽设置6）建筑夜景设计□本次夜景工程设计范围为沿化工路，东西地块间50米规划路两侧仅作预留电源；□在商业、小区主入口、沿化工路的所有楼栋以及8#~11#、20#、21#、22#楼的屋面处做夜景灯光（暖色光源），并应有独立计量电表□商业部分要求动感、色彩热烈，烘托商业氛围，但又不能影响住宅的业主□应考虑立面上照明灯具及管线隐避（施工图设计前确定夜景灯光方案），先预埋到位。

□主入口应考虑设置“首开中庚·香开新城”的项目LOGO标识。

7）立面的二次改造□对于业主后期装修可能考虑采用封闭阳台、结构板、凸窗等可利用的空间，设计时应充分考虑，避免改造时对外立面效果的破坏，并对改造做法另出施工图（白图）；□对于业主后期可改造部位尽可能利用已安装但需拆除的门窗，如遇需拆除的门窗采用泡沫剂塞缝□涉及二次改造后对室外空调机位有影响处，应将改造后的室外空调机位在报批施工图中考虑设置到位；8）外墙保温□尽可能采用保温砌块,如经计算，确需要加保温的，则采用内侧加保温砂浆；三. 建筑层高1．住宅□纯架空层层高5.0m，住宅层高均为3.0m（除19#住宅层高为3.1m外）2．商业及配套用房□集中商业一层层高5.0m，局部二层层高4.5m，喷淋管主管尽可能穿梁，以保证净高;□配套用房一层层高5.0m二层层高3.9m，地下室层高5.1m;3．地下室□地下室车行道设置按照汽车库规范设置，车库内各处的净高≥2.5m（部分净高不利处应考虑管穿梁）。

四. 商业1．商业设计□商业立面应预留店招广告及空调位，空调室外机位的设置不得影响住宅用户；□消火栓尽可能采用非标尺寸（约550mm*600mm）, 且应隐避处理；□集中商业应考虑后期改造成小间店面的可能，店面门采用铝合金门(铝合金壁厚应加厚，型材规格120mmX120mm，门把手及配件需配好)，铝合金门内侧预留电动卷帘门位；2．装修标准□集中商业墙面采用14mm厚水泥砂浆找平，地面及顶棚不做装饰处理，待二次装修处理，但应考虑按分隔成小店面预留给排水；五. 公共部分1．物业用房及设备用房□物业用房应简单一次装修到位，地面铺缸砖，墙面及顶棚刮腻子、喷涂料，卫生间和柜子做到位（具体标准和物业公司另行讨论）□小区变配电房、开闭所地面采用20mm厚水泥砂浆找平，发电机房、配电房、水泵房地面采用普通缸砖铺贴；配电房、开闭所墙面采用普通水泥漆，水泵房墙面采用外墙水泥漆，顶棚刮腻子；发电机房、水泵房墙面及顶棚要做吸音处理□消防监控室及安防监控室应集中设置，利于管理□屋面电梯机房内，在排风设备的对面墙体上靠近墙体下方处安装进风百叶及窗户。

2. 架空层□架空层外立面装饰大样应表达到位，架空层外侧周边顶板梁高要求标高一致□各类设备管线应掩避或置于次要位置，预留照明电源及排水地漏□被立面装修封闭的排水管处应预留检查口□精装修应结合景观设计,可考虑部分绿化延伸至架空层内（应做好排水措施）□架空层内的柱子及墙体如做真石漆的需用石材做200mm高的石材踢脚（需导角）。

□残疾人坡道避开主入口位置,每个架空层设一坡道；□信报箱应结合门厅设置，方便外投内取或设置于门厅外门斗处；□与架空层相接的景观堆坡标高应比架空层标高低350mm，架空层四周设置150高素混凝土反口，并考虑地漏；3.住宅底层门厅□住宅门厅的门尺寸≥1800mm；门厅通往电梯厅净宽≥1800mm；□门禁:双开门上方设磁力锁□门厅及候梯厅墙面14mm厚水泥砂浆找平，面层待二次装修处理，地面、顶棚不做装饰处理，待二次装修□位于架空层内的门厅，门厅部分的标高应较架空层高50mm；不位于架空层内的门厅标高较室外平台高50mm.□底层门厅的玻璃尽可能用单层钢化玻璃加玻璃肋，只在出入口门处设断面为100mm X 100mm的铝合金框□底层门厅的玻璃下方应设同墙宽高300mm的反口，内外侧压顶采用统一材料贴面；□不位于架空层内需独立设置的门厅入口上方设雨披出挑不小于 2.2m，直接设计到位，且不采用玻璃雨蓬4.各楼层电梯厅及通道□墙地面水泥砂浆抹面，地面、顶棚不做装饰处理，待二次精装修□消火栓、水电管、槽、表箱应做隐蔽处理，消火栓尽可能采用非标尺寸, 尽可能嵌墙□高层建筑电气竖井在利用通道作为检修面积时，强电竖井的净宽度不宜小于0.80m；弱电竖井的净宽度不宜小于0.60m；竖井净深不宜小于0.50m；竖向空间不应有梁穿越。

5. 住宅楼梯间□踏步从地下室至二层入户平台采用普通缸砖贴面，二层以上楼梯间踏步面层采用水泥砂浆面层，栏杆均采用金属栏杆和钢管扶手（剪刀梯）；□每三层设置保洁用的可加锁水龙头、拖布池及排水地漏。

6. 地下室□装修地下室车库部分采用环氧地坪漆地面，与车库相接的内墙面由地面起做1.1m的绿色外墙丙稀酸漆墙裙，墙裙顶部以100mm的黄色外墙丙烯酸漆线条收边，其余部分均做内墙白色水泥漆，非人防区顶棚刮腻子，人防区直接刷水泥漆，人防区顶板施工时做清水混凝土。

□排水地下室内利用四面找平层设置50mm高排水明沟,结合集水坑排水，结构面预留找坡厚度50mm；地下室自然采光井周边设置50mm深200mm宽排水沟接入集水坑，集水坑不得设置在采光井花池内。

□采光通风尽可能设计自然采光通风，需设风管时采用玻璃钢风管□门厅.门禁主楼电梯及楼梯在地下室处设门厅及非可视门禁，注意门禁的安装不应影响到人防门的安装及使用。

□防水室外顶板采用防水卷材结合结构自防水；地下室侧墙采用防水层结合结构自防水；（施工时只做结构自防水）底板采用防水层结合结构自防水；□底板下垫层100mm厚C15素混凝土垫层, 承台下100mm厚C15素混凝土垫层□车位设计a.按标准车位尺寸设计：普通车位尺寸为2.4（宽）x5.3（长），如一些尺寸无法满足时可设计为微型车位，其尺寸为2.2（宽）x4.0（长）,部分考虑子母车位，子母车在指标上体现为一个车位；在19#、23#、25#主楼下方适当配置大尺寸车位，以满足业主需求。