置地·天中第一城11月-1月营销推广方案11.03

◇观景高层 1、一期高层6#搂、16B#楼，剩余房源近4016B#剩余20套主要集中在13层以上楼层及顶层84㎡两房。
2、二期高层26#、27#楼，共两栋，属于团购剩余房源约60套。
剩余房源情况：
26#楼：134.72㎡三房，剩余房源主要是二、三层及顶层共12套
一重礼：梦想成真之“助家计划” 凡是购买84㎡以上房源客户可赠与8000元置家基金，购买84㎡以下 房源客户赠与5000置家基金。
二重礼：签约即时大礼包 凡订房客户按通知3天之内签约的赠与2000元签约礼 三重礼：周周抽不停，豪礼大奉送 凡当周购房客户，每周末下午3点举行大抽奖，增加周末案场人 气， 无空奖，人人有礼！（最高奖品封顶为1000元,奖品为实用小家电 类） 三）高层房源二次提价思路（2011年1月1日——2011年2月28日）：
通过年前全面提价为项目三期奠定基础。
4、 阶段节点划分
11.15
11.28
多层提价 32#、33#
化阶段
高层一次提价 多层加推
提价
11月
12月
2月 春节
本阶段推出高层特惠房源
高层强力去 高层二次
1月
阶段策略分解
◇ ◇针对多层房源（11月1日——年底）去化 思路
一）32#、33#楼推盘思路 1）从多层销售房源情况看，可售房源不多，考虑在预售证取得
◇高层房源消化相对较慢，需更多营销手段介入 区域内高层项目较多，形成了众多项目分食同一批客户资源，去 化速度过慢，如何从众多项目中脱颖而出，有效实现“吸客”， 将是项目不得不面临的难点，这个在本阶段需要从多方面入手应 对。 2、 上阶段销售现状
◇多层洋房 23A#、23B#、31#楼三栋从9月12日开盘销售至今，31#楼已售 罄，23A#、23B#剩余10套房源； 22#楼，一梯两户三单元共34套房源，10月24日加推已售27套， 余7套。 32#，32#楼预计11月中旬取得预售证，32#楼，一体两户四单元 88.2㎡两房共38套房源；32#楼，一体两户四单元116.8㎡三房共 38套； 32#，32#楼可供房源共76套 目前多层可供销售房源：约17套。
从这些调控的作用来看，二次调控将导致一部分经济实力较弱的刚 性需求和投资者退场，同时会加重市场的观望情绪。
本轮调控对于驻马店市场来看，造成的市场影响将明显小于一、二 线城市，主要原因为：此次调控之前，不少楼盘即使首套房90平米以下 的也至少要首付30%；另外驻马店本身房价处于较低的水平，因此总价 也较低，客户承受能力相对更强。
专项优惠策略1：按揭优惠2%，一次性付款优惠3%（付款方式优 惠）
专项优惠策略2： 5000元购房基金（购房客户优惠）
◇针对高层（11月1日——年底）剩余房源去化策 略
第一阶段：全面提价前（11月1日——11月15日）
一）去化思路 全面释放提价信息，具体调价幅度不做释放，引起市场注意，强
势逼订潜在购房客户，一方面利用价格上涨让购房客户深切感觉到购房 升值，增强购房信心，进一步形成良好的口碑效应，同时严格执行现有 优惠政策。 二） 优惠策略1：
1）多层88.2㎡两房小户型合理，市场接受度较高，考虑将88.2㎡ 以下房源上调150元，均价从3139元/㎡调整至3289元/㎡（优惠前价 格）；
2）多层116.8㎡房源价格上调100元，均价从3139元/㎡调整至 3219元/㎡；
据10月份市调情况看，最大竞争项目明珠港湾目前均价在3200元/ ㎡，且剩余房源不多，竞争力相对较弱，所以置地·天中第一城多层全 面提价后市场消化预计难度不大。 三）优惠策略：
城市之上 低密生活 11月15日起，高层观景华宅珍藏房源即将全面提价，敬请
把握！ 梦想成真之“助家计划”即将全面启动
11月15日，置地·天中第一城观景高层珍藏房源全面看涨， 再多优惠不如价格实惠，机会分秒递减，敬请把
11.13、11.14（周 六、日）
短信 握。2639999
字幕 11月15日，置地·天中第一城观景高层珍藏房源全面看涨， 再多优惠不如价格实惠，机会分秒递减，敬请把
2895元/㎡调整至2995元/㎡（优惠前价格），同时采取适度的优惠政 策，分散客户对提价后的抗性。
2）从2011年1月1日起，借推特惠房之机，增加特惠房源优惠额 度，高层再次提价上调50元，均价从2995元/㎡调整至3045元/㎡，实施 变相提价提升利润。 二）高层房源首次提价优惠策略（针对高层购房客户）：
置地·天中第一城 2011年11月-1月营销推广方案
2010-11-03
1、 推广背景 1、市场形势
9月29日，国家有关部门为稳定房价，保证楼市的健康发展，出台 了更为严厉的调控政策，其中包括：对贷款购买商品住房首付款比例调 整到30%及以上，商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷 款等等。
购买一期高层84㎡以上房源客户优惠10000元，购84㎡一下房源客 户优惠5000元；
优惠策略2： 老客户带新客户，老客户奖励1000元现金，新客户减房款1000元 32#，32#楼 优惠策略3： 一次性付款优惠3%，按揭优惠2% 第二阶段：全面提价后（11月15日——12月31日）
一）高层整体提价思路 考虑高层提价分两次走： 1）从11月15日-12月31日高层整体首次提价上调100元，均价从
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二期绝版墅院洋房持续热销，错过即成绝响
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观景高层珍藏房源同步发售
12、10（周三） 12.24（周五）
网站条
购房即享8000元置家基金，2000元签约大礼，另有周末大奖 抽不停
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电话+地址
《天中晚 报》
致谢厚爱 回馈全城 1月1日起20套特惠房让利推出
度地产 11-02
抽不停
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电话+地址
11.24（周三）
《天中晚 报》
绝版墅院洋房 年度压轴钜献 11月28日 二期别墅级花园洋房32#、33#楼公开发售
11、25，11.26 （周四、周五）
短信
置地·天中第一城，11月28日绝版墅院洋房压轴钜献，最高 8000元购房基金回馈全城，签约另送3000元，不容错过。 2639999 置地·天中第一城，11月28日绝版墅院洋房压轴钜献，最高 8000元购房基金回馈全城，签约另送3000元，不容错过。 2639999
下，在11月底加推32#、33#楼。 2）从多层近期销售情况和客户梳理情况看，销售抗性不大，因此
32#、33#楼可提价销售，同时将22#楼房源将直接纳入现有房源销售 中，可直接订房签约。 二）提价策略
根据目前项目及市场现状看，置地·天中第一城多层价格提成依 旧存在一定的空间，且整个区域市场都处于多层稀缺状态：
时间 11.6（周三） 11.6（周三）
媒介 户外 道旗
内容 绝版墅院洋房 年度压轴钜献 低密社区 实景园林 奢华大宅 绝版墅院洋房 年度压轴钜献 低密社区 实景园林 奢华大宅
11.6、11.7（周 六、日）
字幕、短 信
置地·天中第一城11月15日起，观景高层珍藏房源即将全
面提价，时间有限，敬请把握！2639999
置地·天中第一城11月15日起，观景高层珍藏房源即将全
面提价，时间有限，敬请把握！2639999
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绝版墅院洋房 年度压轴钜献
11.10日（周三）
网站条
低密社区 实景园林 奢华大宅
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11月15日起，高层观景华宅珍藏房源即将全面提价，敬请 把握！
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电话+地址
11.12（周五）
《天中晚 报》
握。2639999
11.20、21、27、28 （周六、日）
11.20（周六）
DM 网站条
绝版墅院洋房 年度压轴钜献
11月28日 二期别墅级花园洋房32#、33#楼公开发售
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绝版墅院洋房 年度压轴钜献
11月28日 二期别墅级花园洋房32#、33#楼公开发售
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观景高层珍藏房源同步发售 购房即享8000元置家基金，2000元签约大礼，另有周末大奖
27#楼：127㎡-128㎡三房，剩余房源较多共46套
目前高层总剩余房源：约93套。
3、 下阶段营销思路 继续以产品的低密稀缺及为突破口，通过媒体的强势推广，拔
高项目高端大盘形象，以高端形象支撑价格；
全面释放提价信息逼定客户，同时提升利润空间的；
多种策略配合带动高层产品销售，完成高层剩余房源去化；
在取得预售证的前提下，加推32#、33#号楼多层房源；
根据驻马店市外出务工人员较多的实际情况分析，年底返乡购房存 在一定客户群，借“致谢厚爱，回馈全城”之名，推出20套特价房，同 时在2011年1月1日起高层房源再上调50元同时加大优惠力度。 四）高层房源二提价优惠策略：
普通房源： 凡是购买84㎡以上房源客户可赠与8000元置家基金，购买84㎡以 下房源客户赠与5000置家基金 特惠房源： 特供20套房源，限时认购，每套一口价特惠20000元，2月28日后 恢复原有优惠。 5、 媒体计划
然而，从中央政府调控的决心来看，对房价的调控有非降不可之 势，如果楼市整体在调控下萎靡，驻马店市场也将不可避免受到影响， 因此对于市场前景还不容乐观，快速销售是仍为市场王道。 2、项目形势
◇多层产品优势明显，是提高利润率的主力 和区域其他项目高层项目不同的是，项目多层建筑的体量较大， 且是房源的主力，在区域内形成了强有力的多层稀缺优势，在区 域内，下半年多层市场存量少，置地·天中第一城多层洋房优势 明显，是提升项目整体利润率的主力。